ให้ที่ดินเป็นพลังขับเคลื่อนการพัฒนาในยุคใหม่

(Chinhphu.vn) – ผู้เชี่ยวชาญ นักวิทยาศาสตร์ หน่วยงานบริหารจัดการ และภาคธุรกิจได้ร่วมแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางหลักในการแก้ไขและเพิ่มเติมมติที่ 18 และปรับปรุงกฎหมายที่ดินปี 2024 ให้สมบูรณ์แบบ เพื่อเปลี่ยนที่ดินให้กลายเป็นพลังขับเคลื่อนการพัฒนาในยุคใหม่

นวัตกรรมกลไกการประเมินราคาที่ดินในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็นก้าวสำคัญในการแก้ไขข้อบกพร่องที่มีมายาวนาน โดยสร้างกลไกที่โปร่งใสและใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดที่แท้จริง

เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม ณ กรุงฮานอย สถาบันยุทธศาสตร์และนโยบายด้านการเกษตรและสิ่งแวดล้อม ( กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) ประสานงานกับนิตยสาร VietTimes เพื่อจัดการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "การปรับปรุงกฎหมายที่ดินเพื่อสร้างแรงผลักดันการพัฒนาในยุคดิจิทัล"

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ระบบกฎหมายที่ดินมีความก้าวหน้าอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้กฎหมายได้ก่อให้เกิดปัญหาใหม่ๆ มากมาย กฎระเบียบบางฉบับไม่เหมาะสมกับรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับ และไม่แสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ด้านนวัตกรรมของมติที่ 57 ว่าด้วยการพัฒนาวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีและการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล รวมถึงมติที่ 68 ว่าด้วยการพัฒนา เศรษฐกิจ ภาคเอกชนอย่างชัดเจน

ในการประชุมทบทวนการดำเนินการตามมติที่ 18 เป็นเวลา 3 ปี และการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นเวลา 1 ปี นายกรัฐมนตรีได้กำชับให้กระทรวง เกษตร และสิ่งแวดล้อมและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาและเสนอแก้ไขมติที่ 18 เพื่อเป็นพื้นฐานในการพัฒนากฎหมายที่ดินให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้นต่อไป เพื่อให้สอดคล้องกับระบบกฎหมายและสอดคล้องกับข้อกำหนดการพัฒนาของประเทศในยุคใหม่

การประชุมเชิงปฏิบัติการ “การยกระดับกฎหมายที่ดินเพื่อสร้างแรงผลักดันการพัฒนาในยุคดิจิทัล” จัดขึ้นด้วยความปรารถนาที่จะรับฟัง แลกเปลี่ยน และรับฟังความคิดเห็นอันเปี่ยมด้วยความกระตือรือร้นและเปี่ยมด้วยปัญญาจากผู้เชี่ยวชาญ นักวิทยาศาสตร์ หน่วยงานบริหารจัดการ ภาคธุรกิจ และบุคคลทั่วไป ที่มีแนวคิดหลักในการแก้ไขและเพิ่มเติมมติที่ 18 และปรับปรุงกฎหมายที่ดินให้สมบูรณ์แบบ เพื่อเปลี่ยนที่ดินให้เป็นแรงผลักดันการพัฒนาในยุคใหม่

แนวทางแก้ไขและกลไกมากมายในการขจัดอุปสรรคในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

นายเหงียน ดินห์ โธ รองผู้อำนวยการสถาบันนโยบายและยุทธศาสตร์การเกษตรและสิ่งแวดล้อม เน้นย้ำแนวทางแก้ไขและกลไกในการขจัดอุปสรรคตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และแนวทางการพัฒนา โดยกล่าวว่า นวัตกรรมในกลไกการประเมินราคาที่ดินในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็นก้าวสำคัญในการเอาชนะข้อบกพร่องที่มีมายาวนาน สร้างกลไกที่โปร่งใส และใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดที่แท้จริง

การยกเลิกกรอบราคาที่ดินกลางและการให้อำนาจท้องถิ่นในการกำหนดรายการราคาตามหลักการตลาด ช่วยให้หน่วยงานทุกระดับสามารถปรับเปลี่ยนได้อย่างยืดหยุ่นตามสภาพเศรษฐกิจ ความต้องการในการพัฒนา และลักษณะเฉพาะของท้องถิ่น รายการราคาที่ดินนี้ได้รับการตัดสินใจเป็นประจำทุกปีโดยสภาประชาชนจังหวัด โดยอ้างอิงจากข้อมูล สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ และการสำรวจตลาด เพื่อสร้างภาพสะท้อนมูลค่าที่ดินที่สมจริง ในขณะเดียวกันก็ลดความเสี่ยงที่จะเกิดช่องว่างระหว่างราคาที่ดินของรัฐและราคาซื้อขายจริง

นายเหงียน ดินห์ โธ วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า การใช้ 4 วิธีหลักในการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ได้รับการควบคุมอย่างชัดเจน เพื่อให้แน่ใจว่าการประเมินราคาจะดำเนินการอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ เป็นกลาง และโปร่งใส

วิธีการต่างๆ มีความยืดหยุ่นในการเลือกขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเฉพาะของที่ดินแต่ละประเภทและแต่ละพื้นที่ เพื่อสร้างความถูกต้องแม่นยำ พร้อมทั้งสร้างพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับหน่วยงานบริหารจัดการ องค์กรที่ปรึกษา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ข้อมูลนำเข้าสำหรับการประเมินราคาได้มาตรฐาน นำมาจากฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับที่ดิน สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผลการประมูลกรรมสิทธิ์ที่ดิน และการสำรวจภาคสนามใกล้เคียงกับเวลาประเมินราคา จึงมั่นใจได้ถึงความน่าเชื่อถือและการปรับปรุงข้อมูลให้เป็นปัจจุบัน

นายเหงียน ดิงห์ โธ ให้ความเห็นว่า กลไกการยกเลิกกรอบราคาที่ดินและการโอนสิทธิในการกำหนดราคาให้แก่ท้องถิ่น ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงทางเทคนิคของการปฏิรูปสถาบัน โดยเปลี่ยนรูปแบบการบริหารจัดการจากระบบบริหารไปสู่ระบบเศรษฐกิจตลาด ช่องว่างระหว่างราคาที่ดินอย่างเป็นทางการและราคาตลาดลดลง ลดโอกาสการแสวงหากำไรเกินควรและการทุจริต ขณะเดียวกันก็ส่งเสริมการซื้อขายที่ดินอย่างโปร่งใสและเป็นธรรม สร้างรากฐานให้โครงการพัฒนาเมือง โครงสร้างพื้นฐาน เกษตรกรรม และเขตอุตสาหกรรมสามารถดำเนินการได้ตามมูลค่าตลาด ช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุนและประชาชน และปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ กฎระเบียบที่อนุญาตให้เปลี่ยนการชำระค่าเช่าที่ดินจากการชำระครั้งเดียวเป็นการชำระรายปียังก่อให้เกิดประโยชน์ในทางปฏิบัติแก่ผู้ประกอบการในการบริหารจัดการเงินทุนและกระแสเงินสด การหักเงินที่ชำระล่วงหน้าออกจากการชำระรายปีช่วยลดแรงกดดันทางการเงินตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นโครงการ ขณะเดียวกันก็สร้างเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการสามารถนำไปลงทุนซ้ำในการผลิต โครงสร้างพื้นฐาน และกิจกรรมพัฒนาอื่นๆ ได้

“การเปลี่ยนแปลงนี้แสดงให้เห็นถึงแนวทางนโยบายที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงและความต้องการของภาคธุรกิจ โดยผสานผลประโยชน์ของรัฐเข้ากับความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน กลไกนี้มีความยืดหยุ่นสูง ขณะเดียวกันก็เสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่อเสถียรภาพและความโปร่งใสของกฎหมายที่ดิน และสร้างพื้นฐานให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เขตอุตสาหกรรม และภาคส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินอื่นๆ พัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน” นายเหงียน ดิญ โธ กล่าว

การปฏิรูปกระบวนการบริหารการจัดการที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังมุ่งเน้นไปที่การลดระยะเวลาในการดำเนินการเอกสาร ลดขั้นตอนกลาง และสร้างมาตรฐานกระบวนการดำเนินงาน นายเหงียน ดิญ โธ กล่าวว่า การเผยแพร่ขั้นตอน แบบฟอร์ม ระยะเวลาในการดำเนินการ รวมถึงตัวชี้วัด เพื่อประเมินศักยภาพของหน่วยงานจัดการ จะสร้างพื้นฐานที่โปร่งใส ช่วยให้ประชาชนและนักลงทุนสามารถดำเนินการเชิงรุกในการทำธุรกรรมและการวางแผนการลงทุน

ในส่วนของแนวทางแก้ไขสำหรับโครงการที่ดำเนินไปอย่างเชื่องช้า นายเหงียน ดินห์ โธ ให้ความเห็นว่า การลงโทษสำหรับการจัดการโครงการที่ดำเนินไปอย่างเชื่องช้าภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็นมาตรการที่รุนแรง โดยมีเป้าหมายเพื่อเคลียร์กองทุนที่ดินและแก้ไขปัญหาคอขวดทางกฎหมายที่มีมายาวนาน

“โครงการที่ล่าช้าเกินกว่า 24 เดือนและถูกเพิกถอนโดยไม่ได้รับเงินชดเชย ก่อให้เกิดสัญญาณเตือนที่รุนแรง บังคับให้นักลงทุนต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลา กฎระเบียบนี้ช่วยปลดปล่อยทรัพยากรที่ดิน เปิดโอกาสให้โครงการที่มีประสิทธิภาพสามารถให้สิทธิการใช้ที่ดินแก่โครงการได้ และตอบสนองความต้องการของตลาดได้จริง ความสามารถในการเอาชนะโครงการที่ถูกระงับจะสร้างเงื่อนไขในการออกหนังสือรับรองการอนุญาต ลดต้นทุนการลงทุน และเพิ่มสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายเหงียน ดิญ โธ วิเคราะห์

การประมูลที่ดินและการเสนอราคาสำหรับโครงการใช้ประโยชน์ที่ดินก็เป็นหนึ่งในประเด็นที่จำเป็นต้องได้รับการปฏิรูปเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและความโปร่งใสในการบริหารจัดการที่ดิน ปัญหาหลักเกิดจากเป้าหมายที่ขัดแย้งกัน กล่าวคือ การประมูลทรัพย์สินสาธารณะจำเป็นต้องได้ราคาสูงสุดเพื่อสร้างรายได้สูงสุดให้แก่รัฐ ขณะที่การประมูลพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจำเป็นต้องมีต้นทุนต่ำสุดเพื่อดำเนินโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ

นายเหงียน ดิงห์ โธ กล่าวว่า ทางออกที่เป็นไปได้คือการประมูลสิทธิในการพัฒนา โดยแยกสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานออกจากกัน รูปแบบนี้ประสบความสำเร็จในการนำไปปฏิบัติในหลายประเทศ พิสูจน์ให้เห็นถึงประสิทธิภาพของกลไกในการสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ วิสาหกิจ และประชาชน พร้อมกับการสร้างแหล่งเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยไม่เพิ่มต้นทุนสาธารณะ

ทีซี

ที่มา: https://baochinhphu.vn/de-dat-dai-la-dong-luc-phat-trien-trong-ky-nguyen-moi-102250821165240357.htm