มีเมืองและเทศบาล 105 แห่งที่ได้รับผลกระทบจากกฎหมายห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน

ทั้งนี้ พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) บัญญัติให้สิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สร้างบ้านเอง แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ ขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 และนำสิทธิการใช้ที่ดินไปขายทอดตลาดเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินได้

สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาจากสภาพพื้นที่เพื่อกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านของตนเอง ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่ามาตรการเข้มงวดการแบ่งแยกและการขายที่ดินจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2568 ผลกระทบจะครอบคลุมตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบัน มาตรา 2 ข้อ 41 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP ป้องกันการแบ่งย่อยและการขายที่ดินเฉพาะแปลงในเขตพื้นที่เมืองชั้นพิเศษและพื้นที่เมืองชั้น I ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรงเท่านั้น พื้นที่ที่มีความต้องการสูงสำหรับสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และรอบๆ อาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง...

ดังนั้น จึงมีความกังวลอย่างมากว่าจะมีการ "วิ่ง" แบ่งแยกและขายที่ดินก่อนที่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ นายเดือง ก๊วก ถุ่ย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง เกิ่นเทอ (CaREA) ให้ความเห็นว่า การห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้ ตลาดจะมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ดิน

ด้วยกรอบกฎหมายปัจจุบัน การจัดตั้งโครงการที่มีระยะเวลา 3-5 ปีจึงเป็นเรื่องยากมาก นักธุรกิจจะเลือกวิธีการดำเนินการตามรูปแบบเฉพาะเพื่อแบ่งพื้นที่ด้วยตนเอง ซึ่งเหมาะสม ง่าย และสร้างอุปทานที่มากขึ้น และลดโอกาสในการจัดตั้งโครงการและนิติบุคคล

ดังนั้น ด้วยกฎระเบียบใหม่นี้ จำนวนผลผลิตที่ดินจากการแบ่งที่ดินในช่วงต่อไปจะลดลง อุปทานที่ขาดแคลนทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น - คุณถุ่ย วิเคราะห์

จากสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ภายในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 ทั่วประเทศจะมีเขตเมืองรวม 902 แห่ง แบ่งเป็นเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง ได้แก่ เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 แห่ง และเขตเมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 แห่ง ดังนั้น กฎหมายใหม่นี้จะไม่อนุญาตให้แบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 เมืองและตำบล ซึ่งเพิ่มขึ้น 81 เมืองและตำบลเมื่อเทียบกับกฎหมายปัจจุบัน

นอกเหนือจากเขตเมืองพิเศษสองแห่ง ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งจะมีการแบ่งเขตและการขายที่ดินอย่างเข้มงวดแล้ว ยังมีเขตเมืองชั้นหนึ่งอีก 22 แห่ง; รวมถึงสามเมืองที่บริหารโดยศูนย์กลาง: ไฮฟอง, ดานัง, เกิ่นเทอ และ 19 เมืองในต่างจังหวัด: เว้, วินห์, ดาลัด, ญาจาง, กวีเญิน, บ วนมาถวต, ไทเหงียน, นัมดินห์ , เวียดตรี, หวุงเต่า, ฮาลอง, แทงฮัว, เบียนฮวา, มีเถอ, ทูเดามอต, บั๊กนิญ, ไฮเดือง, เปลกู, ลองซูเยน

นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 เมือง รวมถึงเมืองต่างจังหวัด: ฟานเถียต, ก่าเมา, ตุยฮัว, อวงบี, ไทยบิ่ญ, รัชเกีย, บั๊กลิว, นิงห์บิงห์, ดองฮอย, ฟู้โกว๊ก, วินห์เยน, ลาวกาย, บ่าเรีย, บั๊กเกียง, ฟานราง - ทับจาม, เจิวด็อก, กัมผา, กว๋างหงาย, ตามกี, ตราวินห์, ซาเดค, มองกาย, ฟู Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai

นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เมือง รวมถึง 29 เมือง ได้แก่ Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong งู, ตู่เซิน, โพธิ์เย็น, ตันอูเย็น, เบนแคท, โกคอง

นอกจากนี้ ยังมีเมือง 16 เมือง ได้แก่ เซินเตย เชาโหล ฟู้โถ่ บิมเซิน ลากี ซองเก ลองหมี เตินเชา ไคเลย์ กว๋างเอียน กีอาน บิ่ญมิงห์ ดองเจียว ฟูหมี อันเญิน เกียนเตือง

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวถึงผลกระทบของนโยบายนี้ว่า จำนวนการแบ่งที่ดินเปล่าสำหรับขายในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้น การปรับเกณฑ์การแบ่งที่ดินเปล่าให้เข้มงวดยิ่งขึ้นตามข้อบังคับใหม่ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ แต่ 90% ของนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบอยู่ในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 การปรับราคาเป็นเรื่องปกติ แต่ที่ดินเปล่าจะไม่เข้าสู่ช่วง “ขาลง” เหมือนในอดีตอีกต่อไป คุณตวนคาดการณ์

ตามข้อมูลจาก baotintuc.vn

แหล่งที่มา