รมว.คลังเสนอเก็บเงินฝากบ้านและที่ดินบนกระดาษไม่เกิน 5%

ล่าสุด HoREA ได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และ กระทรวงก่อสร้าง โดยเสนอให้วางเงินมัดจำก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และแปลงที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อปกป้องลูกค้าและป้องกันการฉ้อโกง

ตามรายงานของ HoREA พบว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีกรณีมากมายที่ "นักเก็งกำไร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์" กระทำการฉ้อโกงโดยใช้กลอุบายในการรับ "เงินมัดจำ" ที่สัญญาว่าจะซื้อและขายบ้าน แปลงที่ดิน และงานก่อสร้างในอนาคตที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการทำสัญญา โดยทั่วไปจะเป็นกรณีของบริษัท Alibaba ที่สร้างโครงการ "ผี" แบ่งและขายแปลงที่ดินอย่างผิดกฎหมาย รับ "เงินมัดจำ" ที่มีมูลค่าสูงมากเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ จากนั้นก็ฉ้อโกง ทำให้ลูกค้าได้รับความเสียหายและยังเป็นสาเหตุให้เกิดความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

กลุ่ม "นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน นายหน้าบ้าน ผู้ประกอบการฉ้อโกง" ได้ฉวยโอกาสจาก พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ที่ไม่ได้บัญญัติให้ต้องมี "เงินมัดจำ" ก่อนถึงเวลาที่บ้าน ฐานรากบ้าน งานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคตมีสิทธิเข้าทำการค้า เซ็นสัญญา และฉวยโอกาสจากบทบัญญัติในมาตรา 3 วรรคสอง และมาตรา 328 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ที่อนุญาตให้ "บุคคลและนิติบุคคลจัดตั้ง ใช้สิทธิ และยุติสิทธิและหน้าที่ทางแพ่งของตนได้โดยอาศัยเสรีภาพ ความสมัครใจ และความตกลง" ทำให้ "ผู้รับเงินมัดจำ" ได้รับ "เงินมัดจำ" มูลค่าสูงถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ แล้วฉ้อโกงและยักยอก "เงินมัดจำ" ไป ทำให้ "ผู้ฝาก" เสียหายในคราวหนึ่ง

ประการแรก ในกรณีที่ “เงินมัดจำ” ต่ำ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ผู้รับเงินมัดจำยินดีที่จะ “ยกเลิกการซื้อขาย” และคืนเงิน “เงินมัดจำ” (เพิ่มเป็นสองเท่า) ให้กับผู้ฝาก

ประการที่สอง ในกรณีที่ "เงินฝาก" มีมูลค่ามากหรือมีมูลค่ามาก ผู้รับเงินฝากอาจฉ้อโกงและยักยอก "เงินฝาก" ของลูกค้าไป

สาม ในกรณีที่ผู้รับเงินฝากลากยาวเกินไป ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายในการดำเนินโครงการ หรือจงใจยักยอกเงินทุนของลูกค้าและนักลงทุน

สมาคมพบว่าสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างเพื่อให้บริการที่พักในอนาคต นักลงทุนจำเป็นต้องได้รับ "เงินมัดจำ" เพื่อสำรวจตลาดและรสนิยมของลูกค้า ขณะเดียวกัน ลูกค้ายังต้อง "วางเงินมัดจำ" เพื่อ "สรุป" ราคาขาย และได้รับแรงจูงใจและส่วนลดดีๆ สำหรับลูกค้าที่ "วางเงินมัดจำ"

อย่างไรก็ตาม ข้อ d วรรค 4 มาตรา 24 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) กำหนดไว้เพียงกรณีเดียวของ "เงินมัดจำ" ซึ่งหมายถึงผู้ลงทุน คือ "ง) รับเงินมัดจำจากลูกค้าเฉพาะเมื่อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขครบถ้วนในการประกอบธุรกิจ และได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้ว" บทบัญญัตินี้ถือเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับ "เงินมัดจำ" เพื่อ "ประกันการปฏิบัติตามสัญญา" หลังจากที่บ้าน ฐานรากบ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้ผ่านเงื่อนไขครบถ้วนในการประกอบธุรกิจ และได้ทำสัญญาแล้ว อย่างไรก็ตาม บทบัญญัติเกี่ยวกับ "เงินมัดจำ" เพื่อ "ประกันการปฏิบัติตามสัญญา" นั้นถูกต้องแล้ว แต่ไม่จำเป็นต้องนำบทบัญญัตินี้มาบังคับใช้ใหม่ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะได้บัญญัติไว้ในมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 แล้ว

นอกจากนี้ หากได้มีการลงนามในสัญญาแล้ว ผู้ลงทุนสามารถเรียกเก็บ "เงินงวดแรก" ได้ไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าสัญญา ตามบทบัญญัติในมาตรา 37 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 และมาตรา 26 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ดังนั้น "เงินมัดจำ" เพื่อ "รับประกันการปฏิบัติตามสัญญา" ในเวลานี้จึงแทบจะไม่ "มีความเสี่ยง" สำหรับลูกค้าเลย และสามารถปรับเปลี่ยนได้อย่างสมบูรณ์ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

ตามที่ HoREA ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขในการรับ "เงินมัดจำเพื่อประกันการลงนามสัญญา" ให้เหมาะสมกับแต่ละเรื่อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคตจะได้รับอนุญาตให้รับ "เงินมัดจำ" ได้เฉพาะหลังจากที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ "อนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกันกับผู้ลงทุน" (ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 4 มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563) จากนั้น "ผู้ลงทุน" จะกลายเป็น "ผู้ลงทุน" ตามบทบัญญัติของข้อ 2 มาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง พ.ศ. 2557 แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 4 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง (แก้ไขเพิ่มเติม) พ.ศ. 2563 "ผู้ลงทุนคือผู้ลงทุนที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่" และมีข้อเสนอให้กำหนดว่ามูลค่า "เงินมัดจำ" จะต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต

สำหรับผู้ขายที่ดิน (แบ่งเป็นแปลง, แปลงที่ดิน) การ “วางมัดจำ” จะได้รับการยอมรับก็ต่อเมื่อหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องได้อนุญาตให้มีการ “แบ่งแปลงที่ดิน” ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน และมูลค่า “วางมัดจำ” ที่เสนอไม่เกินร้อยละ 5 ของมูลค่าที่ดิน

สมาคมฯ เห็นว่ามาตรา 7 มาตรา 24 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) (ร่าง 3) มีบทบัญญัติที่ถูกต้องอย่างยิ่งในการควบคุมพฤติกรรมการวางเงินมัดจำก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย และกำหนดว่า "จำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างที่จะขายหรือให้เช่า ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างให้ชัดเจนในสัญญาวางเงินมัดจำ" แต่น่าเสียดายอย่างยิ่งที่บทบัญญัติที่ถูกต้องนี้ถูกลบออกจากร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ครั้งที่ 4, 5 และ 6 และร่างฉบับปัจจุบัน

“ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเพิ่มข้อบังคับเกี่ยวกับ “การวางมัดจำ” ลงในร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ก่อนถึงเวลาที่บ้าน ฐานรากบ้าน และงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคตจะมีสิทธิ์ดำเนินการและเซ็นสัญญาได้” รมช.กสท. เสนอ

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา