ระวัง “การเกาะจุดสูงสุด” ของที่ดินที่อยู่อาศัยในด่งอันห์

ราคาที่ดินที่มองเห็นโครงการ Vinhomes Co Loa โดยตรง อยู่ที่กว่า 180 ล้านดองต่อตรม. ซึ่งสูงกว่าราคาช่วงสิ้นปีที่แล้วถึงสองเท่า

เขตด่งอันห์กำลังเปลี่ยนแปลงไปทีละน้อยเนื่องมาจากโครงการและการก่อสร้างขนาดใหญ่หลายโครงการ ภาพโดย: Thanh Vu

ที่ดินในซอยก็ราคาถึง 90 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อโครงการ Vinhomes Co Loa ถูกสร้างขึ้นในเขต Dong Anh ตลาดทางตอนเหนือของเมืองหลวงก็กลายเป็นจุดสนใจใหม่ของนักลงทุนทันที โครงการเมกะโปรเจ็กต์ใหม่ของ Vinhomes ตั้งอยู่ในเขต Dong Hoi, Xuan Trach, Xuan Canh และ Mai Lam ในเขต Dong Anh โครงการมีพื้นที่รวมประมาณ 387 เฮกตาร์และเงินลงทุนมากกว่า 42,000 พันล้านดอง

นอกจาก Vinhomes Co Loa แล้ว เขต Dong Anh ยังเป็นเจ้าของ “โครงการซูเปอร์” อีกโครงการในชุมชน Hai Boi และ Vinh Ngoc ที่เรียกว่าเมืองอัจฉริยะ โดยมีนักลงทุนคือ BRG และ Sumitomo พื้นที่การใช้ที่ดินทั้งหมดของ “เมือง” นี้คือ 272 เฮกตาร์ และเงินทุนการลงทุนสูงถึง 4.2 พันล้านเหรียญสหรัฐ

จากการปรากฏตัวของโครงการทั้งสองโครงการข้างต้น ทำให้ที่ดินที่อยู่อาศัยโดยรอบมี "ความคึกคัก" มากขึ้นทุกวัน ตามคำบอกเล่าของนายหน้า Phan Thai ที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดถนนและมองเห็น Vinhomes Co Loa โดยตรงกำลังถูกเสนอขายในราคาประมาณ 160 - 180 ล้านดองต่อตารางเมตรในตำบล Xuan Canh

สำหรับที่ดินในซอยที่จอดได้หน้าบ้าน ราคาขายจะอยู่ที่ 90 ล้านดอง/ตรม. ส่วนที่ดินที่มีซอยหน้าบ้านกว้างประมาณ 2-2.5 ม. ราคาขายจะอยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตรม. “สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยใกล้โครงการสมาร์ทซิตี้ของ BRG ราคาที่ดินติดถนนอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตรม. ส่วนที่ดินในซอยก็อยู่ที่ 90 ล้านดอง/ตรม. เช่นกัน” นายไทย กล่าว

นอกจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ “ติดตาม” ราคาที่ดินในเขตด่งอันห์ยังได้รับประโยชน์จากสะพานข้ามแม่น้ำแดง โดยเฉพาะสะพานทูเหลียน โครงการนี้จะเชื่อมต่อฝั่งตะวันตกของแม่น้ำแดงตามเส้นทาง Au Co – Nghi Tam เขตเตยโฮ กับฝั่งตะวันออกของแม่น้ำแดงในเขตด่งอันห์

นายไทย กล่าวว่า ในพื้นที่ที่คาดว่าจะสร้างสะพานทูเหลียน ราคาที่ดินสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยในปัจจุบันพุ่งสูงถึง 185 ล้านดองต่อตารางเมตร เมื่อโครงการนี้เริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการ ราคาที่ดินอาจพุ่งสูงถึง 200 - 250 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายหน้ายอมรับว่าราคาที่ดินในด่งอันห์อยู่ที่ระดับสูงมากและเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว ทั้งนี้เป็นเพราะเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการเป็นเกณฑ์อ้างอิง

“ราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1 ใน 3 ของราคาทาวน์เฮาส์ในโครงการ หากคำนวณด้วยวิธีนี้ ราคาที่ดินคงไม่ต่ำกว่า 100 ล้านดอง/ตรม. เพราะทาวน์เฮาส์ราคาเกือบ 300 ล้านดอง/ตรม. แล้ว” นายไทยกล่าว

จากการวิจัยของนักข่าว พบว่าแม้แต่ที่ดินที่อยู่ห่างจากใจกลางเขตดงอันห์ก็ยังมีต้นทุนสูงถึง 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ด้วยศักยภาพทางการเงินที่ 2 พันล้านดองหรือต่ำกว่านั้น นักลงทุนจึงแทบจะ "ล่าหา" ที่ดินที่มีหน้าบ้านสวยงามและถนนกว้างไม่ได้เลย

นายหน้าในพื้นที่เปิดเผยต่อผู้สื่อข่าวว่า 70% ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ประกาศขายในพื้นที่นั้นเป็นของนักลงทุนประเภท F1 และ F2 แทบไม่มีการซื้อที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยจริงเลย ทุกครั้งที่เจ้าของใหม่เปลี่ยนชื่อที่ดิน ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านดอง และไม่มีทีท่าว่าจะหยุดการขึ้นราคานี้

ต้องมีกลยุทธ์ในการซื้อที่ดินในด่งอันห์

นายไห่ เตรียว นักลงทุนที่มีประสบการณ์จริงในเขตด่งอันห์มาหลายปี กล่าวว่าความสำเร็จของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะตัดสินทันทีที่นักลงทุนเริ่มลงเงิน “ผมพยายามหาที่ดินที่ขายต่อโดยคนในพื้นที่ ราคาที่ดินที่พวกเขาเสนอให้มักจะต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนเสนอให้มาก หากผมสามารถซื้อที่ดินเหล่านี้ได้ กำไรจะสูงขึ้น” นายเตรียวเล่า

นักลงทุนรายนี้กล่าวโดยอ้างข้อเท็จจริงว่าเมื่อปลายปีที่แล้ว ชาวบ้านในพื้นที่เสนอขายที่ดินแปลงหนึ่งใกล้สะพานทูเหลียนในราคาประมาณ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร หลังจากนั้นไม่นาน นักลงทุนรายหนึ่งก็ซื้อที่ดินแปลงนี้ไปในราคาสูงกว่าสองเท่า คือประมาณ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร “พวกเขาขายในราคาในอนาคต ด้วยเงินจำนวนมากเช่นนี้ ที่ดินแปลงนี้จึงขายได้ยากในระยะสั้น ปัจจุบัน นักลงทุนส่วนใหญ่ตั้งใจที่จะ “ถือครอง” ที่ดินแปลงนี้ไว้เป็นเวลา 3-5 ปี” นายเทรียวกล่าว

เมื่อโครงการ Vinhomes Ocean Park ถูกนำไปใช้ในเขต Gia Lam ( ฮานอย ) และจังหวัด Hung Yen ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของฮานอยก็เริ่มคึกคัก เมื่อเขตเมือง Vinhomes Smart City นำอาคารอพาร์ตเมนต์มากกว่า 56 แห่งมาสู่เขต Nam Tu Liem ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันตกก็ "สร้างกระแส" เช่นกัน

ตามการคาดการณ์ของนักลงทุนรายนี้ ที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตด่งอันห์ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปีนี้จะไม่พุ่งสูงขึ้นมากนัก ซึ่งถือเป็นช่วงพีคของราคา ดังนั้นนักลงทุนที่มีแนวโน้ม “เล่นเซิร์ฟ” จึงมีความเสี่ยงมากหากลงทุนในช่วงนี้

นายเหงียน เตี๊ยป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า เขตด่งอันห์มีโอกาสมากมายที่จะเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวง โดยเริ่มจากข้อมูลเกี่ยวกับเขตนี้ ตามด้วยโครงการขนาดใหญ่ต่างๆ เช่น สะพานทูเหลียน ศูนย์แสดงสินค้าแห่งชาติ อาคารการเงินสูง 108 ชั้น เป็นต้น

“ปัจจัยด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคพร้อมแล้วสำหรับเขตด่งอันห์ที่จะ ‘เติบโต’ นอกจากนี้ เงินยังมีแนวโน้มที่จะไหลเข้าสู่ช่องทางการลงทุน แทนที่จะ ‘อยู่’ ในธนาคาร ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่จะคึกคักขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้” นายเดียปกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญเผยว่าราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในดงอันห์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนั้นไม่ใช่เรื่องยากที่จะเข้าใจ เพราะโครงการโดยรอบมีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่แท้จริงที่นักลงทุนต้องใส่ใจคือสภาพคล่องและลักษณะเฉพาะของกลุ่มโครงการ

“ที่ดินด่งอันห์เหมาะสำหรับผู้ที่ชอบลงทุนระยะยาวในทิศทางของ ‘การขายในราคาสูงและปล่อยขายในราคาต่ำ’ ส่วนผู้ที่ใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมเงิน การซื้อขายแบบนี้จะอันตรายมาก เนื่องจากสภาพคล่องของพื้นที่นี้มีจำกัด และที่ดินเองก็ไม่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสด” นายเดียปกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html