Paradox: Företag måste hyra mark av sig själva

För att ha mark att bygga fabriker, verkstäder... tidigare var många företag tvungna att "överlämna" sin mark till staten och sedan hyra tillbaka sin egen mark.

Svårigheter att få tillbaka sin mark

I början av 2000-talet, enligt Ho Chi Minh-stadens folkkommittés policy, var produktionsanläggningar tvungna att flyttas till förorterna för att undvika miljöföroreningar. Samtidigt skulle fabriksmark i centrala området planeras för stads- och serviceändamål.

För närvarande är industriområdena väldigt få, och området är ibland inte lämpligt. Även om många förortsmarker har bostadsplanering, finns det ingen 1/2 000-planering för mark, vilket inte är lämpligt för att bygga fabriker. En föreslagen lösning är att individer eller företag med mark överlåter den till staten. Härifrån kommer staten att arrendera ut sin egen mark till markanvändare för att bygga fabriker (icke- jordbruksmark ) med årliga betalningar, kortfristiga arrendeavtal, 5 år eller 10 år.

Men när arrendeavtalet löper ut eller företaget vill likvidera arrendeavtalet och återutge den rosa boken i nuvarande eller tidigare skick, kommer det att stöta på många problem.

Ett typiskt exempel är fallet med Cao Cuong i Binh Chanh-distriktet, gamla Ho Chi Minh-staden, som genomförde policyn att flytta sin produktionsanläggning till förorterna år 1990. Med godkännande från folkkommittén i Binh Chanh-distriktet köpte Cao Cuong en jordbruksmark med en rosa bok, en yta på ^{5 930 m2} . År 2006 överförde han ovannämnda mark till det företag han var företagare av för att begära en ändring av markens användningsområde för produktion och verksamhet.

Herr Cao Cuong var tvungen att arrendera sin egen mark.

Eftersom marken tillhör den befintliga planen för bostadsrenovering finns det dock ingen godkänd detaljerad byggplan i skala 1/2 000, så Ho Chi Minh-stadens folkkommitté godkände policyn för honom att överlämna marken till folkkommittén i det gamla Binh Chanh-distriktet för att hyra ut den till sitt företag i 10 år (2010-2020) på en yta på 5 150 ^m2 för fabriksbyggnation. Med årlig hyra betalas, medan de återstående ^{780 m2} (inklusive ^{380 m2} bakom och ^{400 m2} framför marken) tillhör kanalskyddskorridoren, så det förblir jordbruksmark.

År 2017, nära slutet av arrendeperioden, lämnade Cao Cuongs företag in en skriftlig begäran om att förlänga arrendet, men begäran godkändes inte eftersom området var avsett för bostadsbruk, medan fabriken var avsedd för produktions- och affärsändamål. Därför slutförde företaget år 2018 förfaranden för att återlämna marken till Cao Cuong personligen. Under denna tid lämnade han också in många ansökningar för att begära en förlängning av arrendeavtalet, ändra markanvändningen eller återutge den rosa boken enligt nuvarande eller ursprungliga status för fortsatt användning när arrendeperioden löper ut.

Förlikningsprocessen tog dock många år, fram till 2024 kunde han omvandla ^{4 800 m2} till bostadsmark men var tvungen att betala 100 % av markavgiften utan avdrag för jordbruksmarkspriset. De återstående ^{350 m2} produktions- och affärsmarken fick inte omvandlas till bostadsmark, men han beviljades inte en rosa bok och tvingades förnya markarrendet och betala den årliga hyran.

I likhet med Ms. Phuongs fall, för att bygga en fabrik, var hon år 2010 tvungen att "överlämna" 4 890 ^kvadratmeter av sin mark till folkkommittén i Binh Chanh-distriktet, varefter hennes företag var tvunget att skriva ett kontrakt med staten för att arrendera ovannämnda markområde. År 2018 överlämnade företaget ovannämnda mark till Ms. Phuong. Men enligt reglerna kan hon bara fortsätta att arrendera ut sin mark under återstående tid fram till 2020. I många år har Ms. Phuong ansökt om en återutgivning av den rosa boken för marken med samma ändamål men har ännu inte lyckats. Samtidigt, om hon ändrar markanvändningen till bostadsmark, med ovannämnda område, kommer hon enligt beräkningar att behöva betala mer än 160 miljarder VND i skatt, ett belopp så stort att hon hamnar i en extremt svår och dilemmafylld situation.

Förslag om att ge ut den rosa boken på nytt

Cao Cuong sa att det finns många liknande problem runt om i landet. Individer som skapar sin egen mark men vill bygga fabriker måste överlämna den till staten och sedan hyra ut sin egen mark. Men nu när arrendeavtalet har löpt ut kommer markägaren inte att beviljas en rosa bok i sitt ursprungliga skick. Om de inte kan fortsätta att hyra ut marken är staten också "i ett dilemma" eftersom nuvarande lagar inte tydligt reglerar detta. Om syftet ändras till bostadsmark beräknas markvärdet till 0 VND vid beräkning av skatt. Denna beräkning liknar beräkningen av markanvändningsavgifter för offentlig mark som företag hyr. Sådana regleringar ger upphov till många konsekvenser gällande tillgångar, investeringar, inteckningar, transaktioner etc.

Advokat Tran Minh Cuong, Ho Chi Minh Citys advokatsamfund, sade också att den nuvarande marklagen 2024 och dekret 103/2024 har skapat svårigheter, hinder och brister som många människor och företag möter när de genomför förfaranden för att ändra markanvändningen och likvidera markarrendeavtal för icke-jordbruksmark som arrenderas med årliga hyresbetalningar som härrör från självatablerad mark, inte arrenderad offentlig mark.

Hittills har Ms. Phuongs mark inte omvandlats till bostadsmark.

Dekret 103/2024 gör ingen tydlig åtskillnad mellan privat mark med årliga arrendeavgifter och statligt arrenderad offentlig mark. På grund av avsaknaden av denna åtskillnad måste båda typerna av mark vid omvandling till bostadsmark betala 100 % av bostadsmarkanvändningsavgiften enligt markpriset vid tidpunkten för omvandlingen (markvärdet är 0). Som ett resultat måste markanvändare betala mycket högre markanvändningsavgifter än andra jordbruksmarktomter eftersom det faktiska markvärdet som markanvändaren spenderade för att köpa marken inte beräknas.

Även om lagen för närvarande inte har någon mekanism som tillåter människor att få utfärdat rosa böcker på nytt i nuvarande skick eller som tidigare när de arrenderade marken vid uppsägning av ett arrendeavtal, saknar lagen dock inte heller regler om markåterbäring i detta fall, vilket orsakar många problem med att utfärda rosa böcker när arrendeavtalet löper ut för människor och företag. Detta leder till uppkomsten av utspridd, liten, övergiven mark, svår att hantera och obebyggd.

Advokat Tran Minh Cuong föreslog därför att ändra och komplettera dekret 103/2024 om avgifter för omvandling av markanvändning för mark som arrenderas med årliga hyresbetalningar som härrör från hushåll och individer, ärvd eller självskapad, inte offentlig mark som arrenderas av staten. Vid omvandling till bostadsmark beräknas markanvändningsavgiften som för icke-jordbruksproduktions- och affärsmark eller jordbruksmark vid tidpunkten för omvandlingen av markanvändningen, utan att tillämpa 100 % av bostadsmarkens pris. Dessutom har dessa fall rätt att säga upp arrendeavtalet i förtid om det inte längre finns ett behov och få en ny rosa bok utfärdad enligt aktuell status eller typ av mark före arrendering.

Källa: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm