การขจัด “คอขวด” ของการเคลียร์พื้นที่เพื่อให้ธุรกิจเข้าถึงที่ดินได้

การเข้าถึงที่ดินอย่างสะดวกถือเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นประการหนึ่งในการอำนวยความสะดวกให้กับการผลิตและกิจกรรม ทางธุรกิจ ขององค์กร ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ยังถือว่าเรื่องนี้เป็นประเด็นสำคัญประการหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ

ในกระบวนการเข้าถึงที่ดินสำหรับวิสาหกิจ การขออนุญาตที่ดิน (GPMB) ถือเป็นกิจกรรมที่ยากลำบากเสมอ และก่อให้เกิดความท้าทายมากมายสำหรับผู้เข้าร่วมในกระบวนการนี้หลายราย

โดยเฉพาะการจัดหาที่ดินเพื่อให้ธุรกิจสามารถเข้าถึงที่ดินที่สะอาดโดยไม่มีปัญหาทางกฎหมาย ถือเป็นปัญหาที่ยากลำบากอย่างยิ่ง ก่อให้เกิดปัญหาข้อพิพาทและคดีความต่างๆ มากมาย หากไม่ได้รับการจัดการอย่างถูกต้อง ทันท่วงที และไม่คำนึงถึงผลประโยชน์ของทุกฝ่าย

การเคลียร์พื้นที่ยังมีข้อบกพร่องหลายประการ

จากมุมมองของธุรกิจที่เข้าร่วมตลาดโดยตรงและมีความต้องการเข้าถึงที่ดินเป็นจำนวนมาก เมื่อพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin นาย Nguyen Dang Go Ganh รองผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท Vina2 Investment and Construction Joint Stock Company กล่าวว่า กฎหมายที่ดินประจำปี 2556 ยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการในงานการเคลียร์พื้นที่ ระบบกฎหมายยังคงทับซ้อนและขัดแย้งกัน ทำให้ธุรกิจประสบปัญหา

โดยเฉพาะอย่างยิ่งกระบวนการจัดซื้อและเวนคืนที่ดินในปัจจุบันยังคงยืดเยื้อ มักเกิดข้อพิพาท และผู้คนไม่เห็นด้วยกับนโยบายของรัฐและภาคธุรกิจ

สาเหตุของสถานการณ์ดังกล่าวเกิดจากหลายสาเหตุ เช่น กรอบราคาที่ดินแตกต่างกับราคาชดเชยที่แท้จริง การออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ประชาชนในบางพื้นที่ยังล่าช้า ทำให้เกิดความยุ่งยากในขั้นตอนการยืนยันแหล่งที่มาในกระบวนการเวนคืนและอนุญาตที่ดิน เส้นทางกฎหมายสำหรับการดำเนินการเวนคืนและอนุญาตที่ดินทับซ้อน ซับซ้อน และล่าช้า (ต้องรอถึงขั้นตอนการอนุมัติโครงการ ลงทุน ก่อสร้าง) และขณะเดียวกันแหล่งเงินทุนภาคเอกชนยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้อย่างรวดเร็วและพร้อมเพรียงกัน

อสังหาฯ - ขจัด “คอขวด” ของการเคลียร์พื้นที่เพื่อให้ธุรกิจเข้าถึงที่ดินได้ — นายเหงียน ดัง โก กันห์ กรรมการคณะกรรมการบริษัท รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท Vina2 Investment and Construction Joint Stock Company

นอกจากนี้ทัศนคติของผู้คนยังทำให้ธุรกิจและหน่วยงานต่างๆ ประสบปัญหาในการเคลียร์พื้นที่อีกด้วย

“เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายบ่อยครั้ง โครงการต่างๆ จึงต้องยืดเยื้อ ส่งผลให้ประชาชนสูญเสียความไว้วางใจ และการสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานชั่วคราวยังประสบปัญหาหลายประการ ในขณะเดียวกัน หน่วยงานท้องถิ่นในหลายๆ แห่งไม่ได้ทำหน้าที่อย่างดีในการจัดการ ระดมพล และอธิบายเพื่อช่วยให้ประชาชนเข้าใจและสนับสนุนนโยบายทั่วไป”

นอกจากนี้ กลไกของเจ้าหน้าที่ในการเข้าดำเนินการเวนคืนและเคลียร์พื้นที่ยังไม่ได้รับการให้ความสำคัญ จึงก่อให้เกิดการคุกคาม สร้างความเดือดร้อนแก่ผู้มีที่ดิน หรืออาจเกิดการละเมิดสิทธิของเจ้าหน้าที่ในการเวนคืนและเคลียร์พื้นที่ได้หลายกรณี” นายแกนห์ กล่าวเน้นย้ำ

นายดาว อันห์ ตวน กรรมการสภา วิทยาศาสตร์ แห่งรัฐสภา รองเลขาธิการสภา และหัวหน้าฝ่ายกฎหมายของ VCCI ได้ตระหนักถึงข้อบกพร่องดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยกล่าวว่า ปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ กำลังประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดิน เนื่องจากขั้นตอนทางการบริหารที่เกี่ยวข้องกับที่ดินยังคงยุ่งยาก

ในขณะเดียวกัน การจัดการที่ดิน เช่น การวางแผนที่ดินและการจัดเตรียมข้อมูลที่ดินยังไม่ได้รับการดำเนินการอย่างเหมาะสม สถานการณ์การจ่ายค่าธรรมเนียมที่ไม่เป็นทางการในการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินยังคงเกิดขึ้นอยู่ค่อนข้างบ่อย

การเงินที่ดินเป็นกุญแจสำคัญในการแก้ไขปัญหา

นายดาว อันห์ ตวน กล่าวว่า หน่วยงานท้องถิ่นหลายแห่งยังคงสับสนในการดำเนินนโยบายของรัฐ โดยเฉพาะในการกำหนดราคาค่าชดเชยที่ดินเมื่อมีการเวนคืนที่ดิน ในทางกลับกัน หน่วยงานท้องถิ่นยังสับสนมากในการกำหนดราคาค่าชดเชยที่ดินสำหรับการเคลียร์พื้นที่

ตามหลักการแล้ว ราคาค่าชดเชยที่ดินจะต้องสอดคล้องกับ “ราคาที่ดินทั่วไปในตลาด” ตามกฎหมาย กรอบราคาที่ดินจะใช้เป็นพื้นฐานสำหรับคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองในการพัฒนาและปรับรายการราคาที่ดินในท้องถิ่น

คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเทศบาลจะกำหนดราคาสูงสุดในรายการราคาที่ดินตามความเป็นจริงของท้องถิ่น รายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วไม่ควรสูงกว่า 20% เมื่อเทียบกับราคาสูงสุดของที่ดินประเภทเดียวกันในกรอบราคาที่ดิน เนื่องจากกลไกนี้ รายการราคาที่ดินจริงของท้องถิ่นจึงมักมีเพียง 30-50% ของราคาที่ดินในตลาด

“หน่วยงานของรัฐในระดับส่วนกลางและระดับท้องถิ่นต้องเร่งดำเนินการเพื่อปรับปรุงคุณภาพการบริหารจัดการที่ดินสาธารณะในระดับท้องถิ่น คาดว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะช่วยขจัดอุปสรรคต่างๆ ในกรอบสถาบันและ กฎหมาย ได้

ในขณะเดียวกัน รัฐบาลท้องถิ่นจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพการบริหารจัดการ ด้านเศรษฐกิจ เน้นที่การเพิ่มความโปร่งใสและความโปร่งใสของข้อมูล และสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ แก้ไขปัญหา นอกจากนี้ รัฐบาลท้องถิ่นยังต้องพยายามอย่างมากในการปฏิรูปการบริหาร ลดขั้นตอนการจัดการที่ดิน และลดการคุกคามในการปฏิบัติหน้าที่สาธารณะ” นายตวนกล่าว

ทนายความ Truong Anh Tuan กรรมการ บริษัท Truong Son Law Company Limited ยังกล่าวอีกว่า ราคาที่ดินก่อนและหลังการเรียกคืนนั้นเท่ากัน คือเป็นที่ดินเดียวกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันมากมาย

อสังหาริมทรัพย์ – การขจัด “คอขวด” ในการเคลียร์ที่ดินเพื่อให้ธุรกิจสามารถเข้าถึงที่ดินได้ (รูปที่ 2) — ทนายความ Truong Anh Tuan ผู้อำนวยการบริษัทกฎหมาย Truong Son LLC

นาย Truong Anh Tuan จึงเน้นย้ำว่าจุดประสงค์สูงสุดของการกำหนดราคาที่ดินคือการแบ่งผลประโยชน์ระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกกู้คืนและผู้พัฒนาที่ดิน หากตลาดดำเนินการอย่างมั่นคงตามกฎของอุปทานและอุปสงค์ ราคาที่ดินจะถูกกำหนดตามตลาดภายใน

แต่เมื่อเกิดปัจจัยเก็งกำไรขึ้น ทำให้อุปสงค์และอุปทานไม่สมดุล ราคาจะไม่เป็นไปตามธรรมชาติของตลาด จึงเกิดสถานการณ์ที่ราคาสูงเกินไปหรือต่ำเกินไป ตลาดจะหยุดนิ่ง บางครั้งร้อน บางครั้งเย็น

ดังนั้น ทนายตวนจึงแนะนำว่าจำเป็นต้องพัฒนากลไกทางการเงินที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจน เพื่อให้ราคาที่ดินได้รับการควบคุมในระดับหนึ่ง โดยสร้างเงื่อนไขให้กระบวนการการเคลียร์พื้นที่และแลกเปลี่ยนกับบุคคลสามารถเกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ เขายังกล่าวอีกว่า หากมีกฎระเบียบที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดิน ก็จะช่วยให้หน่วยงานจัดการท้องถิ่นดำเนินการฟื้นฟูที่ดินได้อย่างง่ายดาย หลีกเลี่ยงข้อพิพาทและข้อร้องเรียน เสียเวลา และส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าโดยรวมของงานการเคลียร์พื้นที่

ดังนั้น ทนายความจึงแนะนำว่าเมื่อตัดสินใจทวงคืนที่ดิน ควรมีแผนการชดเชย การเคลียร์พื้นที่ และการย้ายถิ่นฐานใหม่ เพื่อช่วยให้ขั้นตอนต่างๆ ดำเนินไปอย่างราบรื่น ขณะเดียวกันยังหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ต้องทวงคืนที่ดินก่อนแล้วค่อยคิดแผนการชดเชย ซึ่งจะทำให้กระบวนการเคลียร์พื้นที่ใช้เวลา นาน

แหล่งที่มา