การเก็บภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครอง: การเก็งกำไรสามารถจำกัดได้หรือไม่?

สาเหตุคือ ตามที่ กระทรวงการคลัง ระบุว่า นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของเวียดนามในปัจจุบันไม่มีการแบ่งแยกตามระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้โอน

จำเป็นแต่ต้องระมัดระวัง

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า หากข้อเสนอนี้ผ่าน จะช่วยสร้างแรงจูงใจให้บุคคลต่างๆ ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว แทนที่จะเก็งกำไรในระยะสั้น สิ่งนี้ช่วยให้ตลาดอสังหาฯมีเสถียรภาพ ลดความเสี่ยงจาก “ฟองสบู่” และทำให้มีอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน

นอกจากนี้ รายได้ภาษีจากธุรกรรมระยะสั้นสามารถเพิ่มขึ้นได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคัก ซึ่งจะส่งผลให้งบประมาณของรัฐเพิ่มขึ้น

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์ว่า การเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของจะเป็นทางออกในการป้องกันการเก็งกำไร ช่วยควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพมากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หรือโฮจิมินห์...

“ ไม่สามารถละเลยการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากการรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยาก การเก็บภาษีส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่ผู้ที่สะสมความมั่งคั่ง ไม่ใช่ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือการผลิตและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ซึ่งช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณและควบคุมตลาด ” นายดิงห์กล่าว

นอกจากนี้ ตามที่นายดิงห์กล่าว ปรากฏการณ์ของการเก็งกำไรและการกักตุนสินค้าเมื่อมีสินค้าไม่เพียงพอเพื่อรอการขึ้นราคาเพื่อสร้างกำไรจำนวนมากนั้นเป็นเรื่องปกติมาก ดังนั้นการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญยังเน้นย้ำว่าการนำไปปฏิบัติยังต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่ Savills Vietnam กล่าวไว้ เพื่อนำการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง จำเป็นต้องมีโซลูชันทางเทคนิคต่างๆ มากมาย เช่น การคำนวณต้นทุนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เครื่องมือคำนวณภาษี โดยเฉพาะความโปร่งใสและการแปลงข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นดิจิทัล ปัจจัยเหล่านี้สร้างอุปสรรคสำคัญที่ต้องใช้ทรัพยากรทางการเงินจำนวนมาก การตัดสินใจจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และการประสานงานในระยะยาว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การเก็บภาษีการซื้อบ้านตามระยะเวลาเป็นเจ้าของจะต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

นายดิงห์ กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีต้องใช้มาตรการทางเทคนิคหลายประการที่ต้องพิจารณาอย่างถูกต้อง เช่น มีคนซื้อบ้านแต่ต้องการเงินทุนเพื่อขายทันที ซึ่งแตกต่างจากการซื้อและขายทันทีเพื่อทำกำไร

นายดิงห์ เน้นย้ำว่าข้อมูลข่าวสารจะต้องชัดเจนและโปร่งใส เพื่อให้การจัดเก็บภาษีเป็นเรื่องง่ายและยุติธรรม แม้แต่ผู้ซื้อบ้านหลายรายยังต้องใช้สินเชื่อจากธนาคาร และเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ดอกเบี้ยเงินกู้ก็รวมอยู่ในราคาขายและค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกมากมายด้วย

“ กฎหมายภาษีจะต้องมีการควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิดผลเสียต่อประชาชนโดยเฉพาะผู้ที่ไม่ได้ตั้งใจเก็งกำไรหรือดันราคาตลาดให้สูงขึ้น ” เขากล่าว

นาย Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท EZ Property ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การเก็บภาษีบุคคลที่โอนอสังหาริมทรัพย์ตามปีที่เป็นเจ้าของโดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณนั้นเป็นสิ่งที่ถูกต้อง อย่างไรก็ตามการนำกฎเกณฑ์นี้ไปใช้เพื่อคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงนั้น “ทำได้ยากมาก”

“ เมื่อต้องโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน เจ้าของทรัพย์สินจะต้องรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดเข้ากับราคาขายขั้นสุดท้าย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงยังคงเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ” ซีอีโอของ EZ Property กล่าว

นายเล ซวน เหงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงว่าราคาห้องชุดในปัจจุบันสูงถึง 60 - 70 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของคนจำนวนมาก ในขณะที่หลายคนซื้อบ้านไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัยแต่เพื่อจุดประสงค์ในการเช่า แต่ก็ไม่สามารถเรียกว่าเป็นการเก็งกำไรได้ เห็นได้ชัดว่าการเก็บภาษีทรัพย์สินที่สองหรือช่วงถือครองไม่ใช่แนวทางแก้ไขที่ดีสำหรับตลาดในปัจจุบัน

นาย Nghia กล่าวว่า เมื่อต้องเสียภาษี จำเป็นต้องคำนวณว่ารายได้จากภาษีนั้นสามารถชดเชยต้นทุนได้หรือไม่ หากเราต้องการป้องกันการเก็งกำไร เราจะต้องเพิ่มบริการสาธารณะและต้นทุนอื่นๆ เพื่อให้เกิดความยุติธรรมต่อประชาชน ส่งผลให้ต้นทุนการเก็บภาษีสูงกว่าการจัดเก็บภาษี

สถานการณ์ "การเล่นเซิร์ฟ" ถือเป็นเรื่องปกติ

ในความเป็นจริง สถานการณ์การซื้อและขายหรือ "เล่นเซิร์ฟ" อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องปกติในเวียดนาม รายงานล่าสุดของ PropertyGuru Vietnam แสดงให้เห็นว่าในปี 2023 นักลงทุน 15% ถือครองอสังหาริมทรัพย์แล้วขายออกไปภายใน 3 เดือน 36% ถือครองเป็นเวลา 3-6 เดือน และ 35% ถือครองเป็นเวลา 6-12 เดือน

ซึ่งหมายความว่านักลงทุนในเวียดนามเพียง 16% เท่านั้นที่ถือครองนาน 1-2 ปีหรือนานกว่านั้น ขณะเดียวกันในยุโรป ระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายเป็นดังนี้ ผู้ซื้อ 7% ถือครองอสังหาริมทรัพย์ 1-3 ปี, 23% ถือครอง 3-5 ปี, 33% ถือครอง 5-10 ปี และ 38% ถือครองมากกว่า 10 ปี

สาเหตุ “ซื้อเร็ว ขายเร็ว” อาจเกิดได้จากหลายสาเหตุ แต่สาเหตุหลักๆ ก็คือนักลงทุนที่ “เล่นเน็ต” เหตุผลส่วนหนึ่งของปัญหาการเล่นเซิร์ฟก็คือภาษีเงินได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมการให้เช่าในเวียดนามปัจจุบันต่ำเกินไป

โดยทั่วไป ผู้ลงทุนจะต้องชำระภาษีเงินได้เพียง 2% เมื่อโอนอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะเทียบเท่ากับ 5% ของรายได้ (ใช้กับรายได้ที่เกิน 100 ล้านดอง)

ดังนั้นตามรายงานของกระทรวงการคลัง เพื่อจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ประเทศบางประเทศในโลกจึงใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนพฤติกรรมการเก็งกำไรและลดความน่าดึงดูดของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ใน ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งรวมถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย

นอกจากนี้ บางประเทศยังเก็บภาษีจากกำไรที่ได้รับจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและเวลาในการซื้อและขายต่ออสังหาริมทรัพย์อีกด้วย หากเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นเร็ว อัตราภาษีจะสูงขึ้น หากเกิดช้า อัตราภาษีจะต่ำลง

กระทรวงการคลังระบุว่าในสิงคโปร์ ที่ดินที่ซื้อและขายในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% ของส่วนต่างระหว่างมูลค่าการซื้อและการขาย หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะเป็น 50% หลังจาก 3 ปีเป็น 25% หรือในไต้หวัน (ประเทศจีน) การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นภายใน 2 ปีแรกหลังจากการซื้อจะใช้ภาษีในอัตรา 45% หากดำเนินการภายใน 2-5 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 35% ใน 5-10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 20% และหลังจาก 10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 15%

“ เพื่อให้มีการควบคุมในระดับที่เหมาะสมและหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและ "ฟองสบู่" ในอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถศึกษาแนวทางการจัดเก็บภาษีจากรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์โดยอิงตามระยะเวลาถือครองตามที่บางประเทศประสบอยู่ได้ ” กระทรวงการคลังกล่าว

ในส่วนของอัตราภาษีเฉพาะนั้น กระทรวงการคลังเห็นว่าจำเป็นต้องมีการวิจัยและกำหนดอย่างเหมาะสมเพื่อให้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันการนำนโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครองมาปรับใช้ก็ต้องสอดคล้องกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัยด้วย รวมถึงการประสานความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศเพื่อการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

เจา อันห์

แหล่งที่มา