คอนโดมิเนียมหรูครองตลาด คนมองหาที่อยู่อาศัยที่ไหนบ้าง?

(แดน ตรี) – ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปีและอยู่ในระดับสูง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้หารือถึงแนวทางแก้ไขเพื่อกระจายประชากรและขยายเขตเมืองนครโฮจิมินห์โดยการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน

เป็นเวลาเกือบปีแล้วที่คุณ Tran Van Chien และภรรยา (อาศัยอยู่ในเมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์) อดทนมองหาซื้ออพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในราคา 3 พันล้านดอง แต่ก็แทบจะไม่มีโอกาสได้ซื้อเลย

บริเวณที่คุณเชียนอาศัยอยู่นั้นเป็น “จุดสว่าง” ในอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในนครโฮจิมินห์เมื่อปีที่แล้ว โดยมีโครงการจำนวนหนึ่งที่นำเสนอขายในบริเวณสี่แยกอันฟู ถนนโด่ซวนโหปและเหลียนฟอง และถนนเหงียนเซียน

อย่างไรก็ตาม โครงการส่วนใหญ่ที่ประกาศราคาไว้มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป หากต้องการซื้อหนึ่งโครงการ ต้องใช้เงิน 6,000-7,000 ล้านดองต่อยูนิต ซึ่งมากกว่าความสามารถทางการเงินของครอบครัวนายเชียนถึงสองเท่า “หลังจากอดทนมองหาบ้านมาทั้งปี ฉันกับภรรยาก็หวังและผิดหวังหลายครั้ง นอนไม่หลับเพราะคิดถึงบ้านหลังนี้” เขากล่าว

จากข้อมูลของกรมโยธาธิการและผังเมืองนครโฮจิมินห์ ในรอบ 11 เดือน เมืองโฮจิมินห์มีโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์เพียง 4 โครงการ หรือคิดเป็นกว่า 1,600 ยูนิต ที่เข้าเกณฑ์ระดมทุนเพื่อนำสินค้าออกสู่ตลาด และล้วนเป็นสินค้าระดับไฮเอนด์ ซึ่งในรอบ 5 ปี ตัวเลขนี้ต่ำที่สุด

มูลค่าการระดมทุนรวมของบ้านกว่า 1,600 หลังนี้อยู่ที่ 15,142 พันล้านดอง โดยราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 9,390 ล้านดอง/หลัง

จำนวนโครงการระดมทุนและถ่ายโอนทุนในนครโฮจิมินห์ ช่วงปี 2020 - 11 เดือน/2024 (ที่มา: HoREA)

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า เป็นครั้งแรกที่ที่อยู่อาศัยระดับบนครองตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ทั้งหมด ตอนนี้ไม่มีที่อยู่อาศัยระดับกลางเหลืออยู่อีกแล้ว และยังมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในโครงการเชิงพาณิชย์ให้เลือกอีกด้วย

โครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาด “บิดเบือน” ไม่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนเมืองที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ตลาดกำลังพัฒนาอย่างไม่ยั่งยืน ไม่ปลอดภัย และไม่ถูกสุขอนามัย

สมาคมพบว่าราคาบ้านเฉลี่ยของอุปทานใหม่อยู่ที่ 9.39 พันล้านดองต่อยูนิต นี่เป็นเพียงราคาบ้านเบื้องต้นเท่านั้น เนื่องจากนักลงทุนได้ลงทะเบียนราคาบ้านกับกรมก่อสร้างเมื่อจัดตั้งโครงการลงทุน ดังนั้นราคาขายจริงของบ้านในตลาดจะสูงกว่านี้แน่นอน

สมาคมวิเคราะห์ว่าการที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานั้นเป็นผลมาจากอุปทานของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีจำกัด ส่งผลให้สินค้าขาดแคลนอย่างต่อเนื่อง ตามกฎหมายว่าด้วยอุปทานและอุปสงค์ ราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% ในช่วงปี 2015-2023 และตาม กระทรวงก่อสร้าง เมื่อมีรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในปี 2024 ราคาที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้น 15-20% ในปี 2025

คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้น 8-10% ต่อปี (ภาพถ่าย: Trinh Nguyen)

ในงานสัมมนาเมื่อไม่นานนี้ คุณ Duong Thuy Dung ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBR Vietnam กล่าวว่าในปี 2025 อุปทานในนครโฮจิมินห์จะยังคงมีไม่เพียงพอ โดยมีเพียงประมาณ 8,000-9,000 ยูนิตเท่านั้น สถานการณ์เช่นนี้จะคงอยู่ไปจนถึงปี 2026 ซึ่งนครโฮจิมินห์จะมีบ้านใหม่สำหรับขายเพียงประมาณ 11,000 หลังเท่านั้น

นอกจากอุปทานที่ขาดแคลนแล้ว สินค้า 80% ของสินค้าที่ขายในนครโฮจิมินห์ยังเป็นสินค้าระดับบนและหรูหราที่มีราคาสูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม. ตลาดนี้แทบไม่มีบ้านราคาถูก (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) และไม่มีโครงการระดับกลาง (ต่ำกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม.) สถานการณ์ดังกล่าวจะทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 8-10% ต่อปี

เพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญจากหน่วยงานข้างต้นแนะนำให้ส่งเสริมการกระจายตัวของประชากรและขยายพื้นที่เขตเมือง ในนครโฮจิมินห์ นักลงทุนจะเห็นพื้นที่ใจกลางเมืองหลายแห่งที่มีราคาอพาร์ตเมนท์ 150-200 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่พื้นที่ชานเมืองมีราคาเพียง 40-50 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ดังนั้น หากผู้คนสามารถไปได้ไกลกว่านี้ ราคาจะลดลง แต่นั่นเป็นเรื่องของเวลาอีก 5-10 ปีข้างหน้า

นางสาวดุง ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว แดนตรี ว่า เมื่อประชาชนต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง เงื่อนไขที่จำเป็นคือต้องเชื่อมต่อการเดินทางได้สะดวกยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ไม่ควรหยิบยกประเด็นการลดราคาบ้านในพื้นที่ส่วนกลางที่มีที่ดินอยู่แล้วขึ้นมาพูดถึง แต่ควรหยิบยกประเด็นการเพิ่มกองทุนที่ดินในพื้นที่ใหม่ๆ ที่อยู่นอกพื้นที่ใจกลางเมืองมาพิจารณาแทน

ปีนี้อุปทานของอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย มีมากกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งมีอยู่ราว 30,000 ยูนิต โดย 70-80% อยู่นอกพื้นที่ใจกลางเมือง (Gia Lam, Long Bien, Dong Anh, Tay Mo) สินค้าถูกดูดซับได้ดีเนื่องจากการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ผู้คนเดินทางจากชานเมืองสู่ใจกลางเมืองได้ในเวลาไม่ถึง 1 ชั่วโมง

ในทางกลับกัน นครโฮจิมินห์ไม่สามารถทำเช่นนั้นได้ เนื่องจากเขตเมืองใหญ่หลายแห่งในเขตชานเมือง เช่น กู๋จี ไม่ได้รับการพัฒนามาเป็นเวลา 10 ปีแล้ว เนื่องจากขาดการเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐาน ผู้เชี่ยวชาญจาก CBR Vietnam เชื่อว่าการเชื่อมโยงการจราจรเป็นปัจจัยสำคัญในการลดราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ เพื่อให้ผู้คนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม

ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien ซึ่งมีมุมมองเดียวกันนี้ กล่าวว่า ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านจะต้องมองหาในพื้นที่ที่ติดกับเขตเมืองใหญ่ของนครโฮจิมินห์ เช่น ด่งนาย บิ่ญเซือง และบ่าเรีย-วุงเต่า

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nguoi-dan-tim-nha-o-dau-20241219083022723.htm