วิสาหกิจละทิ้งโครงการเพียงเพราะกฎหมายที่ดิน

ละทิ้งโครงการเพราะไม่สามารถแก้ไขได้

ข้อมูลจาก กระทรวงการก่อสร้าง ในไตรมาสที่สองของปี 2566 มีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ใหม่ที่ได้รับใบอนุญาตเพียง 15 โครงการทั่วประเทศ โดยภาคเหนือมี 7 โครงการ ภาคกลางมี 3 โครงการ และภาคใต้มี 5 โครงการ

หลังจากที่ รัฐบาล ได้แก้ไขปัญหาต่างๆ อย่างต่อเนื่องมาประมาณ 1 ปี ตลาดอสังหาฯ ยังคงไม่สามารถแก้ไขปัญหาด้านอุปทานได้ เนื่องจากปัญหาของโครงการถึง 70% เกิดจากปัญหาทางกฎหมาย

แม้ว่าร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขคาดว่าจะสร้างแรงผลักดันทางกฎหมายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ภาคธุรกิจต่างๆ กังวลว่ากฎระเบียบบางประการอาจกลายเป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ ข. วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 กำหนดให้การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมโดยทำข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน

ทั้งนี้ กรณีนำที่ดินไปดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ ต้องมีสัญญารับสิทธิใช้ที่ดิน ดังนี้ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม อื่นใดนอกจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินแล้วครั้งหนึ่งตลอดระยะเวลาเช่า

ในฐานะธุรกิจที่ต้องยกเลิกโครงการเนื่องจากกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริษัท Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) ได้ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietNamNet ว่าบริษัทของเขาควรจะทำโครงการขนาด 4 เฮกตาร์ในเมืองห่าดง (ฮานอย) และโครงการหนึ่งในเขต 12 (โฮจิมินห์)... อย่างไรก็ตาม เขาต้องยอมแพ้เพราะได้ดำเนินการมาหลายปีโดยไม่ประสบความสำเร็จ และไม่มีใครสามารถแก้ไขปัญหาได้เพียงเพราะกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย

เพลงยาวแผ่นดิน 1.jpg — วิสาหกิจหลายแห่งละทิ้งโครงการเพียงเพราะกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย (ภาพ: ฮวง ฮา)

นาย Hiep กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นมา พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 30 (แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกา 99/2015 ที่ให้รายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัย - PV) กำหนดว่าการแปลงที่ดินอื่นให้เป็นที่ดินที่อยู่อาศัยจะต้องมีที่ดินที่อยู่อาศัยอย่างน้อยจำนวนเล็กน้อย ซึ่งเป็นการยากที่จะบังคับใช้

“นี่คือเหตุผลที่โครงการหลายร้อยโครงการติดขัดและไม่สามารถปรับเปลี่ยนได้ แม้แต่ในกรณีที่มีคนใช้ที่ดิน ก็มีการวางแผนไว้แล้ว แต่ไม่สามารถปรับเปลี่ยนได้ เพราะไม่มีที่ดินแม้แต่ตารางเมตรเดียว”

ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขควรพิจารณาว่าฉบับใดสมเหตุสมผลที่จะคงไว้ และฉบับใดไม่สมเหตุสมผลที่จะเปลี่ยนแปลง อย่างไรก็ตาม มาตรา 128 ได้ถูกกล่าวซ้ำ ผมคิดว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องยากมากสำหรับธุรกิจที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย คณะกรรมการร่างกฎหมายควรพิจารณาเรื่องนี้” นายเฮียปกล่าว

ในขณะเดียวกัน นายหวู่ เกือง กวีเยต ผู้อำนวยการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวสร้างข้อจำกัดให้กับหน่วยงานของรัฐ

คุณ Quyet ยกตัวอย่างว่า เขตหนึ่งต้องการวางแผนโครงการ แต่โครงการนั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่อยู่อาศัย เขตเหล่านั้นสามารถวางแผนเพื่อนำโครงการไปประมูลขายทอดตลาดได้หรือไม่

ผมกังวลว่าหน่วยงานรัฐเองก็จะประสบปัญหาเช่นกัน เมื่อมีกฎหมายที่ซ้ำซ้อน ส่วนธุรกิจ การวางแผนที่ดินที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะเน้นที่ดินเพื่อธุรกิจบริการ ที่ดินสำหรับปลูกต้นไม้... ตั้งอยู่ใกล้กับที่อยู่อาศัย อยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับอยู่อาศัย ในเวลานั้นหากไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ธุรกิจก็จะไม่สามารถวางแผนได้ ถึงแม้ว่าการวางแผนจะรวมที่ดินสำหรับอยู่อาศัยไว้ด้วย แต่ลักษณะของที่ดินยังไม่ได้ถูกแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย สิ่งเหล่านี้จะก่อให้เกิดปัญหาและความซับซ้อนมากมายสำหรับธุรกิจที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์” นายเกวี๊ยตกล่าว

นอกจากนี้ ผู้นำท่านนี้ยังกล่าวอีกว่า แม้แต่ในฮานอยที่กำลังพัฒนาไปอย่างกว้างขวางถึงแถบ 3 แถบ 4... แต่ในแถบ 3 มีพื้นที่เกษตรกรรมจำนวนมาก หากมีการควบคุมตามร่างกฎหมาย ที่ดินดังกล่าวจะสูญเปล่า เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวถูกวางแผนให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เป็นไปได้ที่จะพัฒนาอาคารสูงหรืออาคารเตี้ย แต่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแม้แต่เมตรเดียว ซึ่งในที่สุดแล้วจะกลายเป็นทางตัน

คุณหวู กิม เกียง ประธานกรรมการบริษัท เอสจีโอ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น (เอสจีโอ กรุ๊ป) ถามว่า หากร่างกฎหมายผ่าน จะมีผลกระทบมากมาย เพราะที่มาของที่ดินในอดีตส่วนใหญ่มีความเกี่ยวพันกัน หากในโครงการโดยรวมมีที่ดินบางส่วน เช่น ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินเพื่อการผลิต ฯลฯ จะมีการจัดการอย่างไร

“ผมเกรงว่าหากร่างกฎหมายฉบับนี้ผ่าน คงต้องปรับผังเมืองและผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่ เพราะที่ผ่านมาหลายพื้นที่ปรับปรุงผังเมืองในแต่ละพื้นที่ไปเกือบหมดแล้ว” นายเกียง กล่าว

ผลกระทบต่ออุปทานที่อยู่อาศัยและราคาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง

ทนายความเหงียน ถัน ฮา ประธานบริษัท SBLaw ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว VietNamNet ว่ากฎระเบียบดังกล่าวจะทำให้เกิดการ “ปิดกั้น” และความยากลำบากมากขึ้นสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโครงการเก่าหลายร้อยโครงการต้องได้รับการแก้ไขประเด็นทางกฎหมาย ขณะเดียวกัน โครงการใหม่ก็ดำเนินการได้ยากขึ้น ส่งผลให้มีอุปทานที่อยู่อาศัยน้อยลงไปอีก

ทนายความวิเคราะห์ว่าเป็นเรื่องยากที่จะมีที่ดินบนที่ดินที่ขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ขณะเดียวกัน โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ส่วนใหญ่ในปัจจุบันดำเนินการบนกองทุนที่ดินเริ่มต้น ได้แก่ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ที่ดินเพื่อการผลิต และที่ดินประเภทอื่นๆ

ความยากลำบากในการควบคุมดูแลจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และมีการจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า แต่ในความเป็นจริง โครงการส่วนใหญ่ในปัจจุบันดำเนินการในรูปแบบของวิสาหกิจที่จ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี ดังนั้น การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นไปไม่ได้ เนื่องจากโครงการต่างๆ จ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี

พร้อมกันนี้ กฎระเบียบดังกล่าวยังทำให้การเจรจาโอนโครงการไปทำโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์เกิดความยุ่งยาก เพราะกฎระเบียบนี้บังคับใช้เฉพาะที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินแล้วครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า

ในความเป็นจริง กฎระเบียบปัจจุบันกำลังสนับสนุนให้นักลงทุนเจรจาเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดในการมีที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรซึ่งได้ชำระค่าเช่าที่ดินครบถ้วนแล้ว จะทำให้โครงการต่างๆ จำนวนมากไม่สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบได้

หากปฏิบัติตามข้อ ข. วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน วิสาหกิจจะไม่สามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออุปทานของอพาร์ตเมนต์และราคาที่อยู่อาศัยในเมือง

ข้อบังคับนี้ยังขัดต่อแนวทางปฏิบัติปัจจุบันในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการ เนื่องจากข้อบังคับนี้มีความครอบคลุมน้อยกว่าข้อบังคับปัจจุบันในกฎหมายเลขที่ 03/2022/QH15 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมาย 9 ฉบับ รวมถึงการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 23 วรรค 1 แห่งกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 เกี่ยวกับประเภทที่ดินที่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้น ข้อบังคับจึงกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุน ขณะเดียวกัน นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะได้รับการอนุมัติหากมีสิทธิใช้ที่ดิน หรือได้รับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุน" นายฮา กล่าว

ร่างกฎหมายที่ดิน: หลายฝ่ายยังคงกังวลเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติหลายคนยังคงกังวลและกังวลเกี่ยวกับบทบัญญัติว่าด้วยการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข)

แหล่งที่มา