ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่ม “ใบอนุญาตย่อย”

สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เพิ่งได้รับความคิดเห็นบางส่วนเกี่ยวกับร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในฉบับที่ใช้ในการประชุมขยายผลของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2566

VCCI ระบุว่า หนึ่งในวัตถุประสงค์สำคัญในการพัฒนาร่างกฎหมายฉบับนี้คือการส่งเสริมการปฏิรูปกระบวนการบริหาร เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยยิ่งขึ้นสำหรับธุรกิจในการดำเนินกิจกรรมการลงทุนและการดำเนินธุรกิจ วัตถุประสงค์นี้สอดคล้องกับความพยายามล่าสุดของรัฐในการดำเนินกิจกรรมต่างๆ อย่างเข้มแข็งเพื่อลดต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบสำหรับธุรกิจ และอำนวยความสะดวกให้กับกิจกรรมการลงทุนและการดำเนินธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาร่างกฎหมายฉบับสมบูรณ์แล้ว พบว่ายังมีกฎระเบียบบางประการที่ไม่สะท้อนถึงเจตนารมณ์ในการปฏิรูปขั้นตอนการบริหาร และอาจทำให้กิจกรรมทางธุรกิจไม่เป็นที่นิยมมากขึ้น เนื่องจากต้องมีขั้นตอนต่างๆ มากขึ้น

ขั้นตอนแรกก่อนการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

ร่างดังกล่าวเป็นการกำหนดระเบียบปฏิบัติในทิศทางก่อนดำเนินการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขาย การเช่า และการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (มาตรา 25 ข้อ 2) การลงนามในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในรูปแบบการแบ่งแปลงและการขาย (มาตรา 32 ข้อ 4)

ผู้ลงทุนโครงการจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานที่มีอำนาจในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัดเกี่ยวกับคุณสมบัติ หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจจะดำเนินการตรวจสอบภาคสนามและออกเอกสารเพื่อระบุว่าเป็นไปตามเงื่อนไขในการทำธุรกรรมหรือไม่

“สิ่งนี้ถือเป็นรูปแบบหนึ่งของ ‘การอนุญาตสิทธิ์ช่วง’ ในการดำเนินธุรกิจขององค์กร และทำให้การดำเนินธุรกิจมีความซับซ้อนและยากลำบากมากขึ้น” VCCI กล่าว

ตามที่ VCCI ระบุ การควบคุมสภาพที่อยู่อาศัยในอนาคตหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่เข้าเงื่อนไขในการทำธุรกรรม ควรได้รับการควบคุมโดยการตรวจสอบภายหลัง และจะใช้มาตรการลงโทษหากผู้ลงทุนโครงการฝ่าฝืน แทนที่จะใช้แบบฟอร์ม "การตรวจสอบก่อน" ตามที่ออกแบบไว้ในร่าง

VCCI เสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนก่อนดำเนินการธุรกรรมที่กำหนดไว้ในร่าง พ.ร.บ. ฉบับที่ 2 ข้อ 25 ข้อ 4 ข้อ 32

ประการที่สอง กระบวนการที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานขององค์กรและบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ตามบทบัญญัติมาตรา 71 และมาตรา 73 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ องค์กรและบุคคลที่ให้บริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และบริการจัดการอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากการจัดตั้งธุรกิจแล้ว ไม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอื่นใด ก่อนดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ หน่วยงานเหล่านี้ต้องส่งข้อมูลเกี่ยวกับวิสาหกิจไปยังกรมการก่อสร้างประจำท้องถิ่นที่วิสาหกิจนั้นจัดตั้งขึ้น เพื่อให้ข้อมูลดังกล่าวเผยแพร่บนพอร์ทัลข้อมูลของกรมการก่อสร้างนั้นๆ

ตามบทบัญญัติของร่างพระราชบัญญัตินี้ อุตสาหกรรมเหล่านี้ไม่ใช่อุตสาหกรรมธุรกิจที่มีเงื่อนไข แต่เป็นอุตสาหกรรมธุรกิจปกติอื่นๆ ด้วยลักษณะเช่นนี้ ข้อกำหนดที่วิสาหกิจต้องแจ้งหน่วยงานบริหารจัดการก่อนดำเนินการจึงดูไม่จำเป็น และก่อให้เกิดขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติมสำหรับวิสาหกิจ หากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐต้องการทราบข้อมูลเกี่ยวกับวิสาหกิจเหล่านี้ ก็สามารถขอข้อมูลจากหน่วยงานจดทะเบียนธุรกิจได้

เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ขั้นตอนการบริหาร VCCI เสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบที่กำหนดให้บริษัทต่างๆ ต้องดำเนินการแจ้งก่อนดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 71 และมาตรา 73 ของร่างพระราชบัญญัติ

ประการที่สาม ขั้นตอนการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน กรณีผู้รับโอนเป็นองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ

มาตรา 43 วรรคสาม แห่งร่าง พ.ร.บ.ที่ดินฯ กำหนดว่า กรณีผู้รับโอนเป็นองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนจากต่างประเทศ เมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้มีคำสั่งอนุญาตให้โอนแล้ว และคู่สัญญาได้ลงนามในสัญญาโอนแล้ว ให้ดำเนินการดังนี้ ผู้โอนดำเนินการคืนที่ดินให้รัฐ เมื่อผู้รับโอนได้รับการรับรองเป็นผู้ลงทุนโครงการแล้ว รัฐจะจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินแก่ผู้รับโอนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

การออกแบบให้ผู้ลงทุนต้องดำเนินการตามขั้นตอนดังต่อไปนี้: ผู้โอนคืนที่ดิน แล้วรัฐโอนที่ดินให้แก่ผู้รับโอนหลังจากได้รับการรับรองเป็นผู้ลงทุนโครงการ จะทำให้ขั้นตอนมีความซับซ้อนและใช้เวลานานในการดำเนินการโอน การที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจอนุญาตให้โอนได้ หมายความว่าได้มีการประเมินปัจจัยและเงื่อนไขของผู้รับโอนแล้ว ดังนั้น การออกแบบขั้นตอนออกเป็นสองขั้นตอนดังที่ระบุไว้ในร่างพระราชบัญญัติฯ จึงดูเหมือนไม่จำเป็น

VCCI แนะนำให้พิจารณาออกแบบขั้นตอนการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนในกรณีที่ผู้รับโอนเป็นองค์กรทางเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ เช่นเดียวกับกรณีการโอนขององค์กรทางเศรษฐกิจที่มีทุนในประเทศ

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา