ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องยอมรับการขายสินทรัพย์หรือ "แบกรับ" การขาดทุนเพื่อหลีกเลี่ยงการล้มละลาย

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) ระบุว่า ในช่วงปี 2560-2564 ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน (TPDN) เติบโตอย่างแข็งแกร่ง ส่งผลดีทั้งในด้านขนาดและสภาพคล่อง กลายเป็นช่องทางการระดมทุนระยะกลางและระยะยาวที่สำคัญสำหรับธุรกิจต่างๆ เฉพาะในปี 2564 มูลค่าการออกตราสารหนี้ภาคเอกชนพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก สูงถึงกว่า 700 ล้านล้านดอง หรือคิดเป็น 16.7% ของ GDP คิดเป็นเกือบ 12% ของสินเชื่อคงค้างในประเทศในปี 2564

ธุรกิจอสังหาฯ ต้องยอมรับที่จะขายทรัพย์สินหรือร่วมมือกันเพื่อหลีกเลี่ยงการล้มละลาย ภาพ 1 — ภาพประกอบ (ที่มา: PO)

หลังจากช่วงการเติบโตอย่างรวดเร็ว ในช่วงกลางปี 2565 การละเมิดกฎหมายร้ายแรงหลายกรณีที่ทำให้นักลงทุนสูญเสียความเชื่อมั่น ส่งผลให้ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนต้องเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งใหม่ โดยมีมาตรการควบคุมและคำเตือนมากมายจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มูลค่ารวมของการออกตราสารหนี้ภาคเอกชนในปี 2565 ลดลงอย่างรวดเร็วถึง 64.4% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งประเมินไว้ที่ 269,733 พันล้านดอง

ตลาดพันธบัตรขององค์กรต่างๆ อยู่ในภาวะที่ผลประกอบการย่ำแย่มายาวนาน โดยมูลค่าการออกพันธบัตรลดลงอย่างต่อเนื่อง และเพิ่งจะปรับตัวดีขึ้นเมื่อต้นเดือนมีนาคมปีนี้ เมื่อมีการออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08/ND-CP ร่วมกับการดำเนินการตามแนวทางการรักษาเสถียรภาพตลาดอย่างพร้อมเพรียงกัน

ข้อมูลจากสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) ระบุว่า ณ สิ้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2566 มูลค่ารวมของการออกพันธบัตรขององค์กรต่างๆ อยู่ที่ 209,150 พันล้านดอง แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการระดมทุนจากช่องทางพันธบัตรปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อน

โดยกลุ่มธนาคารมีมูลค่าสูงสุด 99,023 พันล้านดอง (47.3% ของมูลค่ารวม) รองลงมาคือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 68,256 พันล้านดอง (32.6%)

อย่างไรก็ตาม งานวิจัยของ VAR แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้ของพันธบัตรยังคง "โอบล้อม" ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ารวมของพันธบัตรบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ออกใหม่และซื้อคืนยังคงต่ำมากเมื่อเทียบกับมูลค่ารวมของพันธบัตรบริษัทที่ครบกำหนดชำระ

ในปี 2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ซื้อคืนประมาณ 219,000 พันล้านดอง ในช่วง 10 เดือนแรกของปีนี้ ธุรกิจได้ซื้อคืนประมาณ 153,800 พันล้านดอง ขณะเดียวกัน มูลค่ารวมของพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2566 และ 2567 อยู่ที่ 15.6 ล้านล้านดอง และ 121.1 ล้านล้านดอง ตามลำดับ

รายชื่อบริษัทที่ชำระหนี้พันธบัตรล่าช้ามีจำนวนเพิ่มขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์ ฮานอย (HNX) รายงานว่า ณ วันที่ 3 ตุลาคม 2566 มีบริษัทประมาณ 69 แห่งที่อยู่ในรายชื่อที่ชำระดอกเบี้ยหรือเงินต้นของพันธบัตรล่าช้า โดยมียอดหนี้คงค้างรวมประมาณ 176,100 พันล้านดอง คิดเป็นประมาณ 17.8% ของพันธบัตรคงค้างทั้งหมดในตลาด

จากข้อมูลของ VARs ระบุว่า ภายใต้แรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้ การเจรจาขยายระยะเวลาจึงเป็นทางเลือกแรกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนสินเชื่อ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การเจรจาขยายระยะเวลาได้ดำเนินไปอย่างต่อเนื่องและประสบความสำเร็จเป็นอย่างดีตั้งแต่เดือนเมษายน พ.ศ. 2566

ข้อมูลจาก HNX ระบุว่า ณ วันที่ 3 ตุลาคม มีผู้ออกพันธบัตรมากกว่า 50 รายที่บรรลุข้อตกลงขยายระยะเวลาการชำระหนี้ มูลค่ารวมกว่า 95,200 พันล้านดอง โดยวันครบกำหนดชำระหนี้ส่วนใหญ่ได้รับการปรับเพิ่มขึ้นอีกสองปี ส่งผลให้แรงกดดันในการชำระหนี้ลดลงเหลือเพียงปี 2568-2569

การเจรจาขยายระยะเวลาการชำระหนี้จะยังคงเป็นแนวโน้มในอนาคตอันใกล้ อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความยากลำบากรออยู่ข้างหน้า การขยายระยะเวลาการชำระหนี้จะช่วยให้ธุรกิจมีเวลาในการสร้างเสถียรภาพให้กับการผลิต การดำเนินธุรกิจ และการปรับโครงสร้างหนี้ภาคธุรกิจเพื่อฟื้นตัว กล่าวโดยสรุปแล้ว เป็นเพียงการโอนหนี้จากที่หนึ่งไปสู่อีกที่หนึ่งเท่านั้น

VAR เน้นย้ำว่า: เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการล้มละลาย ธุรกิจจำเป็นต้องใช้ประโยชน์จากช่วงเวลานี้ในการปรับโครงสร้างหนี้ พวกเขาต้องพิจารณาอย่างจริงจังในการขายสินทรัพย์ แม้กระทั่งยอมรับจุดคุ้มทุนหรือขาดทุน เพื่อให้มีกระแสเงินสดมาชำระหนี้และดำเนินโครงการต่างๆ ให้เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งสามารถชำระบัญชีได้ทันทีเมื่อเปิดตัวสู่ตลาด

“นี่ถือเป็น ‘ความเงียบ’ ที่ทำให้ผู้ลงทุนมีเวลาหยุดคิด ไตร่ตรอง และพิจารณาเงื่อนไขต่างๆ ซึ่งจะทำให้การมีส่วนร่วมของพวกเขามีความยั่งยืนและมีประสิทธิผลมากขึ้น” รายงานของ VAR ระบุ

นอกจากนี้ ควรมีกลไกและนโยบายเพื่อพัฒนา ดึงดูด และรับรองการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพของแหล่งเงินทุนจากผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ - REIT, กองทุนออมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย, การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์...) หรือช่องทางอื่นๆ (การลงทุนจากต่างประเทศโดยตรงและโดยอ้อม)

แหล่งที่มา