ร่างมติขจัดอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน: ขจัดอุปสรรคในการปฏิบัติ

VTV.vn - ปัญหาเรื่องการชดเชย การเวนคืนที่ดิน... คาดว่าจะได้รับการแก้ไขหลังจากที่รัฐสภาออกมติเพื่อขจัดปัญหาในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

Đài truyền hình Việt Nam•31/10/2025

Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề lớn trong thực thi Luật Đất đai

ปัญหาการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยวิสาหกิจก็เป็นปัญหาสำคัญในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินเช่นกัน

ปัญหาหลายอย่างยังไม่ได้รับการแก้ไข

กฎหมายที่ดินเป็นหนึ่งในสาขาที่ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งที่สุดต่อการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม ในระหว่างกระบวนการบังคับใช้กฎหมาย เกิดปัญหามากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง

กฎระเบียบในปัจจุบันแม้จะสร้างช่องทางทางกฎหมายที่สำคัญ แต่ก็ยังสร้างความยากลำบากให้กับหน่วยงานบริหารจัดการ ธุรกิจ และประชาชน ปัญหาใหญ่ที่สุดประการหนึ่งคือกฎระเบียบเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินและการชดเชย

ร่างมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ว่าด้วยการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กล่าวถึงการปรับปรุงกลไกการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ แต่ในความเป็นจริงแล้ว กระบวนการดังกล่าวยังไม่ราบรื่น สาเหตุหลักคือราคาค่าชดเชยที่ดินไม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ทำให้ประชาชนรู้สึกเสียเปรียบ

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่าโครงการจำนวนมากต้องหยุดชะงักลงเนื่องจากประชาชนไม่เห็นด้วยกับราคาค่าชดเชย ความแตกต่างระหว่างราคาที่ดินที่รัฐกำหนดกับราคาจริงในตลาดก่อให้เกิดความขัดแย้ง นำไปสู่การร้องเรียนและการฟ้องร้องที่ยืดเยื้อ

HoREA เสนอให้มีกลไกสำหรับภาคธุรกิจในการรองรับส่วนต่างระหว่างราคาชดเชยของรัฐและราคาตลาด ซึ่งจะช่วยปกป้องสิทธิของประชาชน ช่วยลดข้อพิพาททางกฎหมาย และเร่งความคืบหน้าของโครงการ

วิสาหกิจติดกลไก ที่ดิน “แช่แข็ง”

นอกจากปัญหาเรื่องค่าชดเชยแล้ว กฎระเบียบการย้ายถิ่นฐานยังไม่สมเหตุสมผลนัก คุณตา เฟือง ได กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทาคอนส์ คอนสตรัคชั่น ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด กล่าวว่า หลายครัวเรือนที่ได้รับที่ดินคืนยังไม่ได้จัดสรรที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ราคาที่ดินสำหรับการย้ายถิ่นฐานคำนวณตามบัญชีราคาที่ดิน ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง ทำให้ประชาชนประสบปัญหาในการปรับตัวให้เข้ากับชีวิตความเป็นอยู่หลังการย้ายถิ่นฐาน

สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นบ่อยในนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยและการตั้งถิ่นฐานใหม่เป็นจำนวนมาก หากไม่ได้รับการปรับปรุงอย่างเหมาะสม ผู้คนจะตกอยู่ในสถานการณ์ "ขาดแคลนที่ดินและรู้สึกหงุดหงิดใจมากเกินไป" ได้อย่างง่ายดาย

Nghị quyết về Luật Đất đai: Cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế - Ảnh 1. — HoREA เสนอให้ลดระดับค่าชดเชยการย้ายถิ่นฐานลงเหลือร้อยละ 20 ของราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินคูณด้วยพื้นที่ดินที่อยู่อาศัย เพื่อลดภาระทางการเงินของผู้ที่ถูกย้ายถิ่นฐาน

ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งคือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของวิสาหกิจที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ HoREA ระบุว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีวิสาหกิจมากกว่า 1,000 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จากรัฐวิสาหกิจที่บริหารจัดการกองทุนที่ดินที่รัฐจัดสรรให้ก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากขาดกฎระเบียบที่เป็นเอกภาพ ทำให้ขั้นตอนต่างๆ หลายอย่างติดขัด ทำให้กองทุนที่ดินถูก "ระงับ" เป็นเวลานาน

