สิ้นปีนี้จะมีไข้แผ่นดินเกิดขึ้นไหม?

ราคาอสังหาฯ ยังคงปรับตัวสูงขึ้น ทำให้หลายคนเกิดความกังวลเรื่อง “ไข้ที่ดิน” ในช่วงปลายปีนี้

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปจนถึงสิ้นปี...

เมื่อแสดงความคิดเห็นต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี ผู้เชี่ยวชาญทุกคนเชื่อว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปจนถึงสิ้นปี

คุณโว ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group วิเคราะห์ว่า ต้นทุนปัจจัยการผลิตในปัจจุบันสูงมาก ทำให้ราคาวัตถุดิบหลักลดลงได้ยาก และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ตลาดยังคงให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใกล้แหล่งที่อยู่อาศัย ซึ่งพัฒนาโดยนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง

อย่างไรก็ตามสภาพคล่องจะยังคงเท่าเดิมเนื่องจากได้รับผลกระทบจากการพัฒนา เศรษฐกิจ มหภาค สงคราม ภาษีศุลกากร... เหล่านี้เป็นตัวแปรที่ทำให้ผู้ลงทุนระมัดระวังและทำให้ตลาดเกิดความยุ่งยากในการเปลี่ยนแปลงกะทันหัน

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ในอนาคต เมื่อหลายพื้นที่ประกาศราคาที่ดินใหม่ ตลาดจะมีความผันผวนอย่างมาก ปัจจุบัน บางพื้นที่มีความเห็นว่าจำเป็นต้องปรับราคาที่ดินขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินจริงสูง การตั้งราคาที่ดินต่ำเกินไปจึงไม่ควรทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นจนเกินไป เพราะจะทำให้ราคาที่ดินแตกต่างกันมาก

คาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปจนถึงสิ้นปี (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะนำไปสู่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าชดเชยที่สูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการทั้งหมดเพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นด้วย

“ ราคาที่ดินสูงขึ้น ประชาชนได้รับประโยชน์จากราคาที่ดินชดเชยที่สูง แต่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านก็ต้องยอมรับราคาที่สูงเช่นกัน เราต้องการลดราคาบ้าน แต่ภาษีที่ดินกลับเพิ่มขึ้น การแก้ปัญหาจึงไม่ใช่เรื่องง่าย” คุณโตนกล่าว

คุณ Duong Van Sy กรรมการผู้จัดการบริษัท An Vuong Land มีมุมมองเดียวกัน คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตไม่น่าจะลดลง จังหวัดที่มีความแข็งแกร่งภายในประเทศและระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่อกันดีจะยังคงมี "ความร้อนแรง" อยู่บ้าง อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้วราคาจะปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

การซื้อขายในตลาดยังคงดำเนินไปอย่างระมัดระวัง ความเชื่อมั่นยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทำให้อัตราการดูดซับชะลอตัวลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อระดับราคาปัจจุบันยังคงสูง ขณะที่อุปทานไม่ได้ขาดแคลนเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป

คุณซีแนะนำว่านักลงทุนควรเลือกผลิตภัณฑ์โดยพิจารณาจากเกณฑ์ต่างๆ ได้แก่ กฎหมาย - โครงสร้างพื้นฐาน - สภาพคล่อง จัดสรรเงินทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม สำนักงาน ฯลฯ

มุ่งเน้นการลงทุนในพื้นที่ที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) พัฒนาอุตสาหกรรม และมี GDP สูง ควบคู่ไปกับการสร้างกลยุทธ์การลงทุนระยะยาว หลีกเลี่ยงการทำตามกระแสหรือคาดหวังการลงทุนระยะสั้น

...แต่ไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้น

เล ดิ่ง ชุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ รัฐบาล ได้ดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทาน เพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้า และทำให้ตลาดคึกคักมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี

ไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้นในช่วงปลายปี (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

อย่างไรก็ตาม เขาเชื่อว่าช่วงครึ่งหลังของปีจะแทบไม่มีกระแสความนิยมที่ดินพุ่งสูงขึ้นเลย เพราะข่าวสำคัญๆ เช่น การรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ ที่เคยมีความชัดเจนและสะท้อนให้เห็นในราคาแล้ว นอกจากนี้ นับจากนี้ไปจนถึงสิ้นปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย และจังหวัดอื่นๆ จะถูกปรับให้เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับที่ผู้ซื้อไม่สามารถจ่ายได้

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam เปิดเผยว่า ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้พบกันในราคาที่เหมาะสม แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายในเชิงบวก เช่น การผ่อนคลายสินเชื่อหรือการส่งเสริมการลงทุนภาครัฐ แต่กำลังซื้อที่แท้จริงยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน รายงานไตรมาสแรกของหน่วยงานนี้ยังแสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก

สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ตลาดไม่สามารถ “ร้อนแรง” ได้อีก คือการเข้มงวดกฎหมายเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการระดับไฮเอนด์ในนครโฮจิมินห์และฮานอย นักลงทุนหลายรายยังคงประสบปัญหาในการดำเนินการทางกฎหมาย ส่งผลให้อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูง ยังไม่ถูกนำไปใช้สร้างแรงผลักดันให้กับตลาดมากนัก

นอกจากนี้ จิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุนรายบุคคลยังคงระมัดระวังมากหลังจากช่วง “หยุดชะงัก” ที่ยาวนานตั้งแต่ปลายปี 2565 ถึงปี 2567

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวด้วยว่า ตลาดกำลังแสดงสัญญาณของการ "อุ่นเครื่อง" แต่ยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะระเบิด

“ การฟื้นตัวทางเทคนิคในบางพื้นที่ไม่ได้สะท้อนแนวโน้มตลาดโดยรวม ในช่วงครึ่งหลังของปี แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจยังคงอยู่ในระดับต่ำ แต่อุปสรรคทางกฎหมายและจิตวิทยาเชิงรับของนักลงทุนยังคงเป็นปัจจัยที่ยับยั้งการขึ้นราคาอย่างรุนแรง ” เชากล่าว

คุณเดือง ถวี ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม ประเมินว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงการปรับโครงสร้าง ผู้ซื้อมีความเข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย ความก้าวหน้า และชื่อเสียงของนักลงทุน แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงสูง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่อุปทานที่แท้จริงกลับมีจำกัดมาก ทำให้ตลาดเติบโตอย่างรวดเร็วได้ยากในระยะสั้น

ในทำนองเดียวกัน คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีจะยังคงฟื้นตัวอย่างกว้างขวางต่อไป ตลาดอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นผู้นำตลาด เนื่องจากการฟื้นตัวของอุปทานและความต้องการที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่

อย่างไรก็ตาม ตลาดอพาร์ตเมนต์บางแห่งที่เติบโตอย่างรวดเร็วจะมีการปรับตัว โดยคาดว่าราคาจะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยในโครงการที่มีราคาขายสูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าการลงทุนและมูลค่าการใช้งานจริง ขณะเดียวกัน ระดับราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่เชื่อมโยงกัน ซึ่งดึงดูดผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก จะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่คงที่มากขึ้น

ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมแนวราบ และที่ดินเปล่าในตลาดที่กำลังเติบโตก็จะได้รับการปรับเปลี่ยนเช่นกัน โครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและได้รับการลงทุนอย่างดีจากนักลงทุนรายใหญ่จะยังคงเป็นที่น่าสนใจ

“ ภาวะไข้ซื้ออพาร์ตเมนท์จะเกิดขึ้นได้ยากในช่วงปลายปี เนื่องจากระดับราคาปัจจุบันถูกยึดไว้ในระดับสูง และอุปทานก็มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจนทั่วประเทศ ” นางสาวเมียนเน้นย้ำ

ในบางพื้นที่ อาจมีความกังวลเกี่ยวกับที่ดินอยู่บ้าง หากมีข้อมูลใหม่ๆ เกี่ยวกับกลไก นโยบาย หรือแผนงาน เพราะนี่เป็นกลุ่มที่อ่อนไหวมาก และยังคงมีความคิดแบบ FOMO (กลัวพลาด) อยู่ในกลุ่มนักลงทุนบางกลุ่ม

คุณ Pham Duc Toan กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปีมีปัจจัยที่ยังไม่แน่นอนมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ จะทำให้ความต้องการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัยมีความผันผวน พื้นที่ที่ถูกกำหนดให้เป็นศูนย์กลางการปกครองแห่งใหม่จะมีแรงผลักดันการพัฒนาที่แข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้ แต่จะไม่นำไปสู่สถานการณ์ที่ "ตึงเครียด" ในพื้นที่ที่ไม่ได้เป็นศูนย์กลางอีกต่อไปหลังจากการควบรวม ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจลดลง

ที่มา: https://baolangson.vn/cuoi-nam-nay-co-xay-ra-sot-dat-5052375.html