วิสาหกิจล้มเลิกโครงการเพียงเพราะกฎหมายที่ดิน

ละทิ้งโครงการเพราะไม่สามารถแก้ไขได้

จากข้อมูลของ กระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่ที่ได้รับใบอนุญาตเพียง 15 โครงการทั่วประเทศ โดยภาคเหนือมี 7 โครงการ ภาคกลางมี 3 โครงการ และภาคใต้มี 5 โครงการ

หลังจากที่ รัฐบาล ได้ขจัดปัญหาต่างๆ อย่างต่อเนื่องมาประมาณ 1 ปี ตลาดอสังหาฯ ยังคงไม่สามารถแก้ไขปัญหาด้านอุปทานได้ เนื่องจากปัญหาของโครงการถึง 70% เกิดจากปัญหาทางกฎหมาย

แม้ว่าร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขคาดว่าจะสร้างแรงผลักดันทางกฎหมายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ภาคธุรกิจกลับมีความกังวลว่ากฎระเบียบบางประการอาจกลายเป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 1 ข้อ 2 และข้อ 6 มาตรา 128 กำหนดให้การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมโดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน

ทั้งนี้ ในกรณีนำที่ดินมาจัดทำโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ ดังนี้ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรอื่นใด นอกจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ได้ชำระค่าใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินไปแล้วครั้งหนึ่งตลอดระยะเวลาการเช่า

ในฐานะธุรกิจที่ต้องล้มเลิกโครงการเพราะกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริษัท Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) ได้ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietNamNet ว่าบริษัทของเขาควรจะทำโครงการขนาด 4 เฮกตาร์ในฮาดง (ฮานอย) และโครงการในเขต 12 (โฮจิมินห์ซิตี้)... แต่เขาต้องยอมแพ้เพราะเขาพยายามมาหลายปีโดยไม่ประสบความสำเร็จ และไม่มีใครสามารถแก้ไขปัญหาได้เพียงเพราะกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย

เพลงแผ่นดินยาว 1.jpg — วิสาหกิจหลายแห่งล้มเลิกโครงการเพียงเพราะกฎหมายการใช้ที่ดิน (ภาพ: ฮวง ฮา)

นาย Hiep กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2021 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 30 (แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015 ที่ให้รายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัย - PV) กำหนดว่าการแปลงที่ดินอื่นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอย่างน้อยจำนวนเล็กน้อย ซึ่งเป็นการยากที่จะนำไปปฏิบัติ

“นี่คือสาเหตุที่โครงการหลายร้อยโครงการติดขัดและไม่สามารถปรับเปลี่ยนได้ แม้แต่ในกรณีที่คนใช้ที่ดิน ก็มีการวางแผนไว้แล้ว แต่ไม่สามารถปรับเปลี่ยนได้ เพราะไม่มีที่ดินแม้แต่ตารางเมตรเดียว

ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขควรพิจารณาว่าฉบับใดเหมาะสมที่จะเก็บไว้และฉบับใดไม่สมเหตุสมผลที่จะเปลี่ยนแปลง อย่างไรก็ตาม มาตรา 128 ถูกกล่าวซ้ำ ฉันคิดว่าเรื่องนี้ยากมากสำหรับธุรกิจที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย คณะกรรมการร่างกฎหมายควรได้เห็นสิ่งนี้” นาย Hiep กล่าว

ในขณะเดียวกัน นายหวู่ เกิง กเยต ผู้อำนวยการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวสร้างข้อจำกัดให้กับหน่วยงานของรัฐ

นาย Quyet ได้ยกตัวอย่างว่า เขตหนึ่งต้องการวางแผนโครงการ แต่โครงการนั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เขตเหล่านั้นสามารถวางแผนเพื่อนำโครงการนั้นไปประมูลได้หรือไม่

“ผมกังวลว่าหน่วยงานของรัฐเองจะประสบปัญหาเช่นกัน เมื่อมีกฎหมายที่ซ้ำซ้อนกัน ส่วนธุรกิจ เมื่อวางแผนที่ดินที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ ที่ดินสำหรับปลูกต้นไม้... ที่อยู่ใกล้พื้นที่อยู่อาศัย ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับอยู่อาศัย ในเวลานั้น หากไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ธุรกิจก็จะวางแผนไม่ได้ แม้ว่าการวางแผนจะรวมที่ดินสำหรับอยู่อาศัยไว้ด้วย แต่ลักษณะของที่ดินยังไม่ได้ถูกแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย สิ่งเหล่านี้จะทำให้ธุรกิจที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาและความซับซ้อนมากมาย” นายเกวยเต๋อกล่าว

