กังวลเกี่ยวกับข้อเสนอการเข้มงวดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

กระทรวงก่อสร้าง กำลังขอความเห็นจากกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เกี่ยวกับเนื้อหาของร่างมติรัฐบาลว่าด้วยกลไกการควบคุมและควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าข้อเสนอเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่การยื่นขออย่างเร่งรีบจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจ

ต้องให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ของผู้คน

ร่างดังกล่าวจะเน้นย้ำปัจจัย 3 ประการที่กำหนดให้ต้องมีการกำกับดูแลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และเปิดเผยธุรกรรมต่อสาธารณะและโปร่งใส ผ่านการจัดตั้งศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐจัดตั้งขึ้น เพื่อมีส่วนช่วยในการลดราคาและควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์

ที่น่าสังเกตคือ นโยบายที่เสนอให้ “เข้มงวด” สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองและสาม โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำ ผู้ซื้อสามารถกู้ได้เพียง 50% สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สอง และไม่เกิน 30% สำหรับบ้านหลังที่สาม แทนที่จะใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปัจจุบันที่ 70%-80% นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างยังเสนอให้ รัฐบาล กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ กันเงินสำรองอย่างน้อย 30% ของจำนวนโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดที่คาดว่าจะพัฒนาในช่วงปี พ.ศ. 2569-2573 เพื่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

Băn khoăn đề xuất siết giao dịch bất động sản - Ảnh 1. — บริษัท C-Holdings ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้พักอาศัยในโครงการ The Maison (เขต Thu Dau Mot นครโฮจิมินห์) ภาพโดย: THAO NGUYEN

เมื่อเผชิญกับปัญหาข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการธนาคาร เหงียน ตรี เหียว กล่าวว่า ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างที่จะจำกัดการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ให้กับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและสามนั้นไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากกิจกรรมการปล่อยกู้มักขึ้นอยู่กับระดับความเสี่ยงที่ธนาคารพาณิชย์ยอมรับได้และความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้า การแทรกแซงนโยบายสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการเงินของกระทรวงก่อสร้าง อาจก่อให้เกิดปัญหาได้ ดร. ฟาม เวียต ถวน ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ร่างข้อบังคับที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดต้องผ่านขั้นตอนที่รัฐบริหารจัดการนั้นไม่เหมาะสมกับหน้าที่ของกระทรวงฯ และส่งผลกระทบต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากขั้นตอนและขั้นตอนในการทำธุรกรรมยังมีข้อจำกัด ดร. ฟาม เวียต ถวน กล่าวว่า ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิต ไม่ใช่สินค้าโภคภัณฑ์ทั่วไป โดยมีเกณฑ์ที่ผู้ใช้ที่ดินต้องมีประสิทธิภาพในกระบวนการใช้ประโยชน์ ดังนั้นจำเป็นต้องมีนโยบายเฉพาะในการจัดทำรายการราคาที่ดินในท้องที่ต่างๆ ที่มีแนวโน้มลดลงตามกาลเวลา เพื่อให้มั่นใจว่าผลประโยชน์ของประชาชนเป็นสิ่งสำคัญที่สุด

คุณตรัน ถิ กัม ตู กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็กซิม เรียลเอสเตท จำกัด (EximRS) กล่าวว่า การจำกัดวงเงินกู้จากธนาคารนั้นค่อนข้างอ่อนไหวต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินการที่เร่งรีบเกินไปจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงที่จะ "หยุดชะงัก" คุณตูกล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมา ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ปริมาณธุรกรรมในตลาดลดลงอย่างเห็นได้ชัด ขณะเดียวกัน โครงการบ้านจัดสรรราคาประหยัดกลับไม่มีอุปทานเพียงพอ ดังนั้น หากมีการเข้มงวดวงเงินกู้ นักลงทุนจะไม่สามารถดำเนินโครงการเพิ่มเติมได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดโดยรวม หากอุปทานไม่เพียงพอ ความต้องการซื้อบ้านจะตกไปอยู่ในมือของคนรุ่นต่อๆ ไป

ต้องการวิธีแก้ปัญหาที่ยั่งยืน

นายเหงียน ตรี ฮิเออ กล่าวว่า ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างอาจเป็นเพียงการชั่วคราว แต่เพื่อแก้ปัญหาในระยะยาว จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ยั่งยืนมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเก็บภาษีในอัตราที่สูงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ลำดับที่สอง สาม หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งจะลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง อย่างไรก็ตาม ภาษีเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ จำเป็นต้องมีกลไกตลาด นั่นคือ การทำให้อุปสงค์และอุปทานสอดคล้องกัน หากอุปทานอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการ ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลง ดังนั้น นอกเหนือจากนโยบายระยะยาวแล้ว จำเป็นต้องส่งเสริมอุปทานเพื่อให้ประชาชนมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง รัฐจำเป็นต้องมีบทบาทนำในการจัดหากองทุนที่ดิน ดำเนินกระบวนการทางปกครอง และนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสินเชื่อ ปัญหาในเวียดนามในปัจจุบันคืออุปทานอสังหาริมทรัพย์มีปริมาณมากในขณะที่อุปสงค์มีสูงมาก ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่ไม่สมเหตุสมผล

ดร. เล่อ ซวน เหงีย อดีตรองประธานคณะกรรมการกำกับดูแลทางการเงินแห่งชาติ มีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ รัฐบาลไม่มีอำนาจแทรกแซงกิจกรรมสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ การแทรกแซงดังกล่าวจะละเมิดเสรีภาพในการดำเนินธุรกิจของธนาคาร ส่งผลกระทบต่อความเป็นอิสระและความโปร่งใสในการดำเนินกิจกรรมสินเชื่อ

ยิ่งไปกว่านั้น ความแตกต่างระหว่าง "บ้านหลังแรก" และ "บ้านหลังที่สอง" ของผู้ซื้อนั้นซับซ้อนและยากที่จะปฏิบัติอย่างยิ่ง ธนาคารพาณิชย์ไม่มีหน้าที่หรือทรัพยากรเพียงพอที่จะดำเนินการในส่วนนี้ เนื่องจากไม่ใช่ความรับผิดชอบหลักของธนาคารในการจำกัดสินเชื่อที่อยู่อาศัยและลดราคาที่อยู่อาศัย

ดร. เล ซวน เงีย ระบุว่า ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ธนาคารแห่งรัฐได้ควบคุมกิจกรรมการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้อัตราส่วนความเสี่ยงด้านเครดิตที่สูง ตั้งแต่ 150% ถึง 250% ยกตัวอย่างเช่น หากธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 1 แสนล้านดอง ธนาคารแห่งรัฐจะคำนวณความเสี่ยงที่สอดคล้องกันตั้งแต่ 150-250 พันล้านดอง ซึ่งทำให้ธนาคารต้องใช้กำไรเพื่อตั้งสำรองความเสี่ยงในระดับที่เหมาะสม ซึ่งเป็นการจำกัดการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยอ้อม ดร. เล ซวน เงีย เชื่อว่าประเด็นหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามคือการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความต้องการในแต่ละกลุ่ม รัฐจำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ควบคู่ไปกับการดำเนินนโยบายเพื่อสนับสนุนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย เขายกตัวอย่างกรณีสิงคโปร์ที่คนยากจนได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยคงที่ 2.5% และรัฐบาลชดเชยให้ธนาคารสำหรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าระดับนี้ โซลูชันดังกล่าวอาจมีประสิทธิภาพมากกว่าการแทรกแซงนโยบายสินเชื่อของธนาคารโดยตรง

ดร. ฟาม เวียต ถวน กล่าวว่า การจำกัดการเก็งกำไรโดยใช้อัตราภาษีที่คำนวณจากระยะเวลาในการทำธุรกรรมเมื่อลงทะเบียน แทนที่จะบริหารจัดการผ่านช่องทางออนไลน์ จะช่วยให้การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพมากขึ้น ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร เวียดนามจึงสามารถประยุกต์ใช้เครื่องมือภาษีธุรกรรม ซึ่งมีประสิทธิภาพมาก ตัวอย่างเช่น การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ภายใน 12 เดือน มีอัตราภาษี 20% ของราคาขาย 36 เดือน 10% และ 60 เดือน 5% ส่วนที่เหลือจะเสียภาษี 2% ดังเช่นในปัจจุบัน... "การลดการเก็งกำไรและการลดราคาที่ดินรายปีจะเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการควบคุมราคาที่ดิน ช่วยให้ประชาชนมีโอกาสซื้อบ้านในอนาคต การสร้างหลักประกันสังคมเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาอย่างจริงจัง" ดร. ถวน กล่าว

ไม่เป็นไปตามหลักปฏิบัติสากล

ดร. เล่อ ซวน เหงีย ระบุว่า ปัจจุบันยังไม่มีประเทศใดในโลกที่ควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วยการจำกัดวงเงินกู้สำหรับผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น การใช้มาตรการลดวงเงินกู้สำหรับบ้านหลังที่สองหรือมากกว่าจึงไม่สอดคล้องกับแนวปฏิบัติระหว่างประเทศ และอาจส่งผลกระทบทางลบต่อตลาด

ที่มา: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm