ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตของเขตเมืองบริวารทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชายแดนด้านตะวันออกของนครโฮจิมินห์กำลังเข้าสู่ช่วงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ วงจรการลงทุนใหม่ที่มีวิสัยทัศน์ระยะยาวกำลังเกิดขึ้นในพื้นที่ต่างๆ เช่น เบียนฮวาและลองแทง เนื่องจากมีที่ดินอุดมสมบูรณ์ โครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน และผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ดี

เป็นจุดเริ่มต้นจากกลยุทธ์การรวมกิจการและการลงทุนจากภาครัฐ

หลังจากการรวมเขตการปกครองครั้งประวัติศาสตร์ นคร โฮจิมินห์ และกรุงด่งนายได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาเชิงบวกในภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้ของเวียดนาม

การก่อตั้งนครโฮจิมินห์ใหม่ (ประกอบด้วยนครโฮจิมินห์ จังหวัด บ่าเรีย-หวุงเต่า และจังหวัดบิ่ญเดือง) และจังหวัดด่งนายใหม่ (ประกอบด้วยจังหวัดด่งนายและจังหวัดบิ่ญเฟือก) ไม่ใช่เพียงแค่การขยายขอบเขตการปกครอง แต่เป็นการรวมพลังเพื่อสร้างเขตเศรษฐกิจสำคัญ

โครงสร้างพื้นฐานเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญเบื้องหลังการพัฒนาของ จังหวัดดงไน (ที่มา: Batdongsan.com.vn)

หลังจากการควบรวมกิจการ ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GRDP) ของนครโฮจิมินห์แตะระดับกว่า 2.7 ล้านล้านดอง (ในปี 2024) นำเป็นอันดับหนึ่งของประเทศ ขณะที่จังหวัดด่งนายอยู่อันดับที่ 4 ด้วยผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศกว่า 609 ล้านล้านดอง

พื้นที่ชายแดนระหว่างจังหวัดด่งนายและนครโฮจิมินห์มีประชากรหนาแน่นต่ำ มีทรัพยากรที่ดินอุดมสมบูรณ์ และราคาที่ดินต่ำ ทำให้มีศักยภาพสูงสำหรับการพัฒนาเมือง นอกจากนี้ การลงทุนภาครัฐที่เพิ่มขึ้นยังเป็นแรงขับเคลื่อนการพัฒนาเศรษฐกิจ ณ สิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 นครโฮจิมินห์ได้เบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐไปแล้ว 50% ขณะที่จังหวัดด่งนายเบิกจ่ายไปแล้ว 35%

จังหวัดด่งนายมีตำแหน่งทางยุทธศาสตร์ที่สำคัญในภูมิทัศน์ด้านโลจิสติกส์ของเมืองและท่าเรือ-สนามบินที่กำลังขยายตัวทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญหลายโครงการกำลังเปลี่ยนแปลงภูมิภาคตะวันออกนี้อย่างต่อเนื่อง ได้แก่ สนามบินนานาชาติลองแทง ท่าเรือไคเมป-ธิไว ทางด่วนเบียนฮวา-หวุงเตา ทางด่วนโฮจิมินห์-ลองแทง-เดาเจย์ สะพานแคทไล สะพานฟูมี่ 2 สะพานด่งนาย 2 และเส้นทางรถไฟทูเทียม-ลองแทง…

ด่งไน - ศูนย์กลางแห่งใหม่สำหรับการลงทุนจากทางตะวันออก

การประสานกันระหว่างการวางแผนระดับภูมิภาค โครงสร้างพื้นฐาน และอัตราการขยายตัวของเมือง กำลังผลักดันให้กระแสการลงทุนเปลี่ยนทิศทางไปยังฝั่งตะวันออก

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn ณ เดือนกันยายน 2568 ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งนายเพิ่มขึ้น 21% ซึ่งเป็นสองเท่าของพื้นที่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ และสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ อย่างมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกกำลังได้รับความสนใจเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดดงไน (ที่มา: Batdongsan.com.vn)

อีกหนึ่งจุดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ติดกับฝั่งตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ คือ ผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์ โดยเขต 2 ทำได้ 2.1% เขต 9 ประมาณ 2.7% และทูเดือก 3.3% ขณะที่เบียนฮวาขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วย 4.4% ตามมาด้วยญอนตราจที่ 3.2%

สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการทำกำไรที่แท้จริงของตลาดเบียนฮวา จังหวัดด่งนาย ไม่เพียงแต่สำหรับการลงทุนและการถือครองในระยะยาวเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการสร้างกระแสเงินสดในระยะสั้นผ่านค่าเช่า ซึ่งเป็นปัจจัยที่ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในตลาดที่ต้องการสภาพคล่องสูง

จังหวัดเบียนฮวาเป็นผู้นำด้านผลตอบแทนจากการให้เช่าในพื้นที่ภาคตะวันออก (ที่มา: Batdongsan.com.vn)

ในส่วนของตลาดที่ดินจัดสรร ตลาดทางตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ก็กำลังฟื้นตัวเช่นกัน ความสนใจในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้น 6% ในเดือนกันยายน 2568 เมื่อเทียบกับเดือนเมษายน 2568 ซึ่งสูงกว่าทางตะวันตก (+3%) และทางเหนือ (+5%) ซึ่งสวนทางกับแนวโน้มขาลงในทางใต้

โดยเฉพาะในเขตเบียนฮวาและลองแทง ราคาเสนอขายทั่วไปในไตรมาสที่ 3 ปี 2025 อยู่ระหว่าง 16-23 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2025 เมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ย 130 ล้านดง/ตารางเมตรในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ความแตกต่างนี้แสดงให้เห็นว่ายังมีโอกาสเติบโตอีกมาก

ระดับราคาโครงการต่างๆ ในเขตตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ จังหวัดด่งนาย (ที่มา: Batdongsan.com.vn)

ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชั้นเดียวในเขตเมืองของเบียนฮวา ซึ่งเป็นพื้นที่ติดกับทางตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้น 58% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2025 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์ลดลงเล็กน้อยและคงอยู่ที่ 248 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะเดียวกัน ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลว์ไรส์ในเขตดงไน ซึ่งอยู่ติดกับฝั่งตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ ผันผวนอยู่ที่ประมาณ 55 ล้านดง/ตารางเมตร และยังคงเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2023

บางพื้นที่ในเขตเมืองยังมีราคาที่น่าสนใจอยู่ ตัวอย่างเช่น เมืองอิซูมิ (ลองฮุง จังหวัดด่งนาย) ซึ่งมีพื้นที่เกือบ 170 เฮกตาร์ ปัจจุบันมีราคาอยู่ที่ประมาณ 45 ล้านดงต่อตารางเมตร

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ในระยะสั้น นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่มีการพัฒนาเป็นเขตเมืองที่ชัดเจนแล้ว และมีศักยภาพในการสร้างรายได้จากการให้เช่าหรือตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ส่วนในระยะยาว ความก้าวหน้าของโครงสร้างพื้นฐานและอัตราการขยายตัวของเมืองจะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของภาคตะวันออกในรอบการพัฒนาครั้งต่อไป

ลูกค้าเยี่ยมชมโครงการที่ตั้งอยู่บริเวณชายแดนด้านตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ (ที่มา: Batdongsan.com.vn)

“ในความเป็นจริงแล้ว เนื่องจากราคาที่ดินในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและที่ดินมีจำกัดมากขึ้นเรื่อย ๆ แนวโน้มการกระจายตัวของประชากรและการขยายการลงทุนไปยังพื้นที่ชานเมืองจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ จังหวัดด่งนายซึ่งเป็นประตูเชื่อมต่อภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้ มีข้อได้เปรียบ 'สามในหนึ่ง' คือ ราคาที่ดินต่ำ โครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว และผลตอบแทนจากการให้เช่าสูง” นายกว็อก อานห์ กล่าว

ที่มา: https://baoquocte.vn/dong-luc-tang-truong-cua-vung-do-thi-ve-tinh-phia-dong-tp-ho-chi-minh-334656.html