สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรยังคงสงสัยเกี่ยวกับกฎเกณฑ์ที่กำหนดให้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เพียง 1 ตารางเมตรเท่านั้น

เช้าวันที่ 15 มกราคม ในการประชุมเปิดสมัยประชุมวิสามัญครั้งที่ 5 รัฐสภา ได้พิจารณาร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เนื้อหาหนึ่งที่ผู้แทนได้หารือกันมากคือ การกำหนดหลักเกณฑ์ว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์สามารถดำเนินการได้เฉพาะที่ดินที่เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น (ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย รวมถึงที่ดินทำกินและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม) เท่านั้น

ผู้แทน Pham Van Hoa ( Dong Thap ) กล่าวว่ากฎระเบียบข้างต้นไม่เหมาะสม “ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ มีมูลค่าเท่าไหร่? คนที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 1 ตารางเมตร ในขณะที่ที่ดินที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยมีพื้นที่หลายเฮกตาร์ ยังสามารถดำเนินโครงการได้ ในขณะที่บางกรณีไม่ได้รับอนุญาต? ” เขาตั้งคำถาม

ผู้แทนรายนี้เสนอแนะว่าในกรณีที่มีสิทธิการใช้ที่ดินในปัจจุบัน ควรเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ร่วมกับการผลิตและธุรกิจ และรัฐควรจัดเก็บภาษี

ผู้แทนจำนวนมากมีความกังวลเกี่ยวกับกฎระเบียบที่กำหนดให้ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (ภาพประกอบ)

นอกจากนี้ ยังอ้างอิงถึงที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ผู้แทน Ha Sy Dong (คณะผู้แทน Quang Tri ) ยังคงแสดงความเห็นตามที่ได้กล่าวไว้ในการประชุมสมัยที่ 6 ว่า การแก้ไขกฎหมายที่ดินจำเป็นต้องปูทางไปสู่การจัดหาที่อยู่อาศัย

ดังนั้นตามที่เขาว่า กฎหมายที่ต้องการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ กำหนดข้อจำกัดที่ "สับสนมาก" ว่าต้องมีที่ดินที่อยู่อาศัยอย่างน้อยหนึ่งตารางเมตรในพื้นที่โครงการจึงจะสามารถทำได้ มิฉะนั้นจะไม่สามารถดำเนินการได้หากไม่มีตารางเมตร

“ การแยกแยะระหว่างสองกรณีนี้ไม่จำเป็นและไม่ก่อให้เกิดประโยชน์สาธารณะใดๆ ดังนั้น ควรยกเลิกกฎระเบียบนี้เพื่อปูทางไปสู่การจัดหาที่อยู่อาศัย ลดราคาที่อยู่อาศัย และช่วยให้ประชาชนมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น ” ผู้แทนตงเสนอ

ประเมินมูลค่าที่ดินอย่างไร?

ประเด็นหนึ่งที่ผู้แทนจำนวนมากสนใจก็คือวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

ผู้แทนเหงียน ฮวง บ๋าว เจิ่น (บิ่ญเซือง) แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน เช่น วิธีส่วนเกิน โดยเสนอว่าไม่ควรควบคุมวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน และควรยกเลิก

คุณทรานกล่าวว่า ผลการประเมินมูลค่าที่ดินเมื่อใช้วิธีนี้เป็นเพียงการประมาณการ ดังนั้นความน่าเชื่อถือจึงไม่สูงนัก มูลค่าของที่ดินอาจเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป แต่การประเมินมูลค่าที่ดินให้เพิ่มขึ้นอยู่เสมอนั้นไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มูลค่าของที่ดินอาจลดลงเนื่องจากปัญหาทางเศรษฐกิจ

นอกจากนี้ การคำนวณปัจจัยที่สมมติขึ้นนั้นซับซ้อน ไม่ถูกต้องแม่นยำ และมีขอบเขตความคลาดเคลื่อนสูง การเปลี่ยนแปลงเพียงตัวบ่งชี้เดียวก็ทำให้ผลการประเมินเปลี่ยนแปลงไป และความเข้าใจของแต่ละคนก็แตกต่างกัน ในทางปฏิบัติ การนำไปใช้ยังคงยากและสับสน และปัจจัยที่ประกอบกันเป็นการประเมินก็ยังคงเป็นปัจจัยทั่วไป

“ การประยุกต์ใช้วิธีการส่วนเกินโดยอาศัยคำอธิบายโครงการนั้นยังไม่ชัดเจนและขาดข้อมูลประกอบการอธิบาย ดังนั้นจึงจำเป็นต้องพิจารณาความเป็นไปได้ ไม่ใช่เป็นอุปสรรคในการดำเนินการ หากยังคงใช้วิธีนี้อยู่ จำเป็นต้องมีการควบคุมการประเมินราคาที่ดิน ” ผู้แทนกล่าว

เกี่ยวกับประเด็นนี้ ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า ร่างกฎหมายกำหนดเนื้อหาของวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินไว้อย่างชัดเจน โดยอิงจากการสรุปและประเมินผลการปฏิบัติจริงของกฎหมายที่ดิน ซึ่งร่างกฎหมายกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะ ได้แก่ การเปรียบเทียบ ส่วนเกิน รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน และการรวมวิธีการหักลดหย่อนเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ

พร้อมกันนี้ร่างฯ ยังได้กำหนดกรณีและเงื่อนไขที่ใช้บังคับกับวิธีการประเมินราคาที่ดินแต่ละวิธี และเพิ่มเติมเงื่อนไขพื้นฐานที่ใช้บังคับกับวิธีการประเมินราคาที่ดินแต่ละวิธีเป็นพื้นฐานในการดำเนินการอีกด้วย

เฉา อันห์

แหล่งที่มา