ราคาอสังหาฯ ที่พุ่งสูงทำนักลงทุนลังเล

ราคาอสังหาริมทรัพย์ ในฮานอย มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตชานเมือง นักลงทุนหลายรายหยุดการซื้อขายชั่วคราวเพื่อสังเกตตลาดเนื่องจากพวกเขาเห็นถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตชานเมือง นักลงทุนหลายรายหยุดการซื้อขายชั่วคราวเพื่อสังเกตตลาดเนื่องจากพวกเขาเห็นถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น

ที่ดินหลายแปลงในเขตชานเมืองห่างจากใจกลางเมืองหลายสิบกิโลเมตรมีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: ทีวี)

ราคาสุดเหลือเชื่อ

นาย Thanh Luong นายหน้าที่ดิน ยืนด้วยความกังวลหน้าประตูห้องประมูลที่ดินในเขต Hoai Duc พลางถอนหายใจเมื่อได้ยินว่าราคาประมูลที่ชนะการประมูลอยู่ที่ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร เขากล่าวว่าการขายที่ดินราคาแพงเช่นนี้จะยากมาก เพื่อหาลูกค้า ทีมงานได้ลดราคาขายลงจากหลายร้อยล้านดองเป็นหลายสิบล้านดองต่อล็อต

“ที่ดินที่นำมาประมูลนั้นนักลงทุนจะซื้อและขายกันเอง ในแต่ละรอบราคาจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย นักลงทุน F0, F1, F2 ยังคงมีโอกาสทำกำไรได้ แต่สำหรับนักลงทุน F3, F4 ผมไม่เข้าใจเลยว่าจะขายได้ในราคาที่สูงขึ้นได้อย่างไร เมื่อมูลค่ารวมของที่ดินก็สูงมากแล้ว ประมาณ 10,000 ล้านดอง” นายเลืองกล่าว

นักลงทุนที่ชื่อนายทีเอ็น ซึ่งปรากฏตัวในงานประมูลที่ดินส่วนใหญ่ในกรุงฮานอย ก็มีความเห็นเช่นเดียวกัน ปีนี้กลุ่มต่างๆ มากมายจากท้องถิ่นต่างๆ แห่ไปประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของเมืองหลวง และจ่ายในราคาสูงมากเกินกว่าที่ตลาดจะยอมรับได้

ขณะนี้ราคาที่ดินในฮานอยอยู่ในระดับสูงมาก ดังนั้นนักลงทุนที่ชอบเล่นเซิร์ฟจะต้องกล้าเสี่ยงมาก หากพวกเขาลงทุนเงินในช่วงนี้ความเสี่ยงสูงมาก

“ในฮานอย โดยเฉพาะที่ดินที่นำมาประมูลและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป ล้วนยึดติดอยู่กับราคาที่สูงมาก ผมต้องใช้คำว่า ‘สูงมาก’ เพื่ออธิบายสถานการณ์ปัจจุบัน กลุ่มคนจำนวนมากที่ผมรู้จักส่ายหัวและออกจากการประมูลเมื่อเห็นตัวเลข 90-100 ล้านดองต่อตารางเมตรปรากฏอยู่ในรายการราคา” นายทีเอ็นกล่าว

ราคาที่ดินในด่งอันห์ไม่เพียงแต่ต่ำกว่าฮ่วยดึ๊กเท่านั้น แต่ยังสร้างประวัติศาสตร์ใหม่ด้วย นายไห่ เตรียว นักลงทุนที่มีประสบการณ์จริงในพื้นที่มานานหลายปี กล่าวว่า ที่ดินใกล้สะพานทูเหลียน ถูกซื้อโดยผู้คนจำนวนมากตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว โดยมีราคาซื้อขายประมาณ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร ปัจจุบันมีการขายต่อในราคาสูงถึง 180 ล้านดองต่อตรม. คาดว่าเมื่อสะพานเริ่มก่อสร้างราคาจะพุ่งสูงถึง 200 - 250 ล้านดองต่อตารางเมตรเลยทีเดียว

“ที่ดินส่วนใหญ่ที่ขายในเขตด่งอันห์เป็นของนักลงทุน แทบไม่มีการซื้อขายที่ดินหรือบ้านเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย ทุกครั้งที่เจ้าของใหม่เปลี่ยนชื่อที่ดิน ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านด่ง และไม่มีทีท่าว่าจะหยุดการขึ้นราคานี้” นายเตรียวแจ้ง

ความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ยังได้ลามไปถึงกลุ่มที่ดิน ทำการเกษตร ด้วย นางสาวถุ้ย กวีญ (นักลงทุน) ยังคงแปลกใจกับการใช้จ่ายของ “คู่แข่ง” ของเธอในอุตสาหกรรม ปลายเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567 เธอได้รับคำเชิญจากนักลงทุนซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินด้วย ให้ซื้อคืนที่ดินทำนาจำนวนกว่า 800 ตร.ม. ในตำบลเฮียนนิญ (เขตซ็อกเซิน) ในราคาประมาณ 500 ล้านดอง

“ฉันค่อนข้างชอบที่ดินผืนนี้เพราะราคาต่ำกว่าราคาเฉลี่ย นอกจากนี้ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ขยายขอบเขตการซื้อนาข้าวออกไปก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้กลุ่มนี้มีความน่าสนใจมากขึ้น ฉันเลือกวันที่จะไปวางเงินมัดจำ แต่เนื่องจากติดธุระในครอบครัว ฉันจึงต้องเลื่อนการซื้อออกไป” นางสาวถุ้ย กวีญ กล่าวด้วยความเสียใจ

เพียงสัปดาห์เศษหลังจากที่คุณควินห์ถอนตัวจากการทำธุรกรรม เจ้าของที่ดินก็ได้พบลูกค้ารายใหม่ เจ้าตัวนี้ยังซื้อกลับมาด้วยราคาที่สูงกว่าถึง 580 ล้านดองเลยทีเดียว คุณควินห์เองก็รู้สึกประหลาดใจมากกับสภาพคล่องของส่วนนี้ นี่เป็นสัญญาณว่าอารมณ์ตลาดกำลังอยู่ในระดับสูง

ทบทวนตลาดเพื่อหลีกเลี่ยงการ "ล่าจุดสูงสุด"

นายไห่ เตรียว เปิดเผยว่า ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ถือเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในเขตชานเมืองพุ่งสูงสุด โอกาสที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ ดังนั้นนักลงทุนที่มักชอบเล่นเซิร์ฟจะเสี่ยงมากหากลงเงินในระยะนี้ คนส่วนใหญ่ที่ “ถือครอง” ที่ดินในเขตชานเมืองมักตั้งใจลงทุนในระยะกลางและยาวอย่างน้อยประมาณ 3 – 5 ปี

แม้ว่าเขาจะมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง แต่คุณ TN ยอมรับว่าเขารู้สึกไม่มั่นใจเกี่ยวกับการขึ้นราคาแบบ "รวดเร็ว" ในปัจจุบัน นอกจากข้อมูลเชิงลบเกี่ยวกับที่ดินที่ประมูลและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่เพิ่มขึ้นแล้ว นักลงทุนยังเชื่อว่าตลาดกำลังจะไปถึงจุดที่ไม่มีกำลังที่จะฟื้นตัวอีกต่อไปและจะเคลื่อนไหวในแนวนอน ยังมีความเป็นไปได้ที่กระแสเงินสดจะออกจากตลาดฮานอยและย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียงหรือแม้แต่เข้าสู่นครโฮจิมินห์

นาย KN ซึ่งเป็นกรรมการบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการค้าที่ดิน ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยได้พุ่งขึ้นสู่ "ระดับ" ใหม่ สาเหตุส่วนหนึ่งก็คือไม่มีที่ดินแปลงเล็ก ๆ เหลืออีกต่อไป

“ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2024 พื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งย่อยที่ดินในตำบลและเมืองต้องมีอย่างน้อย 50 ตารางเมตร ในตำบลในพื้นที่สามเหลี่ยมปากแม่น้ำต้องมีตั้งแต่ 80 ตารางเมตรขึ้นไป พื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดใหญ่ขึ้น ทำให้มูลค่ารวมที่นักลงทุนใช้จ่ายมากกว่าเดิม ตัวอย่างเช่น ในเขตซ็อกเซิน ปัจจุบันนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินต่ำกว่า 1 พันล้านดองมีปัญหามากในการหาแปลงที่ดินในทำเลที่ดี” นายเคเอ็นวิเคราะห์

กรรมการท่านนี้แนะนำว่าในระหว่างที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิด "พายุราคา" ผู้ลงทุนควรจำกัดการใช้เลเวอเรจทางการเงินที่สูง ความปลอดภัยกลายเป็นสิ่งสำคัญมากยิ่งขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มเพิ่มขึ้นอีกครั้ง นี่เป็นเวลาที่นักลงทุน "เล่นเซิร์ฟ" จะต้องประเมินกลยุทธ์การลงทุนของตนอีกครั้ง

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html