สาเหตุหลักคือการวางแผนไม่เหมาะสมอีกต่อไป และสิทธิการใช้ที่ดินไม่ได้ถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจน โดยทั่วไป แม้ว่าบริษัทไซ่ง่อน 5 เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์สต๊อก จะถูกแปลงเป็นทุนแล้ว แต่รัฐบาลยังคงถือหุ้นอยู่ถึง 99.78% เนื่องจากกลไกการใช้ที่ดินยังไม่ชัดเจน บริษัทจึงไม่สามารถดำเนินโครงการได้ แม้ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดินในทำเลทองก็ตาม

ความเป็นจริงนี้แสดงให้เห็นว่าหากไม่มีกลไกที่ชัดเจนและโปร่งใส ทรัพยากรที่ดินจะยังคงถูกสูญเปล่าต่อไป ส่งผลกระทบต่อทั้งธุรกิจและงบประมาณของรัฐ

จำเป็นต้องมีกลไกที่ยืดหยุ่นและโปร่งใสมากขึ้น

เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว HoREA จึงเสนอให้ทบทวนวิธีการคำนวณราคาที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ ดังนั้น การใช้บัญชีราคาที่ดินปัจจุบันจึงไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ สมาคมฯ จึงเสนอให้ลดระดับค่าชดเชยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ลงเหลือ 20% ของราคาที่ดินในบัญชีราคา โดยนำค่าสัมประสิทธิ์การปรับขึ้นคูณกับพื้นที่ที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยลดภาระทางการเงินของประชาชน

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า วิธีการคำนวณใหม่นี้จะช่วยสร้างฉันทามติทางสังคม จำกัดการร้องเรียน และเร่งความคืบหน้าของโครงการ โดยเฉพาะโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม

นอกจากนี้ จำเป็นต้องมีกลไกที่ยืดหยุ่นมากขึ้นในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของวิสาหกิจที่เสมอภาค เพื่อใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพและหลีกเลี่ยงการสูญเสีย

อีกหนึ่งทางออกที่สำคัญคือการสร้างระบบข้อมูลที่ดินที่โปร่งใสและทันสมัย เมื่อประชาชนและธุรกิจสามารถค้นหาข้อมูลที่ดินได้อย่างง่ายดาย การทำธุรกรรมจะมีความเป็นธรรมมากขึ้น ลดความเสี่ยง และช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการตรวจสอบได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การหารือในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 10

ในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 15 สมัยที่ 10 ที่กำลังดำเนินอยู่ ได้มีการเสนอร่างมติว่าด้วยกลไกการขจัดอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินเพื่อพิจารณาและอนุมัติ ร่างมติประกอบด้วย 3 บทและ 13 มาตรา โดยเน้นนโยบายเพื่อขจัดอุปสรรคในการได้มาซึ่งที่ดิน การชดเชย การย้ายถิ่นฐาน และการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน

รัฐสภายังตั้งเป้าที่จะจัดทำฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติให้แล้วเสร็จภายในปี พ.ศ. 2569 เพื่อเพิ่มความโปร่งใสและลดข้อพิพาท ซึ่งถือเป็นรากฐานสำคัญที่จะช่วยให้การกำหนดราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ที่น่าสังเกตคือ สภานิติบัญญัติแห่งชาติระบุว่าจะไม่แก้ไขกฎหมายที่ดินอย่างครอบคลุมในสมัยประชุมนี้ เพื่อประกันเสถียรภาพทางกฎหมายในช่วงเปลี่ยนผ่าน การออกมติดังกล่าวถือเป็นขั้นตอนที่ยืดหยุ่น ช่วยขจัดอุปสรรคเฉพาะหน้า และเป็นพื้นฐานสำหรับการแก้ไขกฎหมายอย่างครอบคลุมในอนาคต

ที่มา: https://vtv.vn/du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-thi-hanh-luat-dat-dai-thao-go-vuong-mac-tu-thuc-tien-100251029153930164.htm