ช่องว่างระหว่างรายได้ครัวเรือนและราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยเริ่มเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ

รายงานตลาดฉบับใหม่ของ Savills Vietnam ระบุว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย มีการเปิดตัวใหม่มากกว่า 12,000 ยูนิต ในไตรมาสที่สาม มีอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดตัว 5,265 ยูนิต เพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 95% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 178% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ราคาบ้านสำหรับขายในฮานอยยังคงเพิ่มสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม อุปทานหลักยังคงลดลง 47% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้จะมีอุปทานหลักจำกัด แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 6,840 ยูนิต เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 226% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 17,000 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าระดับในปี 2562 และสูงกว่าในปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19

อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มเกรดบี โดยกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่ทางตะวันออกและตะวันตกของฮานอย นัม ตู เลียม และเกา เจียย คิดเป็น 63% ของอุปทานหลัก และ 78% ของธุรกรรมในไตรมาสนี้ อุปทาน 92% ในภาคตะวันตกเป็นอพาร์ตเมนต์เกรดบี ภาคตะวันตกจะมีอพาร์ตเมนต์ 21,000 ยูนิต จาก 28 โครงการ คิดเป็น 17% ของอุปทานในอนาคต

ในส่วนของราคา คุณโด ทิ ธู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ราคาบ้านสำหรับขายในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้น โดยราคาขายเบื้องต้นปัจจุบันอยู่ที่ 69 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ผลการดำเนินงานของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในฮานอย (ที่มา: Savills)

ในตลาดรอง ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 51 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 41% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 17% ต่อปีนับตั้งแต่ปี 2563 โดยเกรด C เพิ่มขึ้นมากที่สุดที่ 20% ต่อปี ตามมาด้วยเกรด A ที่ 16% ต่อปี และเกรด B ที่ 15% ต่อปี ผู้ซื้อจำนวนมากกำลังเปลี่ยนจากตลาดหลักไปสู่ตลาดรอง เนื่องจากตลาดนี้มีตัวเลือกมากขึ้น รวมถึงปัญหาทางกฎหมายที่ปลอดภัยกว่า

ในบริบทนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ประเมินว่า “แม้ว่าตลาดจะเติบโต แต่ช่องว่างระหว่างรายได้ครัวเรือนและราคาบ้านก็เห็นได้ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ด้วยรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 250 ล้านดองต่อปี ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอง ผู้คนต้องออมเงินนานถึง 18 ปีโดยไม่ใช้จ่ายจึงจะซื้อบ้านได้ รายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 6% ต่อปี ขณะที่ราคาบ้านในตลาดรองเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17-20% ทำให้เกิดความยากลำบากในการซื้อบ้านมากมาย”

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 คาดการณ์ว่าตลาดจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้น 9,700 ยูนิต ซึ่ง 88% จะมาจากโครงการขนาดใหญ่ในระยะต่อไป ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป จะมีการเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ประมาณ 110,000 ยูนิต จาก 106 โครงการ โครงการเกรด B จะยังคงเป็นผู้นำ โดยมีอุปทานในอนาคต 54% ดงอันห์ ฮวยดึ๊ก เจียลัม และฮวงมาย จะมีส่วนแบ่งตลาด 62%

คุณฮังกล่าวเสริมว่า “การแก้ไขปัญหาทางกฎหมายกำลังพัฒนาไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป เปิดโอกาสให้เกิดโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้จะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ และเป็นการยากที่จะตอบสนองความต้องการสินค้าที่หลากหลายในตลาดได้ในทันที กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีการบังคับใช้ตั้งแต่เนิ่นๆ ควบคู่ไปกับเอกสารแนวทางปฏิบัติที่ทยอยประกาศออกมา จะยังคงสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดต่อไป แต่กระบวนการนี้จะไม่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว”

ก่อนหน้านี้ ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ “การระบุโอกาสและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามในยุคใหม่” ซึ่งจัดขึ้นเมื่อต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา ผู้อำนวยการบริษัท Nha Ho Ngay Viet Nam ได้ให้ความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นสะท้อนถึงปัจจัยสำคัญสองประการ ได้แก่ อุปทานที่ขาดแคลนและความต้องการของผู้ซื้อที่เพิ่มขึ้น โครงการใหม่ที่เปิดตัวในตลาดเกือบทั้งหมดเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ โดยราคาหลักยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วเพิ่มสูงขึ้นไปอีก

คุณไมยังเตือนด้วยว่า หากรัฐบาลและภาคธุรกิจไม่เร่งรัดใช้มาตรการเพิ่มอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ตลาดจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงจะประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้าน และภาวะ "ราคาพุ่งสูง" อาจนำไปสู่ความไม่มั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

เลอ ตรัง

ที่มา: https://www.congluan.vn/chenh-lech-giua-thu-nhap-ho-gia-dinh-va-gia-nha-o-tai-ha-noi-dang-ngay-cang-ro-ret-post315999.html