หยุดนักลงทุนจากการจำนำบ้านลูกค้า

เพิ่มความโปร่งใส เพิ่มการคว่ำบาตร

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Phan Cong Chanh เปิดเผยว่า เมื่อมีการจำนองบ้านและธนาคารยินยอมให้ผู้ลงทุนขายบ้านโดยไม่ต้องปล่อยจำนอง ธนาคารและผู้ลงทุนจะต้องแก้ไขปัญหากันเอง หากเกิดความเสี่ยงขึ้น ธนาคารและผู้ลงทุนจะต้องรับผิดชอบ ในขณะที่ประชาชนจะได้รับการคุ้มครองสิทธิตามกฎหมาย

นักลงทุนหลายรายจำนองบ้านที่ขายให้กับลูกค้าให้กับธนาคาร

แต่เพื่อหยุดยั้งสถานการณ์ที่นักลงทุนนำบ้านของลูกค้าไปจำนำ นาย Phan Cong Chanh เสนอว่าทางการจำเป็นต้องมีแนวทางและระเบียบปฏิบัติเพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวในลักษณะที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประชาชนปฏิบัติตามกฎหมาย ปฏิบัติตามขั้นตอน และชำระเงินเต็มจำนวนแล้ว รัฐต้องปกป้องพวกเขา ออกสมุดบัญชีสีชมพูให้พวกเขา และต้องไม่ปล่อยให้ประชาชนต้องสูญเสียเนื่องจากข้อพิพาทหรือการปฏิบัติตามภาระผูกพันของนักลงทุน

“แม้ว่ากฎหมายจะมีข้อกำหนดมากมายแต่ยังมีช่องโหว่อยู่ ทางการจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงและจัดการโดยเร็ว หากจำเป็น ประชาชนสามารถฟ้องร้องในศาลได้ ศาลยังต้องมีคำพิพากษาที่ชัดเจนมาก แทบจะเรียกได้ว่าเป็นสถานการณ์ทั่วไป เช่น คดีตัวอย่าง เพื่อให้นักลงทุนรายอื่น ธนาคาร และประชาชนมองเห็นปัญหาได้อย่างชัดเจนและรู้สึกปลอดภัย ในขณะเดียวกัน เพื่อลดความเสี่ยงที่ลูกค้าต้องเผชิญ จำเป็นต้องมีความโปร่งใสและเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จำนองไว้ การเปิดเผยข้อมูลจะต้องชัดเจน มีรายละเอียด และอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้ประชาชนเข้าใจได้ ไม่ใช่แค่เปิดเผยข้อมูลทั่วไป แต่ระบุเพียงชื่อโครงการเท่านั้น” นายชานเสนอ

จากมุมมองอื่น ดร. Phan Phuong Nam (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์โฮจิมินห์) อ้างอิงพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 16 ซึ่งวิเคราะห์ว่าการกระทำที่ไม่เปิดเผย ไม่เปิดเผยอย่างครบถ้วน หรือไม่เปิดเผยเนื้อหาของโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างถูกต้อง อาจถูกปรับตั้งแต่ 100 ถึง 120 ล้านดอง ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่รับประกันเงื่อนไขตามระเบียบข้อบังคับอย่างครบถ้วนนั้น มีค่าปรับ 600 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าหลายแสนล้านดองแล้ว ค่าปรับนี้ถือว่าต่ำเกินไป ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงละเมิดกฎหมายโดยเจตนา ยอมจ่ายค่าปรับ ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิของนิติบุคคลอื่นอย่างมาก

ปัจจุบัน พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 ได้ปรับปรุงข้อบังคับในการเปิดเผยข้อมูลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้นบ้างแล้ว อย่างไรก็ตาม การไม่เพิ่มกรอบโทษเพื่อให้แน่ใจว่ามีการจัดการการละเมิดอย่างเหมาะสมก็ถือเป็นข้อจำกัดของกฎหมายเช่นกัน

นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดว่า หลังจากที่กรมก่อสร้างออกหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าบ้านนั้นสามารถขายหรือเช่าซื้อได้แล้ว ผู้ลงทุนจะต้องจำนองโครงการและต้องปล่อยจำนองก่อนขายให้ลูกค้าด้วย ในขณะเดียวกัน กรมก่อสร้างจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนให้เสร็จเรียบร้อยจึงจะออกหนังสือแจ้งว่าบ้านนั้นสามารถขายได้ อย่างไรก็ตาม นายชานห์กล่าวว่า กฎระเบียบนี้ยากมากที่จะนำไปปฏิบัติเมื่อไม่มีกลไกที่จะรับรองว่าผู้ลงทุนจะปฏิบัติตามกฎระเบียบ เพราะทันทีที่กรมก่อสร้างแจ้งว่าผู้ลงทุนจำนอง ผู้ลงทุนจะต้องอาศัยประกาศนี้เพื่อระดมทุนจากลูกค้าโดยเร็วที่สุด

ต้องเคลียร์สินเชื่อก่อนขายให้ลูกค้า

เพื่อควบคุมการปฏิบัติของนักลงทุนที่จำนองบ้านของลูกค้ากับธนาคาร นาย Ngo Gia Hoang (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า แทนที่จะกำหนดให้ทำธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องเสริมความแข็งแกร่งและขยายขอบเขตขององค์กรรับรองเอกสาร โดยกำหนดให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่ายหนึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่เข้าร่วมในธุรกรรมเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการรับรองเอกสารด้วย... เนื่องจากธรรมชาติของกิจกรรมการรับรองเอกสารที่เป็นอิสระ จะช่วยตรวจสอบและติดตามการบังคับใช้และการปฏิบัติตามกฎหมายโดยนักลงทุน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และที่ปรึกษา เพื่อปกป้องผู้ที่เปราะบาง

พร้อมกันนี้เพื่อรักษาเสถียรภาพและความสงบเรียบร้อยของการพัฒนา เศรษฐกิจ จำเป็นต้องสร้างกลไกควบคุมธุรกรรมที่อยู่อาศัยของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

“เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านมีความปลอดภัย กฎหมายจะต้องเสริมกฎระเบียบในการเพิ่มความรับผิดชอบของธนาคารในการบริหารจัดการทรัพย์สินที่จำนองไว้ เพราะเมื่อขายบ้านในอนาคต นักลงทุนจะกู้เงินจากธนาคารและระดมเงินทุนจากลูกค้า หากไม่ติดตามเงินทุนที่ระดมมาอย่างใกล้ชิด นักลงทุนอาจนำเงินทุนไปใช้ในทางที่ผิด ลงทุนในหลายโครงการพร้อมกัน ส่งผลให้มีความเสี่ยงที่นักลงทุนจะสูญเสียความสามารถในการชำระเงิน ไม่สามารถดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จ และส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้ ซึ่งในเวลานี้ ไม่เพียงแต่ผู้ซื้อบ้านเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ สิทธิ์ของธนาคารที่จำนองไว้ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ดังนั้น เมื่อรับจำนองโครงการบ้าน ธนาคารจะต้องรับผิดชอบในการบริหารจัดการและกำกับดูแลทรัพย์สินที่จำนองไว้” นายฮวง กล่าว

เขากล่าวว่า จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนมากขึ้นในการรับรองสิทธิของผู้ซื้อบ้านเมื่อจัดการทรัพย์สินที่จำนองในรูปแบบการโอนโครงการ เนื่องจากคู่สัญญาสามารถจัดการทรัพย์สินโดยการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองเพื่อชำระหนี้

เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยของผู้ซื้อบ้าน กฎหมายจำเป็นต้องเสริมกฎระเบียบเกี่ยวกับการเพิ่มความรับผิดชอบของธนาคารในการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่จำนองไว้ เนื่องจากเมื่อขายบ้านในอนาคต นักลงทุนจะทั้งกู้เงินจากธนาคารและระดมทุนจากลูกค้า

นาย Ngo Gia Hoang (มหาวิทยาลัยกฎหมายนครโฮจิมินห์)

นักลงทุนอพาร์ตเมนต์ฟู่ถันให้คำมั่นที่จะชำระหนี้

เมื่อวันที่ 25 มิถุนายน บริษัท 585 ซึ่งเป็นผู้ลงทุนอาคารอพาร์ทเมนท์ฟูถัน (เขตเตินฟู นครโฮจิมินห์) ได้ออกแถลงข่าวยืนยันว่าบริษัทจะชำระหนี้เพื่อ “ไถ่ถอน” บ้านให้กับลูกค้า

ปัจจุบันโครงการมีห้องชุดทั้งหมด 833 ห้อง โดยบริษัทฯ ได้นำสมุดปกแดงไปจำนองเป็นทรัพย์สินในอนาคตจำนวน 219 ห้องชุด ตามสัญญาจำนองเลขที่ 104 ลงวันที่ 4 สิงหาคม 2553 ในช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงปี 2553 อสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะหยุดชะงัก อัตราดอกเบี้ยธนาคารพุ่งสูงถึง 22 – 23% ต่อปี ทำให้บริษัทฯ ประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจ ตลอดจนการจัดการหนี้สินกับธนาคาร

เมื่อเผชิญกับความยากลำบากขององค์กร เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2022 ธนาคาร Viet A สาขาโฮจิมินห์ซิตี้ ตกลงให้ผู้ลงทุนชำระหนี้ตามรหัสอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่ง และธนาคารจะปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่ง จนถึงขณะนี้ บริษัท 585 ได้ดำเนินการปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 6 แห่งแล้ว (ซึ่ง 1 แห่งได้รับการปล่อยสินเชื่อในช่วงต้นเดือนมิถุนายน 2024) ผู้ลงทุนเสนอให้ธนาคาร Viet A สาขาโฮจิมินห์ซิตี้สนับสนุนบริษัทต่อไปในอีก 3 ปีข้างหน้า เพื่อให้บริษัทมีเวลาเตรียมสินทรัพย์ที่เทียบเท่ากันเพื่อดำเนินการปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่เหลืออีก 213 แห่ง (ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2027) จากอพาร์ตเมนต์ 213 แห่งที่ธนาคาร Viet A จำนองอยู่ในปัจจุบัน บริษัท 585 ยังคงต้องเรียกเก็บเงินจากผู้อยู่อาศัย 5% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ ซึ่งเทียบเท่ากับมากกว่า 41,000 ล้านดอง บริษัท 585 ยืนยันว่าผู้อยู่อาศัยไม่ต้องรับผิดชอบต่อธนาคาร แต่เป็นความรับผิดชอบของบริษัท

ที่มา: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm