การเวนคืนที่ดินของใครก่อให้เกิดประโยชน์ทางสังคมที่ดีกว่า?

วิธีการใด?

บทบัญญัติเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานในร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข เป็นบทบัญญัติที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนและระบบประกันสังคม และยังคงมีความเห็นที่แตกต่างกัน โดยในจำนวนนั้นมีความเห็นที่ขัดแย้งกันเกี่ยวกับวิธีการเวนคืนที่ดิน

ใครเป็นผู้ทวงคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม รัฐเป็นผู้ทวงคืนที่ดินและจัดการเรื่องค่าชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน หรือปล่อยให้ประชาชนและภาคธุรกิจเจรจาต่อรองกัน วิธีการใดที่ก่อให้เกิดผลกระทบและประโยชน์ต่อสังคมมากกว่ากัน

เดินทางไปตรวจกฎหมายที่ดิน ใครอยากได้ที่ดิน นำมาซึ่งความดีแบบซาโลอิ ภาพ 1 — ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง: การชดเชยที่ดินต้องรับประกันที่อยู่อาศัยและความเป็นอยู่ที่ดีกว่าพื้นที่เดิม ภาพ: Quochoi.vn

ผู้แทน รัฐสภา - ศ.ดร. ฮวง วัน เกือง เลือกวิธีการฟื้นฟูที่ดินโดยรัฐ เขากล่าวว่า "ผมคิดว่าสำหรับโครงการลงทุนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่สอดคล้องกับการวางแผนการใช้ที่ดิน รัฐจะฟื้นฟูที่ดินโดยการมีส่วนร่วมของประชาชนในการพัฒนาแผนการชดเชย ให้การสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ที่เหมาะสม โดยได้รับความเห็นชอบจากประชาชนส่วนใหญ่ ซึ่งจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ที่มั่นคงในระยะยาวแก่ประชาชน และก่อให้เกิดผลกระทบทางสังคมที่ดีกว่าการปล่อยให้ประชาชนและภาคธุรกิจเจรจาต่อรองกันเอง"

หากเราเลือกใช้วิธีปล่อยให้คนและธุรกิจเจรจากันเอง อาจเกิดผลเสีย 3 ประการ ตามที่ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง กล่าว

ประการแรก ในช่วงยุคอุตสาหกรรมและการขยายตัวของเมือง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมือง การผลิต และธุรกิจต่างแย่งชิงที่ดิน เกษตรกรรม จากเกษตรกร แท้จริงแล้ว นักลงทุนซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยการเจรจาต่อรองกับประชาชนในราคาต่ำ จากนั้นจึงเปลี่ยนโครงการเป็นที่ดินในเมือง สร้างบ้าน และขายในราคาที่สูงกว่าหลายเท่า

นโยบายนี้มอบสิทธิพิเศษให้กับนักลงทุนในการรับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการแปลงการใช้ที่ดิน โดยเป็นประโยชน์ต่อผู้คนบางส่วนที่จงใจสร้างความยากลำบากและกดดันให้ธุรกิจต้องรับราคาที่สูง

ผลที่ตามมาประการที่สองคือ คนที่ขายที่ดินจะได้รับแต่เงินเท่านั้น และไม่ได้รับการสนับสนุนให้เปลี่ยนอาชีพหรือสร้างงานหลังจากสูญเสียที่ดินไป ไม่มีงาน เงินชดเชยทั้งหมดถูกใช้ไป สูญเสียอาชีพ และผลกระทบทางสังคมมากมายก็เกิดขึ้น

ประการที่สาม ไม่ใช่ทุกคนจะมีความสามารถในการเจรจาและบรรลุข้อตกลงกับนักลงทุน จึงมักถูกชักจูงโดยกลุ่มคนที่สมรู้ร่วมคิดกับนักลงทุนเพื่อเอาเปรียบ บางคนจงใจปฏิเสธที่จะรับข้อเสนอเพื่อบังคับให้นักลงทุนจ่ายราคาที่สูงผิดปกติ ซึ่งจะเป็นสาเหตุของการฟ้องร้อง เมื่อเทียบกับระดับค่าชดเชยของโครงการที่รัฐเวนคืนที่ดิน ซึ่งยังคงก่อให้เกิดการฟ้องร้องที่ยืดเยื้อ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากใครไม่ยอมรับข้อตกลง โครงการลงทุนเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมจะต้องหยุดชะงัก ทรัพยากรที่ดินจะสูญเปล่าเพราะไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ และแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่รัฐอนุมัติก็ไม่ได้รับการดำเนินการ “นี่คือความล้มเหลว เพราะรัฐสละสิทธิ์ในการจัดสรรและเวนคืนที่ดิน เพื่อให้ประชาชนสามารถเจรจาต่อรองได้ด้วยตนเอง” ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง กล่าว

การเวนคืนที่ดินและเงินชดเชยยังไม่เพียงพอ

ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง ระบุว่า นโยบายการชดเชยที่ดินที่จ่ายเฉพาะผู้ที่ถูกยึดครองที่ดินนั้นไม่เพียงพอ จำเป็นต้องมีนโยบายสนับสนุนและการตั้งถิ่นฐานใหม่ เพื่อให้มั่นใจว่าประชาชนจะมีที่อยู่อาศัยและความเป็นอยู่ที่ดีเทียบเท่าหรือดีกว่าที่อยู่เดิม ส่วนผู้ที่ต้องย้ายถิ่นฐานจะต้องมีที่อยู่อาศัย แต่ปัจจัยทางสังคมไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก

หากไม่สามารถย้ายถิ่นฐานไปตั้งถิ่นฐานใหม่ได้ทันที จะต้องสำรองพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมที่สุดสำหรับโครงการก่อสร้างพื้นที่ย้ายถิ่นฐาน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ชุมชนมักสำรองพื้นที่ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการประมูลเพื่อระดมทุน ในขณะที่พื้นที่ย้ายถิ่นฐานมักอยู่ในทำเลที่ไม่เอื้ออำนวย

การเดินทางบนที่ดินระยะยาว กฎหมายสำหรับคนต้องการซื้อที่ดินประเภทอสังหาฯ ไกลที่ดีที่สุด ภาพ 2 — ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง ระบุว่า นโยบายชดเชยที่จ่ายเฉพาะผู้ที่ได้ที่ดินคืนมานั้นไม่เพียงพอ จำเป็นต้องมีนโยบายสนับสนุนและการตั้งถิ่นฐานใหม่ เพื่อให้มั่นใจว่าประชาชนจะมีที่อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตที่เท่าเทียมหรือดีกว่าที่อยู่เดิม ภาพประกอบ

และต้องกำหนดมาตรฐานโครงสร้างพื้นฐานสำหรับพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ ในเขตเมือง พื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องมีโครงสร้างพื้นฐานที่สูงกว่าระดับเมืองของที่อยู่อาศัยเดิม หากเป็นเขตชนบท โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องเป็นไปตามมาตรฐานการก่อสร้างชนบทขั้นสูง และหากเป็นเขตเมือง มาตรฐานโครงสร้างพื้นฐานจะต้องสูงกว่าระดับเมืองที่ผู้คนต้องย้ายถิ่นฐาน

หากที่พักที่ได้รับคืนมีมูลค่าต่ำกว่าราคาที่พักมาตรฐานที่สถานที่จัดสรรใหม่ ผู้คนจะได้รับที่พักใหม่ที่ดีกว่าโดยไม่ต้องจ่ายเงินเพิ่ม

ศาสตราจารย์เกืองเสนอว่าควรมีการออกกฎหมายให้นโยบายชดเชยเพื่อฟื้นฟูที่อยู่อาศัยและความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นสำหรับผู้ที่ได้รับที่ดินคืน ไม่ใช่แค่เพียงการคำนวณค่าชดเชย นอกจากค่าชดเชยแล้ว ควรสนับสนุนให้ประชาชนมีงานใหม่ โดยมีรายได้เท่ากับหรือมากกว่ารายได้จากที่ดินคืน

“ประชาชนยอมสละที่ดินของตนเพื่อสร้างโครงการด้านความมั่นคงและการป้องกันประเทศ และพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ ดังนั้น ผู้ที่มีที่ดินที่ถูกเวนคืนมาจะต้องได้รับสภาพแวดล้อมที่ดีกว่าสภาพแวดล้อมปัจจุบัน เพื่อชดเชยการมีส่วนสนับสนุนในการพัฒนาโครงการต่างๆ ของพวกเขา” ศาสตราจารย์เกืองกล่าว

และในโครงการดังกล่าว จำเป็นต้องจัดสรรพื้นที่ขนาดใหญ่สำหรับสร้างบ้านให้เช่าหรือขาย เพื่อให้ผู้ที่ได้รับที่ดินคืนสามารถมีงานทำ กรมธรรม์ประกันสังคมต้องจัดตั้งกองทุนเงินทดแทน โดยนำเงินที่สมทบเข้ากองทุนประกันสังคมหรือเงินฝากระยะยาวในธนาคาร เพื่อให้ผู้ที่พ้นวัยทำงานและไม่สามารถเปลี่ยนอาชีพได้รับเงินรายเดือน โดยจำนวนเงินที่ได้รับต้องไม่ต่ำกว่ารายได้จากที่ดินคืน

สำหรับกลไกการฟื้นฟูที่ดิน ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง ได้เสนอวิธีการ 3 วิธี วิธีที่ 1: การฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการด้านความมั่นคง การป้องกันประเทศ และการก่อสร้างสาธารณูปโภค: รัฐตัดสินใจฟื้นฟูที่ดินโดยไม่ปรึกษาหารือกับประชาชน แต่ต้องได้รับความเห็นชอบจากประชาชนส่วนใหญ่เกี่ยวกับแผนการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน ซึ่งประชาชนส่วนใหญ่เข้าใจว่ามีมากกว่า 50%

วิธีที่ 2: การดำเนินการตามกลไกการเจรจาต่อรองด้วยตนเอง (มาตรา 127 แห่งร่างกฎหมาย) ใช้ได้เฉพาะ 3 กรณี คือ (1) ความสัมพันธ์การซื้อขายโอนที่ดินไม่จำเป็นต้องให้รัฐอนุมัติหรือรับโครงการลงทุน (2) โครงการที่ประชาชนนำที่ดินมาลงทุนร่วมกันในธุรกิจ (3) โครงการที่ประชาชนปรับปรุงที่ดินในเมืองด้วยตนเอง

วิธีที่ 3 การฟื้นฟูที่ดินเพื่อการลงทุนในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ คือ โครงการที่ใช้ที่ดินตามผังเมืองอื่นนอกเหนือจากโครงการตามวิธีที่ 1 และ 2

แผนการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย และการย้ายถิ่นฐานโดยมีส่วนร่วมของประชาชน เมื่อประชาชนส่วนใหญ่ (ซึ่งส่วนใหญ่เข้าใจว่ามากกว่า 75% ของประชากร และประชาชนที่มีพื้นที่ดินที่ฟื้นฟูแล้วมากกว่า 75%) เห็นด้วย รัฐจะออกคำสั่งให้จัดซื้อที่ดิน หลังจากมีคำสั่งให้จัดซื้อที่ดินแล้ว จะมีการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ใช้ที่ดิน หรือการประมูลโครงการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุน

ฮาลินห์

แหล่งที่มา