คาดว่าที่ตั้งใหม่ 3 เมือง คือ ฮานอย และ โฮจิมินห์ จะนำราคาที่ดินปัจจุบันมาใช้คำนวณภาษีเป็นการชั่วคราว

ความคาดหวังในตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ใน ฮานอย กฎระเบียบการจัดตั้งและดำเนินโครงการจัดสรรพื้นที่จัดสรร... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: เผยทำเล 3 เมืองใหม่ในฮานอย (ภาพ: ลินห์ อัน)

คาดการณ์ตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์เติบโตแข็งแกร่งในระยะยาว

ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัท Savills Vietnam รายงานว่า กระทรวงอุตสาหกรรมและการค้า คาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมค้าปลีกของเวียดนามจะเติบโตถึง 350 พันล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2568 ซึ่งคิดเป็น 59% ของงบประมาณภายในประเทศทั้งหมด ปัจจัยนี้คาดว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามเข้าสู่ช่วงการพัฒนาที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ที่เป็นศูนย์กลาง

ผลสำรวจของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าโครงการศูนย์การค้าและค้าปลีกระดับไฮเอนด์กำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ นอกจากนี้ ภาคส่วนนี้ยังได้รับการประเมินอย่างต่อเนื่องว่าเป็นหนึ่งในภาค เศรษฐกิจ ที่มีพลวัตมากที่สุดในเวียดนาม โดยมีอัตราการเติบโตต่อปีในระดับสองหลักมาหลายทศวรรษ

นอกจากการพัฒนาของอุตสาหกรรมค้าปลีกแล้ว เวียดนามยังกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ด้วยอัตราการเติบโตที่รวดเร็วเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค อันที่จริง การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ไม่ได้มาจากการเติบโตของรายได้เฉลี่ยและรายได้สุทธิของประชาชนเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการช้อปปิ้งของผู้บริโภคระดับไฮเอนด์ที่เพิ่มมากขึ้น พร้อมกับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของชนชั้นกลางและชนชั้นสูง ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้วิเคราะห์ไว้

การเกิดขึ้นของแบรนด์ระดับนานาชาติมากมาย ประกอบกับความต้องการซื้อสินค้าและประสบการณ์การบริการระดับไฮเอนด์ที่เพิ่มขึ้น ได้สร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการพัฒนาที่แข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามจะยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งในระยะยาว โดยราคาค่าเช่ารายปีจะยังคงเติบโตในระดับสองหลัก แม้จะเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้นก็ตาม

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญของ Savills คาดการณ์ว่าตลาดนี้จะเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้น เนื่องจากแม้จะมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่พื้นที่ค้าปลีกของเวียดนามยังคงมีขนาดเล็ก ทั้งในด้านขนาด คุณภาพ และประสบการณ์ พื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในเวียดนาม โดยเฉพาะศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ ยังคงค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาค เช่น ไทย สิงคโปร์ และมาเลเซีย...

สิ่งนี้ต้องการให้เวียดนามลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงสร้างพื้นฐาน ขยายการจัดหาสถานที่ที่มีคุณภาพสูง และปรับปรุงประสบการณ์การช้อปปิ้งสำหรับผู้บริโภคเพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมากขึ้นและแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน

ในบริบทของการเติบโตที่ช้าของอุปทานพื้นที่ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ในขณะที่ความต้องการแบรนด์และเครื่องหมายการค้าระดับนานาชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาค่าเช่าพื้นที่ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์และฮานอยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ผู้ค้าปลีกระดับไฮเอนด์จำนวนมากต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก

นอกจากนี้ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก อัตราเงินเฟ้อ และต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น ยังส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์อีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น อัตราเงินเฟ้อที่สูงอาจลดกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลกระทบต่อยอดค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ขณะเดียวกัน ต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินงานศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ก็จะเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งสร้างแรงกดดันให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

แม้แต่ความไม่แน่นอนของตลาดการเงินระหว่างประเทศก็อาจทำให้ผู้ลงทุนต่างชาติระมัดระวังมากขึ้นในการขยายขนาดการลงทุนในกลุ่มระดับไฮเอนด์

เผยที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ในฮานอย

ฮานอยกำหนดวิสัยทัศน์ในปี 2588 ที่จะจัดตั้งเมืองทางตอนเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตด่งอันห์ พัฒนาพื้นที่เมืองในเขตฮวาหลักและเขตซวนมายให้เป็นเมืองทางตะวันตก และพัฒนาพื้นที่เมืองในเขตฟูเซวียนและเทืองติ๋นให้เป็นเมืองทางตอนใต้

เนื้อหาข้างต้นนี้ระบุโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยในโครงการพัฒนาเมืองฮานอยสำหรับระยะเวลาถึงปี 2035 (เรียกว่าโครงการ) ซึ่งเพิ่งส่งไปยังสภาประชาชนของเมืองเพื่อพิจารณาและแสดงความคิดเห็นในการประชุมตามหัวข้อที่กำหนดจัดขึ้นในช่วงปลายเดือนกันยายน 2024

ด้วยเหตุนี้ โปรแกรมจึงกำหนดเป้าหมายในการบรรลุอัตราการขยายตัวเป็นเมืองทั่วเมืองประมาณ 55-65% ภายในปี 2573 (ปัจจุบันอยู่ที่ 49.1%) และประมาณ 60-70% ภายในปี 2578

ในส่วนของจำนวนอำเภอคาดว่าจังหวัดจะมีทั้งหมด 16 อำเภอ (12 อำเภอเดิม และคาดว่าจะจัดตั้ง 4 อำเภอ คือ ฮหว่ายดึ๊ก ซาลัม ด่งอันห์ ทันจิ ขึ้นเป็นอำเภอ)

รายชื่อเขตที่คาดว่าจะมีการปรับเขตการปกครอง และรายชื่อเขตและแขวงที่คาดว่าจะจัดตั้งใหม่ จะดำเนินการตามโครงการและแผนการจัดหน่วยงานบริหารในระดับเขตและตำบลในนครฮานอย เป็นระยะเวลาจนถึงปี พ.ศ. 2578 โดยให้สอดคล้องกับผังเมือง การปรับปรุงผังเมืองทั่วไปของนครฮานอย ผังเมืองชนบท และผังเมือง กำหนดหัวข้อและแผนงานสำหรับการจัดหน่วยงานบริหารให้ชัดเจน และให้ประชาชนเห็นพ้องต้องกัน

จำนวนเขตเมือง รายชื่อเขตเมือง เขตเมืองที่คาดว่าจะปรับเขตการปกครอง และเขตเมืองที่คาดว่าจะจัดตั้งใหม่ ในเมืองที่เป็นศูนย์กลาง ตามการจำแนกประเภทเมือง

ซึ่งได้ดำเนินการตามเกณฑ์คุณภาพเมืองของเขตเมืองชั้นใน 16 เขต ที่เทียบเท่ากับเขตเมืองชั้นพิเศษตามบทบัญญัติของกฎหมายนครหลวง โดยให้การรับรองเมืองชั้นสาม คือ ซอนไต ซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของนครหลวงโดยตรง

ที่น่าสังเกตคือ ในโครงการนี้ ฮานอยได้กำหนดวิสัยทัศน์การพัฒนาเมืองในช่วงระยะเวลาถึงปี 2588 โดยส่งเสริมการลงทุนในการพัฒนาเมืองในภาคเหนืออย่างต่อเนื่องตามแผนทั่วไปในการจัดตั้งเมืองภาคเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตดงอันห์

พร้อมกันนี้ส่งเสริมการลงทุนพัฒนาเมืองในจังหวัดฮว่าหลักและจังหวัดซวนมายเพื่อสร้างเมืองภาคตะวันตก

พื้นที่ฟู้เซวียนและเทืองติ๋นยังได้รับการลงทุนในการพัฒนาเมืองเพื่อสร้างเป็นเมืองทางตอนใต้

นอกจากนี้ ฮานอยคาดการณ์ว่าความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองจะสูงกว่า 3,000 คนต่อตารางกิโลเมตร และความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองชั้นใน ตัวเมืองชั้นใน และเขตเมืองภายในปี พ.ศ. 2578 จะสูงถึง 12,000 คนต่อตารางกิโลเมตร

พื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวในเขตเมืองชั้นในภายในปี พ.ศ. 2578 จะอยู่ที่ประมาณ 28 ตารางเมตรต่อคน (รวมพื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมตามจำนวนประชากรที่คาดการณ์ไว้) โดยจะให้ความสำคัญกับการลงทุนในการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและที่อยู่อาศัยสังคม

รายได้เฉลี่ยต่อหัว/ปี เมื่อเทียบกับทั้งประเทศอยู่ที่ 1.4 เท่า...

เมืองให้ความสำคัญกับการลงทุนในระบบขนส่งสาธารณะและดำเนินกลยุทธ์ในการเปลี่ยนยานพาหนะส่วนบุคคลให้เป็นระบบขนส่งสาธารณะที่ปล่อยมลพิษต่ำ

นครโฮจิมินห์ใช้ราคาที่ดินปัจจุบันในการคำนวณภาษีชั่วคราว

เมื่อช่วงบ่ายของวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารที่ให้คำแนะนำแก่แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ เกี่ยวกับการแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในพื้นที่

ในช่วงเวลาที่รายการราคาที่ดินไม่ได้รับการปรับปรุงตามกฎหมายที่ดินปี 2567 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบัน คือ รายการราคาที่ดินที่ออกเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2563 เช่นเดิม เพื่อแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่ดิน โดยมีเอกสารที่ได้รับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มอบหมายให้กรมสรรพากรนครประสานงานกับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) กรมการคลัง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อแก้ไขปัญหาค้างบันทึกที่ดินที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ด้วยขั้นตอนต่างๆ เช่น การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากที่ดิน

การตัดสินใจใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันที่รอการปรับปรุงโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ มาจากข้อเสนอของกรมสรรพากรเมื่อวันที่ 17 กันยายน และมีมติเอกฉันท์ในการประชุมของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในวันเดียวกัน

พร้อมกันนี้ คณะกรรมการประชาชนเมืองได้ขอความเห็นจากคณะกรรมการพรรคการเมืองตามข้อเสนอของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อแก้ไขปัญหาข้างต้น

สถิติระหว่างวันที่ 1-30 สิงหาคม แสดงให้เห็นว่ากรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ได้รับบันทึกจำนวน 8,893 รายการที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการจัดการที่ดินสำหรับหน่วยงานในการพิจารณาภาระผูกพันทางการเงิน

ในจำนวนนี้ มีบันทึกการโอน บริจาค และมรดก 4,711 รายการที่มีภาระผูกพันทางการเงิน บันทึก 2,229 รายการที่ไม่มีภาระผูกพันทางการเงิน บันทึกหนังสือรับรองการให้สิทธิ 1,669 รายการ และบันทึกการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน 284 รายการ ท้องถิ่นที่มีบันทึกจำนวนมาก ได้แก่ เมืองทูดึ๊ก (1,878 รายการ) อำเภอฮอกมอน (1,772 รายการ) อำเภอกู๋จี (1,095 รายการ) และอำเภอเตินฟู (388 รายการ)...

