ปลายปี 2567 ตลาดอสังหาฯ จะหลุดพ้นจากภาวะ ‘ซบเซา’ ได้หรือไม่?

ความคิดแบบ “รอคอย” จะถูกขจัดออกไป

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) เชื่อว่าจากการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่เกินกว่าสถานการณ์ที่กำหนดไว้ สินเชื่อที่หลุดพ้นจากสถานการณ์ที่ "ซบเซา" อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ การเบิกจ่ายการลงทุนสาธารณะยังคงได้รับการส่งเสริม... ความจริงที่ว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และข้อ 2 มาตรา 209 ของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งเร็วกว่าการตัดสินใจครั้งก่อนถึง 5 เดือน จะส่งผลดีอย่างแน่นอน โดยมีส่วนช่วยในการส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

VAR เผยตลาดอสังหาฯ เวียดนามจะเติบโตเชิงบวกปลายปี 67 (ภาพ: TG)

เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ แนวคิด "รอดู" จะถูกขจัดออกไป ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจะเริ่มแข่งขันกันเพื่อยุติความสัมพันธ์กับหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้น และส่งเสริมให้กระแสเงินสดจากธนาคารไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าและผู้ประกอบการบริการนายหน้าจะพัฒนาศักยภาพ สรรหาบุคลากร ฝึกอบรมความรู้ ปฏิบัติตามกฎระเบียบใหม่ๆ อย่างจริงจัง

สมาคมผู้ลงทุนอิสระ (VAR) เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยั่งยืนต่อไป ในขณะที่รอให้กฎหมายใหม่ "มีผลบังคับใช้" โดยจะมีผลลัพธ์ที่ดีขึ้นเรื่อยๆ ภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน ผลการฟื้นตัวจะยังคงแตกต่างกันไปตามกลุ่มตลาดและภูมิภาค แต่จะมีระดับความแตกต่างที่เท่าเทียมกันมากขึ้น

ส่วนไหนจะเปล่งประกาย?

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย VAR คาดการณ์ว่าอุปทานในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จะยังคงปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 โดยส่วนใหญ่มาจากตลาดอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และอพาร์ตเมนต์หรู ซึ่งคุณภาพและราคาขายของสินค้าฟื้นตัวอย่างชัดเจน ประกอบกับมีโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นเมื่อโครงการขนาดใหญ่เข้าสู่ตลาดขั้นสุดท้าย โครงการย่อยและโครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่มาจากโครงการในเขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้ง 2 แห่ง

ความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงสูงต่อเนื่อง ประกอบกับความต้องการลงทุนฟื้นตัวประมาณ 30% จากต้นปี และมุ่งสู่ตลาดใหม่ที่มีช่องทางปรับราคาเพิ่มขึ้นอีกมาก... ซึ่งจะทำให้จำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ตามข้อมูลของ VARS คาดว่าปริมาณธุรกรรมจะเพิ่มขึ้นประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากคาดว่าอุปทานจะ "ฟื้นตัว" ในช่วงปลายปีนี้เท่านั้น โดยส่วนใหญ่ยังคงได้รับการสนับสนุนจากประเภทอพาร์ตเมนต์

สภาพคล่องในตลาดรองก็ปรับตัวดีขึ้นเช่นกัน และจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนที่สุดในช่วงปลายปี เมื่อหน่วยงานภาครัฐและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น จำนวน "ผู้เข้าดู" สูงขึ้น และจำนวนผู้ซื้อก็สูงขึ้นเช่นกัน อุปทานหลักของอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ระดับหรูเพิ่มขึ้น ระดับราคาอพาร์ตเมนต์ในโครงการราคาประมาณ 40 ล้านดอง/ตร.ม. จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป แต่ในอัตราที่ช้าลง คือประมาณ 100-300 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์

ตามข้อมูลของ VARS คาดว่าปริมาณธุรกรรมจะเพิ่มขึ้นประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากคาดว่าอุปทานจะ "ฟื้นตัว" ในช่วงปลายปีนี้เท่านั้น (ภาพ: SST)

ธุรกรรมและราคาขายของวิลล่า/ทาวน์เฮาส์และทาวน์เฮาส์จะปรับตัวดีขึ้นในทุกด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดรอง อันเนื่องมาจากการฟื้นตัวในอดีตและความคาดหวังของนักลงทุนต่อผลกำไรที่สูงขึ้น ที่ดินได้หลุดพ้นจากจุดต่ำสุดของการลดราคา และค่อยๆ กลับมาเป็น “ช่องทางการลงทุนหลัก” อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจะ “ล่าหา” เฉพาะที่ดินที่นำมาประมูล ที่ดินที่ถูกแบ่งแปลงย่อย ที่ดินในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ และราคาที่ไม่สูงเกินไป

กลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคมยังต้องเผชิญกับโอกาสที่จะ "ย้อนกลับ" เมื่อมีการบังคับใช้กฎระเบียบใหม่เพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคสำหรับธุรกิจและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างมีประสิทธิผล แพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 ดองได้รับการแก้ไขในทิศทางที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้น

ภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากการที่ภาคเอกชนเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนานิคมอุตสาหกรรม (IPs) ขณะเดียวกันก็จะส่งเสริมให้รูปแบบ IP ที่ยั่งยืนได้รับการพัฒนาอย่างรวดเร็วและมั่งคั่งยิ่งขึ้น ส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจสีเขียวและเศรษฐกิจหมุนเวียนตามที่พรรคและรัฐบาลสนับสนุน ขณะเดียวกันก็จะขยายห่วงโซ่คุณค่าให้ครอบคลุมมากขึ้น ตอบสนองความต้องการและสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขันเพื่อดึงดูดเงินทุนหมุนเวียนการลงทุนอย่างยั่งยืน

อุปทานอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและ รีสอร์ท จะปรับปรุงดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีธุรกิจต่างๆ ออกมาเปิดตัวผลิตภัณฑ์อย่าง "กล้าหาญ" มากขึ้น แต่ในปริมาณที่น้อยมาก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปยังไม่ได้รับการปรับปรุงดีขึ้นมากนัก

หลายโครงการยังคงถูกระงับเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและกระแสเงินสด อุปทานหลักจะเป็นอาคารสูง มูลค่าต่ำกว่า 5 พันล้านดอง ผลิตภัณฑ์คอนโดเทลจะยังคงเป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ททั้งในระดับพื้นฐานและระดับรอง ด้วยการสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงและมูลค่าการลงทุนที่ไม่สูงเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการพัฒนาของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว รวมถึงความคาดหวังถึงเส้นทางทางกฎหมายที่ครอบคลุมมากขึ้น ในขณะเดียวกัน กลุ่มวิลล่าและรีสอร์ทแบบห้องชุดก็มีแนวโน้มที่จะยังคงต้องแข่งขันกับสินค้าที่ขายในตลาดรองต่อไป

VARS คาดการณ์ว่าควบคู่ไปกับการฟื้นตัวของตลาด ผู้เข้าร่วมตลาดจะเริ่ม "เร่ง" เข้าสู่ตลาดและส่งเสริมแผนธุรกิจ กฎหมายใหม่นี้จะส่งผลดีต่อตลาดอย่างแน่นอน แต่ก็จะเป็น "ตัวกรอง" เพื่อกำจัดผู้เข้าร่วมที่ไม่มีความสามารถออกจากตลาดด้วยเช่นกัน

ด้วยเหตุนี้ VARS จึงเชื่อว่ากฎระเบียบใหม่จะทำให้กิจกรรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีความเข้มงวดมากขึ้น โดยจะกำจัดนายหน้า "มือสมัครเล่น" ที่ไม่ต้องการยึดติดอยู่กับอาชีพนี้เป็นเวลานานออกไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ การยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ฯลฯ จะทำให้ผู้ลงทุนที่มีศักยภาพ เงินทุน กองทุนที่ดิน ฯลฯ อ่อนแอ ค่อยๆ คัดผู้ลงทุนออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในความเป็นจริง ในยุคปัจจุบัน วิสาหกิจที่ประสบความสำเร็จในภาคการผลิตจำนวนมากได้ "เปลี่ยนผ่าน" ไปสู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดหวังผลกำไรมหาศาล แต่กลับได้รับ "ผลเสีย" เพราะสถานการณ์ไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง จนถึงปัจจุบัน วิสาหกิจหลายแห่งยังคงอยู่ในสถานการณ์ "ทำงานแล้วก็ตาย ไม่ได้ทำงานแล้วก็ตาย" เนื่องจากการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ไม่เพียงพอ ทำให้วิสาหกิจไม่สามารถคาดการณ์ต้นทุนได้

ในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ ราคาที่ดินใหม่จะสูงขึ้น ซึ่งหมายความว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะสูงขึ้น ประชาชนจะได้รับค่าชดเชยมากขึ้น และธุรกิจต่างๆ จะต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินทุนที่มีอยู่มากขึ้น

ดังนั้น VARS จึงเชื่อว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ด้วย "สนามเด็กเล่น" แห่งใหม่ ตลาดจะมี "พื้นที่" เฉพาะนักลงทุนที่ดำเนินธุรกิจอย่างเป็นระบบ มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ มีแหล่งเงินทุน และมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการเมืองขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่เชื่อมโยงกัน ขณะเดียวกัน นักลงทุนเหล่านี้ยังสามารถใช้ประโยชน์จากข้อได้เปรียบต่างๆ เพื่อลดต้นทุนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

“ควบคู่ไปกับกฎระเบียบว่าจะต้องมีการค้ำประกันจากธนาคารหรือไม่ นี่จะเป็นรากฐานในการลดความเสี่ยงและต้นทุนสำหรับผู้ซื้อบ้านในอนาคต” VAR เน้นย้ำ

ที่มา: https://www.congluan.vn/cuoi-nam-2024-thi-truong-bat-dong-san-se-thoat-canh-dieu-hiu-post305181.html