ราคาอสังหาฯ พุ่ง : กระทรวงก่อสร้าง เผย 4 สาเหตุหลัก

(แดน ตรี) - ตามรายงาน ของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 3 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย นครโฮจิมินห์ และพื้นที่อื่นๆ ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ

จากข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาส 3 ของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะใน กรุงฮานอย นคร โฮจิมินห์ และเมืองใหญ่ๆ ปรากฏการณ์การปรับขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์มักเกิดขึ้นในบางพื้นที่ บางประเภท และบางกลุ่ม ส่งผลให้ราคาทั่วไปเพิ่มสูงขึ้น

กระทรวงได้วิเคราะห์และระบุปัจจัยหลายประการที่ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น โดยมีสาเหตุพื้นฐานบางประการ ดังนี้

ประการแรกราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นบางส่วนเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ ตลอดจนผลกระทบจากวิธีการและตารางการคำนวณราคาที่ดินใหม่ โดยเฉพาะในบางท้องถิ่นและบางพื้นที่ มีปรากฏการณ์การประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการเสนอราคาจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

การบริหารจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และท้องที่ยังไม่ดีพอ ส่งผลให้มีนักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันจัดตั้งสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล คนเหล่านี้จ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่าและสามารถ "ยกเลิกการวางมัดจำ" ได้หลังจากชนะการประมูลที่ดินโดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อกำหนดระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร

การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่มีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่าจะส่งผลให้ระดับราคาที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ และราคาที่อยู่อาศัยของพื้นที่ข้างเคียงและท้องที่นั้นสูงขึ้น ขณะเดียวกันยังเพิ่มต้นทุนในการจัดทำโครงการที่อยู่อาศัย สร้างความยากลำบากแก่ธุรกิจ ลดอุปทานออกสู่ตลาด และส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง เหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นนั้นก็เกิดจากปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือนจริง" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้คนและการลงทุนตามหลักจิตวิทยาของฝูงชนเพื่อทำกำไร

กระทรวงก่อสร้างได้วินิจฉัยว่า บุคคลเหล่านี้เป็นนายหน้าอิสระ ไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ทางกฎหมายจำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ ขาดจรรยาบรรณทางธุรกิจ ก่อให้เกิดการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส ร่วมกันขึ้นราคา ขึ้นราคาเกินจริงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง เข้าไปแทรกแซงตลาด ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สาม เหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นคือ การขาดแคลนอุปทานและที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ ซึ่งก็คือผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางในเขตเมือง โดยเฉพาะกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ สาเหตุที่ขาดแคลนอุปทานเนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาและปัญหาขั้นตอนทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

Giá bất động sản tăng vụt: Bộ Xây dựng điểm mặt 4 lý do chính - 1 — อาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพถ่าย: Tran Khang)

นอกจากนี้ ธุรกิจหลายแห่งยังประสบปัญหาในการกู้ยืมเงินและระดมทุนจากการออกหุ้นกู้ของบริษัท นอกจากนี้ โครงการต่างๆ จำนวนมากที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างดำเนินการในช่วงไม่นานมานี้ต้องถูกระงับชั่วคราว มีความคืบหน้าล่าช้า และความคืบหน้าในการก่อสร้างก็ล่าช้าตามไปด้วย

แม้ว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะประกาศใช้และมีผลบังคับใช้แล้วก็ตาม แต่ปัญหาทางสถาบันและทางกฎหมายสำหรับธุรกิจก็ได้รับการแก้ไขโดยพื้นฐานแล้ว และอุปทานอสังหาริมทรัพย์ก็แสดงให้เห็นถึงการปรับปรุงดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อจำกัดบางประการ เนื่องจากต้องใช้เวลาในการดำเนินการและนำกลไก นโยบาย และกฎหมายใหม่ๆ ออกมาปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผล

ประการที่สี่ ความผันผวน ทางเศรษฐกิจ ล่าสุดที่เกี่ยวข้องกับตลาดหุ้น พันธบัตร ทองคำ ฯลฯ ส่งผลต่อจิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุน นำไปสู่แนวโน้มการย้ายกระแสเงินสดไปสู่การลงทุนในที่อยู่อาศัยและที่ดินเป็น "ที่หลบภัย" ที่ปลอดภัยสำหรับเงินสะสมและทุนการลงทุน

เนื่องจากเผชิญกับสาเหตุหลายประการที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในช่วงนี้ กระทรวงก่อสร้างจึงได้สั่งการและขอให้หน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทบทวนการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินให้เป็นไปตามกฎหมาย มีการประชาสัมพันธ์และโปร่งใส

นอกจากนี้ ทางการจะตรวจจับและดำเนินการอย่างเข้มงวดต่อการละเมิดกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอย่างทันท่วงที เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการกระทำที่แสวงหากำไรจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ส่วนตัว และรบกวนตลาด

กระทรวงยังได้เสนอให้มีการตรวจสอบและทบทวนกิจกรรมการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ผู้ลงทุน ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนมือหลายครั้งโดยเฉพาะในพื้นที่ โครงการ หรือกลุ่มห้องชุดที่มีการขึ้นราคาผิดปกติ ตรวจตรา ตรวจสอบ และดำเนินการแก้ไขการกระทำอันเกิดจากการขึ้นราคา ปั่นราคา การเก็งกำไร และจัดการกับการละเมิดกฎหมายที่ดิน กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)

นอกจากนี้ หน่วยงานที่มีอำนาจต้องมีมาตรการควบคุมการขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงและหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-bat-dong-san-tang-vut-bo-xay-dung-diem-mat-4-ly-do-chinh-20241030171222774.htm