ตามที่กรมสรรพากร ระบุว่า นับตั้งแต่พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา 103/2567 ที่ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม หน่วยงานได้ประสบปัญหาในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับบันทึกที่ดินเมื่อใช้รายการราคาที่ดินปี 2563

เพื่อให้มีพื้นฐานในการจัดการกับบันทึกที่ดินจำนวนมากที่ได้รับหลังวันที่ 1 สิงหาคม กรมสรรพากรได้เสนอถึงสามครั้งให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองออกคำตัดสินเพื่อปรับรายการราคาที่ดินปัจจุบันและให้คำแนะนำในเร็วๆ นี้

ดังนั้น เมื่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันเป็นการชั่วคราว บันทึกที่ดินที่ค้างอยู่หลายพันรายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไปจะได้รับการแก้ไข

ระเบียบการจัดตั้งและดำเนินงานโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่

มาตรา 110 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุการจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่ไว้อย่างชัดเจน

ดังนั้น การจัดตั้งและดำเนินโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่ มีดังนี้

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดระเบียบการจัดตั้งและดำเนินการโครงการย้ายถิ่นฐานให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

พื้นที่การตั้งถิ่นฐานใหม่จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องเป็นไปตามมาตรฐานชนบทใหม่สำหรับพื้นที่ชนบทและมาตรฐานเมืองสำหรับพื้นที่เมืองอย่างน้อย ได้แก่ ถนนที่เชื่อมต่อไปยังพื้นที่ใกล้เคียง แสงสว่างและไฟฟ้า ระบบประปาและระบบระบายน้ำ การสื่อสาร และการบำบัดสิ่งแวดล้อม

โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในพื้นที่การตั้งถิ่นฐานใหม่จะต้องให้การเข้าถึงการดูแลสุขภาพ การศึกษา วัฒนธรรม กีฬา ตลาด การค้า บริการ ความบันเทิง สันทนาการ และสุสาน

เหมาะสมกับสภาพความเป็นอยู่ ประเพณี และประเพณีของแต่ละภูมิภาค

สถานที่จัดสรรที่ดินจะถูกเลือกตามลำดับความสำคัญดังต่อไปนี้: ที่หน่วยบริหารระดับตำบลที่ที่ดินได้รับการกู้คืน

ณ องค์การบริหารส่วนจังหวัดที่เวนคืนที่ดิน กรณีองค์การบริหารส่วนตำบลที่เวนคืนที่ดินไม่มีที่ดินสำหรับจัดการจัดสรรที่ดินให้ประชาชน

ในพื้นที่อื่นที่มีเงื่อนไขเทียบเท่า กรณีหน่วยงานบริหารระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดินไม่มีที่ดินสำหรับจัดการจัดสรรที่ดิน

ให้ความสำคัญในการคัดเลือกที่ดินที่มีทำเลเหมาะสมเพื่อจัดเป็นพื้นที่จัดสรร

หมายเหตุ : กรณียังมีกองทุนที่ดินเหลืออยู่ในพื้นที่จัดสรรที่ดินจัดสรร ภายหลังการจัดสรรที่ดินจัดสรรแล้ว จะให้ความสำคัญกับผู้มีสิทธิได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยไม่ต้องขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นหลัก กรณียังมีกองทุนที่ดินเหลืออยู่ จะจัดสรรที่ดินให้ผู้มีสิทธิได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นหลัก

ดังนั้น ตามระเบียบข้างต้น ประชาชนที่ได้รับคืนที่ดิน จะได้รับการย้ายถิ่นฐานไปอยู่ ณ สถานที่ดังต่อไปนี้ ณ หน่วยบริหารส่วนตำบลที่รับคืนที่ดิน

ณ องค์การบริหารส่วนจังหวัดที่เวนคืนที่ดิน กรณีองค์การบริหารส่วนตำบลที่เวนคืนที่ดินไม่มีที่ดินสำหรับจัดการจัดสรรที่ดินให้ประชาชน

ในพื้นที่อื่นๆ ที่มีเงื่อนไขเทียบเท่า หากหน่วยงานบริหารระดับอำเภอที่ที่ดินถูกเวนคืนไม่มีที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ จะให้ความสำคัญกับการคัดเลือกที่ดินที่มีทำเลเหมาะสมสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html