การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในนครโฮจิมินห์ – ตอนที่ 2: เพราะเหตุใดจึงยังขาดแคลนที่อยู่อาศัยสังคม?

นครโฮจิมินห์เป็นเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสูงที่สุดในประเทศ แม้ว่ารัฐบาลนครโฮจิมินห์จะพยายามหาแนวทางแก้ไขปัญหาต่างๆ มากมาย แต่กระบวนการดำเนินการยังคงเผชิญกับอุปสรรคมากมาย ทำให้ยากต่อการตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ธุรกิจกลัวขั้นตอน...

ตามข้อมูลของกรมการก่อสร้างนคร โฮจิมินห์ อัตราการสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมที่สร้างเสร็จยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง เนื่องจากงานชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมบางโครงการมีความยากลำบาก ใช้เวลานาน ความคืบหน้าของโครงการล่าช้า หรืออาจเป็นไปไม่ได้เลย

โครงการอพาร์ทเมนท์หลายโครงการในเขตอันลัก (นครโฮจิมินห์)

สำหรับโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ (NƠTM) ที่มีขนาดการใช้ที่ดินมากกว่า 10 ไร่ แม้ว่าจะกำหนดกองทุนที่ดิน 20% สำหรับการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมแล้วก็ตาม แต่ผู้ลงทุนโครงการยังคงล่าช้าในการดำเนินการชดเชยพื้นที่หรือลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ดังนั้นจึงยังไม่ได้มีการดำเนินการลงทุนในการก่อสร้าง

“นักลงทุนในโครงการ NƠTM ล่าช้าในการมอบเงินทุนที่ดิน 20% ของโครงการให้กับรัฐเพื่อดำเนินการลงทุนก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรร หรือล่าช้าในการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรบนที่ดิน 20% นี้ แหล่งเงินทุนระยะยาวที่จะสนับสนุนนักลงทุนให้กู้ยืมเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร กู้ยืมเงินทุนเพื่อการก่อสร้าง และผู้รับผลประโยชน์จากนโยบายบ้านจัดสรรในการกู้ยืมเงินทุนเพื่อซื้อบ้านนั้นไม่มีความมั่นคง” ผู้แทนกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์กล่าวเสริม

ขณะเดียวกัน นายเหงียน ดุย ชุย ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า นครโฮจิมินห์ไม่ได้ขาดแคลนที่ดิน แต่กลับขาดการวางแผนอย่างเป็นระบบ “หากพื้นที่ใดมีการวางแผนอย่างครบถ้วน ทั้งโครงสร้างพื้นฐาน โรงเรียน สวนสาธารณะ และการขนส่ง ก็สามารถสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์สูงได้หลายสิบหลัง แต่เมื่อการวางแผนกระจัดกระจายและแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ กลับสามารถสร้างบ้านชั้นเดียวได้เพียงไม่กี่สิบหลัง ซึ่งก่อให้เกิดการสูญเสียที่ดินอย่างมหาศาล” นายเหงียน ดุย ชุย กล่าว

นอกจากนี้ ขั้นตอนการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมยังคงมีความซับซ้อน นอกจากขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุน การรับรองนักลงทุน การอนุมัติแผนงานรายละเอียดในระดับ 1/500 การอนุมัติการลงทุน การจัดสรรที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และการวางเงินมัดจำ เช่น โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์แล้ว โครงการบ้านจัดสรรสังคมยังต้องดำเนินการประเมินราคาบ้านจัดสรรสังคม ยืนยันรายการซื้อ-เช่าซื้อบ้านจัดสรรสังคม และตรวจสอบเอกสารต่างๆ ซึ่งทำให้ระยะเวลาดำเนินการยาวนานขึ้น เพิ่มต้นทุนค่าเสียโอกาส และทำให้นักลงทุนเกิดความลังเล ขณะเดียวกัน กลไกการประเมินราคาที่ดินและการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินยังมีความยุ่งยากและซ้ำซ้อนระหว่างหน่วยงาน

“การขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีสาเหตุหลายประการ แต่สาเหตุหลักๆ คือกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีความซับซ้อนมาก ขณะเดียวกัน การสร้างบ้านเชิงพาณิชย์นั้นง่ายกว่าและได้กำไรมากกว่า แล้วทำไมต้องเลือกทางเลือกที่ยากกว่าแต่ได้กำไรน้อยกว่าด้วยล่ะ” นายเหงียน ดุย ชุย ผู้อำนวยการโครงการพัฒนาเมืองกล่าวเสริมว่า การวางผังเมืองยังไม่เหมาะสม ที่ดินหลายแปลงได้รับอนุญาตให้สร้างได้เฉพาะบ้านชั้นเดียวที่มีความหนาแน่นของการก่อสร้างต่ำเท่านั้น ทำให้ไม่สามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมขนาดใหญ่ได้

ธุรกิจที่เกี่ยวข้องในสาขานี้ไม่เพียงแต่ต้องเผชิญกับความยากลำบากด้านขั้นตอนเท่านั้น แต่ยังประสบปัญหาทางการเงินอีกมากมาย คุณเหงียน วัน ถั่น ฮุย รองผู้อำนวยการทั่วไป บริษัท Becamex IDC Corporation ให้ความเห็นว่า “ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจคือแรงกดดันด้านเงินทุนและต้นทุนปัจจัยการผลิต ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และดอกเบี้ยเงินกู้ ล้วนเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่อัตรากำไรของธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมถูกควบคุมให้อยู่ในระดับต่ำ ทำให้ธุรกิจต่างๆ ยากที่จะรักษากระแสเงินสด”

นอกจากนี้ การดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมมักใช้เวลานานหลายปีกว่าจะเสร็จสิ้นกระบวนการทางกฎหมาย ตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุมัติผังเมือง การอนุญาตก่อสร้าง การก่อสร้าง และขั้นตอนการออกหนังสือรับรอง... "ขั้นตอนที่ยืดเยื้อทำให้หลายโครงการหยุดชะงัก ต้นทุนสูงขึ้น และความเสี่ยงทางการเงินสูงขึ้น หากไม่มีกลไกสนับสนุนที่เฉพาะเจาะจง ธุรกิจต่างๆ จะประสบความยากลำบากในการรักษาแรงจูงใจในการลงทุนระยะยาว" นายฮุยกล่าวเน้นย้ำ

นายเหงียน วัน ถั่น ฮุย กล่าวว่า ปัญหาอีกประการหนึ่งคือการสร้างสมดุลระหว่างเป้าหมายทางสังคมและประสิทธิภาพ ทางเศรษฐกิจ โครงการบ้านจัดสรรสังคมถูกบังคับให้รักษาราคาขายให้อยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ต้นทุนวัสดุ แรงงาน และโครงสร้างพื้นฐานยังคงเท่าเดิม หากปราศจากแหล่งสินเชื่อหรือกลไกสนับสนุนด้านราคา ธุรกิจแทบจะไม่มีกำไรเลย นี่แสดงให้เห็นว่าจำนวนธุรกิจที่เข้าร่วมลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมจึงน้อยมากเมื่อเทียบกับธุรกิจบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์

ยังมีข้อบกพร่องอีกมาก

นอกจากขั้นตอนทางกฎหมายที่ยุ่งยากแล้ว บ้านพักสังคมยังต้องเผชิญกับปัญหาเรื่องทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่ไม่เหมาะสมอีกด้วย คุณ Pham Thi Hang ครูประจำเขต Chanh Hung (นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า "ที่ทำงานของฉันอยู่ใจกลางเมืองเลย ในขณะที่โครงการบ้านพักสังคมส่วนใหญ่มักสร้างในพื้นที่ห่างไกล เช่น บิ่ญเซือง หรือ ฮอกมอน ซึ่งทำให้การเดินทาง การสอน และการดูแลครอบครัวเป็นเรื่องยากมาก"

ดร.เหงียน กิม ดึ๊ก รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและให้คำปรึกษาเพื่อการพัฒนาภูมิภาค มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในนครโฮจิมินห์ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด ในหลายพื้นที่มีที่ดิน แต่ขาดโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมที่เชื่อมโยงกัน เช่น การคมนาคม โรงเรียน และโรงพยาบาล ทำให้การดำเนินโครงการต่างๆ เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพได้ยาก “เป็นไปไม่ได้ที่จะมีพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน หากมีเพียงที่อยู่อาศัย แต่ขาดโครงสร้างพื้นฐานด้านบริการและพื้นที่อยู่อาศัยที่เชื่อมต่อกัน” นายดึ๊ก กล่าว

นอกจากนี้ แม้ว่านครโฮจิมินห์จะมีนโยบายสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้น้อยผ่านกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมือง (วงเงินสูงสุด 900 ล้านดอง อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 4.7% ต่อปี) แต่จำนวนเงินกู้ดังกล่าวก็ยังถือว่าน้อยเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน และผู้รับสินเชื่อก็มีจำกัด

“เงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังไม่เพียงพอ มีเพียงผู้ที่ประสบปัญหาและไม่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเองเท่านั้นที่สามารถซื้อได้ แต่กฎระเบียบปัจจุบันบังคับใช้เฉพาะในจังหวัดเดียวเท่านั้น ดังนั้น อาจมีกรณีที่คนในจังหวัดอื่นมีบ้านหลายหลัง แต่หากไม่มีบ้านในนครโฮจิมินห์ ก็ยังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ ในทางกลับกัน แรงงานที่มีรายได้ประมาณ 16 ล้านบาทต่อเดือนจะถูกคัดออกเนื่องจากไม่ผ่านเกณฑ์ที่กำหนด” นายชเวเยน วิเคราะห์เพิ่มเติม

นอกจากนี้ ยังมีสถานการณ์ที่อพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งจดทะเบียนในชื่อของผู้ที่ไม่จำเป็นต้องอาศัยอยู่จริง ซึ่งทำให้นโยบายประกันสังคมบิดเบือนและลดความเชื่อมั่นของประชาชนที่มีต่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

บทความสุดท้าย: การสร้างกลไกที่โปร่งใสเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

ที่มา: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm