Några tankar om handelsplatser för markanvändningsrättigheter

[annons_1]

Nyligen gav premiärminister Pham Minh Chinh byggnadsministeriet i uppdrag att leda och samordna med ministeriet för naturresurser och miljö och relevanta myndigheter för att studera inrättandet av en handelsplats för markanvändningsrättigheter.

Sammanfattning: Resolution nr 18-NQ/TW daterad 16 juni 2022 från den centrala verkställande kommittén om fortsatt innovation och förbättring av institutioner och politik, samt förbättring av effektiviteten och ändamålsenligheten i markförvaltning och -användning har föreslagit lösningen: "Offentliga markpriser, obligatoriska transaktioner via handelsgolv, betalning via banker, inga kontanter". Utifrån denna politiska grund, för att fastighetsmarknaden ska kunna fungera öppet och transparent, gav premiärminister Pham Minh Chinh nyligen byggnadsministeriet i uppdrag att leda och samordna med ministeriet för naturresurser och miljö samt relevanta myndigheter för att studera inrättandet av en handelsgolv för markanvändningsrättigheter. För att bidra med fler perspektiv på denna politik nämner denna artikel grunden, målen, nödvändigheten och erfarenheterna från vissa länder, och föreslår därmed några relaterade lösningar.

1. Fastighetshandelsplatser är inte en ny fråga i vårt land. Regler om fastighetshandelsplatser och transaktioner via fastighetshandelsplatser är en av bestämmelserna i 2014 års lag om fastighetshandel för att öka transparensen och säkerheten i fastighetstransaktioner. Klausul 6, artikel 3 i 2014 års lag om fastighetshandel föreskriver: "Fastighetshandelsplatser är platser där transaktioner för köp, försäljning, överföring, leasing, andrahandsuthyrning och leasing-köp av fastigheter äger rum."

Enligt gällande lagbestämmelser etableras fastighetshandelsgolv av företag med följande verksamheter: Genomför transaktioner för köp, försäljning, överföring, leasing, andrahandsuthyrning och leasing-köp av fastigheter; Organisera försäljning, överföring, leasing, andrahandsuthyrning och leasing-köp av fastigheter; Introducera, listning och offentliggöra information om fastigheter till parter som har transaktionsbehov; kontrollera dokument om fastigheter för att säkerställa att de är berättigade till transaktioner; agera som mellanhand för parter för att utbyta, förhandla och underteckna avtal för köp, försäljning, överföring, leasing, andrahandsuthyrning och leasing-köp av fastigheter.

I paragraf 1, artikel 107 i 2015 års civillag föreskrivs att fastigheter omfattar mark; hus, byggnadsarbeten knutna till mark; andra tillgångar knutna till mark, hus, byggnadsarbeten. Följaktligen omfattar fastighetshandelsgolvets verksamhet tjänster relaterade till transaktioner av markanvändningsrättigheter. Transaktioner via handelsgolvet är inte obligatoriska utan sker efter köparens och säljarens val.

Nyligen gav premiärministern ministeriet för naturresurser och miljö samt relaterade ministerier och grenar i uppdrag att studera inrättandet av en handelsplats för markanvändningsrättigheter. Denna policy visar premiärministerns och regeringens beslutsamhet att utveckla ekonomin och fånga samhällets uppmärksamhet. För närvarande diskuteras modellen för handelsplatsen för markanvändningsrättigheter fortfarande. Ministeriet för naturresurser och miljö utvecklar två alternativ för handelsplatsen för markanvändningsrättigheter som ska läggas fram för premiärministern för beslut, närmare bestämt följande:

- Alternativ 1: Utveckla och uppgradera fastighetshandelsmodellen enligt lagen om fastighetshandel i en professionell riktning med statlig tillsyn.

- Alternativ 2: Bygga en specialiserad handelsplats för markanvändningsrättigheter.

Den allmänna inriktningen är att fastställa principen om att fastighetshandelsplatser förvaltas av staten och inte tilldelas företag, och samtidigt utöka tillämpningsområdet till att omfatta alla typer av mark som ingår i transaktioner. Denna handelsplats måste vara ansluten till informationssystemet, markdatabasen och byggbranschen för att uppdateras synkront med systemet.

Om handelsplatsen för markanvändningsrättigheter etableras enligt ovanstående alternativ, trots att den har samma karaktär som fastighetshandelsplatsen enligt bestämmelserna i den nuvarande lagen om fastighetshandel (som mellanhand i fastighetstransaktioner i allmänhet, markanvändningsrättigheter i synnerhet), kommer det att finnas många skillnader i organisation och drift. Följaktligen kommer handelsplatsen för markanvändningsrättigheter att fungera "som en statlig offentlig serviceorganisation för förvaltning".

Är det nödvändigt att etablera en separat handelsplats för markanvändningsrättigheter? (Illustrationsfoto)

2. Policyn att inrätta ett utbyte av markanvändningsrättigheter och de första yttrandena från relevanta statliga myndigheter har uppmärksammats och diskuterats av företag, privatpersoner, forskare och beslutsfattare.

Vid bedömningen av behovet av Markanvändningsrättsbörsen har många åsikter bekräftat fördelarna med handel via börsen, såsom: kontroll av lagligheten av tomter och fastigheter som tas i försäljning; kontroll av det faktiska värdet på marktransaktioner, vilket skapar en markdatabas med markpriser nära marknaden; ökat förtroende, minimering av risker och tvister vid handel med markanvändningsrättigheter; förhindrande av skatteförluster, skapande av en sund affärsmiljö...

Man kan säga att det största målet med att etablera Markanvändningsrättighetsbörsen är att säkerställa informationstransparens, minimera risker i transaktioner på grund av informationsbrist och därigenom bidra till att bygga ett relativt komplett och korrekt datasystem över transaktioner, köp- och säljpriser nära marknadspriser för att effektivt betjäna statens förvaltning av mark- och fastighetsverksamhet.

Det finns dock många farhågor kring nödvändigheten av ett börsavtal för markanvändningsrättigheter, särskilt i aspekter som att skapa kostnader och förfaranden som lägger större börda på människor och företag som deltar i transaktioner; om det är obligatoriskt att genomföra transaktioner via börsen kommer det att begränsa människors transaktionsfrihet; om det är obligatoriskt utan en bra kontroll- och driftsmekanism är det mycket troligt att det leder till "informationsmonopol", negativitet, manipulation och marknadssnedvridning.

I synnerhet menar vissa yttranden att vi nu har regleringar och institutioner för att säkerställa transparens på fastighetsmarknaden, såsom regleringar om villkor, förfaranden och avtal om fastighetstransaktioner; transparensskyldigheter för investerare i fastighetstransaktioner; notariebekräftelse av avtal om fastighetstransaktioner etc.

Så, är problemet verkligen brist på ledningsmekanismer och verktyg eller en ineffektiv användning av befintliga verktyg; eller en begränsad kapacitet och ansvar hos relevant personal? Därför är "huruvida inrättandet av en börs för markanvändningsrättigheter kommer att bidra till att göra marknaden mer transparent eller inte fortfarande ett antagande i nuläget".

3. För att få bättre bedömningsgrund har vi konsulterat erfarenheterna från vissa länder i regionen och i världen gällande handelsplatser för markanvändningsrättigheter och lösningar för att säkerställa transparens och säkerhet i fastighetstransaktioner.

Genom diskussioner med kollegor på fastighetsmäklarföreningen i länder som USA, Korea, Singapore, Thailand, Indonesien etc. fann vi att dessa länder inte har egna handelsplatser för markanvändningsrättigheter. I USA offentliggörs information om fastigheter (både hus och mark) på den amerikanska fastighetsinformationsportalen via MLS (Multiple Listing Service Listings).

Denna plattform listar information om hus, mark, utmätta fastigheter, nya fastigheter, gamla fastigheter, kommersiella fastigheter, investeringsfastigheter ... för att betjäna mäklares köp- och säljaktiviteter. MLS.com eller statliga MLS är inte en del av den amerikanska regeringen.

Denna webbplats drivs privat baserat på att samla in avgifter från säljare i köp- och försäljningsprocessen för fastigheter i USA. Alla fastigheter som vill handlas på marknaden måste vara "listade" på MLS för att informationen ska kunna publiceras. Köp och försäljning måste gå via licensierade mäklare. Vanligtvis både säljarens mäklare och köparens mäklare. Mäklaravgifter ingår i försäljningspriset och varierar från 1–10 % beroende på förhandling, plats och typ av fastighet. Denna avgift varierar från stat till stat, eller till och med inom en stat eller stad. Denna avgift delas mellan mäklare och närstående parter i köp- och försäljningsprocessen vid tidpunkten för avslut.

I vissa andra länder, såsom Korea, Singapore och Indonesien, finns det ingen handelsplats för markanvändningsrättigheter. Thailand har en Land & Housing Bank (eller Land Bank) med uppgift att köpa och sälja mark, men främst för att reglera mark och stödja människor utan jordbruks- och skogsbruksmark. Huvudtjänster inkluderar: Insättningar (mottagande av insättningar), företagslån, konsumentlån för att köpa fastigheter, köpa mark, förvaltningsfonder, kapitalförvaltningstjänster, valutahandel...

Trenden i många länder är således att göra information om fastigheter i allmänhet och mark i synnerhet transparent på en enda våning, med hjälp av teknikapplikationer för att hantera och samla in information om fastigheter och fastighetstransaktioner, och utnyttja information från en gemensam databas för att förenkla förfaranden vid fastighetstransaktioner och överlåtelser.

4. Baserat på andra länders erfarenheter och inriktningen att etablera ett utbyte av markanvändningsrättigheter i Vietnam, har vi följande tankar:

4.1. Är det nödvändigt att etablera en separat handelsplats för markanvändningsrättigheter?

Resolution nr 18-NQ/TW daterad 16 juni 2022 från den centrala verkställande kommittén om fortsatt innovation och förbättring av institutioner och politik, samt förbättring av effektiviteten och ändamålsenligheten i markförvaltning och -användning, inriktar sig på: "Offentliga markpriser, obligatoriska transaktioner via handelsgolv, betalning via banker, inga kontanter". Resolutionens inriktning är således "transaktioner via handelsgolv" och inte specifikt "handelsgolv för markanvändningsrättigheter" eller måste vara golv som etablerats och direkt förvaltas av staten.

Därför är det nödvändigt att noggrant överväga inrättandet av en separat börs för markanvändningsrättigheter, undvika överlappning med fastighetsbörser enligt gällande bestämmelser och säkerställa effektivitet och ändamålsenlighet när börsen tas i bruk. Om börsen för markanvändningsrättigheter inrättas enligt modellen för statlig offentlig serviceorganisation är det nödvändigt att undersöka och utveckla ett pilotprojekt för att etablera en börs på ett antal orter, utifrån detta sammanfatta och utvärdera innan det officiellt regleras i lag.

4.2. Måste alla fastighetstransaktioner gå via golvet?

Fastighetstransaktioner via handelsgolv har många fördelar men har också potentiella risker, ökade procedurer, kostnader och negativa aspekter som vi nämnde i avsnitt 2 ovan.

För att passa de rådande praktiska förhållandena anser vi att fastighetstransaktioner via börsen bör regleras på ett uppmuntrande sätt, i likhet med lagförslaget om fastighetsverksamhet, för att gradvis skapa vanor i samhället och bidra till att främja enheternas autonomi i valet av affärs- och transaktionsformer. Samtidigt bör börserna tvingas att ständigt förbättra kvalitet och priser för att säkerställa konkurrenskraft och attrahera kunder i enlighet med marknadsmekanismerna.

4.3. Vad kan vi lära oss av erfarenheterna från länder i regionen och världen?

Varje land har sin egen markägarordning. Alla länder driver dock marknaden utifrån principen att säkerställa informationstransparens. Vi kan hänvisa till andra länders erfarenheter av fastighetsdatabaser, det obligatoriska offentliggörandet av information i fastighetsdatabaser. Alla länder har ett komplett informationssystem om bostads-, mark- och fastighetsmarknader.

Hittills har vi inte gjort detta bra och har inte uppnått de önskade resultaten. Vi behöver sammanfatta och utvärdera denna policy och implementeringsorganisation för att förbättra den så att vi kan ha ett datacenter för att driva en transparent marknad. Detta är lämpligt och genomförbart i samband med den starka digitala omvandlingen i vårt land idag. Att kontrollera kassaflödet, reglera och kontrollera transaktioner via banker kommer att bidra till att uppnå detta mål.

Eftersom fullständig marknadsinformation ger kontantlösa betalningar transparens; när golvet är transparent kommer folk inte att tvingas följa. Dessutom, med utvecklingen av marknaden för juridiska tjänster, kommer den ökade användningen av notarietjänster, advokater... vid fastighetstransaktioner också att bidra till marknadstransparens och minimera riskerna i transaktioner.

4.4. Rekommendationer

Fastighetshandelsmodellen enligt lagen om fastighetsverksamhet har legaliserats och har praktiskt implementerats för fastighetstransaktioner inklusive markanvändningsrättigheter och tillgångar på mark.

Fastighetshandelsplatser tillhandahåller tjänster för fastighetstransaktioner för affärsändamål mellan investerare och privatpersoner och kan helt och hållet tillhandahålla fastighetstransaktionstjänster för icke-affärsändamål mellan privatpersoner om det finns ett behov. Detta är också något som förvaltare är intresserade av och anser vara en av anledningarna till behovet av att undersöka och etablera en handelsplats för markanvändningsrättigheter.

Därför rekommenderar vi att man genomför planen för att finslipa modellen för fastighetshandelsgolvet i enlighet med lagen om fastighetsverksamhet i en professionell riktning under statlig tillsyn.

Denna plan är både i linje med partiets politik och under statens ledning, undviker överlappande funktioner, inhämtar informationsdata för administrationen, säkerställer marknadsprinciper, näringsfrihet, valfrihet för människor och företag, och uppnår effektivitet utan att skapa nya apparater, öka administrativa förfaranden, öka tidsåtgången, öka efterlevnadskostnaderna etc.

Det är lätt att se att även statliga myndigheters deltagande i möten för att diskutera planen för att etablera denna nya golvmodell är mycket kostsamt, och kommer tiden att ta fram en lämplig plan, synkron med andra specialiserade lagar, att hinna inkluderas i utkastet till marklag (ändrad) som förväntas antas av nationalförsamlingen i oktober 2023, och om det sker i tid, är det en förhastad lösning när tiden för forskning och konsekvensbedömning är för knapp?

(Källa: Byggtidningen)

[annons_2]
Källa