การปรับราคาที่ดินยังไม่ส่งผลกระทบต่อวิสาหกิจบ่าเรีย

การปรับราคาที่ดินไม่ส่งผลกระทบต่อวิสาหกิจบ่าเรีย-หวุงเต่าในระยะสั้น

แม้ว่าราคาที่ดินในจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่าเพิ่งจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในท้องถิ่นยังคงแสดงสัญญาณเชิงบวก เนื่องจากยังไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการชดเชยในระยะสั้น

จังหวัดบ่าเหรียะ-หวุงเต่า เป็นหนึ่งในพื้นที่ชั้นนำที่ประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อวันที่ 17 กันยายน ซึ่งไม่ถึง 2 เดือนหลังจากที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกมติเลขที่ 26/2567/QD-UBND เกี่ยวกับการปรับปรุงและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายข้อในมติเดิมเกี่ยวกับรายการราคาที่ดิน

ตามคำสั่งที่ 26 เรื่องการปรับราคาที่ดินจะไม่นำมาใช้เป็นค่าตอบแทนในการเคลียร์พื้นที่ แต่จะนำมาใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงเป็นหลัก ส่วนค่าตอบแทนและการเคลียร์พื้นที่ก็ยังคงดำเนินการสำรวจราคาเฉพาะสำหรับแต่ละพื้นที่

อันที่จริง การปรับราคาที่ดินยังไม่ส่งผลกระทบต่อนักลงทุนในขณะนี้ นายเหงียน กวาง ติน ผู้อำนวยการทั่วไป บริษัท คอนสตรัคชั่น ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนต์ จอยท์ สต็อก คอร์ปอเรชั่น (DIC Corp) ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เดา ตู เกี่ยวกับการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ว่า “รายการราคาที่ดินมีการปรับขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับราคาตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะเดียวกัน การชดเชยให้แก่ผู้ประกอบการก็เป็นไปตามราคาตลาด ดังนั้นในระยะสั้นจะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ แต่จะส่งผลโดยตรงต่อรายได้จากภาษีและโครงการลงทุนภาครัฐ”

ในทำนองเดียวกัน คุณเล เวียด เลียน กรรมการผู้จัดการ บริษัท บ่าเรีย-หวุงเต่า เคหะดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (Hodeco) ระบุว่า การปรับราคาที่ดินให้เพิ่มขึ้น 20-30% เนื่องจากค่าสัมประสิทธิ์ถูกเอาออก ดังนั้นโดยพื้นฐานแล้วไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใดๆ ปัจจุบันผู้ประกอบการได้ใช้ราคาค่าชดเชยและราคาเคลียร์พื้นที่เป็นราคาตลาด ดังนั้นในระยะสั้นจึงไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าชดเชยและเงินลงทุนรวมของผู้ประกอบการในแต่ละโครงการ

DIC Corp และ Hodeco เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่สองแห่งในจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า DIC Corp กำลังดำเนินการชดเชยโครงการต่างๆ ได้แก่ เขตเมืองใหม่หวุงเต่าเหนือ (พื้นที่ชดเชย 13.02/90.5 เฮกตาร์) และเขตใจกลางเมืองชีหลิน (พื้นที่ชดเชย 72.4/99.73 เฮกตาร์)

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา DIC Corp วางแผนที่จะเพิ่มการเบิกจ่าย แต่อัตราการเบิกจ่ายจริงมักจะต่ำกว่าที่วางแผนไว้ ยกตัวอย่างเช่น ในปี 2564 แผนการเบิกจ่ายอยู่ที่ 9,436.3 พันล้านดอง แต่อัตราการเบิกจ่ายจริงอยู่ที่ 3,026.44 พันล้านดอง คิดเป็นอัตรา 32.1% ในปี 2565 แผนการเบิกจ่ายอยู่ที่ 11,739.8 พันล้านดอง แต่อัตราการเบิกจ่ายจริงอยู่ที่ 3,473.5 พันล้านดอง คิดเป็นอัตรา 29.6% ในปี 2566 แผนการเบิกจ่ายอยู่ที่ 4,138 พันล้านดอง แต่อัตราการเบิกจ่ายจริงอยู่ที่เพียง 1,124.3 พันล้านดอง คิดเป็นอัตรา 27.2%

เหตุผลที่ DIC Corp ระบุว่าการจ่ายเงินไม่เป็นไปตามแผนมาหลายปีนั้น เกิดจากความยากลำบากในการชดเชยและการอนุมัติพื้นที่ในโครงการสำคัญ ส่งผลให้อัตราการจ่ายเงินต่ำกว่าที่วางแผนไว้

สำหรับ Hodeco นอกเหนือจากการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่าแล้ว บริษัทฯ ยังได้ขยายการลงทุนไปยังจังหวัดและเมืองอื่นๆ โดยร่วมทุนกับบริษัท Thua Thien Hue Construction Joint Stock Company

คณะกรรมการบริหารของบริษัท โฮเดโก้ เปิดเผยว่า ในการเตรียมการโครงการ บริษัทมีกระบวนการจัดสรรกองทุนที่ดินระยะยาว จึงทำให้บริษัทมีความกระตือรือร้นในการดำเนินโครงการอยู่เสมอ และไม่ได้รับผลกระทบมากนักในระยะสั้น

อย่างไรก็ตามการปรับราคาที่ดินจะเพิ่มต้นทุนเงินทุนสำหรับการเตรียมโครงการในอนาคตอย่างแน่นอน ทำให้การผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจมีความยากขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจต้องระมัดระวังมากขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่ามีโครงสร้างโครงการระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาวที่เหมาะสม เพื่อให้มั่นใจว่าการพัฒนาจะมีเสถียรภาพและระยะยาว

โดยพื้นฐานแล้ว การขึ้นราคาที่ดินจะสร้างภาระให้กับผู้บริโภค เพราะเป็นการบังคับให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับราคาขายเพื่อให้ครอบคลุมต้นทุนระหว่างการดำเนินโครงการ ดังนั้น ปัญหาการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้บริโภคจึงเป็นเรื่องยากมาก นอกจากนี้ยังเป็นข้อได้เปรียบสำหรับธุรกิจที่มีการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่มั่นคง มีกระบวนการจัดสรรที่ดินระยะยาว และมีแบรนด์และชื่อเสียงในตลาดอสังหาริมทรัพย์” คุณเลียนกล่าวเน้นย้ำ

ฟาม ไท ทันห์ ตรุค ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอซีบี (ACBS) ให้ความเห็นว่า รายการราคาที่ดินฉบับใหม่ซึ่งใกล้เคียงกับราคาตลาด จะผลักดันให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการลงทุน กดดันให้เจ้าของธุรกิจต้องคำนวณราคาขายใหม่ในแต่ละโครงการ และมีแนวโน้มว่าจะต้องขึ้นราคาขายเพื่อรักษากำไร รายการราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จะเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงินสูงที่ต้องการเร่งกระบวนการชดเชยและอนุมัติที่ดินตามกลไกตลาด แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินไม่ดีนัก

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/dieu-chinh-gia-dat-chua-anh-huong-den-doanh-nghiep-ba-ria—vung-tau-trong-ngan-han-d226130.html