ธุรกรรมอสังหาฯโดยสัญญากู้ ผู้ซื้อเดือดร้อน! (บทเรียนที่ 2)

อย่างไรก็ตาม ภายใต้ชื่อของ “ความร่วมมือที่เป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย” สัญญากู้ยืมเงินเป็น “กลอุบาย” ที่นักลงทุนสามารถจัดสรรเงินทุนได้อย่างง่ายดาย หรือ “ใช้ประโยชน์” จาก “สถานะ” ที่คำนวณไว้ล่วงหน้าเพื่อกดขี่ลูกค้า ไม่เพียงแต่ทำให้ลูกค้าที่ MB 584 “ยืนนิ่ง” อย่างกระสับกระส่ายเท่านั้น แต่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายร้อยรายที่ “ลงนามในสัญญากู้ยืมเงินโดยไม่ได้ตั้งใจ” ยัง “ติดอยู่” เมื่อเกิดข้อขัดแย้งและข้อพิพาทขึ้น

โครงการพื้นที่อยู่อาศัยและสวนสาธารณะสีเขียวในเขตเมืองของนคร ทานห์ฮวา ใต้ระยะที่ 2 ก็ได้ดำเนินการอย่างจริงจังเช่นกัน ภาพ: pV

“ข้อเสนอ” ที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ...

โดยใช้เงินไปกว่า 1,000 ล้านดองเวียดนาม เพื่อซื้อที่ดินทาวน์เฮาส์ในโครงการ Housing and Green Park ในพื้นที่เขตเมืองทางตอนใต้ของเมืองThanh Hoa ระยะที่ 2 (ตามหนังสือ MBQH 2125/QD-UBND ลงวันที่ 11 มิถุนายน 2558 ของประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) ในเขต Dong Ve เมืองThanh Hoa นางสาว LD ในเมืองThanh Hoa มีเพียงสัญญาเงินกู้กับผู้ลงทุน - Hiraku Joint Stock Company เท่านั้นที่ถืออยู่ในมือ

ตามสัญญานี้ ผู้ลงทุนจะ "ได้เปรียบ" เมื่อเงื่อนไขเกือบจะหมุนรอบผลประโยชน์ขององค์กรและ "ลืม" ผลประโยชน์ของลูกค้า โดยทั่วไป ข้อ 1 แสดงเนื้อหา: วัตถุประสงค์ของเงินกู้ ระยะเวลาเงินกู้ ดอกเบี้ยเงินกู้ - ในขณะที่เงื่อนไขเงินกู้ "ถูกละเว้น" อัตราดอกเบี้ยคือ "0% ต่อปีแบบเอกฉันท์" ในข้อ 3 เกี่ยวกับวิธีการชำระเงินต้นและดอกเบี้ย "ตาม" ข้อ 1 อัตราดอกเบี้ยคือ 0% แน่นอน เงินต้น "จ่ายโดยฝ่าย B (นักลงทุน) ให้กับฝ่าย A (ลูกค้า) เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้ อย่างไรก็ตาม "ตาม" ข้อ 1 ไม่ทราบว่าระยะเวลาคือเมื่อใด

ด้วยเงื่อนไข “ผูกมัด” ข้างต้น เมื่อลงนามในสัญญากู้ยืมเงินนี้แล้ว ลูกค้าจะไม่กล้ายกเลิกอย่างแน่นอน แม้ว่าจะมี “ข้อตกลงอื่นๆ” อยู่เสมอเพื่อ “ปกปิด” ในสัญญาประเภทนี้ แต่ทุกคนสามารถเข้าใจได้ว่าธุรกิจจะไม่มีวัน “ประนีประนอม” เพื่อผลประโยชน์ของตนเอง และนี่ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับ

กลับมาที่ พื้นที่อยู่อาศัยด่งนามในเขตเมืองด่งฟัต (MB 584) เขตกวางถั่น (เมืองทานห์ฮัว) ที่ลงทุนโดยบริษัท BNB จำกัด ในสัญญากู้ยืมเงินพร้อมกับอัตราดอกเบี้ย 0% พร้อมกับการละเมิดเงื่อนไขสัญญา ลูกค้ามักจะเสียเปรียบเสมอ เช่น หากฝ่าย A (ผู้ลงทุน) ชำระเงินกู้ล่าช้า จะถูกปรับเพียง 0.01% ของดอกเบี้ยต่อวัน แต่ฝ่าย B (ลูกค้า) ละเมิดกำหนดการเบิกเงินกู้ตามกำหนดการ จะถูกปรับเป็นดอกเบี้ย 0.05% ของดอกเบี้ยต่อวัน หากฝ่าย A ยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียว จะต้องจ่ายค่าปรับเพียง 184 ล้านดอง แต่ฝ่าย B "ไม่อนุญาตให้ยกเลิกสัญญากู้ยืมเงินโดยฝ่ายเดียวหรือถอนเงินกู้ก่อนวันครบกำหนดด้วยเหตุผลใดๆ" ที่สำคัญยิ่งกว่านั้นก็คือ หากฝ่าย A ยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวเนื่องจากฝ่าย B ไม่เบิกเงินตามกำหนดเวลา ฝ่าย B จะถูกปรับเป็นจำนวนเงินเท่ากับ 50% ของมูลค่าที่ฝ่าย B เบิกเงินไปแล้ว

จะเห็นได้ว่าสัญญากู้ยืมเงินเหล่านี้ได้รับการวิจัยและ "จัดเตรียม" อย่างรอบคอบเพื่อมุ่งให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อธุรกิจ โดยโยนความเสี่ยงทั้งหมดให้กับลูกค้า ลูกค้าซึ่งเป็นผู้ให้กู้ยืมเงินอาจไม่ได้อ่านสัญญาอย่างละเอียดเพื่อตรวจจับข้อตกลงและเงื่อนไขที่ซับซ้อน พวกเขาอาจทราบดีอยู่แล้วแต่ยังคงทำธุรกรรมโดยเจตนา เนื่องจากพวกเขาต้องการทำสัญญาเพื่อมีสิทธิ์ซื้อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพื่อจุดประสงค์ในการรับดอกเบี้ย

จากมุมมองอื่น ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู มีนักลงทุนรายย่อยเข้าร่วมในตลาดมากเกินไป นักลงทุนจำนวนมากในเวลานั้นยังคง "ต่อแถว" เป็นเวลานาน แม้กระทั่งใช้ความสัมพันธ์ต่างๆ มากมายในการ "ลงเงิน" ในโครงการต่างๆ ด้วยความปรารถนาที่จะ "โต้คลื่น" เพื่อทำกำไรและเพลิดเพลินกับส่วนต่าง ดังนั้นพวกเขาจึงไม่ได้ใส่ใจกับการพัฒนาในภายหลังของโครงการมากนัก

...ติดขัดเมื่อธุรกิจ “พลิกผัน”

จ่ายเงินกู้ให้ผู้ลงทุนตามความคืบหน้าพร้อมทั้งจดทะเบียนความประสงค์จะซื้อที่ดินแต่ละแปลง อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดที่ผ่อนปรนเกี่ยวกับความรับผิดชอบของผู้ลงทุนสำหรับสัญญาประเภทนี้ ทำให้พวกเขา “ล้างมือ” ได้ง่าย และละทิ้งผลประโยชน์ของลูกค้า

โครงการ MB 584 ได้ดำเนินการตามรายการโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั้งหมดแล้วจนถึงขณะนี้ บริษัทได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันงบประมาณของรัฐสำหรับโครงการนี้ตั้งแต่วันที่ 6 สิงหาคม 2020 (ตามเอกสารหมายเลข 3419/CCT-TTTBBTK ลงวันที่ 6 สิงหาคม 2020 ของกรมภาษีเมือง Thanh Hoa - Dong Son) เมื่อวันที่ 13 เมษายน 2021 โครงการนี้ยังได้ออกประกาศหมายเลข 2314/SXD-QLN โดยกรมก่อสร้างเกี่ยวกับการประกาศที่อยู่อาศัยในอนาคตที่มีสิทธิ์ขายและเช่าซื้อ (ระยะที่ 1) อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนยังไม่ได้ทำให้ข้อตกลง "สัญญาซื้อ สัญญาขาย" ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การลงทะเบียนความประสงค์ของลูกค้า และแปลงสัญญากู้ยืมเป็นสัญญาขายที่อยู่อาศัยในอนาคต

ลูกค้าหลายรายในพื้นที่นี้กำลังประสบปัญหาอยู่ในขณะนี้ หากไม่สร้างบ้าน ที่ดินก็จะขายให้คนอื่นไป แต่ถ้าสร้างบ้านแล้วยังมีเพียงสัญญากู้เท่านั้น ก็ไม่สามารถวางใจได้ “เราเคยขอเปลี่ยนสัญญากู้เป็นสัญญาซื้อขายไปหลายครั้งแล้ว แต่ผู้ลงทุนก็ยังเลี่ยงที่จะแก้ปัญหา” คุณ LTC ลูกค้าที่ซื้อที่ดินแปลง 584 ม.กรุงเทพ ฯ แสดงความเป็นห่วง

ในอีกกรณีหนึ่ง เนื่องจากสัญญากู้ยืมเงินไม่ได้ระบุข้อมูลเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย ความคืบหน้าการก่อสร้าง การส่งมอบ... ลูกค้าจำนวนมากจึงนิ่งเฉยและรู้สึกเสียใจเมื่อได้รับผลิตภัณฑ์ที่ไม่ตรงกับฟังก์ชันและแผนการเงินของครอบครัว และเพื่อรักษาสิทธิ์ในการซื้อผลิตภัณฑ์ ลูกค้าต้อง "ยอมรับ" และปฏิบัติตามกฎระเบียบที่นักลงทุนรายใหม่ "กำหนด" ไว้

นาย NH ในเมือง Thanh Hoa ถอนหายใจขณะนั่งอยู่ข้างๆ บ้าน 4 ชั้นที่กำลังก่อสร้างใน MBQH 2125 “เนื่องจากที่ดินนั้นสวยงามและสะดวกต่อการคมนาคม ฉันกับภรรยาจึงค้นคว้าและซื้อที่ดินผืนนี้ โดยวางแผนว่าจะเก็บเงินไว้สร้างบ้านในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า แต่ตั้งแต่ปีที่แล้ว บริษัทได้บังคับให้ครัวเรือนต่างๆ สร้างบ้านตามกำหนดเวลา หากพวกเขาไม่สร้าง บริษัทก็จะสร้างบ้านตามแบบร่าง และลูกค้าจะชำระเงินให้บริษัท มิฉะนั้น บริษัทจะคืนเงินกู้ตามข้อตกลงในสัญญา”

ทั้งนี้ ที่ดินที่คุณ NH ซื้อมานั้นถูกขายให้กับคนจำนวนมาก ดังนั้นราคาจึงสูงกว่าราคาเดิมที่บริษัทเซ็นสัญญาเอาไว้ ซึ่งตอนนี้หากไม่สร้างบ้าน บริษัทก็จะคืนเงินให้ตามสัญญากู้เดิมเท่านั้น โดยไม่คิดดอกเบี้ยร้อยละ 0 ซึ่งถือเป็นการขาดทุนสองเท่า ดังนั้น แม้ว่าทั้งคู่จะไม่มีเงินเพียงพอที่จะสร้างบ้านตามกำหนดการของบริษัท แต่ทั้งคู่ก็ยังต้องหาทางกู้เงินมาสร้างโครงบ้านให้ถูกต้องตามกฎเกณฑ์ และต้องสร้างให้เสร็จเมื่อมีเงินเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อดำเนินการก่อสร้างบ้านเสร็จสิ้น บริษัทได้ขอให้คุณ NH วางเงินมัดจำ 50 ล้านดองให้กับบริษัทเพื่อควบคุมการก่อสร้างตามแบบที่ได้รับการอนุมัติ จ่าย 20 ล้านดองเพื่อให้บริษัทออกแบบบ้าน และคุณ H. ยังคาดว่าจะใช้เงินมากกว่า 100 ล้านดองสำหรับขั้นตอนการก่อสร้างให้เสร็จสิ้น และใช้เงินหลายสิบล้านดองในการทำหนังสือปกแดง... อย่างไรก็ตาม การออกแบบภายในบ้านของบริษัทไม่เหมาะกับการใช้งานของครอบครัว คุณ H. ต้องใช้เงินอีกเกือบ 20 ล้านดองเพื่อจ้างสถาปนิกคนอื่นมาออกแบบใหม่ให้เหมาะสม ข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไข เอกสาร และขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างบ้านก็ค่อนข้างซับซ้อนเช่นกัน ดังนั้น คุณ H. จึงต้องจ้างบริษัทอื่นมาดำเนินการแทน

จากการศึกษาวิจัยและความคิดเห็นของผู้คน พบว่ามีบางพื้นที่ที่นักลงทุนจงใจยืดเวลาดำเนินการทางกฎหมายออกไปเพื่อขอให้หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้กับลูกค้าเป็น "สัญญา" เมื่อกู้ยืมเงิน เนื่องจากขาดกำลังทางการเงิน ในบางกรณี หลังจากได้รับ "หนังสือทั่วไป" แล้ว นักลงทุนนำไปจำนองที่ธนาคารและไม่สามารถตอบคำถามเกี่ยวกับวันที่เสร็จสิ้นภาระผูกพันต่อลูกค้าได้ แม้ว่าจะเรียกเก็บเงินเต็มจำนวนแปลงที่ดินแล้ว ไม่ใช่ 95% ตามที่กำหนดไว้

โดยทั่วไปแล้ว ที่ MBQH 2125 เฟส 1 ซึ่งตั้งอยู่ในแขวงดงเว เมืองทานห์ฮวา ครัวเรือนต่างๆ จะสร้างบ้านมาแล้วกว่า 3 ปี แต่จนถึงขณะนี้ ผู้ลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของบ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้เสร็จสิ้น นางสาวตา ซึ่งเป็นผู้อาศัยที่นี่ กล่าวว่า “ครัวเรือนในละแวกนั้นได้ร้องขอให้ผู้ลงทุนดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของบ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้กับประชาชนซ้ำแล้วซ้ำเล่า แต่หลายปีที่ผ่านมา พวกเขากลับนิ่งเฉย การไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินของครอบครัวทำให้ครัวเรือนจำนวนมากไม่มั่นคง และยังสูญเสียโอกาสมากมายเมื่อต้องการจำนองธนาคารเพื่อรับเงินมาลงทุนในการผลิตและธุรกิจ”

หรือในกรณีของนาย Le Van H. ในเมือง Thanh Hoa ในปี 2020 ครอบครัวของเขาได้ซื้อที่ดิน 240 ตารางเมตรผ่านรูปแบบสัญญาสนับสนุนการลงทุนในโครงการพื้นที่เมืองเชิงนิเวศ Nui Long เมือง Thanh Hoa ในปี 2022 นาย H. ได้จ่ายเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้กับบริษัท และบริษัทได้เปลี่ยนสัญญาสนับสนุนการลงทุนเป็นสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย แต่จนถึงขณะนี้ ครอบครัวของเขาและครัวเรือนโดยรอบยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อขอให้หน่วยงานบริหารของรัฐออกหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้านและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน แม้ว่าครัวเรือนที่อาศัยอยู่ในโครงการนี้จะได้เขียนคำร้องถึงทางการซ้ำแล้วซ้ำเล่า แต่เรื่องนี้ยังไม่ได้รับการแก้ไข

จาก “ดีล” ที่ทำให้ผู้ซื้อ “เสียเปรียบ” ในรูปแบบของสัญญากู้เงินกับนักลงทุน “ทุนอ่อน” ทำให้ลูกค้าหลายร้อยรายต้อง “ครึ่งร้องไห้ครึ่งหัวเราะ” “ยืนครึ่งนั่ง” อย่างกระสับกระส่ายเพราะขาดเงินสร้างบ้าน เพราะมีสัญญาณผิดสัญญา พฤติกรรม “ผิดสัญญา” ของนักลงทุน จากตรงนี้ทำให้หลายครอบครัว “ไม่มีความสงบสุข ไม่มีซุปหวาน” เพราะ “ทุ่ม” เงินซื้อที่ดิน ซื้อบ้าน แม้กระทั่งต้องผ่อนเงินกู้ธนาคารทุกเดือน

กลุ่มผู้สื่อข่าว

บทเรียนสุดท้าย: เข้าใจกฎหมาย จำกัดความเสี่ยง

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm