อสังหาริมทรัพย์คือ 'เครื่องยนต์' ที่ขับเคลื่อนการเติบโตแบบเลขสองหลัก

TPO - ภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 12% ของ GDP ของประเทศ ตัวเลขนี้ยังไม่รวมผลกระทบทางอ้อมจากอุตสาหกรรมสนับสนุน หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง ภาคส่วนต่างๆ อีกมากมายจะได้รับผลกระทบในทันที

โครงการกว่า 3,000 โครงการหยุดชะงัก

จากข้อมูลของ กระทรวงการก่อสร้าง ประชากรในเมืองปัจจุบันคิดเป็นประมาณ 40% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 45% ภายในปี 2030 ซึ่งจะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองเพิ่มขึ้นอีก 70 ล้านตารางเมตรต่อปี อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับการเติบโตของอุปทานในปัจจุบัน เวียดนามกำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยประมาณ 300,000 ยูนิตต่อปี เนื่องจากการเกิดขึ้นของครัวเรือนในเมืองใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างอิสระในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ย้ายออกจากครอบครัวขยาย

พื้นที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวในเวียดนามต่ำกว่ามาตรฐานที่แนะนำหรือเป้าหมายการพัฒนาในระยะยาว

การขาดแคลนอุปทานยังคงผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การขาดแคลนนี้ไม่ได้เกิดขึ้นในทุกภาคส่วนของอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่พื้นที่ชนบท ชานเมือง และเมืองระดับ 3 และ 4 มีอุปทานเพียงพอ หรือแม้แต่เหลือเฟือ แต่พื้นที่ในเมืองกำลังเผชิญกับปัญหาความแออัดเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคใต้ ซึ่งเป็นที่ตั้งของนครโฮจิมินห์และภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้ ส่วนในภาคเหนือ ปัญหาส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน ฮานอย และเมืองบริวารบางแห่ง

จากการคาดการณ์ของกระทรวงการก่อสร้าง ความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2021-2030 โดยเฉพาะในเขตเมือง ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติยังระบุว่า พื้นที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อคนในเวียดนามในปี 2024 จะอยู่ที่ 26.6 ตารางเมตรต่อคน เพิ่มขึ้น 3.4 ตารางเมตรต่อคน เมื่อเทียบกับปี 2019 โดยพื้นที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อคนสำหรับอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 21.1 ตารางเมตรต่อคน ซึ่งต่ำกว่า 26.8 ตารางเมตรต่อคนสำหรับบ้านเดี่ยว

ดังนั้น พื้นที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวในเวียดนามจึงต่ำกว่ามาตรฐานที่แนะนำหรือเป้าหมายการพัฒนาในระยะยาว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดทางกฎหมายทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยมีจำกัดมาหลายปี ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลอย่างมากระหว่างอุปทานและอุปสงค์

จากรายงานของ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ปัจจุบันมีโครงการพัฒนาที่ดินที่ยังค้างอยู่ทั่วประเทศจำนวน 3,338 โครงการ ซึ่งยังไม่สามารถแก้ไขอุปสรรคและปัญหาต่างๆ ได้ ครอบคลุมพื้นที่กว่า 145,600 เฮกเตอร์ และมีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 2.5 ล้านล้านดอง โดยในจำนวนนี้ โครงการและที่ดินกว่า 1,810 โครงการอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานท้องถิ่น และโครงการและที่ดินกว่า 1,520 โครงการอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐสภา

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เทียนฟง ว่า ในเมืองโฮจิมินห์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งพร้อมที่จะเริ่มต้นวงจรการพัฒนาใหม่หลังจากที่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ เช่น ที่ดิน เงินทุน และอื่นๆ แล้ว อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ธุรกิจเหล่านี้ไม่ได้คาดคิดก็คือ ระยะเวลาที่ต้องใช้สำหรับขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งทำให้หลายโครงการต้องตกอยู่ในช่วงเวลารอคอยที่ยาวนาน

อสังหาริมทรัพย์เป็นเสาหลักสำคัญ

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่านโยบายสินเชื่อมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวม ไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยในบรรดาภาคเศรษฐกิจ 21 ภาคที่จัดอยู่ในระดับที่ 1 ซึ่งเป็นระดับที่สำคัญที่สุดของเศรษฐกิจนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็รวมอยู่ในระดับนี้ด้วย

นอกจากจะส่งผลโดยตรงต่อ GDP แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วยังสร้างผลกระทบต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมอีกหลายสิบประเภทอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม เรามีมุมมองที่ค่อนข้างบิดเบี้ยวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยมองเฉพาะในแง่ของตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ในขณะที่ตลาดนี้ยังรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพ การศึกษา ความบันเทิง ฯลฯ “เราต้องยอมรับบทบาทที่สำคัญมากของอสังหาริมทรัพย์ ความต้องการพื้นฐาน เช่น อาหารและเสื้อผ้าไม่ใช่เรื่องยากที่จะตอบสนอง แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นมหาศาลและยังคงต้องหาคำตอบต่อไป” นายชอว์กล่าว

ในปี 2025 คาดการณ์ว่าการเติบโตของสินเชื่อทั่วทั้งระบบธนาคารจะสูงถึง 19% โดยภาคอสังหาริมทรัพย์จะสูงกว่า 24% นายชอว์กล่าวว่า การเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่าภาคส่วนอื่นๆ เสมอ ดังนั้นกฎระเบียบที่จำกัดการเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เกินอัตราทั่วไปในปี 2026 จะเป็นการขัดขวางไม่ให้ธุรกิจที่ได้ลงนามในสัญญาเงินกู้ไปแล้วได้รับเงินกู้ ขัดขวางไม่ให้ธุรกิจที่กำลังได้รับเงินกู้ได้รับเงินกู้เพิ่มเติม และทำให้บุคคลทั่วไปเข้าถึงเงินทุนได้ยากขึ้น...

หัวหน้า HoREA แนะนำว่าธนาคารจำเป็นต้องให้การสนับสนุนเศรษฐกิจมากขึ้น และมีนโยบายสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยสนับสนุนเป้าหมายการเติบโตทางเศรษฐกิจสองหลักในปีนี้

นางเหงียน ถิ ทันห์ ฮวง รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่าปัญหาที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่นั้น ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจภายในอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ยังลุกลามไปยังสาขาที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย ที่จริงแล้ว ในช่วงต้นปีนี้ กิจกรรมการก่อสร้างแสดงให้เห็นสัญญาณของการชะลอตัวเนื่องจากขาดแคลนงานจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ นางฮวงหวังว่าหน่วยงานกำกับดูแลจะปรับนโยบายสินเชื่อให้เหมาะสมในเร็ววัน เพื่อควบคุมความเสี่ยงและสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาตลาดที่มั่นคงและยั่งยืน

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ปรับให้เหมาะสมกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในทำนองเดียวกัน นาย Tran Si Nam รองผู้อำนวยการกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ความต้องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงมาก ภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนประมาณ 10-11% ของ GDP ของประเทศ ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์ ตัวเลขนี้เคยสูงถึง 30-34% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงบทบาทสำคัญของตลาดนี้ในระบบเศรษฐกิจ

นายหนามกล่าวว่า "ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกันอย่างมาก เมื่อตลาดประสบปัญหา มันจะส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคการก่อสร้างและภาคบริการที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น การบริหารนโยบายจึงต้องระมัดระวังและสร้างสมดุลระหว่างการควบคุมและการพัฒนา"

นายชู วัน ไห่ รองหัวหน้าสำนักงานประจำคณะกรรมการกลางด้านนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการก่อสร้าง ยืนยันว่า ตลอดหลายปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในตลาดที่สำคัญของเศรษฐกิจมาโดยตลอด ไม่เพียงแต่มีส่วนช่วยโดยตรงต่อ GDP เท่านั้น แต่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังสร้างผลกระทบต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมต่างๆ อีกมากมาย ตั้งแต่การก่อสร้าง วัสดุ เหล็ก และซีเมนต์ ไปจนถึงตลาดที่เกี่ยวข้องกับทุน การเงิน การธนาคาร การท่องเที่ยว และบริการ

“ภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 12% ของ GDP ของประเทศ ตัวเลขนี้ยังไม่รวมผลกระทบทางอ้อมจากอุตสาหกรรมสนับสนุน หากตลาดชะลอตัว ภาคส่วนต่างๆ จะได้รับผลกระทบในทันที ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงบทบาทด้านการกำกับดูแลของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจมหภาคอย่างชัดเจน” นายไห่กล่าว

ที่มา: https://tienphong.vn/bat-dong-san-la-co-may-kich-hoat-tang-truong-2-con-so-post1840041.tpo