กระแสเงินสดกำลังเปลี่ยนมือไปสู่สินทรัพย์ที่มีมูลค่าที่แท้จริงมากขึ้น
ข้อมูลจากสถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) แสดงให้เห็นว่า ตั้งแต่ปลายไตรมาสที่ 3 ปี 2025 อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลให้การลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น ในขณะที่ราคาตลาดหลักยังคงสูงอยู่เนื่องจากต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ที่สำคัญคือ รายการราคาที่ดินใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2026 ใกล้เคียงกับราคาตลาด ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมาก เนื่องจากต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณ 30% ของราคาบ้าน นอกจากนี้ยังมีแรงกดดันจากต้นทุนวัสดุ การเงิน และแรงงานที่เพิ่มสูงขึ้น คาดว่าตั้งแต่ประมาณเดือนมีนาคม 2026 โครงการหลายแห่งจะมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 2-5% เนื่องจากต้นทุนเหล่านี้จะค่อยๆ ส่งผลต่อราคาสุดท้าย
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แสดงสัญญาณของการลดลงของสภาพคล่อง อัตราการดูดซับของตลาดโดยรวมยังคงอยู่ในระดับบวกที่ประมาณ 58% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าเงินทุนไม่ได้ถอนออกจากภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่กำลังเปลี่ยนไปในทิศทางที่เลือกสรรมากขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่พื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงและโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ และดานัง ตลาดยังคงรักษากำลังซื้อไว้ได้ แม้ว่าจะมีความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างกลุ่มต่างๆ ก็ตาม
จุดที่น่าสังเกตคือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการไหลเวียนของเงินทุน แทนที่จะกระจายไปอย่างกว้างขวางเหมือนในอดีต ปัจจุบันเงินทุนกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและมีศักยภาพในการพัฒนาในระยะยาว โครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากถนนวงแหวน รถไฟฟ้าใต้ดิน หรือทางด่วน มีสภาพคล่องที่มั่นคงกว่าเมื่อเทียบกับตลาดโดยทั่วไป
โดยรวมแล้ว ตลาดไม่ได้ร้อนแรงเกินไปอีกต่อไป แต่ยังคงมีเสถียรภาพตามความต้องการที่แท้จริง โดยมีแนวโน้มเปลี่ยนจากการเติบโตแบบกว้างขวางไปสู่การเติบโตแบบเข้มข้น จากการเก็งกำไรไปสู่มูลค่าการใช้งานจริง ตามรายงานของ VARS IRE
โครงสร้างพื้นฐานและมาตรฐาน ESG มีส่วนกำหนดวัฏจักรระยะยาว
ในระยะกลางและระยะยาว VARS IRE เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเติบโตต่อไป แต่จะเป็นไปในลักษณะที่เลือกสรรและเข้มงวดมากขึ้น แทนที่จะเป็นการขยายตัวแบบมวลชน
แรงผลักดันสำคัญประการแรกมาจากการพัฒนาและประสานระบบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นพื้นฐานในการแก้ไขอุปสรรคที่มีอยู่เท่านั้น แต่ยังสร้างกรอบการทำงานที่โปร่งใสสำหรับโครงการใหม่ๆ ขณะเดียวกันก็ทำหน้าที่เป็นกลไกการคัดเลือกตามธรรมชาติของตลาด นักลงทุนที่อ่อนแอ ผู้ที่ขาดกำลังทางการเงิน หรือผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความโปร่งใสจะค่อยๆ ถูกกำจัดออกไป ในขณะที่ธุรกิจที่มั่นคงจะมีโอกาสมากขึ้น
นอกจากนี้ โครงสร้างพื้นฐานจะยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเร่งลงทุนในทางด่วนสายเหนือ-ใต้ ถนนวงแหวน รถไฟฟ้าใต้ดิน รถไฟความเร็วสูง สนามบิน และระบบโลจิสติกส์ จะสร้างศูนย์กลางการเติบโตใหม่ๆ พร้อมทั้งปรับตำแหน่งมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์โดยตรง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ด้วยงบประมาณการลงทุนภาครัฐระยะกลางที่วางแผนไว้รวมทั้งสิ้นสำหรับช่วงปี 2026-2030 ซึ่งคาดว่าจะสูงถึง 8.22 ล้านล้านดองเวียดนาม สูงกว่าช่วงปี 2021-2025 ถึง 2.7 เท่า โครงสร้างพื้นฐานจะกลายเป็นแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งมากสำหรับทั้ง เศรษฐกิจ โดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ
นอกจากนี้ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย ยังคงมีอิทธิพลอย่างมากต่อตลาด อัตราดอกเบี้ยส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนของเงินทุน ความต้องการความเสี่ยง และความคาดหวังผลตอบแทนของนักลงทุน ในสถานการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ ความเชื่อมั่นของตลาดอาจดีขึ้น ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการไหลเวียนของเงินทุนกลับสู่อสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนมากขึ้น ในทางกลับกัน หากแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ การไหลเวียนของเงินทุนจะยังคงระมัดระวังและให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงเป็นอันดับแรก
แนวโน้มที่น่าสังเกตคือการเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่เมืองที่มีศูนย์กลางเดียวไปสู่พื้นที่เมืองที่มีหลายศูนย์กลาง กระบวนการนี้กำลังมีความชัดเจนมากขึ้น เชื่อมโยงกับการวางแผนและโครงสร้างพื้นฐาน มากกว่าที่จะเกิดขึ้นเองตามธรรมชาติเหมือนในอดีต เมืองบริวาร เมืองขนาดใหญ่ และพื้นที่พัฒนาใหม่ที่มีการเชื่อมต่อที่สะดวกสบายจะกลายเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับผู้อยู่อาศัยและการไหลเวียนของเงินทุน ซึ่งจะช่วยกระจายทรัพยากรและลดแรงกดดันต่อพื้นที่ส่วนกลาง
ในขณะเดียวกัน มาตรฐานการพัฒนาใหม่ๆ ก็ค่อยๆ เปลี่ยนแปลงตลาดไปเรื่อยๆ เกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) ได้รับการเน้นย้ำมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งไม่เพียงแต่จะเพิ่มมูลค่าโครงการเท่านั้น แต่ยังเพิ่มความน่าดึงดูดใจสำหรับการลงทุนอีกด้วย แนวโน้มไปสู่สิ่งปลูกสร้างสีเขียว พื้นที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ และการพัฒนาอย่างยั่งยืนกำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่
เมื่อพิจารณาแต่ละส่วนแล้ว ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองใหญ่ จะยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสภาพคล่องในช่วงปี 2026-2030 โดยเฉพาะในเขตเมืองหลวงและนคร โฮจิมิน ห์ เนื่องจากมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและประชากร จะยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อไป ดังนั้น ตลาดจึงจะมีความแตกต่างกันมากขึ้นระหว่างโครงการและภูมิภาคต่างๆ
ในบริบทนี้ VARS IRE แนะนำให้นักลงทุนปรับกลยุทธ์ไปสู่แนวทางที่ระมัดระวังและมุ่งเน้นระยะยาวมากขึ้น การควบคุมภาระหนี้สินทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ ควรให้ความสำคัญกับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีความคืบหน้าแน่นอน และมีศักยภาพในการใช้ประโยชน์อย่างเป็นรูปธรรม มากกว่าการไล่ตามความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้นในระยะสั้น
ที่มา: https://daibieunhandan.vn/ha-tang-luc-day-cuc-manh-cho-thi-truong-bat-dong-san-10415124.html
การแสดงความคิดเห็น (0)