คาดการณ์แนวโน้มราคาอสังหาฯ นครโฮจิมินห์กำลังจะออกบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงแล้ว การไม่มีสมุดปกแดงมีประโยชน์อย่างไร?

ข้อมูลที่อยู่อาศัยและตลาดไตรมาส 3 ปี 67 ใกล้เข้ามาแล้ว ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น นครโฮจิมินห์กำหนดวันออกประกาศราคาที่ดินปรับ... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่งผ่านช่วงผันผวนและแสดงสัญญาณการฟื้นตัวและราคาปรับตัวสูงขึ้น (ภาพ: Linh An)

ข้อมูลที่อยู่อาศัยและตลาดเร็วๆ นี้ ไตรมาส 3/2567

เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงการก่อสร้าง ได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองในส่วนกลาง เกี่ยวกับการดำเนินการเปิดเผยข้อมูลสำหรับไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์

ดำเนินการเปิดเผยข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 94/2024/ND-CP ของ รัฐบาล ซึ่งมีรายละเอียดหลายมาตราของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการจัดตั้งและการจัดการระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 กระทรวงการก่อสร้างขอให้คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางอัปเดตสถานะการประกาศใช้โปรแกรมและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัย จำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติสำหรับนโยบายการลงทุน การคัดเลือกนักลงทุน

จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาต โครงการที่กำลังดำเนินการ โครงการที่เสร็จสมบูรณ์ จำนวนโครงการ ยูนิตที่สามารถขายได้ หรือโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต (บ้านเพื่อการพาณิชย์ บ้านเพื่อสังคม)

ปริมาณธุรกรรมและมูลค่าธุรกรรมทั้งหมดของห้องชุด บ้านเดี่ยว ที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ บางชนิด (ห้องชุด บ้านเดี่ยว ที่ดิน บ้านพักสังคม) ราคาเช่าสำนักงาน สถานที่เชิงพาณิชย์ โรงแรม รีสอร์ท อสังหาริมทรัพย์ อุตสาหกรรม สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์

รายงานการดำเนินการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและการดำเนินการแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมมูลค่า 120 ล้านล้านดองในพื้นที่ รายงานความยากลำบากและปัญหาของวิสาหกิจที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ และเสนอแนวทางแก้ไข (ถ้ามี)

ตลาดกำหนดระดับราคาใหม่

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่งผ่านช่วงผันผวน และกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวและราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น ข้อตกลงทางกฎหมายใหม่นี้กำลังสร้างรากฐานสำหรับการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายก๊วก อันห์ ระบุว่า กฎหมายใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินและกฎระเบียบใหม่ๆ จำนวนมาก ก่อให้เกิดแรงกดดันให้ราคาสูงขึ้นทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

สาเหตุของการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินนั้น เป็นผลมาจากความถี่ในการปรับปรุงราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเมื่อมีการยกเลิกกรอบราคาที่ดิน และตารางราคาที่ดินได้รับการปรับปรุงเป็นประจำทุกปี แทนที่จะเป็นทุก 5 ปีเหมือนแต่ก่อน การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินยังเป็นผลมาจากความแม่นยำที่เพิ่มขึ้นเมื่อมีการยกเลิกวิธีการหักลดหย่อนภาษี และมาจากข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินทั้ง 4 วิธี

นอกจากนี้ การเพิ่มเงื่อนไขการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ใช้โดยไม่มีข้อพิพาทให้เข้มงวดยิ่งขึ้น จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นด้วย เนื่องจากมีการเน้นย้ำและให้ความสำคัญกับข้อกำหนดที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนมากขึ้น

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่เพิ่มขึ้นตามราคาที่ดิน นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการย้ายถิ่นฐานจะผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นสูงขึ้น เมื่อนักลงทุนต้องจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับการย้ายถิ่นฐานในโครงการ ซึ่งต้องดำเนินการก่อนการถมที่ดินและเคลียร์พื้นที่

เงื่อนไขสำหรับที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ก็ชัดเจนและเข้มงวดเช่นกัน โดยต้องเทียบเท่าหรือดีกว่าที่อยู่อาศัยเดิมของประชาชน พื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องมีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน นายก๊วก อันห์ กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์รองก็จะสูงขึ้นตามราคาหลักที่เพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บ้านส่วนตัวแต่ละประเภทมีราคาเพิ่มขึ้นตามราคาที่ดิน ตลาดก็ขยายตัว ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นเช่นกันเมื่ออุปทานที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยถูกจำกัด ทำให้ราคาที่ดินถูกจำกัด โครงการบ้านจัดสรรในเมืองจะได้รับความนิยมมากกว่าโครงการที่ดิน และด้วยการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค โครงการบ้านจัดสรรในเมืองก็สร้างราคาใหม่ด้วยเช่นกัน

ฮานอยเพิ่มพื้นที่แบ่งที่ดินขั้นต่ำอย่างเป็นทางการ

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 61 เพื่อควบคุมเนื้อหาสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการใช้ที่ดินในเมือง

ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของการตัดสินใจครั้งนี้คือเงื่อนไขและพื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งและรวมที่ดิน

ส่วนการแบ่งแยกแปลงที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตและอำเภอ พื้นที่นอกเส้นทางจราจร งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค พื้นที่สาธารณะ แปลงที่ดินหลังการแบ่งแยกต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 50 ตร.ม. ความยาวต้องมากกว่า 4 ม. และความกว้างที่อยู่ติดกับเส้นทางจราจรต้องมีขนาด 4 ม. ขึ้นไป

สำหรับเทศบาลในพื้นที่ราบ พื้นที่ขั้นต่ำหลังจากการแบ่งย่อยคือ 80 ตร.ม. สำหรับเทศบาลในพื้นที่ภาคกลางคือ 100 ตร.ม. และสำหรับเทศบาลในพื้นที่ภูเขาคืออย่างน้อย 150 ตร.ม.

สำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม กฎระเบียบนี้ใช้กับที่ดินที่รัฐไม่ได้จัดสรรหรือให้เช่าเพื่อดำเนินโครงการ ในเขตและอำเภอ ที่ดินเพื่อธุรกิจพาณิชย์ต้องมีความกว้างติดกับถนนจราจรตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป โดยมีพื้นที่อย่างน้อย 400 ตารางเมตร สำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมประเภทอื่นๆ ต้องมีความกว้างมากกว่า 20 เมตร โดยมีพื้นที่อย่างน้อย 1,000 ตารางเมตร

ในตำบลที่ดินเพื่อการค้าต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 800 ตร.ม. และที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมอื่นต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 2,000 ตร.ม.

สำหรับที่ดินเกษตรกรรม พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับพื้นที่เพาะปลูกพืชผลประจำปีคือ 300 ตารางเมตร ในเขตและตำบล และ 500 ตารางเมตรในเขตเทศบาล ส่วนพื้นที่สำหรับปลูกพืชยืนต้นและพื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำคือ 500 ตารางเมตรในเขตและตำบล และ 1,000 ตารางเมตรในเขตเทศบาลตามลำดับ พื้นที่ป่าเพื่อการเกษตรจะถูกแบ่งออกเป็นแปลงย่อย หากพื้นที่ไม่น้อยกว่า 5,000 ตารางเมตร

ปัจจุบันการแบ่งที่ดินในฮานอยใช้ตามมติหมายเลข 20/2560 ดังนั้น แปลงที่ดินหลังการแบ่งจะต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำ 30 ตร.ม. สำหรับตำบลและเมือง และไม่น้อยกว่า 50% ของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินใหม่ (ขั้นต่ำ) สำหรับพื้นที่ที่เหลือ

นครโฮจิมินห์จะออกรายการราคาที่ดินปรับปรุงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

เกี่ยวกับขั้นตอนการปรับรายการราคาที่ดินปี 2563 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ (HCMC) เพิ่งรายงานความคืบหน้าและเนื้อหาการดำเนินการให้สภาประชาชนนครโฮจิมินห์ทราบ

ตามที่คณะกรรมการประชาชนเมืองได้กล่าวไว้ กฎหมายที่ดินปี 2567 มีประเด็นใหม่ๆ หลายประการ เช่น การปรับปรุงกลไกในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด และการยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน

นอกจากนี้ บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายใหม่จะถูกจัดทำและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี เพื่อให้เหมาะสมกับตลาดและใช้เป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน 12 รายการสำหรับกลุ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2 กลุ่ม

ขณะเดียวกัน รายการราคาปี 2020 ที่ใช้อยู่ในนครโฮจิมินห์มีข้อบกพร่อง 3 ประการ รายการราคานี้ควบคุมโดยกรอบราคา ดังนั้นราคาที่ดินที่อยู่อาศัยสูงสุดจึงอยู่ที่ 162 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งต่างจากราคาตลาดมาก ราคาที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ไม่ได้รับการปรับปรุง และมีข้อจำกัดในการกำหนดราคาที่ดินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 30,000 ล้านดองตามรายการราคา

เมื่อเผชิญกับความจำเป็นในการปรับราคาที่ดิน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) จัดทำร่างตามขั้นตอนที่เรียบง่าย ซึ่งจะออกในวันที่ 1 สิงหาคม

หลังจากรวบรวมความคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรและผ่านการประชุมทบทวน เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ยื่นมติปรับปรุงรายการราคาที่ดินประจำปี 2563 ต่อสภาประเมินราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ จากนั้น กรมฯ ได้ยื่นผลกระทบเพิ่มเติมจากรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว

ในการประชุมเมื่อวันที่ 20 กันยายน คณะทำงานของสภาได้ให้ข้อคิดเห็นบางประการเกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ยอมรับและรวมไว้ในร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง

สำหรับความคืบหน้าของรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในอนาคตอันใกล้นี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะนำเสนอต่อสภาเทศบาลให้แล้วเสร็จในวันที่ 30 กันยายน คาดว่าสภาเทศบาลจะประชุมเพื่อพิจารณาก่อนวันที่ 10 ตุลาคม ตามแผนดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

ในช่วงเวลาที่ยังไม่มีรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว เมื่อวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้อนุมัติให้หน่วยงาน สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินและภาษี

สิทธิของผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดงมีอะไรบ้าง?

เมื่อที่ดินได้รับหนังสือรับรองสีแดง ประชาชนจะมีสิทธิอย่างเต็มที่ในฐานะผู้ใช้ที่ดิน เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ การบริจาค และการชดเชย อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่จะรู้ถึงสิทธิที่ผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองสีแดงจะมีสิทธิอะไรบ้าง โปรดดูบทความด้านล่างเพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับสิทธิเหล่านี้

1. การชดเชยที่ดิน

ก. กรณีที่เงื่อนไขการออกหนังสือรับรองเป็นไปตามที่กำหนดแต่ยังไม่ได้รับ

ข้อ ก. วรรค 1 และวรรค 2 มาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ฉบับที่ 31/2024/QH15 กำหนดว่าครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินเช่าที่มีการชำระค่าเช่าที่ดินรายปี จะต้องได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐกู้คืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง และการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ หากตรงตามเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่งต่อไปนี้:

- มีใบรับรอง.

- มีการตัดสินใจเรื่องการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือการตัดสินใจเรื่องการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

- มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อออกหนังสือรับรอง

- ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายแล้ว แต่ยังไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้แล้วเสร็จ

- นำที่ดินที่จำนองไว้มาชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลที่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว

ดังนั้น แม้ว่าจะยังไม่ได้ออกหนังสือรับรอง แต่เงื่อนไขในการออกหนังสือรับรองเป็นไปตามที่กำหนดและมีเอกสารข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว ครัวเรือนและบุคคลต่างๆ ก็ยังจะได้รับค่าชดเชยที่ดินหากไม่ใช่ที่ดินที่เช่ามาโดยมีการชำระค่าเช่าที่ดินรายปี

ข. ไม่สามารถออกหนังสือรับรองได้

ตามมาตรา 98 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 แม้ว่าจะไม่เข้าเงื่อนไขในการออกหนังสือรับรอง ครัวเรือนและบุคคลที่ประกอบกิจการผลิตทางการเกษตรโดยตรงก็ยังได้รับค่าชดเชยที่ดิน ทั้งนี้ ให้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547

2. การชดเชยทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน

มาตรา 91 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดหลักเกณฑ์การชดเชยความเสียหายทรัพย์สินเมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดินไว้ดังนี้

“เจ้าของทรัพย์สินที่ได้รับความเสียหายต่อทรัพย์สินตามที่กฎหมายแพ่งกำหนด จะต้องได้รับการชดเชยความเสียหายนั้น ส่วนเจ้าของสถานประกอบการผลิตและธุรกิจที่ต้องหยุดการผลิตและธุรกิจเนื่องจากการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ จะต้องได้รับการพิจารณาให้ได้รับการสนับสนุน”

ดังนั้น แม้จะไม่มีหนังสือรับรอง เจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินก็ยังได้รับการชดเชยหากเกิดความเสียหายอันเกิดจากการได้มาซึ่งที่ดิน

3. การใช้สิทธิการใช้ที่ดิน

ตามข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มี 2 กรณีที่สามารถโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินได้แม้จะไม่มีหนังสือรับรอง ได้แก่

กรณีที่ 1 : กรณีรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรม เมื่อรวมที่ดิน แลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน หรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่รัฐหรือชุมชน

กรณีที่ 2 (ข้อ ก วรรค 4 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567) กำหนดให้ครัวเรือนและบุคคลที่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรอง แต่มีสิทธิได้รับหนังสือรับรอง สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และบริจาคเงินทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการได้

4. ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

แม้ว่าจะไม่มีหนังสือรับรอง แต่มีเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 53/2017/ND-CP ก็ยังคงได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง

หมายเหตุ: สามารถสร้างบ้านได้เฉพาะบนที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น

5. ใช้ชั่วคราวจนกว่าจะได้ที่ดินคืน

มาตรา 138 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดไว้ว่า:

“ครัวเรือนและบุคคลซึ่งใช้ประโยชน์ที่ดินตามกรณีที่กำหนดในวรรค 1, 2, 3, 4, 5 และ 6 แห่งมาตรานี้ แต่ไม่เข้าเงื่อนไขการได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ให้ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินในสภาพเดิมเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะคืนที่ดินให้และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดินตามกฎหมาย”

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html