ชุดข้อเสนอเกี่ยวกับการปรับระดับการเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

(NLDO)- ข้อเสนอเหล่านี้ ตามที่สมาคมต่างๆ ระบุ ไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระของประชาชนเท่านั้น แต่ยังสร้างความโปร่งใส ความยุติธรรม และรักษาแหล่งที่มาของรายได้ที่ยั่งยืนอีกด้วย

สถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (IEEr) และสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ส่งคำแนะนำอย่างต่อเนื่องไปยังรัฐบาลเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2024 โดยมุ่งเน้นที่การลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อลดภาระทางการเงินของประชาชน

ข้อเสนอให้ลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินลงอย่างมาก

ตามข้อเสนอของ IEEr จำเป็นต้องจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 โดยอ้างอิงจากบัญชีราคาที่ดินเดิมก่อนพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ (1 สิงหาคม 2567) โดยบัญชีราคานี้จะมีการปรับตามค่าสัมประสิทธิ์ K โดยเพิ่มหรือลดครั้งละ 3-5%

เหตุผลที่ให้ไว้คือราคาที่ดินปัจจุบันเพิ่มขึ้นจาก 2.3 เท่าเป็น 38 เท่าเมื่อเทียบกับก่อนหน้า ทำให้ประชาชนและภาคธุรกิจต้องลำบากในการชำระภาษี ภาษีแปลงสภาพที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา 103/ND-2024 ยังกำหนดให้ชำระภาษี 100% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งเกินกว่าที่ครัวเรือนหลายครัวเรือนจะรับไหว ทำให้เกิดความเสี่ยงที่จะสูญเสียงบประมาณ

ตามที่ IEEr ระบุ วิธีแก้ปัญหาโดยใช้บัญชีราคาที่ดินเก่าเป็นรากฐาน แล้วปรับให้ยืดหยุ่นด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K จะช่วยทำให้เศรษฐกิจมหภาคมีความมั่นคง จำกัดการเก็งกำไรที่ดิน และในเวลาเดียวกันก็สร้างแรงจูงใจในการลงทุนและการจ้างงานมากขึ้น

นอกจากนี้ IEEr ยังได้เสนอแหล่งรายได้ใหม่สองแหล่งเพื่อทดแทนการปรับขึ้นราคาที่ดิน เพื่อให้มั่นใจว่างบประมาณจะยั่งยืน แหล่งแรกคือการเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในอัตรา 0.01% ของราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด หรือเทียบเท่า 100,000 ดองต่อปี สำหรับที่ดินมูลค่า 1 พันล้านดอง แหล่งที่สองคือการเก็บค่าธรรมเนียมก่อสร้างสถาปัตยกรรมเมืองในอัตรา 0.5% ของมูลค่าการก่อสร้างที่แล้วเสร็จ โดยจำแนกตามระดับบ้าน โดยบ้านระดับ 1-3 ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม ส่วนบ้านระดับ 4 ได้รับการยกเว้น ตัวอย่างเช่น โครงการมูลค่า 2 พันล้านดอง จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 10 ล้านดอง

การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เหมาะสมเพื่อให้ประชาชนรู้สึกมั่นใจในการสร้างบ้าน (ภาพ: S Nhung)

ขณะเดียวกัน นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA ได้เสนอให้มีการออกมตินำร่องสำหรับกรณีการแปลงที่ดินสวน บ่อ และ เกษตรกรรม ในแปลงที่ดินเดียวกันกับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือแยกที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 ให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ตามมาตรา 156 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 HoREA เสนอให้แก้ไขระเบียบอัตราการจัดเก็บภาษีให้มีความยืดหยุ่น แทนที่จะเข้มงวดเหมือนปัจจุบัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่ภายในขอบเขตการจัดสรรที่ดินควรคำนวณเป็น 20% ของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แทนที่จะเป็น 30% ขั้นต่ำ พื้นที่ที่เกินขีดจำกัดจะถูกจัดเก็บในอัตรา 30% (แทนที่จะเป็น 50%) โดยมีขีดจำกัดสูงสุดที่ 2,000 ตารางเมตร แทนที่จะเป็น 500 ตารางเมตรในปัจจุบัน หากเกิน 2,000 ตารางเมตร ให้ใช้อัตราการจัดเก็บ 100% ข้อบังคับนี้จะคำนวณเพียงครั้งเดียวสำหรับแต่ละครัวเรือน เว้นแต่จะมีกรณีการแบ่งที่ดิน

HoREA ระบุว่า การปรับราคาที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจากรายการราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นจาก 2.36 เป็น 38.8 เท่า เมื่อเทียบกับช่วงปี 2563-2567 ทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เขายกตัวอย่างที่ดินขนาด 1,000 ตารางเมตร ในตำบลโฮกม่อน (HCMC) ราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตารางเมตร และราคาที่ดินเพื่อการเกษตรอยู่ที่ 0.75 ล้านดอง/ตารางเมตร โดยกำหนดพื้นที่ไม่เกิน 250 ตารางเมตร หากใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2567 ประชาชนจะต้องจ่ายเงินสูงถึง 35.25 พันล้านดอง ตามร่างกฎหมายที่ดิน จำนวนเงินจะลดลงเหลือ 12.77 พันล้านดอง ลดลง 63.7% แต่หากคำนวณตามข้อเสนอของ HoREA ตัวเลขนี้จะอยู่ที่ 9.69 พันล้านดอง ลดลง 72.5% กรณีใช้ข้อเสนอยกเว้นส่วนที่อยู่ในวงเงิน และเก็บเฉพาะส่วนที่เกินวงเงิน 30% จะเป็นเงิน 7.93 พันล้านดอง ลดลง 77.5% จากการคำนวณในปัจจุบัน

กระทรวงการคลัง เสนอลดค่าธรรมเนียมแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินอยู่อาศัย

ที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแต่สมาคมต่างๆ เท่านั้น แต่กระทรวงการคลังยังได้เสนอข้อเสนอแนะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ด้วย ในร่างมติว่าด้วยการแก้ไขปัญหาในการคำนวณค่าธรรมเนียมสำหรับการเปลี่ยนการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย กระทรวงการคลังได้เสนอให้ใช้อัตราการจัดเก็บขั้นต่ำ 30% ถึง 50% ของมูลค่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อลดภาระทางการเงินของประชาชน

ตามร่างดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะเสนอต่อสภาประชาชนเพื่อพิจารณากรอบอัตราการจัดเก็บที่เฉพาะเจาะจง โดยกำหนดอัตราสูงสุดและต่ำสุดที่ใช้บังคับกับแต่ละกรณีการแปลงที่ดิน หัวข้อต่างๆ ได้แก่ ที่ดินสวน สระน้ำ ที่ดินเกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ในแปลงที่ดินเดียวกันกับที่อยู่อาศัย หรือที่ดินติดกับบ้านเรือน แต่เนื่องจากปัจจัยทางเทคนิคก่อนปี พ.ศ. 2547 จึงถูกแยกออกเป็นแปลงย่อยๆ

ข้อเสนอยังระบุด้วยว่าสำหรับพื้นที่ดินภายในเขตจัดสรรที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ประชาชนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินขั้นต่ำเพียง 30% เท่านั้น สำหรับพื้นที่เกินเขตจัดสรรที่ดินแต่ไม่เกิน 500 ตารางเมตร อัตราค่าธรรมเนียมต่ำสุดคือ 50% หากเกิน 500 ตารางเมตร ประชาชนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% เมื่อทำการแปลงสภาพที่ดิน นอกจากนี้ แต่ละครัวเรือนหรือบุคคลจะได้รับสิทธิประโยชน์นี้เพียงครั้งเดียวเท่านั้น ตั้งแต่การแปลงสภาพที่ดินครั้งที่สองเป็นต้นไป ประชาชนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% และพื้นที่ภายในเขตจัดสรรที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะถูกกำหนดเพียงครั้งเดียว

กระทรวงการคลังหวังที่จะมีส่วนสนับสนุนในการแก้ไขปัญหาค่าใช้จ่ายในการแปลงที่ดิน สร้างเงื่อนไขให้ประชาชนสามารถใช้สิทธิใช้ที่ดินได้อย่างถูกกฎหมาย ขณะเดียวกันยังคงรักษาสมดุลของรายได้งบประมาณ

ที่มา: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm