ความคาดหวังในตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ใน ฮานอย กฎระเบียบการจัดตั้งและดำเนินโครงการจัดสรรพื้นที่จัดสรร... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด
 |
| อสังหาฯ ล่าสุด: เผยทำเล 3 เมืองใหม่ในฮานอย (ภาพ: ลินห์ อัน) |
คาดการณ์ตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์เติบโตแข็งแกร่งในระยะยาว
ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัท Savills Vietnam รายงานว่า กระทรวงอุตสาหกรรมและการค้า คาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมค้าปลีกของเวียดนามจะเติบโตถึง 350 พันล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2568 ซึ่งคิดเป็น 59% ของงบประมาณภายในประเทศทั้งหมด ปัจจัยนี้คาดว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามเข้าสู่ช่วงการพัฒนาที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ที่เป็นศูนย์กลาง
ผลสำรวจของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าโครงการศูนย์การค้าและค้าปลีกระดับไฮเอนด์กำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ นอกจากนี้ ภาคส่วนนี้ยังได้รับการประเมินอย่างต่อเนื่องว่าเป็นหนึ่งในภาค เศรษฐกิจ ที่มีพลวัตมากที่สุดในเวียดนาม โดยมีอัตราการเติบโตต่อปีในระดับสองหลักมาหลายทศวรรษ
นอกจากการพัฒนาของอุตสาหกรรมค้าปลีกแล้ว เวียดนามยังกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ด้วยอัตราการเติบโตที่รวดเร็วเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค อันที่จริง การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ไม่ได้มาจากการเติบโตของรายได้เฉลี่ยและรายได้สุทธิของประชาชนเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการช้อปปิ้งไปสู่สินค้าระดับไฮเอนด์มากขึ้น พร้อมกับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของชนชั้นกลางและชนชั้นสูง ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้วิเคราะห์ไว้
การเกิดขึ้นของแบรนด์ระดับนานาชาติมากมาย ประกอบกับความต้องการซื้อสินค้าและประสบการณ์การบริการระดับไฮเอนด์ที่เพิ่มขึ้น ได้สร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการพัฒนาที่แข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามจะยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งในระยะยาว โดยราคาค่าเช่ารายปีจะยังคงเติบโตในระดับสองหลัก แม้จะเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้นก็ตาม
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญของ Savills คาดการณ์ว่าตลาดนี้จะเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้น เนื่องจากแม้จะมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่พื้นที่ค้าปลีกของเวียดนามยังคงมีขนาดเล็ก ทั้งในด้านขนาด คุณภาพ และประสบการณ์ พื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในเวียดนาม โดยเฉพาะศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ ยังคงค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาค เช่น ไทย สิงคโปร์ และมาเลเซีย...
สิ่งนี้ต้องการให้เวียดนามลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงสร้างพื้นฐาน ขยายการจัดหาสถานที่ที่มีคุณภาพสูง และปรับปรุงประสบการณ์การช้อปปิ้งสำหรับผู้บริโภคเพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมากขึ้นและแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน
ในบริบทของการเติบโตที่ช้าของอุปทานพื้นที่ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ในขณะที่ความต้องการแบรนด์และเครื่องหมายการค้าระดับนานาชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาค่าเช่าพื้นที่ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์และฮานอยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ผู้ค้าปลีกระดับไฮเอนด์จำนวนมากต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
นอกจากนี้ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก อัตราเงินเฟ้อ และต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น ยังส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์อีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นอาจทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลกระทบต่อยอดค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ขณะเดียวกัน ต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินงานศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ก็จะสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งสร้างแรงกดดันให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
แม้แต่ความไม่แน่นอนของตลาดการเงินระหว่างประเทศก็อาจทำให้ผู้ลงทุนต่างชาติระมัดระวังมากขึ้นในการขยายขนาดการลงทุนในกลุ่มระดับไฮเอนด์
เผยที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ในฮานอย
ฮานอยกำหนดวิสัยทัศน์ในปี 2588 ที่จะจัดตั้งเมืองทางตอนเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตด่งอันห์ พัฒนาพื้นที่เมืองในเขตฮวาหลักและเขตซวนมายให้เป็นเมืองทางตะวันตก และพัฒนาพื้นที่เมืองในเขตฟูเซวียนและเทืองติ๋นให้เป็นเมืองทางตอนใต้
เนื้อหาข้างต้นนี้ระบุโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยในโครงการพัฒนาเมืองฮานอยสำหรับระยะเวลาถึงปี 2578 (เรียกว่าโครงการ) ซึ่งเพิ่งส่งไปยังสภาประชาชนของเมืองเพื่อพิจารณาและแสดงความคิดเห็นในการประชุมตามหัวข้อที่กำหนดจัดขึ้นในช่วงปลายเดือนกันยายน 2567
ด้วยเหตุนี้ โครงการจึงตั้งเป้าหมายที่จะมุ่งมั่นให้อัตราการขยายตัวของเมืองทั้งเมืองถึงประมาณ 55-65% ภายในปี 2573 (ปัจจุบันอยู่ที่ 49.1%) และประมาณ 60-70% ภายในปี 2578
ในส่วนของจำนวนอำเภอคาดว่าจังหวัดจะมีทั้งหมด 16 อำเภอ (12 อำเภอเดิม และคาดว่าจะจัดตั้ง 4 อำเภอ คือ ฮหว่ายดึ๊ก ซาลัม ด่งอันห์ ทันจิ ขึ้นเป็นอำเภอ)
รายชื่อเขตที่คาดว่าจะปรับเปลี่ยนเขตการปกครอง และเขตและแขวงที่คาดว่าจะจัดตั้งขึ้นใหม่ จะดำเนินการตามโครงการและแผนการจัดหน่วยงานบริหารในระดับอำเภอและตำบลในกรุงฮานอยจนถึงปี พ.ศ. 2578 โดยให้สอดคล้องกับแผนพัฒนาเมือง ปรับปรุงแผนพัฒนาเมือง วางแผนชนบท และวางแผนเมือง กำหนดหัวข้อและแผนงานสำหรับการจัดองค์กรให้ชัดเจน และสร้างฉันทามติให้กับประชาชน
จำนวนเขตเมือง รายชื่อเขตเมือง เขตเมืองที่คาดว่าจะปรับเขตการปกครอง และเขตเมืองที่คาดว่าจะจัดตั้งใหม่ในเมืองที่เป็นศูนย์กลางตามการจำแนกประเภทเมือง
ซึ่งได้ดำเนินการตามเกณฑ์คุณภาพเมืองของเขตเมืองชั้นใน 16 เขต ที่เทียบเท่ากับเขตเมืองชั้นพิเศษตามบทบัญญัติของกฎหมายนครหลวง โดยให้การรับรองเมืองชั้นสาม คือ ซอนไต ซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของนครหลวงโดยตรง
ที่น่าสังเกตคือ ในโครงการนี้ ฮานอยได้กำหนดวิสัยทัศน์การพัฒนาเมืองในช่วงระยะเวลาถึงปี 2588 โดยส่งเสริมการลงทุนในการพัฒนาเมืองในภาคเหนืออย่างต่อเนื่องตามแผนทั่วไปในการจัดตั้งเมืองภาคเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตดงอันห์
พร้อมกันนี้ส่งเสริมการลงทุนพัฒนาเมืองในจังหวัดฮว่าหลักและจังหวัดซวนมายเพื่อสร้างเมืองภาคตะวันตก
พื้นที่ฟูเซวียนและเทืองติ๋นยังได้รับการลงทุนในการพัฒนาเมืองเพื่อสร้างเป็นเมืองทางตอนใต้
นอกจากนี้ ฮานอยคาดการณ์ว่าความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองจะสูงกว่า 3,000 คนต่อตารางกิโลเมตร และความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองชั้นใน ตัวเมืองชั้นใน และเขตเมืองภายในปี พ.ศ. 2578 จะสูงถึง 12,000 คนต่อตารางกิโลเมตร
พื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวในเขตเมืองชั้นในภายในปี พ.ศ. 2578 จะอยู่ที่ประมาณ 28 ตารางเมตรต่อคน (รวมพื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมตามจำนวนประชากรที่คาดการณ์ไว้) โดยจะให้ความสำคัญกับการลงทุนในการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและที่อยู่อาศัยสังคม
รายได้เฉลี่ยต่อหัว/ปี เมื่อเทียบกับทั้งประเทศอยู่ที่ 1.4 เท่า...
เมืองให้ความสำคัญกับการลงทุนในระบบขนส่งสาธารณะ โดยดำเนินกลยุทธ์ในการเปลี่ยนยานพาหนะส่วนบุคคลให้เป็นระบบขนส่งสาธารณะที่ปล่อยมลพิษต่ำ
นครโฮจิมินห์ใช้ราคาที่ดินปัจจุบันในการคำนวณภาษีชั่วคราว
ในช่วงบ่ายของวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารที่ให้คำแนะนำแก่แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ เกี่ยวกับการแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในพื้นที่
ในช่วงเวลาที่รายการราคาที่ดินไม่ได้รับการปรับปรุงตามกฎหมายที่ดินปี 2567 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบัน คือ รายการราคาที่ดินที่ออกเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2563 เช่นเดิม เพื่อแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่ดิน โดยมีเอกสารที่ได้รับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม
คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มอบหมายให้กรมสรรพากรนครประสานงานกับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) กรมการคลัง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อแก้ไขปัญหาค้างบันทึกที่ดินที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป ด้วยขั้นตอนต่างๆ เช่น การเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากที่ดิน
การตัดสินใจใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันระหว่างรอการปรับราคาโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ มาจากข้อเสนอของกรมสรรพากรเมื่อวันที่ 17 กันยายน และมีมติเห็นชอบในการประชุมของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในวันเดียวกัน
พร้อมกันนี้ คณะกรรมการประชาชนเมืองได้ขอความเห็นจากคณะกรรมการพรรคการเมืองตามข้อเสนอของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อแก้ไขปัญหาข้างต้น
สถิติระหว่างวันที่ 1-30 สิงหาคม แสดงให้เห็นว่ากรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ได้รับบันทึกจำนวน 8,893 รายการที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการจัดการที่ดินสำหรับหน่วยงานนี้ในการพิจารณาภาระผูกพันทางการเงิน
ในจำนวนนี้ มีบันทึกการโอน บริจาค และมรดก 4,711 รายการที่มีภาระผูกพันทางการเงิน บันทึก 2,229 รายการไม่มีภาระผูกพันทางการเงิน บันทึก 1,669 รายการสำหรับการออกใบรับรอง และบันทึก 284 รายการสำหรับการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน ท้องถิ่นที่มีบันทึกจำนวนมาก ได้แก่ เมืองทูดึ๊ก (1,878 รายการ) อำเภอฮอกมอน (1,772 รายการ) อำเภอกู๋จี (1,095 รายการ) และอำเภอเตินฟู (388 รายการ)...
ตามที่กรมสรรพากร ระบุว่า นับตั้งแต่พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา 103/2567 ที่ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม หน่วยงานนี้ประสบปัญหาในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับบันทึกที่ดินเมื่อใช้รายการราคาที่ดินปี 2563
เพื่อให้มีพื้นฐานในการจัดการกับบันทึกที่ดินจำนวนมากที่ได้รับหลังวันที่ 1 สิงหาคม กรมสรรพากรได้เสนอถึงสามครั้งให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองออกคำตัดสินเพื่อปรับรายการราคาที่ดินปัจจุบันและให้คำแนะนำโดยเร็ว
ดังนั้น เมื่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันเป็นการชั่วคราว บันทึกที่ดินที่ค้างอยู่หลายพันรายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไปจะได้รับการแก้ไข
ระเบียบการจัดตั้งและดำเนินงานโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่
มาตรา 110 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุการจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่ไว้อย่างชัดเจน
ดังนั้น การจัดตั้งและดำเนินโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่ มีดังนี้
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดระเบียบการจัดตั้งและดำเนินการโครงการย้ายถิ่นฐานให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย
พื้นที่การตั้งถิ่นฐานใหม่จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องเป็นไปตามมาตรฐานชนบทใหม่สำหรับพื้นที่ชนบทและมาตรฐานเมืองสำหรับพื้นที่เมืองอย่างน้อย ได้แก่ ถนนที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ใกล้เคียง แสงสว่างและไฟฟ้าในครัวเรือน ระบบประปาและระบบระบายน้ำ การสื่อสาร และการบำบัดสิ่งแวดล้อม
โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในพื้นที่การตั้งถิ่นฐานใหม่จะต้องให้การเข้าถึงการดูแลสุขภาพ การศึกษา วัฒนธรรม กีฬา ตลาด การค้า บริการ ความบันเทิง สันทนาการ และสุสาน
เหมาะสมกับสภาพความเป็นอยู่ ประเพณี และการปฏิบัติของแต่ละภูมิภาค
สถานที่จัดสรรที่ดินจะถูกเลือกตามลำดับความสำคัญดังต่อไปนี้: ที่หน่วยบริหารระดับตำบลที่ที่ดินได้รับการกู้คืน
ณ หน่วยการปกครองส่วนท้องถิ่นระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดิน กรณีไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรร ให้ ณ หน่วยการปกครองส่วนตำบลที่เวนคืนที่ดิน
ในพื้นที่อื่นที่มีเงื่อนไขเท่าเทียมกัน กรณีหน่วยงานบริหารระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดินไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรรปันส่วน
ให้ความสำคัญในการคัดเลือกที่ดินที่มีทำเลเหมาะสมเพื่อจัดเป็นพื้นที่จัดสรร
หมายเหตุ : ในเขตจัดสรรที่ดินจัดสรรเรียบร้อยแล้ว หากยังมีกองทุนที่ดินอยู่ จะให้ความสำคัญกับผู้มีสิทธิได้รับจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยไม่ต้องประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นหลัก ส่วนกรณียังมีกองทุนที่ดินอยู่ จะจัดสรรที่ดินให้ผู้มีสิทธิได้รับจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นหลัก
ดังนั้น ตามระเบียบข้างต้น ประชาชนที่ได้รับคืนที่ดิน จะได้รับการย้ายถิ่นฐานไปอยู่ ณ สถานที่ดังต่อไปนี้ ณ หน่วยบริหารส่วนตำบลที่รับคืนที่ดิน
ณ หน่วยการปกครองส่วนท้องถิ่นระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดิน กรณีไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรร ให้ ณ หน่วยการปกครองส่วนตำบลที่เวนคืนที่ดิน
ในพื้นที่อื่นๆ ที่มีเงื่อนไขเทียบเท่า ในกรณีที่ไม่มีที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ในหน่วยบริหารระดับอำเภอที่ที่ดินถูกเวนคืน ให้ความสำคัญกับการคัดเลือกที่ดินที่มีทำเลเหมาะสมเพื่อจัดตั้งเป็นพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html
การแสดงความคิดเห็น (0)