ทางรถไฟในเมืองส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียงอย่างไร

ปัจจุบัน ฮานอย มีเส้นทางรถไฟในเมือง 2 เส้นทางที่เปิดให้บริการ เส้นทางแรกคือ สาย 2A สถานีกัตลิญ - สถานีเยนเงีย ซึ่งจะเปิดให้บริการตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2564 ระยะทางรวม 13 กิโลเมตร เส้นทางที่สองคือ สาย 3 (ระยะที่ 1) สถานีเญิน - สถานีฮานอย ซึ่งเป็นเส้นทางยกระดับจากเญินไปยังก๊าวเจียย และในทางกลับกัน เส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินสายนี้จะเปิดให้บริการตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม 2567 ระยะทาง 8.5 กิโลเมตร

ภายในปี 2573 กรุงฮานอยตั้งเป้าที่จะสร้างทางรถไฟสายในเมืองให้แล้วเสร็จ 97 กม. ซึ่งรวมถึงสาย 2 ส่วนที่เหลือของสาย 3 และสาย 5 ภายในปี 2578 กรุงฮานอยจะยังคงเปิดให้บริการทางรถไฟอีก 301 กม. จากทั้งหมด 398 กม. คิดเป็น 76% ของความยาวทางรถไฟทั้งหมด รวมถึงสาย 1, 2 ขยายไปยังซ็อกเซิน สาย 2A ขยายไปยังซวนไม สาย 3 ขยายไปยังซอนเตย สาย 4, 6, 7, 8 และเส้นทางที่เชื่อมต่อเมืองบริวาร ภายในปี 2588 กรุงฮานอยจะสร้างทางรถไฟสายใต้ดินที่ปรับปรุงและเสริมแล้วเสร็จอีก 200 กม. ตามแผนแม่บทที่ได้รับอนุมัติ

พื้นที่ใกล้สถานี ตามแนวรถไฟฟ้าชานเมืองที่เปิดดำเนินการ ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 30%

ปัจจุบันอัตราผู้โดยสารรถไฟในเมืองฮานอยต่ำกว่าเมืองใหญ่อื่นๆ ในภูมิภาคอย่างมาก ตัวเลขแสดงให้เห็นว่าอัตรานี้เป็นเพียง 1% ของประชากร เมื่อเทียบกับอัตราในสิงคโปร์ กรุงเทพฯ และกัวลาลัมเปอร์ ซึ่งอยู่ที่ 50%, 15% และ 10% ตามลำดับ

คุณเหงียน ถิ ฮอง วัน รองผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาและที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย อธิบายเรื่องนี้ว่า “ความยาวรวมของระบบรถไฟในเมืองฮานอยยังคงจำกัด โดยเปิดใช้งานไปแล้วเพียง 22 กิโลเมตร ซึ่งตัวเลขนี้เป็นเพียง 1 ใน 10 เมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ทำให้การเดินทางและการจราจรเชื่อมต่อกันไม่สะดวกสำหรับประชาชน

นอกจากขนาดการดำเนินงานแล้ว พฤติกรรมการเดินทางของผู้คนก็เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน ชาวเวียดนามนิยมใช้ยานพาหนะส่วนตัว โดยเฉพาะรถจักรยานยนต์ ในเวียดนาม รถไฟฟ้าใต้ดินเพิ่งเปิดใช้งานได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ในขณะที่ประเทศต่างๆ ในภูมิภาคนี้เปิดใช้งานมาแล้ว 20-30 ปี และในประเทศที่พัฒนาแล้ว ตัวเลขนี้อาจสูงถึง 100 ปี

นอกจากนี้ นโยบายการควบคุมยานพาหนะส่วนบุคคลของรัฐบาลในอดีตก็ไม่ได้เข้มงวดมากนัก นโยบายจำกัดการใช้ยานพาหนะส่วนบุคคลเพื่อลดปัญหาการจราจรติดขัดและมลพิษในเขตเมืองได้รับการเสนอมามากกว่า 20 ปี และมีการหารือกันหลายครั้ง แต่ก็ยังไม่มีแนวทางแก้ไขที่ได้ผล

เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2567 รัฐสภาแห่งชาติ ได้ผ่านร่างกฎหมายเมืองหลวง พ.ศ. 2567 ในการประชุมสมัยที่ 7 ดังนั้น กรุงฮานอยจะจำกัดยานพาหนะส่วนบุคคลที่เข้าสู่ใจกลางเมือง เพื่อลดปัญหาการจราจรติดขัดและการปล่อยมลพิษ โดยการเก็บค่าธรรมเนียมลดปัญหาการจราจรติดขัด

ผลกระทบของเส้นทางรถไฟในเมืองต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลทางประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นว่าการขายอสังหาริมทรัพย์และราคาเช่าบริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินมีอัตราที่ดีกว่าบริเวณอื่น

ในสิงคโปร์ ผู้อยู่อาศัยยินดีจ่ายเพิ่มประมาณ 15% สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ภายในรัศมี 400 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า Circle Line เมื่อเปิดให้บริการในปี 2555 ส่วนที่กัวลาลัมเปอร์ ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ย (ปี 2560-2561) ที่อยู่ภายในรัศมี 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าสูงกว่าราคาเฉลี่ยทั่วเมืองถึง 30% ส่วนในกรุงเทพฯ ราคาอสังหาริมทรัพย์ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินเพิ่มขึ้น 7%-21% ขึ้นอยู่กับระยะทางจากสถานี

ภาพประกอบ

ในนครโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนต์ตามแนวเส้นทางรถไฟในเมืองมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่เปิดขาย โดยมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 35%-70% ขึ้นอยู่กับทำเล โดยมีบางโครงการเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในช่วงปี 2558-2566

ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ Masteri Thao Dien ตั้งอยู่ติดกับทางรถไฟในเมืองที่เชื่อมต่อจากใจกลางเมืองไปยังเมือง Thu Duc เปิดขายตั้งแต่ปลายปี 2014 โดยในปี 2015 ราคาอยู่ที่ 35-39 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบัน (ไตรมาสที่ 2/2567) ราคาขายรองอยู่ที่ 69-75 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในฮานอย ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในเขต Cau Giay สำหรับกลุ่มอาคารในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟในเมือง Cau Giay - Nhon เพิ่มขึ้นมากกว่า 40% ภายใน 1 ปี (จากไตรมาสที่ 3 ปี 2566 เทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2567)

“เรายังตรวจสอบข้อมูลการปรับขึ้นราคาในพื้นที่ที่ห่างไกลจากเส้นทางรถไฟในเมืองนี้ และราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดที่เกิดจากการขาดแคลนอุปทานก็ผลักดันให้ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 25%-35% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง แสดงให้เห็นว่าข้อได้เปรียบของสถานีรถไฟในเมืองยังส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรอบให้เพิ่มขึ้น 5%-15% สูงกว่าราคาทั่วไป” คุณเหงียน ถิ ฮอง วัน กล่าว

เส้นทางรถไฟในเมืองจะช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามเส้นทาง ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น ระบบรถไฟในเมืองยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในเมืองหลวงได้อย่างมีนัยสำคัญ ระบบขนส่งสาธารณะนี้ไม่เพียงช่วยลดอุบัติเหตุและความแออัดของการจราจรเท่านั้น แต่ยังช่วยลดมลภาวะทางสิ่งแวดล้อมด้วยการใช้พลังงานไฟฟ้าและประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางของประชาชน

ที่มา: https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/duong-sat-do-thi-tac-dong-nhu-the-nao-den-gia-bat-dong-san-khu-vuc-lan-can-post1124774.vov