ระวัง "การเกาะจุดสูงสุด" ของที่ดินที่อยู่อาศัยในดงอันห์

ราคาที่ดินที่สามารถมองเห็นโครงการ Vinhomes Co Loa โดยตรงอยู่ที่ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาช่วงปลายปีที่แล้วถึงสองเท่า

เขตดงอันห์กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป เนื่องมาจากโครงการและการก่อสร้างขนาดใหญ่หลายโครงการ ภาพโดย: Thanh Vu

ที่ดินในซอยก็ราคาสูงถึง 90 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อโครงการวินโฮมส์ โค โลอา ถูกสร้างขึ้นในเขตด่งอันห์ ตลาดทางตอนเหนือของเมืองหลวงก็กลายเป็นจุดสนใจใหม่ของนักลงทุนอย่างกะทันหัน โครงการเมกะโปรเจกต์ใหม่ของวินโฮมส์ตั้งอยู่ในตำบลด่งโหย ซวนจั๊ก ซวนแญ และมายลัม ในเขตด่งอันห์ โครงการนี้มีพื้นที่รวมประมาณ 387 เฮกตาร์ และเงินลงทุนมากกว่า 42,000 พันล้านดอง

นอกจากบริษัทวินโฮมส์ โค โลอา แล้ว เขตด่งอันห์ยังเป็นเจ้าของ “โครงการซูเปอร์” อีกโครงการหนึ่งในตำบลไฮโบยและวินห์หง็อก ที่เรียกว่า “เมืองอัจฉริยะ” โดยมีนักลงทุนคือ BRG และ Sumitomo พื้นที่การใช้ที่ดินทั้งหมดของ “เมือง” แห่งนี้คือ 272 เฮกตาร์ และเงินลงทุนสูงถึง 4.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

การปรากฏตัวของโครงการทั้งสองข้างต้น ทำให้ที่ดินที่อยู่อาศัยโดยรอบกำลัง "ร้อนแรง" ขึ้นทุกวัน นายหน้า Phan Thai ระบุว่า ในตำบลซวนกาญ ที่ดินแปลงหนึ่งติดถนนซึ่งมองเห็นบริษัทวินโฮมส์ โลอา ได้โดยตรง กำลังถูกเสนอขายในราคาประมาณ 160-180 ล้านดอง/ตร.ม.

สำหรับที่ดินในซอยที่สามารถจอดรถหน้าบ้านได้ ราคาขายจะสูงถึง 90 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนที่ดินที่มีซอยหน้าบ้านกว้างเพียง 2-2.5 เมตร ราคาขายจะอยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตร.ม. “สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยใกล้โครงการ Smart City ของ BRG ราคาที่ดินติดถนนอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนที่ดินในซอยก็ราคาสูงถึง 90 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน” นายไทกล่าว

นอกจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ “ติดตาม” แล้ว ราคาที่ดินในเขตด่งอันห์ยังได้รับอานิสงส์จากสะพานข้ามแม่น้ำแดง โดยเฉพาะสะพานตู๋เหลียน โครงการนี้จะเชื่อมต่อฝั่งตะวันตกของแม่น้ำแดงตามเส้นทางเอา่โก – งีทาม เขตเตยโฮ กับฝั่งตะวันออกของแม่น้ำแดงในเขตด่งอันห์

คุณไทยกล่าวว่า ในพื้นที่ที่คาดว่าจะสร้างสะพานตูเหลียน ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยกำลังพุ่งสูงถึง 185 ล้านดองต่อตารางเมตร และเมื่อโครงการนี้เริ่มดำเนินการอย่างเป็นทางการ ราคาที่ดินน่าจะพุ่งสูงถึง 200-250 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายหน้ายอมรับว่าราคาที่ดินในด่งอันห์อยู่ในระดับสูงมากและเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว เนื่องจากเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่มักอ้างอิงราคาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่างๆ เป็นหลัก

“โดยเฉลี่ยแล้ว ที่ดินเปล่าสำหรับอยู่อาศัยมีราคาเพียง 1 ใน 3 ของราคาทาวน์เฮาส์ในโครงการ หากคำนวณด้วยวิธีนี้ ราคาที่ดินคงไม่ต่ำกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร เพราะราคาทาวน์เฮาส์ก็เกือบ 300 ล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว” คุณไทกล่าว

จากการวิจัยของผู้สื่อข่าว แม้แต่ที่ดินที่อยู่ห่างจากใจกลางเขตด่งอันห์ก็ยังมีต้นทุนสูงถึง 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ด้วยศักยภาพทางการเงินเพียง 2 พันล้านดองหรือน้อยกว่า นักลงทุนจึงแทบจะ “ล่าหา” ที่ดินที่มีหน้าบ้านสวยงามและถนนกว้างขวางไม่ได้เลย

นายหน้าท้องถิ่นเปิดเผยเพิ่มเติมกับผู้สื่อข่าวว่า 70% ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ขายอยู่ในพื้นที่นี้เป็นของนักลงทุนกลุ่ม F1 และ F2 แทบไม่มีการซื้อที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยจริง ทุกครั้งที่เจ้าของใหม่เปลี่ยนชื่อที่ดิน ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านดอง และยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดขึ้น

ต้องมีกลยุทธ์เมื่อซื้อที่ดินในดงอันห์

คุณไห่ เตรียว นักลงทุนที่มีประสบการณ์ “ในชีวิตจริง” ในเขตด่งอันห์มายาวนาน กล่าวว่า ความสำเร็จของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นทันทีที่นักลงทุนเริ่มลงเงิน “ผมพยายามหาที่ดินที่คนท้องถิ่นนำมาขายต่อ ราคาที่ดินที่พวกเขาเสนอมักจะต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนเสนอมามาก ถ้าผมสามารถซื้อที่ดินเหล่านี้ได้ กำไรก็จะสูงขึ้น” คุณเตรียวกล่าว

นักลงทุนรายนี้กล่าวโดยอ้างข้อเท็จจริงว่า เมื่อปลายปีที่แล้ว ชาวบ้านในพื้นที่เสนอขายที่ดินผืนหนึ่งใกล้สะพานตูเหลียนในราคาประมาณ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร หลังจากนั้นไม่นาน นักลงทุนรายหนึ่งก็ซื้อที่ดินผืนนี้ไปในราคาที่สูงขึ้นเป็นสองเท่า คือประมาณ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร “พวกเขากำลังขายในราคาอนาคต ด้วยเงินจำนวนมหาศาลเช่นนี้ ที่ดินผืนนี้จึงขายได้ยากในระยะสั้น ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่มุ่งมั่นที่จะ ‘ถือครอง’ ที่ดินผืนนี้ไว้เป็นเวลา 3-5 ปี” คุณ Trieu กล่าว

เมื่อโครงการวินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค เปิดให้บริการในเขตเจียลัม ( ฮานอย ) และจังหวัดหุ่งเยน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออก ของฮานอย ก็คึกคักขึ้น เมื่อเขตเมืองวินโฮมส์ สมาร์ทซิตี้ ได้นำอาคารอพาร์ตเมนต์มากกว่า 56 หลังมาสู่เขตนามตูเลียม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันตกก็ "สร้างกระแส" เช่นกัน

จากการคาดการณ์ของนักลงทุนรายนี้ ที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตดงอันห์จะแทบไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงพีคของราคา ดังนั้น นักลงทุนที่มักจะ “เล่นเซิร์ฟ” จึงมีความเสี่ยงสูงหากลงทุนในช่วงนี้

คุณเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า เขตด่งอันห์มีโอกาสมากมายที่จะเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวง เริ่มต้นด้วยข้อมูลเกี่ยวกับเขตนี้ ตามด้วยโครงการขนาดใหญ่ต่างๆ เช่น สะพานตูเหลียน ศูนย์แสดงสินค้าแห่งชาติ อาคารการเงินสูง 108 ชั้น เป็นต้น

“ปัจจัยด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคพร้อมแล้วสำหรับเขตด่งอันห์ที่จะ ‘เติบโต’ นอกจากนี้ เงินก็มีแนวโน้มที่จะไหลเข้าสู่ช่องทางการลงทุน แทนที่จะ ‘คงอยู่’ ในธนาคาร ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่จะคึกคักขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้” คุณเดียปกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การที่ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในด่งอันห์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนั้นไม่ใช่เรื่องยากที่จะเข้าใจ ในขณะที่โครงการโดยรอบมีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่แท้จริงที่นักลงทุนต้องใส่ใจคือสภาพคล่องและลักษณะเฉพาะของกลุ่มโครงการ

“ที่ดินดงอันห์เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนระยะยาวในทิศทาง ‘ขายในราคาสูงแล้วขายต่อในราคาต่ำ’ ส่วนผู้ที่กู้ยืมเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยสูง ถือเป็นความเสี่ยงอย่างยิ่ง เนื่องจากสภาพคล่องของพื้นที่นี้มีจำกัด และตัวที่ดินเองก็ไม่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสด” คุณเดียปกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html