เพื่อตลาดอสังหาฯ เติบโตได้อย่างปลอดภัยไร้ความเสี่ยง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามแสดงให้เห็นถึงบทบาทที่ยิ่งใหญ่และสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ โดยได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากประชาชน นักลงทุน รวมถึงผู้กำหนดนโยบาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงมีศักยภาพและช่องว่างสำหรับการพัฒนาอีกมาก แต่ราคาที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เกินรายได้ที่แท้จริงมาก และทำให้ช่องว่างระหว่างผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ไม่มีบ้านกลายเป็นกว้างขึ้น

จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ สัดส่วนเฉลี่ยของอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ต่อ GDP รวมของประเทศในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 10% โดยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนโดยตรงประมาณ 3.5% คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยประมาณ 0.5 จุดเปอร์เซ็นต์ต่อการเติบโตของ GDP อย่างไรก็ตาม สัดส่วนเฉลี่ยของอุตสาหกรรมนี้ต่อ GDP ของเวียดนามอยู่ที่ประมาณ 50% เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค

ขนาดของอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ ทางเศรษฐกิจ ทั้งหมดมีเพียงประมาณ 21% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตรา 35% ในประเทศพัฒนาแล้วอย่างมาก

อุปทานเพิ่มขึ้นแต่โครงสร้างไม่สมดุล

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่าในช่วงสามปีที่ผ่านมา อุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่โครงสร้างอุปทานยังคงไม่สมดุล อุปทานใหม่ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โครงการระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูง ซึ่งตอบสนองความต้องการด้านการลงทุน และบางส่วนก็เป็นโครงการเก็งกำไร

แม้แต่ในเขตชานเมืองซึ่งคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ราคาขายจริงก็ยังสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของผู้อยู่อาศัยอย่างมาก เพียงแต่ “ค่อนข้างต่ำกว่า” ในเขตใจกลางเมืองเท่านั้น ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงเป็นที่ต้องการมากที่สุดในตลาด

กระบวนการพัฒนาตลาดในปัจจุบันยังคงแสดงสัญญาณของความไม่ยั่งยืนอยู่มาก โดยเฉพาะความไม่ตรงกันระหว่างโครงสร้างผลิตภัณฑ์และความสามารถในการชำระเงินของผู้คน

ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดระดับราคาใหม่และสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ที่แท้จริงอย่างมาก ไม่เพียงแต่ทำให้โอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ลดลงเท่านั้น แต่ยังเพิ่มความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่ด้านราคาอีกด้วย

หากสมมติว่าราคาบ้านและรายได้ยังคงเท่าเดิม ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างรวดเร็ว สำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในเขตเมืองราคาประมาณ 5 พันล้านดอง หากครอบครัวมีรายได้สูงประมาณ 50 ล้านดองต่อเดือน จะใช้เวลาประมาณ 8 ปี หากใช้รายได้ทั้งหมดไปกับการซื้อบ้าน และ 25 ปี หากยึดหลักต้นทุนที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้

ตามหลักการนี้ แม้แต่กลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ออกแบบมาสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมืองก็ไม่ได้ "ถูก" อีกต่อไป โดยมีราคาประมาณ 1.5 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตร.ม. ซึ่งบังคับให้แม้แต่ครัวเรือนที่มีรายได้รวม "อยู่ในระดับสูงสุด" ตามเกณฑ์การอนุมัติ ซึ่งคือ 40 ล้านดองต่อเดือน ก็ต้องออมเงินประมาณ 10 ปี

อันที่จริง ตัวเลขนี้สูงกว่ามากเมื่อใช้ตัวเลือกสินเชื่อ ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างกลุ่มที่มีสินทรัพย์อยู่แล้วและกลุ่มที่ไม่มีสินทรัพย์นั้นแคบลงเรื่อยๆ ในขณะที่การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์กลับสร้างความมั่งคั่งให้กับกลุ่มคนจำนวนน้อยที่มีสินทรัพย์อยู่แล้วเท่านั้น

เมื่อมีอุปทานมากพอ ราคาตลาดจะควบคุมตัวเองตามดุลยภาพอุปทาน-อุปสงค์ที่แท้จริง

4 แนวทางแก้ปัญหา “เบรก” ราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง

ดังนั้นสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจึงเชื่อว่าเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อไปได้โดยไม่มีความเสี่ยงต่อตลาดและเศรษฐกิจ จำเป็นต้องมีโซลูชั่นเพื่อ "หยุดยั้ง" การเติบโตอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัย

ประการแรก จำเป็นต้องเร่งรัดการจัดทำเอกสารแนวทางการบังคับใช้ระบบกฎหมายใหม่ให้แล้วเสร็จ ควบคู่ไปกับการพัฒนาศักยภาพการบังคับใช้ของหน่วยงานท้องถิ่น ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเสริมสร้างการกระจายอำนาจและมอบอำนาจให้ท้องถิ่นในการปรับนโยบาย เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในแต่ละภูมิภาค ทั้งในแต่ละครั้งและสอดคล้องกับเป้าหมายการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงระดับโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาเมืองของแต่ละภูมิภาค

ปัญหาคอขวดในการเคลียร์พื้นที่ต้องได้รับการจัดการอย่างโปร่งใสและมีประสิทธิภาพ ช่วยลดระยะเวลาในการดำเนินการสำหรับธุรกิจต่างๆ ขณะเดียวกันก็ยังคงรับประกันสิทธิของประชาชน

พิจารณายกเลิกหลักเกณฑ์การจัดเก็บเงินค่าธรรมเนียมที่ดินล่าช้าเพิ่มเติมอีกร้อยละ 5.4 ต่อปี ในกรณีประชาชนมีมติจัดสรร/เช่าที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน และเร่งประกาศใช้หลักเกณฑ์การกำหนดค่าธรรมเนียมที่ดินที่ชัดเจนและมั่นคง จะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาโครงการได้ ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลง

ประการที่สอง จำเป็นต้องกระจายช่องทางเงินทุนเพื่อลดการพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร ปรับโครงสร้างตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนให้เป็นแหล่งเงินทุนระยะกลางและระยะยาวที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องส่งเสริมการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Fund) และพัฒนากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

ประการที่สาม โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดต้องได้รับการจัดลำดับความสำคัญในการวางแผนและมีกลไกจูงใจ การพัฒนาเมืองต้องเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถนนสายหลัก รถไฟฟ้าใต้ดิน และทางหลวง เพื่อขยายพื้นที่เมืองและลดแรงกดดันด้านราคาที่ดินในใจกลางเมือง ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องพัฒนาตลาดเช่าที่เป็นมืออาชีพ เพื่อลดความคิดที่ว่า "การมีบ้านเป็นของตัวเองก็เพื่อสร้างความมั่นคงในชีวิต"

ประการที่สี่ จำเป็นต้องเร่งสร้างและดำเนินการฐานข้อมูลตลาดที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศให้เป็นหนึ่งเดียว สอดคล้อง และโปร่งใส การสร้างระบบข้อมูลที่เชื่อมโยงกันและเปิดกว้างระหว่างกระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น ซึ่งรวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผน ธุรกรรม มูลค่า สถานะทางกฎหมาย และการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน จะไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการติดตามและกำหนดนโยบายเท่านั้น แต่ยังช่วยเพิ่มความโปร่งใส ลดความเสี่ยง ป้องกันการเก็งกำไร การควบคุมราคา และคุ้มครองสิทธิอันชอบธรรมของประชาชนและภาคธุรกิจอีกด้วย

ที่มา: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/