HoREA เสนอวิธีการใหม่ในการควบคุมเงินมัดจำในโครงการอสังหาริมทรัพย์

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA เชื่อว่า ในส่วนของระเบียบเกี่ยวกับการชำระเงินมัดจำสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ "ตามเอกสาร" หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว การเสนอทางเลือกสองทางอาจไม่เพียงพอ และแนวทางที่ดีที่สุดคือการรวมทั้งสองทางเลือกเข้าเป็นทางเลือกเดียว

ด้วยเหตุนี้ นายชอว์จึงเสนอแนวทางแบบผสมผสานว่า " นักลงทุนโครงการอาจเรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขสำหรับการดำเนินธุรกิจ และการทำธุรกรรมได้ดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับ เพื่อเป็นการรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา หรือนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์อาจเรียกเก็บเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการมีแบบร่างขั้นพื้นฐานที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ และนักลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 ของกฎหมายฉบับนี้"

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรือโครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามที่รัฐบาลกำหนด แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรือโครงการก่อสร้าง โดยต้องสอดคล้องกับสภาพการพัฒนา ทางเศรษฐกิจ และสังคมในแต่ละช่วงเวลาและสำหรับอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ”

มีการออกกฎระเบียบมากมายเพื่อควบคุมเงินมัดจำสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ภาพประกอบ: Cong Hieu)

นายชอว์ได้วิเคราะห์แต่ละตัวเลือกอย่างละเอียด ตัวเลือกที่ 1 คือ: " นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านหรือโครงการก่อสร้างนั้นได้ตรงตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการเริ่มดำเนินธุรกิจ และการทำธุรกรรมได้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ "

ตามที่นายเชาได้กล่าวไว้ ด้วยวิธีการนี้ จุดประสงค์คือ "การวางเงินประกันเพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา" และในความเป็นจริงแล้ว หลังจากทำสัญญาเสร็จสิ้น กรณีที่ผู้วางเงินประกันถูก "ฉ้อโกง" โดยผู้รับเงินประกันนั้นเกิดขึ้นได้ยากมาก เพราะโดยปกติแล้ว สัญญาจะได้รับการตรวจสอบและดำเนินการอย่างรอบคอบตามกฎหมาย และเมื่อมีการปฏิบัติตามสัญญาแล้ว "เงินประกัน" นั้นมักจะถูกหักออกจากเงินงวดแรกของการทำธุรกรรม

ตัวเลือกที่ 2 คือ: “ นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จะสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามที่ตกลงกับลูกค้าก็ต่อเมื่อโครงการนั้นมีแบบร่างขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐแล้ว และนักลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 ของกฎหมายฉบับนี้”

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรือโครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามที่ รัฐบาล กำหนด แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรือโครงการก่อสร้าง โดยต้องสอดคล้องกับสภาพการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลาและสำหรับอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ”

ตามที่นายเชากล่าว วิธีนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อ "วางเงินมัดจำเพื่อรับประกันการทำสัญญาให้เสร็จสมบูรณ์" แต่ในความเป็นจริง มักจะเกิดขึ้นก่อนที่สัญญาจะเสร็จสมบูรณ์นั่นเองที่ผู้ฝากเงินถูก "หลอกลวง" โดยผู้รับเงิน และไม่สามารถ "ทำสัญญาให้เสร็จสมบูรณ์" ได้ ส่งผลให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย

“ ปัจจุบันทั้ง ‘ตัวเลือกที่ 1’ และ ‘ตัวเลือกที่ 2’ ต่างก็ถูกต้อง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องรวมทั้งสองตัวเลือกเข้าด้วยกัน โดยกำหนดให้ ‘เงินมัดจำ’ เป็น ‘การค้ำประกันการทำสัญญา’ หรือ ‘เงินมัดจำ’ เป็น ‘การค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญา’ เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของลูกค้าที่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยในปัจจุบันหรือในอนาคต ” นายชอว์เน้นย้ำ

นายชอว์ยังกล่าวอีกว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 และ 2557 ไม่ได้ระบุว่า "เงินมัดจำ" จะต้องเกิดขึ้นก่อนที่โครงการอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยจะตรงตามเงื่อนไขสำหรับการทำสัญญาหรือการระดมทุนผ่านการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดินเปล่า

ดังนั้น นักเก็งกำไรที่ดิน นายหน้า และธุรกิจที่ไร้จรรยาบรรณ จึงได้ใช้ประโยชน์จากวรรค 1 มาตรา 328 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ซึ่งไม่ได้ระบุถึงมูลค่าหรือเปอร์เซ็นต์ของ "เงินมัดจำ" เพื่อรับ "เงินมัดจำ" จำนวนมากจากลูกค้า ในบางกรณีสูงถึง 90-95% ของมูลค่าธุรกรรม

แม้แต่นักเก็งกำไรที่ดินและธุรกิจที่ไร้จรรยาบรรณก็ยังสร้าง "โครงการปลอม" ที่ไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายเพื่อหลอกลวงลูกค้า ทำให้เกิดความเสียหายอย่างมากและทำลายความสงบเรียบร้อยในสังคม ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือกรณีฉ้อโกงที่เกี่ยวข้องกับบริษัทอาลีบาบา

เชาอันห์

แหล่งที่มา: https://vtc.vn/horea-de-xuat-phuong-an-moi-quy-dinh-dat-coc-du-an-bat-dong-san-ar831105.html