การปิดกั้นการแบ่งและจำหน่ายที่ดิน

ตามคำตัดสินล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2024 นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับองค์กรและบุคคลที่สร้างบ้านของตนเอง

ตามคำตัดสินล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2024 นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับองค์กรและบุคคลที่สร้างบ้านของตนเอง

ดังนั้น แม้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะห้ามเฉพาะโครงการแบ่งและขายที่ดินในเขตเมืองเท่านั้น แต่ด้วยคำตัดสินดังกล่าวข้างต้น นครโฮจิมินห์จึงได้ห้ามโครงการแบ่งและขายที่ดินในเมืองอย่างเป็นทางการแล้ว อย่างไรก็ตาม เมืองยังมีข้อบังคับที่อนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีพื้นที่ดิน - หากตรงตามเงื่อนไข - ยังสามารถแยกแปลงที่ดินออกจากกันได้

ในความเป็นจริง พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 ห้ามการแบ่งย่อยที่ดินและการขายที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่พัฒนาการวางผังเมืองโดยเด็ดขาด แต่กลับอนุญาตให้แบ่งย่อยที่ดินและการขายที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ชนบทได้ ภายในปี พ.ศ. 2551 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา กฎระเบียบนี้จึงได้รับการผ่อนปรนลง เมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 อนุญาตให้แบ่งย่อยและขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองได้

ช่วยบรรเทาปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2551 - 2556 ได้

แต่กฎระเบียบที่ผ่อนปรนยังสร้างโอกาสให้การแบ่งย่อยและการขายที่ดินแพร่กระจายจากเขตชานเมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียงอีกด้วย จากนั้นจึงเกิดพื้นที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติจำนวนมาก โดยไม่มีระบบระบายน้ำ ไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง และไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ใกล้เคียง

กิจกรรมการก่อสร้างผิดกฎหมายก็มีต้นตอมาจากที่นี่เช่นกัน ผลที่ตามมาคือการวางแผนการพัฒนาเมืองจะหยุดชะงัก ทรัพยากรที่ดินจะสูญเปล่า และการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มมากขึ้น

จากรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระหว่างเดือนมิถุนายน 2562 ถึงเดือนมิถุนายน 2567 เมืองโฮจิมินห์มีงานก่อสร้างที่ฝ่าฝืนคำสั่งก่อสร้าง 3,085 แห่ง (เฉลี่ยวันละ 1.7 กรณี) สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดสถานการณ์ดังกล่าวนั้นหน่วยงานนี้ได้อธิบายว่าเป็นเพราะกำไรจากการซื้อและขายที่ดิน เกษตร และแบ่งแปลงเพื่อขายในเมืองนั้นมีจำนวนมาก ในบริบทนั้น นักเก็งกำไรบางรายได้ใช้ประโยชน์จากความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คน โดยเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและสร้างบ้านบนที่ดินเกษตรกรรมเพื่อธุรกิจหรือแบ่งบ้านออกเป็นอพาร์ตเมนต์เล็กๆ หลายๆ แห่ง คนกลุ่มนี้ดำเนินการธุรกรรมในรูปแบบเอกสารผิดกฎหมาย ก่อให้เกิดกิจกรรมการก่อสร้างที่ซับซ้อนในเขตชานเมืองและเขตรอบนอกบางแห่งของนครโฮจิมินห์

นอกจากนี้ ควรกล่าวเพิ่มเติมด้วยว่ากิจกรรมการแบ่งและขายที่ดินก็มีด้านบวกเช่นกัน แต่ถูกบางองค์กรและบุคคลนำมาใช้ประโยชน์เพื่อเก็งกำไร บุคคลจำนวนมากที่ไม่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ได้ใช้ประโยชน์จากการแบ่งที่ดินและการขายเพื่อแสวงหากำไรอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ที่ดินหลายแห่งถูกทิ้งร้างและสูญเปล่า

การเข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินอาจทำให้การทำธุรกรรมที่ดินลดลงในระยะสั้น ราคาที่ดินอาจถูกผลักดันให้สูงขึ้น แต่จะช่วยป้องกันผลกระทบเชิงลบอื่นๆ ได้ กฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในนครโฮจิมินห์ยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อรวมการบริหารจัดการด้านที่อยู่อาศัยของรัฐและเพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุนโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม หลีกเลี่ยงคนที่สร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือได้รับอนุญาตที่ไม่ถูกต้อง คำถามก็คือ นครโฮจิมินห์สามารถป้องกันไม่ให้นักเก็งกำไรใช้วิธีการของตนเองเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยการห้ามแบ่งที่ดินและโครงการขายโดยเด็ดขาดได้หรือไม่ เหตุใดนครโฮจิมินห์จึงห้ามโครงการแบ่งและขายที่ดิน แต่ยังคงพิจารณาให้ครัวเรือนและบุคคลแยกแปลงที่ดินได้หากพื้นที่ดินตรงตามเงื่อนไข ส่วนใหญ่แล้วกิจกรรมการแบ่งแยกและขายที่ดินจะเปลี่ยนไปจากนโยบายอนุญาตให้แบ่งที่ดิน

ในความเป็นจริงมีบางกรณีที่บุคคลและองค์กรใช้ประโยชน์จากนโยบายแบ่งที่ดินเพื่อแบ่งแปลงที่ดินแล้วขายต่อ มีที่ดินหลายแปลงที่ถูกแบ่งออกเป็นแปลงแต่ถูกปลอมตัวมาเป็น "โครงการ" เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ยังไม่รวมถึงสถานการณ์ขององค์กรและบุคคลต่างๆ ที่สร้างบ้านเรือนโดยพลการบนที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม จากนั้นซื้อขายกันจนเกิดเป็นพื้นที่อยู่อาศัยร่วม 3 ส่วน ( กรรมสิทธิ์ ร่วม, ใบอนุญาตก่อสร้างร่วม และเลขที่บ้านร่วม) นี่เป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ภาวะที่ดินล้นตลาด และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับตลาดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ดังนั้น งานของหน่วยงานจัดการคือการระบุและจัดการปัญหาข้างต้นอย่างสอดคล้องและรวดเร็ว มิฉะนั้น การแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะซับซ้อนมากขึ้นหรือบิดเบือนไปในทิศทางลบ และจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการวางผังเมืองในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html