โปรดระวังการ "ซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในช่วงราคาสูงสุด" ในจังหวัดดงอาน

ที่ดินที่มีวิวโดยตรงของโครงการ Vinhomes Co Loa มีราคาสูงกว่า 180 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งเป็นสองเท่าของราคาเมื่อสิ้นปีที่แล้ว

อำเภอดงอานกำลังค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น ด้วยโครงการและงานก่อสร้างขนาดใหญ่หลายโครงการ ภาพ: Thanh Vu

ที่ดินในซอยแคบๆ อาจมีราคาสูงถึง 90 ล้านดงต่อตารางเมตร

เมื่อโครงการ Vinhomes Co Loa ถูกสร้างขึ้นในเขตดงอาน พื้นที่ทางตอนเหนือของฮานอยก็กลายเป็นจุดสนใจใหม่สำหรับนักลงทุนอย่างกะทันหัน โครงการขนาดใหญ่แห่งใหม่ของ Vinhomes นี้ตั้งอยู่ในตำบลดงฮอย ซวนจ่า ซวนกั๋ง และไมลัม ในเขตดงอาน โครงการนี้ครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 387 เฮกเตอร์ และมีเงินลงทุนกว่า 42,000 พันล้านดอง

นอกจากบริษัท Vinhomes Co Loa แล้ว อำเภอดงอานยังมี "โครงการขนาดใหญ่" อีกแห่งหนึ่งในตำบลไห่บอยและตำบลวิงห์ง็อก ซึ่งเรียกว่าเมืองอัจฉริยะ โดยมี BRG และ Sumitomo เป็นผู้ลงทุน โครงการนี้มีพื้นที่ทั้งหมด 272 เฮกตาร์ และมีเงินลงทุนสูงถึง 4.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

ด้วยการเกิดขึ้นของโครงการทั้งสองนี้ ที่ดินเปล่าสำหรับสร้างบ้านในบริเวณโดยรอบจึงเป็นที่ต้องการมากขึ้นเรื่อยๆ ตามข้อมูลจากนายพันไทย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในตำบลซวนแค็ง ที่ดินติดถนนใหญ่และมองเห็นโครงการวินโฮมส์ โค โลอาได้โดยตรง มีราคาเสนอขายอยู่ที่ประมาณ 160-180 ล้านดง/ตารางเมตร

สำหรับที่ดินในซอยที่สามารถจอดรถได้หน้าประตู ราคาจะสูงถึง 90 ล้านดง/ตารางเมตร แม้แต่ที่ดินที่มีซอยกว้างเพียง 2-2.5 เมตร ราคาขายก็ยังสูงถึง 70 ล้านดง/ตารางเมตร “ส่วนที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยใกล้โครงการเมืองอัจฉริยะของ BRG ราคาที่ดินติดถนนใหญ่จะอยู่ที่ 120 ล้านดง/ตารางเมตร ส่วนที่ดินในซอยก็มีราคาสูงถึง 90 ล้านดง/ตารางเมตร” นายไทยกล่าว

นอกจากจะได้รับประโยชน์จากโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว ราคาที่ดินในอำเภอดงอานยังเพิ่มสูงขึ้นจากสะพานข้ามแม่น้ำแดง โดยเฉพาะสะพานตู่เหลียน โครงการนี้จะเชื่อมต่อฝั่งตะวันตกของแม่น้ำแดงตามถนนเอาโค-งีตัมในอำเภอเตย์โฮ กับฝั่งตะวันออกของแม่น้ำแดงในอำเภอดงอาน

นายไทยกล่าวว่า ในพื้นที่ที่วางแผนจะสร้างสะพานตู้เหลียน ราคาที่ดินสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยกำลังพุ่งสูงขึ้นถึง 185 ล้านดง/ตารางเมตร และเมื่อโครงการเริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการ ราคาที่ดินน่าจะพุ่งสูงขึ้นไปถึง 200-250 ล้านดง/ตารางเมตร

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ยอมรับว่าราคาที่ดินในจังหวัดดงอานในปัจจุบันสูงมาก และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว สาเหตุเป็นเพราะเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ใช้ราคาที่ดินภายในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นเกณฑ์มาตรฐาน

"โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาที่ดินเปล่าสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยมีราคาเพียงหนึ่งในสามของราคาทาวน์เฮาส์ในโครงการ หากคำนวณด้วยวิธีนี้ ราคาที่ดินจึงไม่น่าจะต่ำกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร เพราะราคาทาวน์เฮาส์อยู่ที่เกือบ 300 ล้านดง/ตารางเมตรแล้ว" นายไทยกล่าว

จากการตรวจสอบของเรา พบว่าแม้แต่ที่ดินที่อยู่ห่างไกลจากใจกลางเมืองดงอานก็มีราคาสูงถึง 30 ล้านดงต่อตารางเมตร ด้วยงบประมาณ 2 พันล้านดงหรือน้อยกว่านั้น นักลงทุนจึงแทบจะไม่สามารถ "หา" ที่ดินที่มีหน้ากว้างและถนนดีได้เลย

นายหน้าท้องถิ่นเปิดเผยรายละเอียดเพิ่มเติมแก่ผู้สื่อข่าว โดยระบุว่า 70% ของที่อยู่อาศัยที่วางขายในพื้นที่นั้นเป็นของนักลงทุนระดับหนึ่งและระดับสอง (F1 และ F2) แทบไม่มีที่ดินแปลงใดถูกซื้อเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยจริงเลย ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนมือเจ้าของ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านดอง และแนวโน้มขาขึ้นนี้ไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง

จำเป็นต้องมีกลยุทธ์เมื่อซื้อที่ดินในจังหวัดดงอาน

ไห่ ตรีเอว นักลงทุนที่มีประสบการณ์จริงในอำเภอดงอานมานานหลายปี กล่าวว่า ความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับช่วงเวลาที่นักลงทุนเริ่มลงทุน “ผมพยายามหาที่ดินที่ชาวบ้านนำมาขายต่อ ราคาที่พวกเขาโฆษณามักจะต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนเสนอ ถ้าผมซื้อที่ดินเหล่านี้ได้ กำไรก็จะสูงขึ้น” ตรีเอวกล่าว

นักลงทุนรายนี้ยกตัวอย่างจากสถานการณ์จริงว่า เมื่อปลายปีที่แล้ว ชาวบ้านเสนอขายที่ดินแปลงหนึ่งใกล้สะพานตู้เหลียนในราคาประมาณ 90 ล้านดงต่อตารางเมตร ไม่นานหลังจากนั้น นักลงทุนรายหนึ่งก็ซื้อที่ดินแปลงนี้ไปและขายต่อในราคาสองเท่า คือประมาณ 180 ล้านดงต่อตารางเมตร “พวกเขาขายในราคาในอนาคต ด้วยเงินจำนวนมหาศาลเช่นนี้ การขายที่ดินในระยะสั้นจึงเป็นเรื่องยากมาก ปัจจุบัน นักลงทุนส่วนใหญ่ตั้งใจที่จะ ‘ถือครอง’ ที่ดินนี้ไว้เป็นเวลา 3-5 ปี” นายเจียวกล่าว

เมื่อโครงการ Vinhomes Ocean Park เปิดตัวในเขตเกียลัม ( ฮานอย ) และจังหวัดฮุงเยน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของฮานอยก็คึกคักขึ้น และเมื่อโครงการ Vinhomes Smart City นำเสนออาคารอพาร์ตเมนต์กว่า 56 หลังในเขตน้ำตู่เลียม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันตกก็เฟื่องฟูเช่นกัน

จากการคาดการณ์ของนักลงทุนรายนี้ ราคาที่ดินในอำเภอดงอานไม่น่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี ราคาในปัจจุบันถือว่าอยู่ในระดับสูงสุดแล้ว ดังนั้น นักลงทุนที่ชอบ "เก็งกำไร" จะมีความเสี่ยงสูงมากหากลงทุนในขั้นตอนนี้

คุณเหงียน เธ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย เชื่อว่าเขตดงอานมีโอกาสมากมายที่จะกลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวง เริ่มต้นจากการประกาศยกระดับเขตให้เป็นเขตปกครอง ตามมาด้วยโครงการขนาดใหญ่มากมาย เช่น สะพานตู่เหลียน ศูนย์แสดงสินค้าแห่งชาติ และตึกไฟแนนเชียลทาวเวอร์สูง 108 ชั้น…

“โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคพร้อมแล้วสำหรับอำเภอดงอานที่จะ ‘พัฒนา’ อย่างเต็มที่ นอกจากนั้น เงินทุนยังไหลเข้าสู่ช่องทางการลงทุนมากขึ้น แทนที่จะ ‘ถูกผูกไว้’ ในธนาคาร ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่จะคึกคักในไม่ช้า” นายเดียปกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในดงอานที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนั้นไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ เนื่องจากโครงการโดยรอบมีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือ สภาพคล่องและลักษณะเฉพาะของตลาดกลุ่มนี้

“ที่ดินในดงอานเหมาะสำหรับผู้ที่มีแนวคิดการลงทุนระยะยาว โดยยึดหลัก ‘ขายตอนราคาแพง ถือไว้ตอนราคาถูก’ อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ใช้เงินกู้ยืม การลงทุนนี้มีความเสี่ยงสูงมาก เนื่องจากสภาพคล่องในพื้นที่นี้มีจำกัด และที่ดินเองก็ไม่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสด” นายเดียปกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html