กำหนดมาตรฐานกระบวนการจัดอันดับอพาร์ตเมนต์

ป้องกัน “การโฆษณาเกินจริง”

ในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้เพื่อสรุปร่างพระราชกฤษฎีกาที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับบทความต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้เสนอว่าควรมีกฎระเบียบที่กำหนดให้นักลงทุนต้องลงทะเบียนเพื่อจัดประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ก่อนจึงจะเปิดให้ขายได้

นายเชา อธิบายข้อเสนอนี้โดยวิเคราะห์ว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับเดิมกำหนดให้รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง ออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดประเภทห้องชุดเป็นประเภท 1, 2, 3 และ 4 ปัจจุบันจัดประเภทเป็นประเภท A, B และ C อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ยังไม่มีนักลงทุนหรือกลุ่มเจ้าของห้องชุด (ลูกค้า) รายใดเสนอหรือนำหลักเกณฑ์ดังกล่าวมาใช้ ในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ซึ่งกำลังจะมีผลบังคับใช้ การจัดประเภทห้องชุดได้รับมอบหมายให้รัฐบาลประกาศใช้ ในร่างพระราชกฤษฎีกาซึ่งระบุรายละเอียดหลายมาตราของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 การจัดประเภทห้องชุดจะดำเนินการได้ก็ต่อเมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้วเท่านั้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้นักลงทุนสามารถขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตได้เมื่อการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเสร็จสมบูรณ์ตามระเบียบข้อบังคับ ในกรณีของอาคารอพาร์ตเมนต์และอาคารอเนกประสงค์ที่มีที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องก่อสร้างฐานรากให้เสร็จสมบูรณ์ตามระเบียบข้อบังคับเท่านั้น

การบังคับให้ผู้ลงทุนลงทะเบียนอันดับอาคารอพาร์ตเมนต์ก่อนที่จะระดมทุนและเปิดขายจะช่วยหลีกเลี่ยงสถานการณ์ของการ "ประกาศตนเอง" และ "การโฆษณาเท็จ"

นี่เป็นช่วงเวลาที่ลูกค้าจะถูกหลอกได้ง่าย เมื่อนักลงทุนจัดอันดับและอัปเกรดอพาร์ตเมนต์ของตนเองให้เป็นซูเปอร์ลักชัวรี เฟิร์สคลาส หรือแบรนด์ดังระดับนานาชาติ เช่น ไฮเอนด์ พรีเมียม... เพื่อขายในราคาสูงลิ่ว สถานการณ์ "แขวนหัวแกะแต่ขายเนื้อสุนัข" เกิดขึ้นได้ในหลายพื้นที่ ขณะเดียวกัน กฎหมายโฆษณายังกำหนดห้ามสินค้าของผู้ประกอบการ (DN) ที่อ้างว่า "อันดับหนึ่ง เฟิร์สคลาส" ดังนั้นจึงจำเป็นต้องกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องลงทะเบียนเพื่อจัดอันดับอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่เริ่มต้นเมื่อโครงการได้รับการอนุมัติให้เข้าลงทุน" คุณเล ฮวง เชา กล่าวเน้นย้ำ

ประธาน HoREA ยังกล่าวอีกว่า การกำหนดให้อาคารอพาร์ตเมนต์ต้องได้รับการจัดอันดับตั้งแต่เริ่มต้นเมื่อโครงการเริ่มดำเนินการ ไม่ได้จำกัดนักลงทุนจากการเปลี่ยนแปลงประเภทของอาคารอพาร์ตเมนต์ในภายหลัง ในระหว่างกระบวนการดำเนินการ นักลงทุนสามารถแจ้งขอเปลี่ยนแปลงการจัดอันดับได้หากได้รับการยกระดับเป็นระดับที่สูงขึ้น "กฎระเบียบในปัจจุบันยังส่งเสริมให้นักลงทุนสร้างอาคารสีเขียวและประหยัดพลังงาน...

