หากอาคารชุดถูกรื้อถอน ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิ์อะไรบ้าง?

อาคารอพาร์ทเมนท์จะถูกรื้อถอนเมื่อใด?

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 69/2021/ND-CP กำหนดให้อาคารชุดเป็นอาคารอิสระ (ตึกแถว) ที่มีหนึ่งหรือหลายยูนิตตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และสร้างขึ้นบนที่ดินที่วางแผนไว้ ดังนั้น อาคารชุดจึงเป็นอาคารที่มี 2 ชั้นขึ้นไป มีหลายยูนิต มีทางเดินและบันไดร่วมกัน มีกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล กรรมสิทธิ์ร่วม และระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ใช้ร่วมกันสำหรับครัวเรือน บุคคล และองค์กร ซึ่งรวมถึงอาคารชุดที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย และอาคารชุดที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์แบบผสมผสานเพื่อการอยู่อาศัยและธุรกิจ

หากอาคารชุดถูกรื้อถอน ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิ์อะไรบ้าง? - 1 — อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในเมืองใหญ่กำลังเผชิญกับการรื้อถอน (ภาพประกอบ)

ในบางกรณี อาคารอพาร์ตเมนต์จะถูกรื้อถอนเพื่อความปลอดภัย สิทธิ และผลประโยชน์ของเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ดังต่อไปนี้:

- อาคารชุดที่ต้องรื้อถอนเพื่อซ่อมแซมหรือสร้างใหม่ ในกรณีที่อาคารชุดได้รับความเสียหายรุนแรง เสี่ยงต่อการพังทลาย และไม่สามารถรับประกันความปลอดภัยให้กับผู้ใช้งานได้อีกต่อไป:

+ อาคารชุดต้องได้รับการรื้อถอนอย่างเร่งด่วนเนื่องจากเหตุการณ์ฉุกเฉิน ภัยธรรมชาติ ไฟไหม้ และการระเบิด ตามที่กฎหมายบัญญัติ

+ อาคารชุดมีโครงสร้างรับน้ำหนักหลักที่อยู่ในสภาพเสี่ยงต่อการพังทลาย ไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้งานต่อเนื่อง จำเป็นต้องอพยพเจ้าของและผู้ใช้ตึกชุดโดยด่วน

+ อาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับความเสียหายอย่างรุนแรง มีอันตรายในพื้นที่ต่อโครงสร้างรับน้ำหนักหลักของอาคารและมีปัจจัยอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับการป้องกันและดับเพลิง น้ำประปา การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย แหล่งจ่ายไฟฟ้า การจราจรภายในไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของมาตรฐานทางเทคนิคและข้อบังคับปัจจุบันหรือมีความเสี่ยงต่อการทำงาน การใช้ประโยชน์ และการใช้งานที่ไม่ปลอดภัย จำเป็นต้องรื้อถอนเพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้งานและข้อกำหนดสำหรับการปรับปรุงและตกแต่งเมือง

- อาคารชุดที่ชำรุดเสียหายที่ยังไม่ถึงขั้นรื้อถอน แต่ตั้งอยู่ในบริเวณที่ต้องปรับปรุงและก่อสร้างควบคู่กับพื้นที่อยู่อาศัยที่ต้องรื้อถอนตามหลักเกณฑ์ข้างต้น ตามแบบผังอาคารที่ได้รับอนุมัติ

- อาคารชุดที่ไม่เข้าข่าย 2 กรณีข้างต้น แต่ถูกเจ้าของทั้งหมดรื้อถอนเพื่อสร้างอาคารชุดใหม่โดยผ่านการประชุมอาคารชุด

สิทธิของเจ้าของเมื่ออาคารชุดถูกรื้อถอน

เจ้าของอพาร์ตเมนต์ หมายถึง เจ้าของอพาร์ตเมนต์และพื้นที่อื่นๆ ในอาคารอพาร์ตเมนต์ เจ้าของอพาร์ตเมนต์ หมายถึง องค์กรและบุคคลที่ได้รับหรือมีสิทธิ์ได้รับหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินเป็นระยะเวลาหนึ่ง (หนังสือรับรอง) ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ที่อยู่อาศัยของรัฐ

ตามบทบัญญัติของมาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกา 69/2021/ND-CP เจ้าของอาคารชุดมีสิทธิดังต่อไปนี้เมื่ออาคารชุดอยู่ภายใต้การรื้อถอนเพื่อการปรับปรุงและสร้างใหม่:

- ร่วมคัดเลือกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รีโนเวท ก่อสร้างอาคารชุด ให้ถูกต้องตามกฎหมาย

- ให้มีถิ่นฐานใหม่ มีที่พักอาศัยชั่วคราว เลือกรูปแบบการชดเชยตามระเบียบ โดยขอให้ผู้ลงทุนจ่ายค่าชดเชยส่วนต่างหากมี

- ได้รับหนังสือรับรองจากเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจตามกฎหมายว่าด้วยเคหะสถานและกฎหมายว่าด้วยที่ดินสำหรับบ้านและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการชดเชยและจัดที่อยู่ใหม่

- มีส่วนร่วมในการกำกับดูแลการดำเนินการโครงการให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

- ให้มีสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยชั่วคราวได้ในกรณีที่ที่อยู่อาศัยดังกล่าวเข้าข่ายขายได้ หากเจ้าของไม่มีความจำเป็นต้องซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยชั่วคราว

- สัญญาซื้อขายที่พักอาศัยชั่วคราวและที่พักอาศัยชั่วคราว (กรณีซื้อที่พักอาศัยดังกล่าว) สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์สัญญาซื้อขายจะเหมือนกับการโอนกรรมสิทธิ์สัญญาซื้อขายที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์สัญญาซื้อขายที่พักอาศัยชั่วคราวขั้นสุดท้ายจะได้รับหนังสือรับรองตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินและกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

- ได้รับการชดเชยค่าเสียหายกรณีเกิดความเสียหายตามเนื้อหาในสัญญาที่ลงนามและตามที่กฎหมายกำหนด

- มีสิทธิอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

หากอาคารชุดถูกรื้อถอน ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิ์อะไรบ้าง? - 2 — (ภาพประกอบ)

ความรับผิดชอบของเจ้าของอพาร์ทเม้นท์

นอกจากการได้รับสิทธิประโยชน์ดังกล่าวแล้ว ในกรณีที่อาคารชุดถูกรื้อถอน เจ้าของห้องชุดยังต้องปฏิบัติตามความรับผิดชอบต่อไปนี้ด้วย:

- ดำเนินการตามแผนการชดเชยที่ได้รับอนุมัติ; ปฏิบัติตามการขนย้ายเพื่อดำเนินการรื้อถอนและรื้อถอนบ้านเรือนและงานก่อสร้างภายในขอบเขตโครงการตามแผนการรื้อถอนและแนวทางแก้ไขที่ได้รับอนุมัติ

- ปฏิบัติตามและกำหนดเงื่อนไขให้องค์กร หน่วยงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องดำเนินการตรวจสอบและประเมินคุณภาพอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างและพระราชกฤษฎีกานี้

- สร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนโครงการและผู้รับจ้างก่อสร้างสามารถดำเนินโครงการได้ตามเนื้อหาที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอนุมัติ

- ร่วมระดมความคิดเห็นเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนโครงการตามมาตรา ๑๔ แห่งพระราชกำหนดนี้; ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย เช่า เช่าซื้อ อาคารที่พักอาศัยที่ได้ลงนามไว้; ชำระค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดในการซื้อ เช่าซื้อ อาคารที่พักอาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

- ปฏิบัติตามคำสั่งที่เกี่ยวข้องของหน่วยงานรัฐที่รับผิดชอบ

- ปฏิบัติตามภาระหน้าที่และความรับผิดชอบอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

ที่พักชั่วคราวสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์

กรณีเจ้าของโครงการจัดที่พักอาศัยเอง ผู้ลงทุนต้องรับผิดชอบชำระค่าเช่าที่อยู่อาศัยและค่าใช้จ่ายอื่นๆ หากมี ตลอดระยะเวลาดำเนินโครงการตามแผนการจ่ายผลตอบแทนที่ได้รับอนุมัติ

ในกรณีที่เจ้าของโครงการไม่สามารถจัดหาที่พักอาศัยได้ด้วยตนเอง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดที่โครงการตั้งอยู่ มีหน้าที่เป็นประธานและประสานงานกับผู้ลงทุนเพื่อจัดหาที่พักอาศัยชั่วคราวให้แก่เจ้าของโครงการ โดยดำเนินการดังนี้ จัดซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หรือกองทุนเคหะจัดสรร หรือลงทุนก่อสร้างกองทุนเคหะโดยใช้เงินทุนจากงบประมาณ หรือจากกองทุนลงทุนพัฒนา กองทุนเคหะพัฒนาพื้นที่ (ถ้ามี) เพื่อจัดหาที่พักอาศัยชั่วคราว

การจัดที่พักอาศัยชั่วคราวต้องคำนึงถึงความสะดวกสบายในการดำรงชีวิตของเจ้าของและผู้ใช้บริการ กรณีลงทุนสร้างกองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อจัดที่พักอาศัยชั่วคราว จะต้องคำนึงถึงข้อกำหนดด้านคุณภาพ มาตรฐาน และกฎระเบียบในการก่อสร้างที่พักอาศัย กรณีบ้านจัดสรรชั่วคราวนั้นเข้าข่ายการขายได้ เจ้าของที่พักอาศัยชั่วคราวในปัจจุบันที่ต้องการซื้อจะต้องขายที่พักอาศัยนั้นให้กับเจ้าของเองแทนการจัดสรรให้ผู้อื่นอยู่อาศัยแทน การกำหนดราคาขายที่พักอาศัยนั้นและส่วนต่างหากมี จะกำหนดไว้ในแผนการจ่ายผลตอบแทน

การจัดที่พักชั่วคราวให้กับเจ้าของและผู้ใช้ตึกชุดในระหว่างการดำเนินโครงการปรับปรุงและก่อสร้างตึกชุดใหม่จะต้องกำหนดไว้อย่างชัดเจนในแผนการจ่ายผลตอบแทน

ลินห์ ดาน (การสังเคราะห์)

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์

แหล่งที่มา