ระวัง "การเกาะจุดสูงสุด" ของที่ดินที่อยู่อาศัยในดงอันห์

ราคาที่ดินที่สามารถมองเห็นโครงการ Vinhomes Co Loa โดยตรงอยู่ที่ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาช่วงปลายปีที่แล้วถึงสองเท่า

เขตดงอันห์กำลังค่อยๆ เปลี่ยนโฉมไปทีละน้อย เนื่องมาจากโครงการและการก่อสร้างขนาดใหญ่หลายโครงการ ภาพโดย: Thanh Vu

ที่ดินในซอยก็ราคาสูงถึง 90 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อโครงการ Vinhomes Co Loa ถูกสร้างขึ้นในเขตดงอันห์ ตลาดทางตอนเหนือของเมืองหลวงก็กลายเป็นจุดสนใจใหม่ของนักลงทุนอย่างกะทันหัน โครงการเมกะโปรเจกต์ใหม่ของ Vinhomes ตั้งอยู่ในตำบลดงฮอย ซวนจั๊ก ซวนกัน และมายลัม ในเขตดงอันห์ โครงการนี้มีพื้นที่รวมประมาณ 387 เฮกตาร์ และเงินลงทุนกว่า 42,000 พันล้านดอง

นอกจาก Vinhomes Co Loa แล้ว เขตด่งอันห์ยังเป็นเจ้าของ “โครงการซูเปอร์” อีกโครงการหนึ่งในตำบลไฮโบยและวินห์หง็อก ที่เรียกว่า “เมืองอัจฉริยะ” โดยมีนักลงทุนคือ BRG และ Sumitomo พื้นที่การใช้ที่ดินทั้งหมดของ “เมือง” แห่งนี้คือ 272 เฮกตาร์ และเงินลงทุนสูงถึง 4.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

การปรากฏตัวของสองโครงการข้างต้นทำให้ที่ดินที่อยู่อาศัยโดยรอบ "ร้อนแรง" ขึ้นทุกวัน นายหน้า Phan Thai เปิดเผยว่า ในตำบลซวนกาญ มีที่ดินที่หันหน้าเข้าถนนและมองเห็นบริษัทวินโฮมส์ โลอา ได้โดยตรง เสนอขายในราคาประมาณ 160-180 ล้านดอง/ตร.ม.

สำหรับที่ดินในซอยที่สามารถจอดรถหน้าบ้านได้ ราคาขายจะสูงถึง 90 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนที่ดินที่มีซอยหน้าบ้านกว้างเพียง 2-2.5 เมตร ราคาขายจะอยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตร.ม. “สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยใกล้โครงการสมาร์ทซิตี้ของ BRG ราคาที่ดินติดถนนอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนที่ดินในซอยก็ราคาสูงถึง 90 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน” นายไทกล่าว

นอกจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ “ติดตาม” แล้ว ราคาที่ดินในเขตด่งอันห์ยังได้รับอานิสงส์จากสะพานข้ามแม่น้ำแดง โดยเฉพาะสะพานตูเหลียน ซึ่งเป็นโครงการที่จะเชื่อมต่อฝั่งตะวันตกของแม่น้ำแดงตามเส้นทางเอาโก – งีทาม เขตเตยโฮ กับฝั่งตะวันออกของแม่น้ำแดงในเขตด่งอันห์

คุณไทยกล่าวว่า ในพื้นที่ที่คาดว่าจะสร้างสะพานตูเหลียน ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยกำลังพุ่งสูงถึง 185 ล้านดองต่อตารางเมตร และเมื่อโครงการนี้เริ่มดำเนินการอย่างเป็นทางการ ราคาที่ดินน่าจะพุ่งสูงถึง 200-250 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายหน้ายอมรับว่าราคาที่ดินในด่งอันห์อยู่ในระดับสูงมาก และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว เนื่องจากเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่อ้างอิงราคาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่างๆ

“โดยเฉลี่ยแล้ว ที่ดินเปล่าสำหรับอยู่อาศัยมีราคาเพียง 1 ใน 3 ของราคาทาวน์เฮาส์ในโครงการ หากคำนวณด้วยวิธีนี้ ราคาที่ดินคงไม่ต่ำกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร เพราะราคาทาวน์เฮาส์ก็เกือบ 300 ล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว” คุณไทกล่าว

จากการวิจัยของผู้สื่อข่าว แม้แต่ที่ดินที่อยู่ห่างจากใจกลางเขตด่งอันห์ก็ยังมีต้นทุนสูงถึง 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ด้วยศักยภาพทางการเงินเพียง 2 พันล้านดองหรือน้อยกว่า นักลงทุนจึงแทบจะ "ล่าหา" ที่ดินที่มีหน้าบ้านสวยงามและถนนกว้างขวางไม่ได้เลย

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นเปิดเผยเพิ่มเติมต่อผู้สื่อข่าวว่า 70% ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายในพื้นที่เป็นของนักลงทุนกลุ่ม F1 และ F2 แทบไม่มีการซื้อที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยจริง ทุกครั้งที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหม่ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านดอง และยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง

ต้องมีกลยุทธ์เมื่อซื้อที่ดินในดงอันห์

คุณไห่ เตรียว นักลงทุนที่มีประสบการณ์จริงในเขตด่งอันห์มายาวนานหลายปี กล่าวว่า ความสำเร็จของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นทันทีที่นักลงทุนเริ่มวางเงิน “ผมพยายามหาและซื้อที่ดินที่คนท้องถิ่นนำมาขายต่อ ราคาที่ดินที่พวกเขาเสนอมักจะต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนเสนอมามาก ถ้าผมซื้อที่ดินเหล่านี้ได้ กำไรก็จะสูงขึ้น” คุณเตรียวกล่าว

นักลงทุนรายนี้อ้างอิงข้อเท็จจริง โดยระบุว่าเมื่อปลายปีที่แล้ว มีประชาชนนำที่ดินผืนหนึ่งใกล้สะพานตูเหลียนมาเสนอขายในราคาประมาณ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร หลังจากนั้นไม่นาน นักลงทุนรายหนึ่งก็ซื้อที่ดินผืนนี้ไปในราคาที่สูงขึ้นเป็นสองเท่า คือประมาณ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร “พวกเขากำลังขายในราคาแห่งอนาคต ด้วยเงินจำนวนมหาศาลเช่นนี้ ที่ดินผืนนี้จึงขายได้ยากในระยะสั้น ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่มุ่งมั่นที่จะ 'ถือครอง' ที่ดินผืนนี้ไว้เป็นเวลา 3-5 ปี” คุณ Trieu กล่าว

เมื่อโครงการวินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค เปิดให้บริการในเขตเจียลัม ( ฮานอย ) และจังหวัดหุ่งเยน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของฮานอยก็คึกคักขึ้น เมื่อเขตเมืองวินโฮมส์ สมาร์ทซิตี้ ได้นำอาคารอพาร์ตเมนต์มากกว่า 56 หลังมาสู่เขตนามตูเลียม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันตกก็ "สร้างกระแส" เช่นกัน

จากการคาดการณ์ของนักลงทุนรายนี้ นับตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึงสิ้นปี ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตดงอันห์จะแทบไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงราคาสูงสุด ดังนั้น นักลงทุนที่มักจะ “เล่นเซิร์ฟ” จึงมีความเสี่ยงสูงหากลงทุนในช่วงนี้

คุณเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า เขตด่งอันห์มีโอกาสมากมายในการเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวง เริ่มต้นด้วยข้อมูลเกี่ยวกับการก้าวสู่การเป็นเขต ตามด้วยโครงการขนาดใหญ่ต่างๆ เช่น สะพานตูเหลียน ศูนย์แสดงสินค้าแห่งชาติ อาคารการเงินสูง 108 ชั้น เป็นต้น

“โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคพร้อมแล้วสำหรับเขตด่งอันห์ที่จะเติบโต นอกจากนี้ เงินยังไหลเข้าสู่ช่องทางการลงทุน แทนที่จะติดอยู่ในธนาคาร ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่จะคึกคักขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้” คุณเดียปกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การที่ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในดงอันห์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนั้นไม่ใช่เรื่องยากที่จะเข้าใจ ในขณะที่โครงการโดยรอบมีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่แท้จริงที่นักลงทุนต้องใส่ใจคือสภาพคล่องและคุณลักษณะเฉพาะของแต่ละกลุ่ม

“ที่ดินดงอันห์เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนระยะยาวในทิศทาง ‘ขายในราคาสูงแล้วขายต่อในราคาต่ำ’ ส่วนผู้ที่กู้ยืมเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยสูง ถือเป็นความเสี่ยงอย่างยิ่ง เนื่องจากสภาพคล่องของพื้นที่นี้มีจำกัด และตัวที่ดินเองก็ไม่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสด” คุณเดียปกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html