หากนักลงทุนมีวิสัยทัศน์ระยะยาว มุ่งสร้างโครงการตามแนวโน้มนี้ ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นเพียง 2-3% แต่หากเปลี่ยนแปลงระหว่างการก่อสร้าง ต้นทุนจะสูงขึ้นมาก เนื่องจากลูกค้าในปัจจุบันสนใจมากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย นักลงทุนจึงไม่เพียงแต่ขายอพาร์ตเมนต์ แต่ยังขายพื้นที่ใช้สอยและบริการสาธารณูปโภคด้วย โครงการที่มีต้นไม้จำนวนมาก บริการสาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่กลมกลืนเป็นที่นิยมของลูกค้ามากขึ้น และจากจุดนั้นจึงเรียกได้ว่าเป็นอพาร์ตเมนต์หรูหราระดับไฮเอนด์..." คุณเชากล่าว

ความวุ่นวายในการจัดอันดับอพาร์ตเมนต์หรู

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ HoREA เสนอให้ประกาศอันดับอพาร์ตเมนต์ก่อนเปิดขาย ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา หน่วยงานนี้ได้ออกเอกสารระบุถึงสถานะที่สับสนวุ่นวายของชื่ออพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะนั้น ผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์มักใช้คำว่า "ระดับไฮเอนด์" และ "หรูหรา" เพื่อดึงดูดลูกค้าอย่างไม่เป็นธรรม ในความเป็นจริง มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ได้มาตรฐานระดับไฮเอนด์ ซึ่งรับประกันคุณภาพและความมีระดับทั้งในด้านการวางแผน การออกแบบ สาธารณูปโภค และบริการ โครงการหลายโครงการเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ที่นักลงทุนประกาศเอง แต่ไม่ได้รับการรับรองจากกรมการก่อสร้างหรือหน่วยงานประเมินอิสระ สิ่งนี้ยังนำไปสู่สถานการณ์ "โศกนาฏกรรมและตลกขบขัน" มากมาย เมื่อผู้อยู่อาศัยซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ถูกเรียกว่าระดับไฮเอนด์แต่คุณภาพต่ำ

ยกตัวอย่างเช่น บนเว็บไซต์ของบริษัท อาคารอพาร์ตเมนต์ The Art (เมือง Thu Duc City นครโฮจิมินห์) ได้รับการนำเสนอในฐานะโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ก้าวล้ำ โดยเริ่มต้นจากแนวคิดการสร้างอพาร์ตเมนต์หรูหราสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่โดยเฉพาะ ตั้งอยู่ในย่านพักอาศัยระดับไฮเอนด์ Gia Hoa Art Village ที่มีพื้นที่เกือบ 28.5 เฮกตาร์ พร้อมสาธารณูปโภคมากมายที่ให้บริการแก่ชุมชนที่อยู่อาศัย ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ที่นี่ค่อนข้างสูง อยู่ระหว่าง 35.4 - 42.7 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 ที่อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ มีเหตุการณ์ที่ผู้อยู่อาศัยรวมตัวกันอย่างต่อเนื่อง แขวนป้ายประท้วงข้อบกพร่องด้านโครงสร้างพื้นฐานและบริการต่างๆ มากมาย เช่น ลิฟต์รั่ว น้ำไหลเข้ามาเหมือนน้ำตกทุกครั้งที่ฝนตก กล่องป้องกันอัคคีภัยว่างเปล่า และไม่มีอุปกรณ์ใดๆ ทางออกของที่จอดรถใต้ดินสองในสี่ถูกปิดกั้น ทำให้ผู้อยู่อาศัยกังวลว่าจะไม่มีทางออกหากเกิดเหตุการณ์ เช่น ไฟไหม้ ฯลฯ

ทั้งนี้ คณะกรรมการบริหารกำลังบริหารจัดการกองทุนบำรุงรักษาอพาร์ตเมนต์มูลค่า 6 หมื่นล้านดอง ดังนั้นผู้อยู่อาศัยจึงเชื่อว่าคณะกรรมการบริหารไม่ได้ปฏิบัติหน้าที่อย่างเต็มประสิทธิภาพ ส่งผลให้อาคารอพาร์ตเมนต์ทรุดโทรมลงเรื่อยๆ ผู้อยู่อาศัยกว่า 900 คนได้ลงนามในคำร้องเพื่อสะท้อนถึงความไม่พอใจที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ และเรียกร้องให้คณะกรรมการบริหารลาออก จนกระทั่งปลายเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2566 เมื่อรัฐบาลท้องถิ่นจัดการประชุมวิสามัญเพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการบริหารอีกครั้ง และคณะกรรมการบริหารชุดเดิมทั้งหมดได้ลาออก ความไม่พอใจของผู้อยู่อาศัยจึง "คลี่คลาย" ลงชั่วคราว

ในทำนองเดียวกัน เมื่อมองหาซื้ออพาร์ตเมนต์ที่อาคาร Topaz Home 2 (เมือง Thu Duc) คุณ Minh Man (อาศัยอยู่ในเขต 8 นครโฮจิมินห์) ได้รับความสนใจจากคำกล่าวที่สวยงามมากมาย เช่น "จุดสว่าง" ใจกลางนครตะวันออก ตั้งอยู่ใจกลางเขตเมืองที่ทันสมัยและได้รับการพัฒนา โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เหมาะกับอพาร์ตเมนต์ที่ไม่เพียงแต่หรูหราแต่ยังทันสมัยอีกด้วย ทั้งนี้ เป็นเพียงโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น เมื่อเขามาถึงโครงการ คุณ Man รู้สึก "ตกใจ" ที่เห็นป้ายโฆษณาจำนวนมากแขวนอยู่ที่ประตูอพาร์ตเมนต์เพื่อประท้วงนักลงทุนเกี่ยวกับสถานการณ์ความปลอดภัยจากอัคคีภัยที่ไม่ปลอดภัย ที่จอดรถ ระบบลิฟต์... เสื่อมสภาพ เสียหาย ไม่ปลอดภัย เงินทุนบำรุงรักษา และปัญหาอื่นๆ อีกมากมาย

เสนอจัดลำดับอาคารชุดก่อนนักลงทุนระดมทุนเปิดขายให้ลูกค้า

ใน ฮานอย อาคารอพาร์ตเมนต์อาร์เทมิส (เลขที่ 3 เล จ่อง เติน เขตแถ่งซวน) แม้จะมีการโฆษณาว่าเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์หรูหรา แต่ผู้อยู่อาศัยกลับแสดงความโกรธแค้นและแขวนป้ายประท้วงหลายครั้ง เมื่อนักลงทุนขึ้นค่าจอดรถโดยพลการ ชะลอการจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร และไม่ดำเนินการป้องกันและระงับอัคคีภัย... จุดสำคัญคือข้อถกเถียงเรื่องการล็อกล้อรถยนต์ส่วนบุคคลเมื่อปลายปีที่แล้ว ทั้งนี้ เนื่องจากอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ถูกจัดว่าเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์หรูหรา ราคาอพาร์ตเมนต์จึงสูงลิ่ว ตั้งแต่ 50.2 ล้านดองเวียดนาม ไปจนถึงเกือบ 70 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

สถานการณ์ "ทุกคนต่างทำในสิ่งที่ตนเองต้องการ" ในการจัดประเภทอพาร์ตเมนต์กำลังเกิดขึ้นอยู่ทุกหนทุกแห่ง เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ Batdongsan.com.vn ระบุว่าหน่วยนี้ใช้ราคาขายในการจัดประเภทอพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตาม ราคาจะแตกต่างกันไปตามตลาด ยกตัวอย่างเช่น ในฮานอย ราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ระดับกลางมีราคา 30-50 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ตเมนต์ระดับหรูมีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ในโฮจิมินห์ อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดมีราคาต่ำกว่า 35 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ระดับกลางมีราคา 35-55 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ตเมนต์ระดับหรูมีราคาสูงกว่า 55 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน บริษัท CBRE ได้เสนอราคาที่สูงขึ้นเพื่อจำแนกประเภทอพาร์ตเมนต์ ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2567 เป็นต้นไป CBRE จะใช้เกณฑ์ใหม่ในการจัดประเภทอพาร์ตเมนต์ เช่น อพาร์ตเมนต์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี คือ โครงการที่มีราคาเฉลี่ยขั้นต้นมากกว่า 300 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ระดับหรู คือ โครงการที่มีราคาเฉลี่ยขั้นต้น 120-300 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ คือ โครงการที่มีราคาเฉลี่ยขั้นต้น 60-120 ล้านดอง/ตร.ม. โครงการระดับกลาง คือ โครงการที่มีราคาเฉลี่ยขั้นต้น 35-60 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ตเมนต์ระดับประหยัด คือ โครงการที่มีราคาเฉลี่ยขั้นต้นต่ำกว่า 35 ล้านดอง/ตร.ม....

จำเป็นต้องจัดประเภทห้องชุดตามมาตรฐาน

ตรัน ข่านห์ กวง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ทั่วโลก ไม่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบบังคับให้นักลงทุนต้องลงทะเบียนและเผยแพร่อันดับอาคารอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดสาธารณะ โปร่งใส และมีการคุ้มครองผู้บริโภคในระดับสูง ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่เป็นเช่นนั้น ในความเป็นจริง นักลงทุนสร้างโครงการอย่างไร คุณภาพเป็นอย่างไร ลูกค้าเข้าถึงข้อมูลอย่างไร... ส่วนใหญ่ผ่านข่าวสารและรูปภาพจากบริษัทนายหน้า ไม่ใช่คุณภาพของงานก่อสร้าง ดังนั้น การจัดอันดับและประเมินคุณภาพโครงการตามมาตรฐานจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง ผู้บริโภคจำเป็นต้องเข้าถึงข้อมูลอย่างถูกต้องและชัดเจน เงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์เป็นอย่างไร พื้นที่เป็นอย่างไร พื้นที่สาธารณะมีขนาดใหญ่กว่าอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับล่างอย่างไร... การประเมินควรดำเนินการโดยหน่วยงานอิสระเพื่อให้เกิดความเป็นกลางและเหมาะสม

ตัวแทนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งยอมรับว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคมนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับการจำแนกประเภทอาคารชุดที่รัฐบาลกำหนดจะควบคุมสถานการณ์ที่นักลงทุนจัดประเภทโครงการของตนเอง รวมถึงบริษัทที่ปรึกษาและนายหน้าจัดประเภทโครงการโดยพลการตามราคาปัจจุบัน “หากไม่มีการจัดประเภท ทุกคนจะจัดประเภทตัวเองเป็นชั้นหนึ่งเพื่อเพิ่มราคาและขายได้ง่ายขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่จะสร้างความสับสนและความเสียหายให้กับผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อนักลงทุนที่ดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้องอีกด้วย ตลาดจำเป็นต้องได้รับการจัดระเบียบใหม่ให้ถูกต้องตามกฎหมาย” เขากล่าวเน้นย้ำ

การจำแนกประเภทอพาร์ตเมนต์

อาคารชุดแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ ประเภท A ประเภท B และประเภท C การจัดประเภทนี้พิจารณาจากเกณฑ์เฉพาะ 4 กลุ่ม ได้แก่ ผังเมือง - สถาปัตยกรรม ระบบอุปกรณ์ทางเทคนิค บริการ โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และคุณภาพ การจัดการ และการดำเนินงาน โดยประเภท A คือ อาคารชุดที่เป็นไปตามข้อกำหนดการจำแนกประเภทอย่างครบถ้วน และต้องผ่านเกณฑ์อย่างน้อย 18 ข้อ จากทั้งหมด 20 ข้อ ตามที่กำหนดไว้ในภาคผนวกที่ 01 ประเภท B คือ อาคารชุดที่ต้องผ่านเกณฑ์อย่างน้อย 18 ข้อ จากทั้งหมด 20 ข้อ ตามที่กำหนดไว้ในภาคผนวกที่ 02 ประเภท C คือ อาคารชุดที่เป็นไปตามข้อกำหนดการจำแนกประเภทอย่างครบถ้วน แต่ยังไม่ผ่านเกณฑ์เพียงพอที่จะจัดเป็นประเภท A และประเภท B ตามที่กำหนดไว้

หนังสือเวียนที่ 31/2559 ของกระทรวงก่อสร้าง

ที่มา: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm