ทั้งนี้ พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) บัญญัติให้สิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่ปลูกสร้างบ้านเอง แบ่งแปลงที่ดินขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 และนำสิทธิการใช้ที่ดินไปขายทอดตลาดเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินได้
สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะพิจารณาจากสภาพพื้นที่ เพื่อกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านของตนเอง ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่ามาตรการเข้มงวดการแบ่งแยกและการขายที่ดินจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2568 ผลกระทบจะครอบคลุมตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบัน มาตรา 2 ข้อ 41 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP ป้องกันการแบ่งแยกและการขายที่ดินเฉพาะในเขตพื้นที่เมืองชั้นพิเศษและพื้นที่เมืองชั้น I ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรงเท่านั้น พื้นที่ที่มีความต้องการสูงสำหรับสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และบริเวณโดยรอบงานที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง...
ดังนั้น จึงมีความกังวลอย่างมากว่าจะมีการ "วิ่ง" แบ่งขายที่ดินก่อนที่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ นายเดือง ก๊วก ถุ่ย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง เกิ่นเทอ (CaREA) ให้ความเห็นว่า การห้ามแบ่งขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้ ตลาดจะมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในกลุ่มที่ดิน
ด้วยกรอบกฎหมายปัจจุบัน การจัดตั้งโครงการที่มีระยะเวลา 3-5 ปีเป็นเรื่องยากมาก นักธุรกิจจะเลือกใช้วิธีการแบบแยกส่วนเพื่อแบ่งพื้นที่โครงการเอง ซึ่งเหมาะสม ง่าย และสร้างอุปทานที่มากขึ้น และลดโอกาสในการจัดตั้งโครงการและนิติบุคคล
ดังนั้น ด้วยกฎระเบียบใหม่นี้ จำนวนผลผลิตที่ดินจากการแบ่งที่ดินในช่วงต่อไปจะลดลง อุปทานที่ขาดแคลนทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น - คุณถุ่ย วิเคราะห์
จากสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ภายในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 จะมีเขตเมืองรวม 902 แห่งทั่วประเทศ ซึ่งประกอบด้วยเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 แห่ง และเขตเมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 แห่ง ดังนั้น กฎระเบียบใหม่นี้จะไม่อนุญาตให้แบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 เมืองและตำบล ซึ่งเพิ่มขึ้น 81 เมืองและตำบลเมื่อเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน
นอกเหนือจากเขตเมืองพิเศษ 2 แห่งคือกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ซึ่งจะต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดการแบ่งแยกและการขายที่ดินแล้ว ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 1 อีก 22 แห่ง รวมถึงเมืองที่บริหารโดยศูนย์กลาง 3 แห่ง ได้แก่ ไฮฟอง ดานัง กานเทอ และเมืองต่างจังหวัด 19 แห่ง ได้แก่ เว้ วิญ ดาลัต นาตรัง กวีเญิน บวนมาถวต ไทเหงียน นามดิ่ญ เวียดจิ๋น หวุงเต่า ฮาลอง ทัญฮว้า เบียนฮว้า หมีทอ ทูเดิ่วม็อต บั๊ก นิ ญ ไห่เซือง เปลกู และลองเซวียน
นอกจากนี้ ยังมีเขตเมืองประเภท II จำนวน 36 เมือง รวมถึงเมืองต่างจังหวัด: ฟานเถียต, ก่าเมา, ตุยฮัว, อวงบี, ไทยบิ่ญ, รัชเกีย, บั๊กลิว, นิงห์บิงห์, ดองฮอย, ฟู้โกว๊ก, วินห์เยน, ลาวกาย, บ่าเรีย, บั๊กซาง, ฟานรัง - ทับจาม, เจิวด็อก, กัมผา, กว๋างหงาย, ตามกี, Tra Vinh, ซาเดค, มองก่าย, ฟูลี, เบนแจ, ฮาตินห์, ลังเซิน, ซอนลา, ทันอัน, วิทันห์, กาวลันห์, วินห์ลอง, เตวียนกวาง, ซ็อกตรัง, คอนตูม, ดิอัน, เยนบาย
นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เมือง รวมถึง 29 เมือง ได้แก่ Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong งู, ตู่เซิน, โพธิ์เย็น, ตันอูเย็น, เบนแคท, โกคอง
นอกจากนี้ ยังมีเมือง 16 เมือง ได้แก่ เซินเตย เชาโหล ฟู้โถ่ บิมเซิน ลากี ซองเก ลองหมี เตินเชา ไคเลย์ กว๋างเอียน กีอาน บิ่ญมิงห์ ดองเจียว ฟูหมี อันเญิน เกียนเตือง
คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวถึงผลกระทบของนโยบายนี้ว่า จำนวนการแบ่งที่ดินเปล่าสำหรับขายในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้น การปรับเกณฑ์การแบ่งที่ดินเปล่าให้เข้มงวดยิ่งขึ้นตามข้อบังคับใหม่ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ แต่ 90% ของนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบอยู่ในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 การปรับราคาเป็นเรื่องปกติ แต่ที่ดินเปล่าจะไม่เข้าสู่ช่วง “ขาลง” เหมือนในอดีตอีกต่อไป คุณตวนคาดการณ์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)