การขายหรือให้เช่าบ้านไม่เกิน 5 หลังต่อปี จำเป็นต้องมีการจัดตั้งธุรกิจหรือไม่?

สามตัวเลือก

ข้อบังคับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดเกณฑ์ในการระบุตัวบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กให้ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากตามมาตรา 3 มาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งนิติบุคคล แต่ต้องแจ้งและชำระภาษีตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงการก่อสร้าง จึงเสนอทางเลือก 3 ทางในการคัดเลือกบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก ทางเลือกที่ 1: บุคคลที่ขาย โอน หรือให้เช่าบ้านที่มีอยู่หรือบ้านในอนาคต: 3-5 หลังต่อปี บุคคลที่ขาย โอน หรือให้เช่างานก่อสร้างที่มีอยู่หรือในอนาคต: 5-10 งาน หรือ 5-10 ชั้นของงานภายใน 1 ปี

Bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm phải thành lập doanh nghiệp?- Ảnh 1. — การจำกัดธุรกรรมในเวลานี้จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตัวเลือกที่ 2: บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กสามารถระบุตัวตนได้โดยการขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของหรือมีสิทธิใช้พื้นที่ 1,000 - 2,000 ตารางเมตรในเขตเมือง ส่วนในเขตชนบทพื้นที่ดังกล่าวจะมีขนาดใหญ่กว่า คือประมาณ 3,000 - 5,000 ตารางเมตร

ตัวเลือกที่ 3: บุคคลธรรมดาลงทุนสร้างบ้านเดี่ยว 2 ชั้นขึ้นไป และมีขนาดไม่เกิน 20 ห้องชุด ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 57 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย บุคคลธรรมดาขายหรือให้เช่าบ้านที่มาจากบ้านมรดก บ้านเพื่อการกุศล และบ้านเพื่อความสามัคคีที่บุคคลอื่นเป็นผู้มอบ

เพื่อเพิ่มรายได้และป้องกันการสูญเสียงบประมาณ ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างมีสุขภาพดี จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ปัญหา ทางเศรษฐกิจ สำหรับการบริหารจัดการ ไม่ใช่แค่แนวทางแก้ปัญหาด้านการบริหารเท่านั้น

ทนายความ Tran Minh Cuong (เนติบัณฑิตยสภานครโฮจิมินห์)

ในขณะเดียวกัน กฎหมายปัจจุบันไม่ได้ให้รายละเอียดที่เฉพาะเจาะจงสำหรับกรณีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องจัดตั้งองค์กร

การเก็บภาษีแทนการจำกัดการค้า

ทนายความเจิ่น มินห์ เกือง (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) ให้ความเห็นว่ากฎระเบียบประเภทนี้ไม่เคยปรากฏมาก่อนในโลก ไม่เหมาะสมในทางปฏิบัติ และเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาตลาด ควรปล่อยให้ประชาชนค้าขายได้อย่างเสรี แต่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีอย่างถูกต้องและครบถ้วนตามกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจประเภทนี้ควรเก็บภาษีในอัตราที่สูง เพราะไม่ก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่ม ยิ่งซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มากเท่าไหร่ ภาษีก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ทั้งรัฐและประชาชนจะได้รับประโยชน์ เพราะภาษีดังกล่าวจะถูกนำไปใช้ในการลงทุนและฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐาน...

ไม่เพียงเท่านั้น หากกฎระเบียบนี้มีผลบังคับใช้ หน่วยงานใดจะตรวจสอบและยืนยันจำนวนการซื้อขายของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง เพื่อบังคับให้บุคคลนั้นจัดตั้งธุรกิจหากขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 6 แห่งขึ้นไป? แล้วพวกเขาควรถูกบังคับให้จัดตั้งธุรกิจใหม่เพื่อให้สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่? หากไม่จัดตั้งธุรกิจ จะมีบทลงโทษอะไรบ้าง? หากประชาชนตกลงที่จะจัดตั้งธุรกิจ แต่ในปีต่อๆ มาไม่ซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป พวกเขาจะรักษาธุรกิจนั้นไว้ได้ตลอดไปหรือไม่? ในขณะเดียวกัน การยุบเลิกหรือล้มละลายของธุรกิจในเวียดนามในปัจจุบันเป็นเรื่องยากมาก

ทนายความเกือง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา เฉกเช่นคนป่วยที่ยังไม่หายดี จำเป็นต้องมีมาตรการเพื่อเพิ่มปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ สร้างสภาพคล่องให้กับตลาด ข้อเสนอนี้เปรียบเสมือนการบีบรัด "ท่อหายใจ" ซึ่งจะทำให้ตลาดที่ยากอยู่แล้วยากขึ้นไปอีก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องการพัฒนา ต้องการขาย ต้องมีนายหน้า นักลงทุน นักเก็งกำไร... การบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องมุ่งเน้นให้ตลาดเติบโตอย่างมั่นคง ไม่ใช่หากบริหารจัดการไม่ได้ ก็ห้ามประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เพื่อเพิ่มรายได้และป้องกันการสูญเสียงบประมาณ ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่ง จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาทางเศรษฐกิจสำหรับการบริหารจัดการ ไม่ใช่แค่แนวทางบริหารจัดการ หากมีกฎระเบียบบริหารจัดการมากขึ้น ตลาดจะต้องหาวิธีรับมือ หาวิธีหลีกเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งจะทำให้เกิดความวุ่นวายมากขึ้น ดังนั้น เราไม่ควรจำกัดจำนวนบ้านที่ขายและให้เช่า แต่ควรจัดทำตารางภาษี เก็บภาษีหนักกับบุคคลรายย่อยที่เข้ามาแสวงหากำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การซื้อบ้านและที่ดินแล้วปล่อยทิ้งร้าง โดยไม่ปรับปรุงหรือใช้ประโยชน์ เพียงรอให้ราคาสูงขึ้นเพื่อขายทำกำไร จะต้องถูกเก็บภาษีหนักขึ้นอีก รัฐสามารถนำเงินภาษีนั้นไปใช้เป็นเงินทุนสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับคนยากจน เพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนและนักเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์จะลดลงอย่างมาก" ทนายความ Tran Minh Cuong วิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ตรัน ข่านห์ กวง กล่าวว่า หากบุคคลใดประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและในปริมาณมาก จำเป็นต้องมีนิติบุคคล ซึ่งในมุมมองนี้ กฎระเบียบนี้ถูกต้อง อย่างไรก็ตาม หากบังคับใช้กฎระเบียบนี้ทันที อาจไม่มั่นคง หรือการกำหนดจำนวนบ้านที่แน่นอนไว้ที่ 3-5 หลังนั้นไม่เหมาะสม แต่จำเป็นต้องมีแผนงานและระยะเวลาที่ชัดเจน เนื่องจากปัจจุบันมีบุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 2-4 รายการ แต่มูลค่าสูงถึง 5 หมื่นล้านดอง หรือหลายแสนล้านดอง เมื่อเทียบกับบุคคลที่เป็นเจ้าของ 10-20 รายการ แต่แต่ละรายการมีมูลค่าเพียง 1-2 พันล้านดอง

กฎหมายถูกต้อง แต่จำเป็นต้องมีแผนงานที่ชัดเจน เพราะเมื่อจัดตั้งนิติบุคคล ก็ต้องจัดตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การนำทรัพย์สินส่วนบุคคลเข้ามาในบริษัทจะมีปัญหามากมาย ไม่ใช่เรื่องง่าย และต้องมีการอธิบาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนำที่ดินเพื่อการเกษตรเข้ามา ปัจจุบัน กฎหมายกำหนดให้ทุนจดทะเบียนในการจัดตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2 หมื่นล้านดอง สมเหตุสมผลหรือไม่? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฐานะบุคคลธรรมดา ไม่ว่าจะมีกำไรหรือขาดทุน ต้องจ่ายภาษี 2% ในขณะที่บริษัทจะจ่ายภาษีเฉพาะเมื่อมีกำไร และสามารถรวมต้นทุนไว้ในค่าใช้จ่ายของบริษัทได้ ดังนั้น ในระยะยาว หากนักลงทุนรายย่อยต้องการลงทุนอย่างต่อเนื่อง พวกเขาจำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทเพื่อให้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายและได้รับผลประโยชน์มากขึ้น ปัญหาคือ รัฐบาลจะสนับสนุนให้นำอสังหาริมทรัพย์เข้ามาอยู่ในนิติบุคคลของบริษัทด้วยวิธีที่ง่ายที่สุดได้อย่างไร คุณ Tran Khanh Quang วิเคราะห์

คุณดวน หง็อก กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอ็กซ์ จอยท์ สต็อค คอมพานี มีมุมมองเดียวกันว่า การออกกฎระเบียบดังกล่าวมีจุดประสงค์เพื่อจำกัดการเก็งกำไร รัฐบาลมีนโยบายไม่ต้องการให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็วเกินไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ และเศรษฐกิจโดยรวม อย่างไรก็ตาม หากการทำธุรกรรมถูกจำกัด ก็จะส่งผลกระทบต่อตลาด ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่จะใช้กลอุบายเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายและเลี่ยงภาษี

ประการแรก พวกเขาจะรับรองเอกสารการซื้อขายกับเจ้าของบ้าน ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านจะมอบอำนาจการซื้อและขายทั้งหมดให้กับ "นายหน้า" โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ประการที่สอง เมื่อ "นายหน้า" พบผู้ซื้อ พวกเขาจะรับรองเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ ประการที่สาม มีบางกรณีที่ "นายหน้า" จะทำข้อตกลงกับเจ้าของบ้านไว้ล่วงหน้า ดังนั้น รัฐจึงไม่ได้เรียกเก็บภาษีใดๆ จาก "นายหน้า" ไม่เพียงเท่านั้น นักลงทุนยังหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยการขอให้ญาติ ภรรยา และบุตรเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงไม่สามารถควบคุมกฎระเบียบนี้ได้

ในบริบทปัจจุบัน ข้อเสนอนี้ยากที่จะป้องกันการเก็งกำไร แต่ในทางกลับกัน อาจส่งผลเสียหากส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของนักลงทุนที่ยังไม่มั่นคงอยู่แล้ว ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกลไกแบบเปิดเพื่อดึงดูดทรัพยากร เพราะในบริบทปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในช่องทางในการดึงดูดทรัพยากรขนาดใหญ่และมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงินทุนจากต่างประเทศและเงินโอน จำเป็นต้องมีนโยบายเพิ่มเติมเพื่อดึงดูดและส่งเสริมธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะพยายามควบคุมให้เข้มงวดยิ่งขึ้น

คุณ ดวน ง็อก กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอ็กซ์ จอยท์ สต็อค

ลิงค์ที่มา