Marknadsutsikter för industriella fastigheter: Stabil tillväxt

År 2023, trots svårigheterna i den inhemska och utländska ekonomin , växer den vietnamesiska industrifastighetsmarknaden fortfarande ganska starkt. Även om de pekar på många utmaningar som den vietnamesiska industrifastighetsmarknaden står inför, uppskattar de flesta experter marknadens utsikter på medellång och lång sikt mycket.

Vietnams industriella fastighetsmarknad växer fortfarande ganska starkt. Illustrationsfoto: VNA

Beläggningsgraden är bra

I rapporten ”Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth” som publicerades den 3 november, konstaterade Savills Vietnam: ”Efter ett volatilt första halvår har Vietnam visat stadig tillväxt tack vare viktiga marknadsdrivkrafter. Bland dem är en ung och dynamisk arbetskraft, konkurrenskraftiga arbetskraftskostnader, en exportorienterad ekonomi, en stabil affärsmiljö, geografiskt läge och Vietnams aktiva deltagande i frihandelsavtal (FTA) viktiga faktorer.”

Enligt Savills Vietnam kommer 397 industriparker att etableras år 2023 med en total landyta på 122 900 hektar, varav 292 industriparker är i drift med en total landyta på över 87 100 hektar. Dessutom är 106 andra industriparker under uppbyggnad med en total landyta på 35 700 hektar. Industriparker har en hög beläggningsgrad över hela landet på över 80 %, varav de viktigaste norra provinserna når 83 % och de viktigaste södra provinserna når 91 %.

Den norra ekonomiska zonen (Northern Key Economic Zone) registrerade 68 industriparksprojekt med en arrenderad markyta på 12 000 hektar. Markhyran ökade med 30 % jämfört med föregående år och nådde ett genomsnitt på 138 USD/m2/hyresperiod. Hyresgästerna i detta område är huvudsakligen verksamma inom elektronik och datorer, bilmontering, maskiner och utrustning samt solenergirelaterade komponenter. Några framstående företag som är verksamma i norr inkluderar Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda och Vinfast .

Den södra ekonomiska zonen registrerade 122 industriparksprojekt med en arrenderad markyta på 24 883 hektar. Markhyran ökade med 15 % jämfört med föregående år och nådde ett genomsnitt på 174 USD/m2/hyresperiod. Hyresgästerna är huvudsakligen verksamma inom livsmedels- och dryckesbearbetning, byggmaterial, textilier samt gummi- och plastprodukter. Några anmärkningsvärda hyresgäster inkluderar LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola och Kumho Tires.

Knight Frank Vietnam Company delar samma uppfattning och uppgav i sin senaste rapport att uthyrningsgraden för industriparker för närvarande är mycket positiv, i förortsområdet Hanoi är den 78 % och i Ho Chi Minh City 92 %. Hyrespriserna för industriparksmark i de två största städerna i landet ökade också under perioden 2022-2023, närmare bestämt med 14 % i förortsområdet Hanoi och 58 % i förortsområdet Ho Chi Minh City.

Enligt Knight Frank Vietnam har marknaden för färdigbyggda fabriker och lagerlokaler (RBF och RBW) attraherat starkt utländskt investeringskapital sedan 2018 och antalet investerare har femfaldigats hittills. Utmaningarna som uppstått till följd av denna boom, särskilt i förortsområdena i Ho Chi Minh-staden, där utbudet av färdigbyggda lagerlokaler nådde 2,1 miljoner kvadratmeter, har bidragit till att skapa en marknad som gynnar hyresgäster, med genomsnittliga hyrespriser på cirka 4,5 USD/m2/månad i söder och 4,7 USD/m2/månad i norr.

”Denna trend var förutsedd och utgör inte ett hot mot marknaden för industriella fastigheter. Detta kommer att bidra till att upprätthålla konkurrenskraftiga hyrespriser inom en snar framtid, medan marknaden mognar och expanderar för att konkurrera med andra länder i regionen, särskilt Thailand där utbudet av färdiga lagerlokaler har en genomsnittlig årlig tillväxttakt (CAGR) från 2021 till 2024 på 6,6 % jämfört med 15 % i Vietnam”, säger Alex Crane, VD för Knight Frank Vietnam.

Samtidigt, enligt fastighetsserviceföretaget CBRE Vietnam, såg färdigbyggda fabriker och färdigbyggda lager en ökad absorptionsgrad under tredje kvartalet 2023 tack vare efterfrågan från amerikanska, europeiska och japanska företag. Under de första nio månaderna 2023 registrerade den södra marknaden 450 000 kvadratmeter nya fabriker och lager. Med ett rikligt nytt utbud är hyrespriserna för båda typerna av byggnader relativt stabila i nivå 1-provinser och städer (Ho Chi Minh-staden, Binh Duong, Dong Nai, Long An) i söder; det genomsnittliga lagerhyrespriset är 4,5 USD/m2/månad och fabrikshyran är 4,9 USD/m2/månad.

Utöver detta var uthyrningsgraden för färdigbyggda lagerlokaler (exklusive servicelager) 56 %, vilket fortsätter den nedåtgående trenden på grund av tillkomsten av nytt utbud. Samtidigt låg uthyrningsgraden för färdigbyggda fabriker kvar på en god nivå och nådde 91 %. Hyresgäster från Kina, Vietnam, Japan, USA och Europeiska unionen är aktiva investerare som letar efter industrimark, lagerlokaler och fabriker på den vietnamesiska marknaden, och står för cirka 70–80 % av CBRE:s sökningar.

”I och med att Vietnam fortsätter att stärka samarbetet med omfattande strategiska partners som USA, Sydkorea och Kina på senare tid, förväntas hyresgäster från dessa länder fortsätta att leda efterfrågan på Vietnams industriella fastighetsmarknad i framtiden”, sade en representant för CBRE Vietnam.

Långsiktiga utsikter

Enligt Savills Vietnam visar ökningen av PMI för tillverkning och industriproduktionsindexet att Vietnams industriella fastighetsmarknad är lovande. Dessutom har konsultföretag som Savills registrerat ett ökande antal förfrågningar och platsundersökningar från multinationella tillverknings-, logistik- och e-handelsföretag, vilket återspeglar den växande efterfrågan på industriprodukter.

Industripark i Bac Tan Uyen-distriktet (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

John Campbell, biträdande direktör och chef för industriella tjänster på Savills Vietnam, pekade dock också på vissa utmaningar för Vietnams industriella fastighetsmarknad under den kommande tiden.

Mer specifikt, enligt Mr. Campbell, är kvaliteten på att säkerställa en smidig drift av all transportinfrastruktur i Vietnam fortfarande lägre än i andra länder i regionen. Även om transportinfrastrukturen expanderar snabbt har utvecklingen ännu inte hållit ihop med den ekonomiska och sociala tillväxten. Snabb tillväxt av stadsbefolkning och godstransporter är den främsta drivkraften för infrastrukturefterfrågan, medan hamnars och kusthamnars kapacitet ännu inte har nått sin fulla potential.

Å andra sidan sa Campbell att i takt med att Vietnams fokus skiftar till att attrahera industrier med högt förädlingsvärde och öka produktiviteten för att matcha regionala konkurrenter, kommer efterfrågan på kvalificerad arbetskraft att öka. Även om arbetskraftskostnaderna i Vietnam bara är en tredjedel av Kinas, är produktiviteten också lägre på samma nivå.

Dessutom har strikta nya brandföreskrifter, som träder i kraft i slutet av 2022, skapat hinder för industriutvecklare, tillverkare och logistikföretag. Stora utländska investerare har svårt att få fram lämpliga certifikat och vissa projekt har försenats på grund av detta problem.

För att hantera de befintliga utmaningarna sa Campbell att den vietnamesiska regeringen behöver fortsätta investera i infrastruktur och uppgradera den vietnamesiska arbetskraftens kompetens för att öka produktiviteten och effektiviteten. Dessutom är främjande av stödjande industrier, stärkande av leveranskedjan, förenkling av investerings- och markanvändningsförfaranden samt tillämpning av digitalisering alla viktiga områden för Vietnams industri.

Alex Crane, VD för Knight Frank Vietnam, pekade för sin del på vissa motstridiga trender inom den industriella fastighetsbranschen och sa att kapitaliseringsgraden för rörelsetillgångar är under deflationstryck på grund av höga finansieringskostnader, kortare markanvändningstider och konkurrens från andra marknader med betydligt lägre hyrespriser i den asiatiska regionen. Kapitaliseringsgraden i Vietnam ökar för närvarande från 9–12 % på grund av det ökade utbudet av högkvalitativa färdigbyggda fabriker och lagerlokaler (RBF och RBW) över hela landet.

Inför 2024 inom den industriella fastighetssektorn noterade Alex Crane att globala minimitullar och höga logistikkostnader kommer att vara hinder för att locka tillverkare att investera i Vietnam. Även om Vietnam har undertecknat många bilaterala och multilaterala frihandelsavtal, påverkar stigande arbetskrafts- och byggkostnader delvis också landets kostnadsfördelar.

Enligt Knight Frank Vietnam kan detta tydligt ses genom markpriserna. Till exempel ligger hyrespriserna för industrimark i förorterna till Bangkok (Thailand) för närvarande på 82–164 USD/m2/hyresavtal, vilket är mycket lägre än i förorterna till Hanoi (80–250 USD/m2/hyresavtal) och förorterna till Ho Chi Minh City (95–280 USD/m2/hyresavtal). Alex Crane betonade att industri- och bearbetningsfastigheter fortfarande är viktiga marknader i Vietnam, men att de kommer att möta många utmaningar när det gäller att attrahera investeringar och fylla upp färdigbyggda lokaler under 2024.

Knight Franks representant för Vietnam uttryckte dock optimism om de långsiktiga utvecklingsutsikterna, då både Internationella valutafonden (IMF) och HSBC Bank förutspår att Vietnam kommer att uppnå en BNP-tillväxt på cirka 4,7 % till 5 % år 2023. Enligt Alex Crane är Vietnams engagemang för utgifter och investeringar i infrastruktur bland de starkaste i regionen och datacentermarknaden är också redo för omvandling, beroende på att de juridiska hindren lättas och fokus läggs på infrastruktur.

Qinghai