การปิดกั้นการแบ่งและจำหน่ายที่ดิน

ตามมติล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2567 นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับองค์กรและบุคคลที่สร้างบ้านของตนเอง

ตามมติล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2567 นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับองค์กรและบุคคลที่สร้างบ้านของตนเอง

ดังนั้น แม้ว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะห้ามเฉพาะโครงการแบ่งที่ดินในเขตเมือง แต่ด้วยคำตัดสินข้างต้น นครโฮจิมินห์จึงได้สั่งห้ามโครงการแบ่งที่ดินในเขตเมืองอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังมีกฎระเบียบที่อนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่มีที่ดินอยู่ หากมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไข ยังสามารถแบ่งที่ดินได้

อันที่จริง กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 ได้ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่พัฒนาผังเมืองอย่างสิ้นเชิง แต่กลับอนุญาตให้แบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมืองและชนบทได้ ในปี พ.ศ. 2551 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา กฎหมายนี้จึงได้รับการผ่อนปรนลง เมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 อนุญาตให้แบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมืองได้

ช่วยบรรเทาความเดือดร้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2551 – 2556 ได้

แต่กฎระเบียบที่ผ่อนปรนยังเปิดโอกาสให้การแบ่งแยกและการขายที่ดินขยายจากเขตชานเมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง นับจากนั้น พื้นที่ที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติจำนวนมากก็เกิดขึ้นโดยไม่มีระบบระบายน้ำ ไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง และไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ใกล้เคียง

กิจกรรมการก่อสร้างผิดกฎหมายก็แพร่หลายในพื้นที่นี้เช่นกัน ผลที่ตามมาคือ การวางแผนพัฒนาเมืองถูกรบกวน ทรัพยากรที่ดินถูกสูญเปล่า และการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น

รายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระบุว่า ตั้งแต่เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2562 ถึงเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2567 มีการก่อสร้างที่ฝ่าฝืนคำสั่งก่อสร้างจำนวน 3,085 รายการ (เฉลี่ยวันละ 1.7 รายการ) สาเหตุหลักของเหตุการณ์ดังกล่าวมาจากผลกำไรมหาศาลจากการซื้อขายที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม และการแบ่งที่ดินเพื่อขายในเมือง ในกรณีนี้ นักเก็งกำไรบางรายฉวยโอกาสจากความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามอำเภอใจและสร้างบ้านบนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อประกอบธุรกิจ หรือแบ่งบ้านออกเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมาก จากนั้นบุคคลเหล่านี้จึงดำเนินการธุรกรรมในรูปแบบของเอกสารส่วนตัว ทำให้กิจกรรมการก่อสร้างในเขตชานเมืองและเขตรอบนอกบางแห่งของนครโฮจิมินห์มีความซับซ้อนมากขึ้น

นอกจากนี้ จำเป็นต้องกล่าวเพิ่มเติมว่าการแบ่งที่ดินและการขายก็มีข้อดีเช่นกัน แต่องค์กรและบุคคลบางกลุ่มก็ถูกนำไปใช้ประโยชน์เพื่อเก็งกำไร บุคคลจำนวนมากที่ไม่มีที่อยู่อาศัยจริงได้ใช้ประโยชน์จากการแบ่งที่ดินและการขายเพื่อแสวงหากำไร ส่งผลให้ที่ดินหลายแปลงถูกทิ้งร้างและสูญเปล่า

การควบคุมการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างเข้มงวดอาจลดการทำธุรกรรมที่ดินในระยะสั้น และราคาที่ดินอาจพุ่งสูงขึ้น แต่จะช่วยป้องกันผลกระทบด้านลบอื่นๆ กฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในนครโฮจิมินห์ยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อรวมการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐและเพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุนโครงการ เพื่อสร้างความมั่นใจในการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคควบคู่ไปกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้คนก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ได้รับอนุญาต คำถามคือ นครโฮจิมินห์สามารถป้องกันนักเก็งกำไรจากการใช้วิธีการของตนเองเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายในการห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินโดยเด็ดขาดได้หรือไม่ ทำไมนครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน แต่ยังคงพิจารณาอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลทั่วไปแยกที่ดินได้ หากพวกเขามีที่ดินที่ตรงตามเงื่อนไข มีความเป็นไปได้สูงที่การแบ่งแยกและการขายที่ดินจะถูกเปลี่ยนจากนโยบายอนุญาตให้แบ่งแยกนี้

ในความเป็นจริง มีกรณีที่บุคคลและองค์กรใช้ประโยชน์จากนโยบายแบ่งที่ดินเพื่อแบ่งที่ดินแล้วนำไปขายต่อ มีที่ดินหลายแปลงที่ถูกแบ่ง แต่ถูกปลอมแปลงเป็น "โครงการ" เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ยังไม่รวมถึงกรณีที่องค์กรและบุคคลทั่วไปสร้างบ้านบนที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมโดยพลการ แล้วซื้อขายกัน กลายเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยร่วมกัน 3 ส่วน ( กรรมสิทธิ์ ร่วม ใบอนุญาตก่อสร้างร่วม และหมายเลขบ้านร่วม) นี่เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ภาวะที่ดินล้นตลาด และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับตลาดในช่วงที่ผ่านมา

ดังนั้น หน้าที่ของหน่วยงานบริหารจัดการคือการระบุและจัดการปัญหาข้างต้นอย่างทันท่วงทีและสอดคล้องกัน มิฉะนั้น การแบ่งแยกและการขายที่ดินจะซับซ้อนมากขึ้นหรือบิดเบือนไปในทิศทางลบ และจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และการวางผังเมืองในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html