HoREA เสนอกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับเงินฝากโครงการอสังหาริมทรัพย์

ประธาน HoREA นายเล ฮวง ชาว กล่าวว่า ในส่วนของกฎระเบียบการฝากเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ "บนกระดาษ" หรือที่มีอยู่แล้ว การให้ทางเลือกสองทางอาจยังไม่เหมาะสม และสิ่งที่ดีที่สุดคือการรวมทั้งสองทางเลือกเข้าด้วยกันเป็นหนึ่งเดียว

ดังนั้น นายโจวจึงเสนอให้รวมกันในทิศทางนี้ว่า “ ผู้ลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ตรงตามเงื่อนไขในการเปิดดำเนินการและได้ดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับเพื่อให้มั่นใจถึงการปฏิบัติตามสัญญา หรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำเพื่อให้แน่ใจว่ามีการลงนามสัญญาตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 แห่งกฎหมายนี้”

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน วงเงินสูงสุดที่รัฐบาลกำหนดต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรืองานก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในแต่ละช่วงเวลา และอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

มีการกำหนดกฎระเบียบมากมายเพื่อควบคุมเงินฝากสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

คุณเชาได้วิเคราะห์แต่ละทางเลือกอย่างละเอียด ทางเลือกที่ 1 คือ " นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินธุรกิจ และได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้ว "

คุณเชา กล่าวว่า ด้วยทางเลือกนี้ วัตถุประสงค์ของ "การวางเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา" นั้น ในความเป็นจริงแล้ว หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว แทบจะไม่มีกรณีที่ผู้ฝากเงินถูก "ฉ้อโกง" โดยผู้รับเงินฝาก เนื่องจากสัญญามักถูกตรวจสอบอย่างใกล้ชิดโดยคู่สัญญาและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเมื่อมีการทำสัญญาแล้ว "เงินมัดจำ" มักจะถูกหักออกจากการชำระเงินครั้งแรกของธุรกรรม

ตัวเลือกที่ 2 คือ: “ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีการออกแบบขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 แห่งกฎหมายนี้”

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน วงเงินสูงสุดที่ รัฐบาล กำหนดต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลาและประเภทของอสังหาริมทรัพย์

คุณเชา กล่าวว่า แผนนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ "ฝากเงินเพื่อให้มั่นใจว่าการลงนามในสัญญาจะสำเร็จ" ในความเป็นจริง ก่อนการลงนามในสัญญา ผู้ฝากเงินมักถูก "ฉ้อโกง" โดยผู้รับเงินฝาก และไม่ได้ปฏิบัติตาม "สัญญา" ซึ่งทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย

“ ปัจจุบัน “ตัวเลือกที่ 1” และ “ตัวเลือกที่ 2” ถูกต้องทั้งคู่ จึงจำเป็นต้องรวมทั้งสองตัวเลือกเข้าด้วยกัน โดยควบคุม “เงินมัดจำ” ให้เป็น “การรับประกันการเซ็นสัญญา” หรือ “เงินมัดจำ” ให้เป็น “การรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา” เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยที่จะสร้างขึ้นในอนาคต ” นายเชาเน้นย้ำ

นายโจวยังประเมินด้วยว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 และ พ.ศ. 2557 ไม่ได้ควบคุม "เงินฝาก" ที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยมีสิทธิ์ลงนามในสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน

จึงเกิดกรณี “นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน ผู้ประกอบการที่ไม่สุจริต” ฉวยโอกาสจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 328 วรรคหนึ่ง ซึ่งไม่ได้กำหนดมูลค่าและอัตราของ “เงินมัดจำ” ไว้ จึงรับ “เงินมัดจำ” จากลูกค้าที่มีมูลค่าสูง โดยบางรายอาจถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม

แม้แต่ "นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน ธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์" ก็ยังตั้ง "โครงการผี" ขึ้นมาโดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อจุดประสงค์ในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อลูกค้า ก่อให้เกิดความวุ่นวายในสังคม ซึ่งมักเป็นกรณีฉ้อโกงที่เกิดขึ้นในบริษัทอาลีบาบา

เฉา อันห์

แหล่งที่มา