นอกจากนี้ ผู้นำท่านนี้ยังกล่าวอีกว่า แม้แต่ในฮานอยที่กำลังพัฒนาไปอย่างกว้างขวางถึงแถบ 3 แถบ 4... แต่ในแถบ 3 เอง มีพื้นที่เกษตรกรรมอยู่เป็นจำนวนมาก หากมีการควบคุมตามร่างกฎหมาย ที่ดินก็จะถูกทิ้งขว้าง เพราะพื้นที่ดังกล่าวถูกวางแผนไว้ให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เป็นไปได้ที่จะพัฒนาอาคารสูงและอาคารเตี้ย แต่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแม้แต่เมตรเดียว ซึ่งสุดท้ายแล้วจะกลายเป็นทางตัน

นายหวู่ กิม เกียง ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอสจีโอ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัด (SGO Group) ถามว่า หากร่างกฎหมายผ่านจะมีผลกระทบหลายอย่าง เพราะที่มาของที่ดินในอดีตมีความเกี่ยวโยงกันเป็นส่วนใหญ่ หากในโครงการโดยรวมมีที่ดินบางส่วนเป็นประเภทที่ดิน เช่น ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อการผลิต เป็นต้น จะจัดการอย่างไร

“ผมเกรงว่าหากร่างกฎหมายฉบับนี้ผ่าน ก็คงต้องปรับผังเมืองรวมและผังแบ่งเขตของแต่ละพื้นที่ เพราะที่ผ่านมาหลายพื้นที่ปรับปรุงผังเมืองในแต่ละพื้นที่เกือบหมดแล้ว” นายซาง กล่าว

ผลกระทบต่ออุปทานที่อยู่อาศัยและราคาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง

จากการพูดคุยกับ ผู้สื่อข่าวของ VietNamNet ทนายความ Nguyen Thanh Ha ประธานบริษัท SBLaw ประเมินว่ากฎระเบียบดังกล่าวจะทำให้เกิดการ “ปิดกั้น” และความยากลำบากมากขึ้นสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโครงการเก่าหลายร้อยโครงการต้องได้รับการแก้ไขประเด็นทางกฎหมาย ขณะเดียวกัน โครงการใหม่ก็ดำเนินการได้ยากเช่นกัน ส่งผลให้มีอุปทานที่อยู่อาศัยน้อยลง

ทนายความวิเคราะห์ว่าการจะมีที่ดินบนที่ดินที่ขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อทำโครงการนั้นเป็นเรื่องยาก ในขณะเดียวกันโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ส่วนใหญ่ในปัจจุบันดำเนินการบนกองทุนที่ดินเริ่มต้น ได้แก่ ที่ดินเกษตร ที่ดินนอกเกษตร ที่ดินเพื่อการผลิต และที่ดินประเภทอื่นๆ

ความยากลำบากในการกำหนดกฎระเบียบจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและมีการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า แต่ในความเป็นจริง โครงการปัจจุบันส่วนใหญ่ดำเนินการในรูปแบบขององค์กรที่จ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี ดังนั้น หากโครงการมีการจ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นไปไม่ได้

นอกจากนี้ กฎระเบียบดังกล่าวยังทำให้การเจรจาการโอนโครงการไปดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทำได้ยาก เพราะกฎระเบียบนี้ใช้ได้กับที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่มีการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือชำระค่าเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า

ในความเป็นจริง กฎระเบียบปัจจุบันสนับสนุนให้นักลงทุนเจรจาการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดที่ต้องมีที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งได้ชำระค่าเช่าที่ดินครบถ้วนแล้วจะทำให้โครงการต่างๆ จำนวนมากไม่สามารถแปลงสภาพได้

“หากปฏิบัติตามข้อ 128 ข้อ 1 และข้อ 6 ของร่างกฎหมายที่ดิน ผู้ประกอบการจะไม่สามารถดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออุปทานของอพาร์ตเมนต์และราคาบ้านพักอาศัยในเมือง”

กฎระเบียบนี้ยังขัดต่อแนวทางปัจจุบันในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการ เนื่องจากมีความแคบกว่ากฎระเบียบปัจจุบันในกฎหมายหมายเลข 03/2022/QH15 ที่แก้ไขกฎหมาย 9 ฉบับ รวมถึงการแก้ไขข้อ 1 มาตรา 23 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 เกี่ยวกับประเภทของที่ดินที่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้น กฎระเบียบจึงกำหนดให้บริษัทได้รับการอนุมัติสำหรับนโยบายการลงทุน ขณะเดียวกัน นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะได้รับการอนุมัติหากพวกเขามีสิทธิใช้ที่ดินหรือได้รับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไขการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุน” นายฮา กล่าว

ร่างกฎหมายที่ดิน: ยังคงมีความเห็นจำนวนมากเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม สมาชิกรัฐสภาหลายคนยังคงกังวลและกังวลเกี่ยวกับบทบัญญัติเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

แหล่งที่มา