การขจัดอุปสรรคทางสถาบัน การปลดบล็อกทรัพยากร - ตอนสุดท้าย: ลดอุปสรรคด้านขั้นตอนและต้นทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงบ่นถึงความยากลำบาก เนื่องจากภาคส่วนนี้ยังคงติดอยู่กับขั้นตอนและการปิดล้อมมากมาย หลายขั้นตอนยังถูกปิดกั้นอีกด้วย

นักลงทุนมองโครงการใน ด่งนาย - ภาพ: กวางดินห์

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้แก้ไขข้อบกพร่องหลายประการจากฉบับก่อนๆ แต่กระบวนการดำเนินการยังคงมีปัญหาหลายประการและไม่เหมาะสมกับรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับ

จะตอบกลับภายในกี่วัน?

คุณ Pham Duc Toan ผู้อำนวยการทั่วไปของ EZ Real Estate ได้ให้สัมภาษณ์กับ Tuoi Tre ว่า ขณะนี้ธุรกิจต่างๆ กำลังประสบปัญหาในการเปลี่ยนผ่านการจัดซื้อและจัดสรรที่ดิน การโอนย้ายงานการเคลียร์พื้นที่จากระดับอำเภอไปยังระดับตำบลก่อให้เกิดความท้าทายมากมาย เนื่องจากบุคลากรระดับรากหญ้ามีศักยภาพไม่เพียงพอ ในทางกลับกัน หากให้ความสำคัญกับระดับจังหวัดมากเกินไป จะทำให้การดำเนินการล่าช้าและเกิดภาระงานล้นมือ นอกจากนี้ ขั้นตอนการตรวจสอบแหล่งที่มาของที่ดินยังทำให้กระบวนการเคลียร์พื้นที่ล่าช้าออกไปอีกด้วย

นายโทอันกล่าวว่า หากกระบวนการกระจายอำนาจไม่ได้รับคำแนะนำและการปรับเปลี่ยนนโยบายอย่างทันท่วงที การจัดทำและอนุมัติแผนการจ่ายค่าตอบแทนจะยังคงประสบปัญหาต่อไป เขาเสนอให้ลดระยะเวลาประเมินผลการประมูล ซึ่งปัจจุบันสูงสุด 60 วัน เนื่องจาก "ผู้ประกอบการมักต้องยื่นคำร้องขอขยายเวลา ขณะเดียวกันก็เพิ่มต้นทุนการรักษาความปลอดภัยในการประมูล"

นอกจากนี้ ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างยังเป็นอุปสรรคสำคัญ เมื่อโครงการมีการลงทุนทั้งหมดและการออกแบบขั้นพื้นฐานแล้ว ข้อกำหนดในการป้องกันและดับเพลิงจะมีความซับซ้อนมากที่สุด

คุณเล ฮุว เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัทเล แถ่ง กล่าวกับ เตวย เทร ว่า ประเด็นสำคัญสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและโครงการบ้านจัดสรรโดยเฉพาะ คือ กระบวนการทางกฎหมายที่ค่อนข้างยาวนาน คุณเหงียกล่าวว่า สำหรับโครงการบ้านจัดสรร แทนที่จะใช้เวลาดำเนินการ 2 ปี หลายโครงการกลับใช้เวลานานถึง 5-7 ปี

ยกตัวอย่างเช่น ในโครงการขององค์กรนี้ มีขั้นตอนเพียงขั้นตอนเดียว แต่หน่วยงานต่างๆ มีความเห็นที่แตกต่างกัน ทำให้องค์กรต้องปรับเปลี่ยนกระบวนการ ส่งผลให้ระยะเวลาดำเนินการและต้นทุนการดำเนินการยืดเยื้อออกไป ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อเกิดปัญหาที่ต้องปรึกษากับหน่วยงานภาครัฐ ก็มีการส่งเอกสารไป แต่บางครั้งก็ไม่ได้รับการตอบกลับนานถึงหนึ่งเดือนเต็ม ทำให้องค์กร "กระสับกระส่าย" เพราะเวลาคือเงินทอง

ดังนั้น คุณเหงียจึงเห็นว่าสำหรับขั้นตอนการบริหารงานนั้น จำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนว่าต้องใช้เวลากี่วันจึงจะเห็นผล มิฉะนั้น ธุรกิจจะต้องทำอะไร ใครเป็นผู้รับผิดชอบ และแต่ละขั้นตอนต้องระบุไว้อย่างชัดเจน

“ถ้าขอความเห็นจากหน่วยงานอื่น มีเวลาตอบกลับกี่วัน? ถ้าไม่ได้รับการตอบกลับ จะแก้ไขอย่างไร? เราไม่สามารถขอความเห็นแล้วรอเป็นเดือนเป็นปีโดยไม่ได้ผลลัพธ์ใดๆ ได้เลย หากเกินเวลาที่กำหนดแล้วยังไม่ได้รับการแก้ไข องค์กรจำเป็นต้องส่งเอกสารไปยังหน่วยงานที่สูงกว่าเพื่อดำเนินการ” คุณเหงียเสนอ

ปัญหาการประเมินราคาที่ดิน

ปัญหาที่ยากที่สุดสำหรับหลายธุรกิจคือการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน มีหลายพื้นที่ที่ตั้งราคาไว้สูงมาก ทำให้หลายโครงการ “ล้มเหลว” “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันยังคงเป็นปัญหาใหญ่ในตลาด ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีวิธีการคำนวณที่เหมาะสม เมื่อราคาที่ดินถูกดันสูงเกินไป ไม่เพียงแต่ธุรกิจเท่านั้น แต่ผู้ซื้อบ้านก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน” คุณตันกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญจากฝ่ายวิเคราะห์ของ Yuanta Vietnam ระบุว่า ควรให้ความสำคัญกับการยกเลิกกฎระเบียบที่ล้าสมัยเพื่อขจัดอุปสรรคในการพัฒนาโครงการ ข้อเท็จจริงที่ว่า กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ต้องทบทวนกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 หลังจากบังคับใช้ได้เพียงหนึ่งปี แสดงให้เห็นว่าอุปสรรคในปัจจุบันกำลังขัดขวางความก้าวหน้า

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2568 เวียดนามจะดำเนินโครงการในรูปแบบรัฐบาลสองระดับอย่างเป็นทางการ ดังนั้น กฎระเบียบเกี่ยวกับแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอจึงมีความซ้ำซ้อน ส่งผลให้โครงการล่าช้า และควรยกเลิกไป ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าว

รัฐบาลได้เผยแพร่ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขฉบับแรก ซึ่งเป็นการ “ยกเครื่อง” ฉบับสมบูรณ์ โดยมีการเพิ่มหรือปรับปรุงบทบัญญัติ 68 ประการ ผู้เชี่ยวชาญคาดว่า สภานิติบัญญัติแห่งชาติ จะผ่านร่างกฎหมายฉบับนี้ในการประชุมเดือนตุลาคม และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2569

คุณโง กวง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟู่ ดอง คำนวณว่า หากโครงการที่มีระยะเวลา 2 ปี ใช้เวลานานถึง 5 ปี ต้นทุนทางการเงินของบริษัทจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก บางครั้งอาจสูงถึงครึ่งหนึ่งของต้นทุนที่ดิน คุณฟุกยกตัวอย่างที่ดินมูลค่า 5 แสนล้านดอง หากดอกเบี้ย 2 ปี มีเพียง 1 แสนล้านดอง แต่เนื่องจากปัญหาที่ทำให้โครงการพัฒนาได้ภายใน 5 ปี ต้นทุนดอกเบี้ยอาจสูงถึง 250 พันล้านดอง “รัฐจำเป็นต้องลดขั้นตอนต่างๆ ลง แทนที่จะใช้เวลา 2-3 ปีในการดำเนินโครงการ ให้ใช้เวลาเพียง 6 เดือนถึง 1 ปีในการดำเนินโครงการ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนและเพิ่มอุปทาน” คุณฟุกกล่าว

มีโครงการที่ต้องดำเนินการ 177 ขั้นตอนก่อนการเคลียร์พื้นที่

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP.Invest เคยสะท้อนให้เห็นว่า จำนวนตราประทับที่ต้องประทับตราในแต่ละโครงการในขั้นตอนการบริหารอยู่ที่ประมาณ 38-40 ตราประทับ มีโครงการที่บริษัทต่างๆ ต้องดำเนินการ 177 ขั้นตอน ใช้เวลา 360 วัน จึงจะมีสิทธิ์เจรจาก่อนการอนุมัติพื้นที่ก่อสร้างแบบบังคับ

นายฮวง วัน เกือง ผู้แทนรัฐสภา กล่าวว่า กระบวนการบริหารจัดการในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความซับซ้อน อย่างไรก็ตาม เขาเตือนว่า หากมีเพียง 4-5 ขั้นตอนแต่ไม่ชัดเจน อาจทำให้การตัดสินใจยากลำบากและซับซ้อนมากขึ้น

ปัจจัยสำคัญที่ควรพิจารณา ได้แก่ การดำเนินการโครงการใช้เวลานานเท่าใด ขั้นตอนต่างๆ ชัดเจน เปิดเผยต่อสาธารณะ และโปร่งใสหรือไม่ กฎระเบียบสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่ ความชัดเจนช่วยในการกำหนดความรับผิดชอบที่เฉพาะเจาะจง หลีกเลี่ยงการกล่าวโทษกันโดยทั่วไป

ดร. แคน แวน ลุค เชื่อว่าภาระค่าใช้จ่ายเป็นสาเหตุโดยตรงที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ซึ่งค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่และที่ดินมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาที่ดินใหม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ทำให้ภาระทางการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

เขาย้ำว่าหลายโครงการยังคงติดขัด ไม่ใช่เพราะขาดเงินทุน แต่เป็นเพราะขั้นตอนการอนุมัติที่ยืดเยื้อ ซึ่งทำให้อุปทานลดลงและราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น หากกระบวนการนี้ได้รับการปฏิรูป โครงการหลายพันโครงการจะสามารถเข้าสู่ตลาดได้ในไม่ช้า ซึ่งจะส่งผลให้อุปทานเพิ่มขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยลดลง

นายทราน วัน ไค (รองประธานคณะกรรมาธิการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ):

จะตัดขั้นตอนต่างๆ ออกไปมากมาย กระจายอำนาจอย่างเข้มแข็ง

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: กวางดินห์

ขั้นตอนการบริหารในภาคการก่อสร้างยังคงยุ่งยาก ซับซ้อน และมีหลายชั้น บางธุรกิจสะท้อนว่า "สิ่งที่ยากที่สุดในขณะนี้ไม่ใช่เงินทุนหรือที่ดิน แต่เป็นขั้นตอนการลงทุน" แม้จะมีเงินทุนและที่ดิน แต่โครงการยังคง "ติดขัด" เนื่องจากต้องขอใบอนุญาตและประเมินราคาหลายครั้ง

ยกตัวอย่างเช่น โครงการบ้านเดี่ยวต้องใช้เวลามากกว่าหนึ่งปีกว่าจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากต้องส่งเอกสารหลายฉบับให้หน่วยงานต่างๆ ตรวจสอบ แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยก็ใช้เวลานานหลายปีกว่าจะเสร็จสิ้นขั้นตอนการก่อสร้าง

นอกจากนี้ การขาดความสอดคล้องและสอดคล้องกันระหว่างกฎหมายก่อสร้างและกฎหมายที่เกี่ยวข้องยังสร้างความสับสนให้กับนักลงทุน ปัจจุบัน โครงการก่อสร้างโดยเฉลี่ยอยู่ภายใต้กฎหมายประมาณ 5-7 ฉบับ ทำให้นักลงทุน "ไม่ทราบว่าควรปฏิบัติตามกฎหมายฉบับใดอย่างถูกต้อง"

ดังนั้น การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายก่อสร้างที่กำลังจะเกิดขึ้นจะมุ่งเน้นไปที่การลดความซับซ้อนและลดขั้นตอนต่างๆ ลงอย่างมาก ภายใต้แนวคิด "สร้างสรรค์แทนการควบคุม" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ใบอนุญาตก่อสร้างจะได้รับการยกเว้นสำหรับโครงการที่ผ่านการประเมินแล้ว และจะลดขั้นตอนการออกใบอนุญาตให้เหลือเพียงขั้นตอนเดียวสำหรับโครงการอื่นๆ โดยมีระยะเวลาการออกใบอนุญาตสูงสุดเพียง 7 วัน

ควบคู่ไปกับการกระจายอำนาจ การมอบอำนาจและความรับผิดชอบในการบริหารจัดการงานก่อสร้างด้วยจิตวิญญาณแห่งการกระจายอำนาจสูงสุด ควบคู่ไปกับกลไกการควบคุมที่มีประสิทธิภาพ การติดตามตรวจสอบด้วยเทคโนโลยีและข้อมูล กลไกความรับผิดชอบ และบทลงโทษสำหรับการฝ่าฝืนกฎเกณฑ์ จากนั้น เราจะส่งเสริมและสร้างสภาพแวดล้อมที่เท่าเทียมกันสำหรับภาคเอกชน ดึงดูดทรัพยากรทางสังคม

กลับสู่หัวข้อ

บินห์ คานห์ - ง็อก เฮียน - ง็อก อัน

ที่มา: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm