การใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 : หลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบ

รายการราคาที่ดินฉบับใหม่ ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำลังอยู่ในระหว่างการดำเนินการให้ท้องถิ่นต่างๆ เสร็จสมบูรณ์ โดยมีการปรับขึ้นราคาอย่างรวดเร็วในเขตเมืองและชานเมืองหลายแห่ง แม้ว่าคาดว่าจะสะท้อนราคาตลาดได้ใกล้เคียงกัน แต่นโยบายนี้ก็ทำให้ผู้เชี่ยวชาญกังวลว่านโยบายดังกล่าวจะสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อต้นทุนการลงทุน ราคาขาย และการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน

แปลงที่ดินประมูลใน หุ่งเยน มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส ภาพ: Manh Khanh/VNA

จังหวัดด่งนายกำลังจัดทำบัญชีราคาที่ดินแบบรวม ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ทั่วทั้งจังหวัดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 แทนที่บัญชีราคาที่ดินสองบัญชีเดิมของจังหวัด บิ่ญเฟื้อก และจังหวัดด่งนายก่อนการควบรวมกิจการ ตามร่าง (คาดว่าจะส่งขออนุมัติก่อนวันที่ 31 ธันวาคม) พบว่าหลายพื้นที่มีราคาที่ดินในเขตเมืองเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่ดินเพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย

ยกตัวอย่างเช่น ในเขตบิ่ญเฟื้อกเดิม ราคาที่ดิน เพื่อการเกษตร เพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 1.2 เท่าเมื่อเทียบกับปัจจุบัน โดยส่วนใหญ่อยู่ในถนนสายหลัก พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น และทางแยกจราจรหลัก ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ก็เพิ่มขึ้นจาก 1.1 เป็น 1.4 เท่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ โดยกระจุกตัวอยู่ในถนนที่เพิ่งเปิดใหม่หรือถนนในเขตเมือง ในเขตด่งนายก่อนการควบรวมกิจการ ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยจาก 1.1 เป็น 2.2 เท่า ที่ดินในเขตเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 1.6 เป็น 9 เท่า และที่ดินในเขตชนบทเพิ่มขึ้นจาก 2.3 เป็น 6.8 เท่า เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน

ในทำนองเดียวกัน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมของกรุงฮานอยเพิ่งส่งร่างรายการราคาที่ดินฉบับแรกที่จะประกาศและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ตามร่างดังกล่าว คาดว่าราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในฮานอยจะเพิ่มขึ้น 2-26% เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินในปัจจุบัน

ทั้งนี้ พื้นที่ใจกลางเมืองหลวงที่ตั้งอยู่ในเขตวงแหวนที่ 1, 2 และ 3 มีราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 2% โดยราคาสูงสุดอยู่ที่มากกว่า 702 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งใช้กับถนนที่มีราคาแพง เช่น ถนน Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao... ในทางตรงกันข้าม พื้นที่ชานเมือง เช่น ถนน Me Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai... มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยอยู่ในช่วง 16-26%

ผู้แทนกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า หน่วยงานนี้ยังขอให้เทศบาล ตำบล เขต พื้นที่พิเศษ ภาษีนครโฮจิมินห์ ภาษีท้องถิ่น สำนักงานที่ดินนครโฮจิมินห์ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เร่งจัดหาข้อมูลราคาที่ดินสำหรับเส้นทาง เส้นทางที่วางแผนไว้ และโครงการย้ายถิ่นฐาน เพื่อนำมาวิเคราะห์ คำนวณ และปรับปรุง

หลังจากได้ข้อมูลราคาแล้ว กรมฯ จะส่งร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกไปยังคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม (VII) นครโฮจิมินห์ และเผยแพร่บนพอร์ทัลข้อมูลเมือง (City Information Portal) เพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากหน่วยงาน องค์กร และประชาชนอย่างกว้างขวาง จากนั้นกรมฯ จะรวบรวมและส่งไปยังสภาประเมินราคาที่ดินเพื่อรับฟังความคิดเห็น ส่งต่อไปยังกระทรวงยุติธรรมเพื่อประเมินเอกสารทางกฎหมาย และรวบรวมและรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์พร้อมกับร่างบัญชีราคาที่ดิน เพื่อนำเสนอต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อพิจารณาอนุมัติ...

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การปรับตารางราคาที่ดินมีความจำเป็นเพื่อสะท้อนมูลค่าตลาดอย่างใกล้ชิดและส่งผลให้รายได้งบประมาณเพิ่มขึ้น แต่หากดำเนินการโดยขาดการควบคุม นโยบายดังกล่าวอาจก่อให้เกิดผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์โดยไม่ได้ตั้งใจ

เนื่องจากการปรับรายการราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่ต่างๆ ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งในหลายประเด็น สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนค่าชดเชย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และการเคลียร์พื้นที่จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้การลงทุนในโครงการทั้งหมดเพิ่มสูงขึ้น ในส่วนของประชาชน ต้นทุนการใช้ที่ดินที่สูงขึ้นอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึง ในมุมมองเศรษฐกิจมหภาค มีความเสี่ยงที่จะเกิดความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นและส่งผลกระทบต่อการลงทุน

ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญและสมาคมวิชาชีพที่เกี่ยวข้องจึงแนะนำว่านโยบายต่างๆ จำเป็นต้องได้รับการปรับให้มีความยืดหยุ่น เหมาะสมกับแต่ละภูมิภาคและเป้าหมายการพัฒนา รายการราคาที่ดินควรมีวัตถุประสงค์เพื่อการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ ไม่ใช่แค่เพื่อควบคุมอุปสงค์และอุปทานของตลาด

นายเหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์ว่า หากรายการราคาที่ดินถูกสร้างขึ้นโดยมีเป้าหมายเพื่อให้สอดคล้องกับราคาตลาดอย่างใกล้ชิด ในขณะที่ราคาตลาดถูก "ปรับขึ้น" อย่างไม่สมเหตุสมผล รัฐจะตระหนักโดยไม่ได้ตั้งใจว่าระดับราคาไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง เมื่อถึงเวลานั้น รายการราคาจะกลายเป็นเครื่องมือยึดเกาะราคา ทำให้ตลาดปรับตัวไปสู่ระดับที่เหมาะสมได้ยาก

“ไม่ต้องพูดถึงราคาที่ดินที่สูงขึ้นยังทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตสำหรับบริษัทพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นด้วย ส่งผลให้ราคาผลิตภัณฑ์สูงขึ้นและลดการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน” นายดิญห์แนะนำ

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า รายการราคาที่ดินปัจจุบันที่มีการปรับขึ้นราคาอย่างมากนั้นไม่สอดคล้องกับแนวทางของรัฐบาลในการควบคุมราคาที่อยู่อาศัย อันที่จริง ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินมักคิดเป็น 30-50% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด เมื่อรายการราคาเพิ่มขึ้น ขั้นตอนต่างๆ ตั้งแต่การชดเชย การอนุมัติที่ดิน ไปจนถึงภาระผูกพันทางการเงินก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

“เรื่องนี้เปรียบเสมือนการเติมเชื้อไฟให้ลุกโชน เมื่อหน่วยงานบริหารจัดการกำลังพยายามรักษาเสถียรภาพของตลาดและราคาที่อยู่อาศัย สิ่งสำคัญคือต้องประสานนโยบายต่างๆ เข้าด้วยกันเมื่อปรับตารางราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องภาษี ข้อมูลที่ดิน และกระบวนการประเมินราคา หากเพิ่มราคาที่ดินเพียงอย่างเดียวโดยไม่ทำให้อัตราภาษีและกลไกความโปร่งใสของข้อมูลสมบูรณ์ ก็จะส่งผลเสียและทำให้ตลาดผันผวน” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

นายเลือง กล่าวว่า รัฐไม่ควรอนุมัติรายการราคาที่ดินใหม่เป็นการชั่วคราว โดยรอให้ระบบฐานข้อมูล การประเมินราคา และภาษีที่ดินดำเนินการอย่างสอดคล้องกันก่อน เมื่อถึงเวลานั้น การปรับรายการจะช่วยให้เกิดความใกล้ชิดกับตลาด ไม่ก่อให้เกิดปัญหาทางจิตใจ และช่วยให้บรรลุเป้าหมายในการรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลกำลังดำเนินการอยู่

มติคณะรัฐมนตรีที่ 339/กค-คป ว่าด้วยร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดกลไกและนโยบายเพื่อขจัดความยุ่งยากอุปสรรคในการจัดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน เสนอให้ใช้บัญชีราคาที่ดินแต่ละประเภทที่ดิน เนื้อที่ และทำเล เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลได้กำหนดแนวทางไว้อย่างชัดเจน นั่นคือ ยกเลิก “ราคาที่ดินเฉพาะ” เปลี่ยนไปใช้กลไกการใช้ตารางราคาที่ดินเป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน ขณะเดียวกัน ให้สร้างค่าสัมประสิทธิ์การปรับและอัตราการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภท แต่ละพื้นที่ และแต่ละรูปแบบการใช้งาน

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm