หยุดนักลงทุนจากการจำนำบ้านลูกค้า

เพิ่มการประชาสัมพันธ์ เพิ่มมาตรการคว่ำบาตร

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟาน กง ชาน ระบุว่า เมื่อบ้านถูกจำนองและธนาคารยินยอมให้นักลงทุนขายโดยไม่ขอปล่อยสินเชื่อ ธนาคารและนักลงทุนจะต้องแก้ไขปัญหาด้วยตนเอง หากมีความเสี่ยงใดๆ เกิดขึ้น ธนาคารและนักลงทุนจะต้องรับผิดชอบ ในขณะที่ประชาชนจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

นักลงทุนหลายรายจำนองบ้านที่ขายให้กับลูกค้าให้กับธนาคาร

แต่เพื่อหยุดยั้งสถานการณ์ที่นักลงทุนนำบ้านของลูกค้าไปจำนำ คุณฟาน กง ชานห์ เสนอว่า ทางการจำเป็นต้องมีแนวทางและกฎระเบียบเพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวให้เป็นประโยชน์ต่อประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประชาชนปฏิบัติตามกฎหมาย ปฏิบัติตามขั้นตอน และชำระเงินครบถ้วนแล้ว รัฐต้องคุ้มครองประชาชน ออกสมุดบัญชีสีชมพูให้ และไม่ปล่อยให้ประชาชนต้องสูญเสียเงินจากข้อพิพาทหรือการปฏิบัติตามภาระผูกพันของนักลงทุน

แม้ว่ากฎหมายจะมีกฎระเบียบมากมายแต่ก็ยังมีช่องโหว่อยู่ แต่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงและจัดการโดยเร็ว หากจำเป็น ประชาชนสามารถฟ้องร้องต่อศาลได้ ศาลจำเป็นต้องมีคำพิพากษาที่ชัดเจน เกือบจะเหมือนกรณีปกติทั่วไป เช่น คดีตัวอย่าง เพื่อให้นักลงทุน ธนาคาร และประชาชนทั่วไปมองเห็นปัญหาได้อย่างชัดเจนและรู้สึกมั่นใจ ในขณะเดียวกัน เพื่อลดความเสี่ยงที่ลูกค้าต้องเผชิญ จำเป็นต้องมีความโปร่งใสและเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย การประชาสัมพันธ์ต้องมีความชัดเจน มีรายละเอียด และอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้ประชาชนเข้าใจ ไม่ใช่แค่เผยแพร่โดยทั่วไป แต่ระบุเพียงชื่อโครงการเท่านั้น” คุณ Chanh เสนอ

อีกมุมมองหนึ่ง ดร. ฟาน ฟอง นัม (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) อ้างอิงพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 16 ซึ่งวิเคราะห์ว่าการกระทำที่ไม่เผยแพร่ ไม่เผยแพร่อย่างเต็มที่ หรือเผยแพร่เนื้อหาโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างไม่ถูกต้อง อาจมีโทษปรับตั้งแต่ 100 ถึง 120 ล้านดอง สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอย่างครบถ้วนตามระเบียบข้อบังคับ มีค่าปรับ 600 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มูลค่าหลายแสนล้านดองแล้ว ค่าปรับนี้ถือว่าต่ำเกินไป ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงจงใจละเมิดกฎหมาย ยอมจ่ายค่าปรับ ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิของนิติบุคคลอื่นอย่างมาก

ปัจจุบัน พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 ได้มีการปรับปรุงข้อบังคับการเปิดเผยข้อมูลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปในทางที่ดีขึ้นบ้าง อย่างไรก็ตาม การไม่เพิ่มกรอบบทลงโทษเพื่อให้มั่นใจว่ามีการจัดการการละเมิดอย่างเหมาะสมก็ถือเป็นข้อจำกัดของกฎหมายเช่นกัน

นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดว่าหลังจากที่กรมก่อสร้างออกหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อ ผู้ลงทุนสามารถจำนองโครงการได้ และต้องปล่อยจำนองก่อนขายให้กับลูกค้า ขณะเดียวกัน กรมก่อสร้างต้องดำเนินการตามขั้นตอนให้ครบถ้วนจึงจะออกหนังสือแจ้งว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม คุณ Chanh กล่าวว่า กฎระเบียบนี้ดำเนินการได้ยากยิ่งหากไม่มีกลไกที่จะรับรองว่าผู้ลงทุนจะปฏิบัติตามกฎระเบียบ เนื่องจากทันทีที่กรมก่อสร้างประกาศว่าผู้ลงทุนจำนอง ผู้ลงทุนจะต้องอาศัยประกาศนี้เพื่อระดมทุนจากลูกค้าโดยเร็วที่สุด

ต้องปล่อยจำนองก่อนขายให้ลูกค้า

เพื่อควบคุมความจริงที่ว่านักลงทุนจำนองบ้านของลูกค้าไว้กับธนาคาร คุณ Ngo Gia Hoang (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า แทนที่จะกำหนดให้ทำธุรกรรมผ่านแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องเสริมความแข็งแกร่งและขยายขอบเขตขององค์กรรับรองเอกสาร โดยกำหนดให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่ายหนึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่เข้าร่วมในธุรกรรมเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการรับรองเอกสารด้วย... เนื่องจากลักษณะที่เป็นอิสระของกิจกรรมการรับรองเอกสารจะช่วยตรวจสอบและติดตามการบังคับใช้และการปฏิบัติตามกฎหมายโดยนักลงทุน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และที่ปรึกษา เพื่อปกป้องผู้ที่เปราะบาง

พร้อมกันนี้เพื่อรักษาเสถียรภาพและความสงบเรียบร้อยของการพัฒนา เศรษฐกิจ จำเป็นต้องสร้างกลไกควบคุมธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เพื่อความปลอดภัยของผู้ซื้อบ้าน กฎหมายจึงจำเป็นต้องเสริมกฎระเบียบเกี่ยวกับการเพิ่มความรับผิดชอบของธนาคารในการบริหารจัดการสินทรัพย์จำนอง เนื่องจากเมื่อขายบ้านในอนาคต นักลงทุนต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารและระดมทุนจากลูกค้า หากไม่ติดตามเงินทุนอย่างใกล้ชิด นักลงทุนอาจนำเงินทุนไปใช้ในทางที่ผิด ลงทุนในหลายโครงการพร้อมกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงที่นักลงทุนจะสูญเสียความสามารถในการชำระหนี้ ไม่สามารถดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จ และส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ ในขณะนี้ ไม่เพียงแต่ผู้ซื้อบ้านเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ แต่ยังรวมถึงสิทธิ์ของธนาคารจำนองด้วย ดังนั้น เมื่อรับจำนองโครงการบ้าน ธนาคารจึงต้องรับผิดชอบในการบริหารจัดการและกำกับดูแลสินทรัพย์จำนอง” คุณฮวงกล่าว

เขากล่าวว่า จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการรับรองสิทธิของผู้ซื้อบ้านในการจัดการทรัพย์สินจำนองในรูปแบบการโอนโครงการ เนื่องจากคู่สัญญาสามารถจัดการทรัพย์สินโดยการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนองเพื่อชำระหนี้ได้

เพื่อความปลอดภัยของผู้ซื้อบ้าน กฎหมายจำเป็นต้องเสริมกฎระเบียบเกี่ยวกับการเพิ่มความรับผิดชอบของธนาคารในการบริหารจัดการสินทรัพย์จำนอง เนื่องจากเมื่อขายบ้านในอนาคต นักลงทุนต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารและระดมทุนจากลูกค้า

นาย Ngo Gia Hoang (มหาวิทยาลัยกฎหมายนครโฮจิมินห์)

นักลงทุนอพาร์ตเมนต์ฟู่ถั่นให้คำมั่นที่จะชำระหนี้

เมื่อวันที่ 25 มิถุนายน บริษัท 585 ซึ่งเป็นผู้ลงทุนอาคารอพาร์ทเมนต์ฟู่ถั่น (เขตเตินฟู นครโฮจิมินห์) ได้ออกแถลงข่าวยืนยันว่าจะชำระหนี้เพื่อ "ไถ่ถอน" บ้านให้กับลูกค้า

ปัจจุบันโครงการมีจำนวนห้องชุดทั้งหมด 833 ห้องชุด โดยบริษัทฯ ได้จำนองหนังสือค้ำประกันในรูปแบบของทรัพย์สินในอนาคตจำนวน 219 ห้องชุด ตามสัญญาจำนองเลขที่ 104 ลงวันที่ 4 สิงหาคม 2553 ในยุคที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงปี พ.ศ. 2553 อสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะชะงักงัน อัตราดอกเบี้ยธนาคารพุ่งสูงถึง 22-23% ต่อปี ทำให้บริษัทฯ ประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจ รวมถึงการจัดการหนี้สินกับธนาคาร

ด้วยความยากลำบากขององค์กร เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2565 ธนาคารเวียดเอ สาขาโฮจิมินห์ ได้ตกลงให้ผู้ลงทุนชำระหนี้สำหรับรหัสห้องชุดแต่ละห้อง และธนาคารจะปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับห้องชุดแต่ละห้อง จนถึงปัจจุบัน บริษัท 585 ได้ดำเนินการปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับห้องชุด 6 ห้อง (โดย 1 ห้องได้รับการปล่อยสินเชื่อในช่วงต้นเดือนมิถุนายน 2567) ผู้ลงทุนเสนอให้ธนาคารเวียดเอ สาขาโฮจิมินห์ ให้การสนับสนุนบริษัทต่อไปในอีก 3 ปีข้างหน้า เพื่อให้บริษัทมีเวลามากขึ้นในการเตรียมสินทรัพย์ที่เทียบเท่าสำหรับการดำเนินการปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับห้องชุดที่เหลืออีก 213 ห้อง (ตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2570) ในบรรดาห้องชุด 213 ห้องที่ธนาคารเวียดเอจำนอง บริษัท 585 ยังคงต้องเรียกเก็บเงินจากผู้พักอาศัย 5% ของมูลค่าห้องชุด ซึ่งคิดเป็นมูลค่ามากกว่า 41,000 ล้านดอง บริษัท 585 ยืนยันว่าผู้พักอาศัยไม่ต้องรับผิดชอบต่อธนาคาร แต่เป็นความรับผิดชอบของบริษัท

ที่มา: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm