ป้องกันการใช้ที่ดินในทางที่ผิด เช่น การแบ่งแยกและการขายที่ดิน

ตามมติล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2567 เป็นต้นไป นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิ์การใช้ที่ดินภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้ว และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ให้แก่องค์กรหรือบุคคลเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง

ตามมติล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2567 เป็นต้นไป นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิ์การใช้ที่ดินภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้ว และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ให้แก่องค์กรหรือบุคคลเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง

ดังนั้น แม้ว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 จะห้ามโครงการแบ่งแยกที่ดินเฉพาะในเขตเมืองเท่านั้น แต่การตัดสินใจข้างต้นได้ห้ามโครงการแบ่งแยกที่ดินในนครโฮจิมินห์อย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังมีระเบียบที่อนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินเพียงพอ – หากเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด – สามารถแบ่งแยกที่ดินของตนได้

ที่จริงแล้ว กฎหมายที่ดินปี 2546 ห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ภายใต้การวางผังเมืองโดยสิ้นเชิง แต่ยังอนุญาตให้ทำได้ในเมืองเล็กและพื้นที่ชนบท ต่อมาในปี 2551 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา กฎระเบียบนี้จึงได้รับการผ่อนปรนในกฎหมายที่ดินปี 2556 ซึ่งอนุญาตให้มีการแบ่งแยกและขายที่ดินได้แม้ในเขตใจกลางเมือง

สิ่งนี้ช่วยบรรเทาความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2008-2013 ได้

อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบที่หย่อนยานได้สร้างโอกาสให้การแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างผิดกฎหมายแพร่กระจายจากชานเมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง ส่งผลให้เกิดพื้นที่อยู่อาศัยแบบไม่เป็นทางการจำนวนมาก ซึ่งขาดระบบระบายน้ำ พื้นที่ส่วนกลาง และการเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ

การก่อสร้างที่ผิดกฎหมายและไม่ได้รับอนุญาตอย่างแพร่หลายก็เป็นผลมาจากสาเหตุนี้เช่นกัน ผลที่ตามมาได้แก่ การขัดขวางการวางแผนพัฒนาเมือง การสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน และการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น

จากรายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระหว่างเดือนมิถุนายน 2562 ถึงมิถุนายน 2567 นครโฮจิมินห์พบการละเมิดกฎหมายก่อสร้าง 3,085 กรณี (เฉลี่ย 1.7 กรณีต่อวัน) สาเหตุหลักของสถานการณ์นี้ ตามที่หน่วยงานระบุ คือ กำไรสูงจากการซื้อขายที่ดิน เกษตรกรรม และการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อขาย ในบริบทนี้ นักเก็งกำไรที่ดินบางรายได้ฉวยโอกาสจากความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างผิดกฎหมายและก่อสร้างบ้านบนที่ดินเกษตรกรรมเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ หรือแบ่งบ้านหลังเดียวออกเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กหลายห้อง จากนั้นบุคคลเหล่านี้จะทำการซื้อขายโดยใช้ข้อตกลงที่ไม่เป็นทางการ นำไปสู่กิจกรรมการก่อสร้างที่ซับซ้อนในบางเขตชานเมืองและพื้นที่รอบนอกของนครโฮจิมินห์

ควรกล่าวเพิ่มเติมด้วยว่า แม้การแบ่งแยกและขายที่ดินจะมีข้อดี แต่ก็มักถูกบางองค์กรและบุคคลนำไปใช้ในทางเก็งกำไร หลายคนที่ไม่มีความจำเป็นอย่างแท้จริงสำหรับที่อยู่อาศัยได้ฉวยโอกาสจากการแบ่งแยกและขายที่ดินเพื่อทำกำไรอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ที่ดินผืนใหญ่ถูกปล่อยทิ้งร้างและสูญเปล่า

การควบคุมการแบ่งแยกและขายที่ดินให้เข้มงวดขึ้น อาจส่งผลให้ปริมาณการซื้อขายที่ดินลดลงในระยะสั้น และอาจทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น แต่จะช่วยบรรเทาผลกระทบด้านลบอื่นๆ ได้ การห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินในนครโฮจิมินห์ยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อรวมการบริหารจัดการด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ และเสริมสร้างความรับผิดชอบของผู้พัฒนาโครงการ เพื่อให้เกิดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมอย่างสอดคล้องกัน และป้องกันการก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือผิดกฎหมายโดยผู้อยู่อาศัย คำถามคือ นครโฮจิมินห์จะสามารถป้องกันนักเก็งกำไรจากการใช้กลวิธีต่างๆ เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายได้หรือไม่ เมื่อห้ามโครงการแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างเด็ดขาด? ทำไมนครโฮจิมินห์จึงห้ามโครงการแบ่งแยกและขายที่ดิน แต่ยังพิจารณาอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลทั่วไปแบ่งแยกที่ดินได้หากพื้นที่ดินเป็นไปตามเงื่อนไข? เป็นไปได้มากว่ากิจกรรมการแบ่งแยกและขายที่ดินจะบิดเบือนไปเนื่องจากนโยบายอนุญาตให้แบ่งแยกที่ดินนี้

ในความเป็นจริง มีหลายกรณีที่บุคคลและองค์กรใช้ประโยชน์จากนโยบายการแบ่งแยกที่ดินเพื่อสร้างแปลงที่ดินย่อยสำหรับการขายต่อ ที่ดินย่อยจำนวนมากถูกปลอมแปลงเป็น "โครงการ" เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ นอกจากนี้ยังมีกรณีที่บุคคลและองค์กรสร้างบ้านบนที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมโดยพลการ แล้วซื้อขายต่อ ทำให้เกิดเป็นหมู่บ้านจัดสรรที่ มีกรรมสิทธิ์ ร่วม ใบอนุญาตก่อสร้าง และหมายเลขบ้านร่วมกัน นี่ก็เป็นอีกหนึ่งสาเหตุที่นำไปสู่ภาวะเงินเฟ้อ การเก็งกำไรที่ดิน และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับตลาดในปัจจุบัน

ดังนั้น หน้าที่ของหน่วยงานบริหารจัดการคือการระบุและแก้ไขปัญหาดังกล่าวอย่างรวดเร็วและสอดคล้องกัน มิเช่นนั้น กิจกรรมการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินจะมีความซับซ้อนมากขึ้นหรือบิดเบือนไปในทิศทางลบ ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และการวางผังเมืองในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html