อย่างไรก็ตาม ภายใต้ชื่อ “ความร่วมมือที่เป็นประโยชน์ร่วมกัน” สัญญาเงินกู้กลับกลายเป็น “กลลวง” ที่นักลงทุนสามารถจัดสรรเงินทุนได้อย่างง่ายดาย หรือ “ฉวยโอกาส” จาก “สถานะ” ที่คำนวณไว้ล่วงหน้าเพื่อกดดันลูกค้า ไม่เพียงแต่ทำให้ลูกค้าที่ MB 584 “ยืนนิ่ง” อย่างกระสับกระส่ายเท่านั้น แต่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายร้อยรายที่ “เผลอ” เซ็นสัญญาเงินกู้ยัง “ติดขัด” เมื่อเกิดความขัดแย้งและข้อพิพาทขึ้น
โครงการพื้นที่อยู่อาศัยและสวนสาธารณะสีเขียวระยะที่ 2 ในเขตเมืองของจังหวัด ถั่นฮวา ตอนใต้ กำลังดำเนินการอย่างแข็งขัน ภาพ: pV
“ข้อเสนอ” ที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ...
นางสาว LD ในเมือง Thanh Hoa ถือเพียงสัญญาเงินกู้กับนักลงทุน - Hiraku Joint Stock Company ในมือ โดยทุ่มเงินไปกว่า 1,000 ล้าน 800 ล้านดอง เพื่อซื้อที่ดินทาวน์เฮาส์ในโครงการ Housing and Green Park ในพื้นที่เขตเมืองทางตอนใต้ของเมือง Thanh Hoa ระยะที่ 2 (ตามหนังสือ MBQH 2125/QD-UBND ลงวันที่ 11 มิถุนายน 2015 ของประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) ในเขต Dong Ve เมือง Thanh Hoa เท่านั้น
ตามสัญญาฉบับนี้ ผู้ลงทุนจะ "ได้เปรียบ" เมื่อเงื่อนไขเกือบจะวนเวียนอยู่กับผลประโยชน์ขององค์กร และ "ลืม" ผลประโยชน์ของลูกค้า โดยทั่วไป ข้อ 1 ระบุเนื้อหาดังนี้: วัตถุประสงค์ของเงินกู้ ระยะเวลาเงินกู้ และดอกเบี้ยเงินกู้ - แม้ว่าเงื่อนไขเงินกู้จะถูก "เพิกเฉย" แต่อัตราดอกเบี้ยจะ "เป็นเอกฉันท์ 0% ต่อปี" ในข้อ 3 เกี่ยวกับวิธีการชำระเงินต้นและดอกเบี้ย "ตาม" ข้อ 1 อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 0% อย่างแน่นอน เงินต้นจะถูก "จ่ายโดยฝ่าย B (นักลงทุน) ให้แก่ฝ่าย A (ลูกค้า) เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้" อย่างไรก็ตาม "ตาม" ข้อ 1 ไม่ทราบว่าระยะเวลาเงินกู้คือเมื่อใด
ด้วยเงื่อนไข “ผูกพัน” ข้างต้น เมื่อลงนามในสัญญากู้ยืมเงินนี้แล้ว ลูกค้าจะไม่กล้ายกเลิกสัญญาอย่างแน่นอน แม้ว่าจะมี “ข้อตกลงอื่นๆ” ไว้เพื่อ “ปกปิด” สัญญาประเภทนี้อยู่เสมอ แต่ทุกคนย่อมเข้าใจได้ว่าธุรกิจจะไม่มีวัน “ประนีประนอม” จนเสียเปรียบ และนี่ไม่ใช่ข้อกำหนดบังคับ
กลับสู่ ย่านที่อยู่อาศัยดงนามในเขตเมืองดงฟัต (MB 584) เขตกวางถั่น (เมืองถั่นฮวา) ซึ่งลงทุนโดยบริษัทบีเอ็นบี จำกัด ในสัญญาเงินกู้ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ย 0% และการละเมิดเงื่อนไขสัญญา ลูกค้ามักเสียเปรียบอยู่เสมอ เช่น หากฝ่าย ก. (ผู้ลงทุน) ชำระเงินกู้ล่าช้า ค่าปรับเพียง 0.01% ต่อวัน แต่ฝ่าย ข. (ลูกค้า) ละเมิดกำหนดเวลาการเบิกจ่ายเงินกู้ตามกำหนดเวลา ค่าปรับเพียง 0.05% ต่อวัน หากฝ่าย ก. ยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียว จะต้องจ่ายค่าปรับเพียง 184 ล้านดอง แต่ฝ่าย ข. "ไม่มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาเงินกู้โดยฝ่ายเดียวหรือถอนเงินกู้ก่อนวันครบกำหนดไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม" ที่น่าขันกว่านั้นคือ หากฝ่าย A ยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวเนื่องจากฝ่าย B ไม่จ่ายเงินตามกำหนดเวลา ฝ่าย B จะต้องเสียค่าปรับเป็นจำนวนเท่ากับ 50% ของมูลค่าที่ฝ่าย B จ่ายเงินไป
จะเห็นได้ว่าสัญญาเงินกู้เหล่านี้ได้รับการวิจัยและ "จัดเตรียม" อย่างรอบคอบเพื่อมุ่งให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ธุรกิจ โดยโยนความเสี่ยงทั้งหมดให้กับลูกค้า ลูกค้า - ผู้ให้กู้ อาจไม่ได้อ่านสัญญาอย่างละเอียดเพื่อพิจารณาข้อตกลงและเงื่อนไขที่ซับซ้อน พวกเขาอาจตระหนักรู้แต่ยังคงจงใจทำธุรกรรม เพราะต้องการทำสัญญาเพื่อมีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพื่อแสวงหาผลประโยชน์
จากมุมมองอื่น ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู มีนักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าร่วมในตลาด นักลงทุนจำนวนมากในเวลานั้นยังคง "ต่อแถว" เป็นเวลานาน แม้กระทั่งใช้ความสัมพันธ์ต่างๆ มากมายในการ "ลงเงิน" ในโครงการต่างๆ ด้วยความปรารถนาที่จะ "เล่นเซิร์ฟ" เพื่อทำกำไรและเพลิดเพลินกับส่วนต่าง ดังนั้นพวกเขาจึงไม่ได้ใส่ใจกับการพัฒนาในภายหลังของโครงการมากนัก
...ติดขัดเมื่อธุรกิจ “พลิกผัน”
จ่ายเงินกู้ทั้งหมดให้กับนักลงทุนตามความคืบหน้าพร้อมกับการจดทะเบียนความต้องการในการซื้อที่ดินแต่ละแปลง อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดที่ผ่อนปรนเกี่ยวกับความรับผิดชอบของนักลงทุนสำหรับสัญญาประเภทนี้ทำให้พวกเขา "ล้างมือ" ได้ง่ายและละทิ้งผลประโยชน์ของลูกค้า
ณ วันที่ 5 สิงหาคม 2563 โครงการได้ดำเนินการตามขั้นตอนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั้งหมดแล้ว สถานประกอบการได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันงบประมาณแผ่นดินสำหรับโครงการนี้แล้วตั้งแต่วันที่ 6 สิงหาคม 2563 (ตามเอกสารเลขที่ 3419/CCT-TTTBBTK ลงวันที่ 6 สิงหาคม 2563 ของกรมสรรพากรเมืองทัญฮว้า-ด่งเซิน) เมื่อวันที่ 13 เมษายน 2564 โครงการนี้ได้รับประกาศเลขที่ 2314/SXD-QLN จากกรมก่อสร้าง เกี่ยวกับการประกาศที่อยู่อาศัยในอนาคตที่มีสิทธิ์ขายและเช่าซื้อ (ระยะที่ 1) อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังไม่ได้ทำให้ข้อตกลง "สัญญาจะซื้อจะขาย" ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การลงทะเบียนความประสงค์ของลูกค้า และการแปลงสัญญากู้ยืมเป็นสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต
ลูกค้าหลายรายในย่านนี้กำลังประสบปัญหา หากไม่สร้างบ้าน ที่ดินก็จะถูกขายให้คนอื่น แต่ถ้าสร้างบ้านแล้วยังเหลือแค่สัญญากู้ พวกเขาก็ไม่สามารถวางใจได้ “เราเคยขอเปลี่ยนสัญญากู้เป็นสัญญาซื้อขายหลายครั้งแล้ว แต่ผู้ลงทุนยังคงเลี่ยงที่จะแก้ไขปัญหา” คุณ LTC ลูกค้าที่ซื้อที่ดินแปลง MB 584 กล่าวอย่างกังวล
ในอีกกรณีหนึ่ง เนื่องจากสัญญากู้ยืมไม่ได้ระบุข้อมูลเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัย ความคืบหน้าการก่อสร้าง การส่งมอบ... ลูกค้าจำนวนมากจึงรู้สึกเฉยเมยและเสียใจเมื่อได้รับโครงการที่ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์การใช้งานและแผนการเงินของครอบครัว และเพื่อรักษาสิทธิ์ในการซื้อโครงการ ลูกค้าจึงต้อง "ยอมรับ" และปฏิบัติตามกฎระเบียบที่นักลงทุนรายใหม่ "กำหนด" ไว้
คุณ NH ในเมือง Thanh Hoa นั่งอยู่ติดกับบ้าน 4 ชั้นที่กำลังก่อสร้างใน MBQH 2125 ถอนหายใจ “เพราะที่ดินสวยและเดินทางสะดวก ผมกับภรรยาจึงศึกษาหาข้อมูลและซื้อที่ดินผืนนี้ โดยวางแผนจะเก็บเงินไว้สร้างบ้านในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า แต่ตั้งแต่ปีที่แล้ว บริษัทก็บังคับให้ทุกครัวเรือนสร้างบ้านตามแผน หากไม่สร้าง บริษัทก็จะก่อสร้างตามแบบร่าง แล้วลูกค้าก็จะจ่ายเงินให้บริษัท มิฉะนั้น บริษัทก็จะคืนเงินต้นตามข้อตกลงในสัญญา”
ต้องบอกว่าที่ดินที่คุณ NH ซื้อไว้นั้นขายไปหลายคนแล้ว ราคาจึงสูงกว่าราคาที่บริษัทเซ็นสัญญาไว้เดิม ตอนนี้ถ้าไม่สร้างบ้าน บริษัทจะคืนเงินให้ตามสัญญากู้เดิม ดอกเบี้ย 0% เท่านั้น ถือเป็นการขาดทุนสองเท่า ดังนั้น ถึงแม้จะไม่มีเงินมากพอที่จะสร้างบ้านตามแผนงานที่บริษัทกำหนด ทั้งคู่ก็ยังต้องหาทางกู้เงินมาสร้างบ้านตามระเบียบ และต้องสร้างให้เสร็จก็ต่อเมื่อมีเงิน
อย่างไรก็ตาม เมื่อดำเนินการก่อสร้างบ้านเสร็จสิ้น บริษัทได้กำหนดให้นาย NH วางเงินมัดจำ 50 ล้านดองให้กับบริษัทเพื่อควบคุมการก่อสร้างตามแบบที่ได้รับอนุมัติ และจ่าย 20 ล้านดองให้บริษัทออกแบบบ้าน นอกจากนี้ นาย H. ยังคาดว่าจะใช้เงินมากกว่า 100 ล้านดองสำหรับขั้นตอนการก่อสร้าง และอีกหลายสิบล้านดองสำหรับการทำหนังสือปกแดง... อย่างไรก็ตาม การออกแบบภายในบ้านของบริษัทไม่เหมาะกับการใช้งานของครอบครัว นาย H. ต้องใช้เงินอีกเกือบ 20 ล้านดองเพื่อจ้างสถาปนิกคนอื่นมาออกแบบใหม่ให้เหมาะสม เงื่อนไข เอกสาร และขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างบ้านก็ค่อนข้างซับซ้อน นาย H. จึงต้องจ้างบริษัทอื่นมาดำเนินการแทน
จากการวิจัยและความคิดเห็นของเรา พบว่ามีบางพื้นที่ที่นักลงทุนจงใจยืดเวลาดำเนินการทางกฎหมายออกไป เนื่องจากข้อจำกัดทางการเงิน เพื่อขอให้หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้กับลูกค้า เพื่อเป็น "สัญญา" ในการกู้ยืมเงิน ในบางกรณี หลังจากได้รับ "หนังสือทั่วไป" แล้ว นักลงทุนได้นำไปจำนองกับธนาคาร และไม่สามารถตอบคำถามเกี่ยวกับวันที่เสร็จสิ้นความรับผิดชอบต่อลูกค้าได้ แม้ว่าจะได้รับเงินเต็มจำนวนตามจำนวนที่ดิน ไม่ใช่ 95% ตามที่กำหนดไว้
โดยทั่วไปแล้ว ที่โครงการ MBQH 2125 เฟส 1 ซึ่งตั้งอยู่ที่แขวงดงเว เมืองถั่นฮวา ครัวเรือนต่างๆ มักสร้างบ้านมานานกว่า 3 ปีแล้ว แต่จนถึงขณะนี้ นักลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้เสร็จสิ้น คุณตา ชาวบ้านในพื้นที่ กล่าวว่า “ครัวเรือนในละแวกนี้ได้ร้องขอให้นักลงทุนดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้กับประชาชนหลายครั้งแล้ว แต่พวกเขาก็เงียบหายไปเป็นเวลาหลายปี การขาดเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินของครอบครัวทำให้หลายครัวเรือนรู้สึกไม่มั่นคง และยังสูญเสียโอกาสมากมายเมื่อต้องการกู้เงินจากธนาคารเพื่อนำเงินไปลงทุนในการผลิตและธุรกิจ”
หรือในกรณีของนายเล วัน เอช. ในเมืองแท็งฮวา ในปี 2563 ครอบครัวของเขาได้ซื้อที่ดิน 240 ตารางเมตรในโครงการเขตเมืองเชิงนิเวศนุ้ยลอง เมืองแท็งฮวา ผ่านสัญญาซื้อขายที่ดิน ในปี 2565 นายเอช. ได้ชำระเงินเต็มจำนวนให้กับบริษัท และบริษัทได้เปลี่ยนสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย แต่จนถึงขณะนี้ ครอบครัวของเขาและครัวเรือนโดยรอบยังไม่ได้ดำเนินการทางกฎหมายเพื่อขอให้หน่วยงานบริหารของรัฐออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน แม้ว่าครัวเรือนที่อาศัยอยู่ในโครงการนี้ได้ยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่หลายครั้ง แต่ปัญหายังไม่ได้รับการแก้ไข
จาก “ข้อตกลง” ที่ทำให้ผู้ซื้อตกอยู่ใน “สถานการณ์ที่ย่ำแย่” ผ่านสัญญากู้ยืมเงินกับนักลงทุน “ทุนน้อย” ลูกค้าหลายร้อยรายตกอยู่ในภาวะ “ครึ่งร้องไห้ ครึ่งหัวเราะ” “ยืนบ้าง นั่งบ้าง” อย่างกระสับกระส่ายเพราะขาดเงินทุนสร้างบ้าน เพราะมีสัญญาณของการผิดสัญญา และพฤติกรรม “ผิดสัญญา” ของนักลงทุน นับจากนั้น หลายครอบครัว “ไม่มีความสงบสุข ไม่มีซุปหวาน” เพราะ “ทุ่ม” เงินไปกับที่ดิน บ้าน หรือแม้แต่ต้องผ่อนชำระหนี้ธนาคารทุกเดือน
กลุ่มผู้สื่อข่าว
บทเรียนสุดท้าย: เข้าใจกฎหมาย จำกัดความเสี่ยง
ที่มา: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)