มีรายได้ 250 ล้านดองต่อปี จะซื้อบ้านในฮานอยได้นานแค่ไหน?

รายงานตลาดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่โดย Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย มีการเติบโตทั้งในด้านอุปทานและจำนวนธุรกรรม โดยกลุ่มคลาส B ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด

อย่างไรก็ตาม ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยเริ่มปรากฏชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านประสบปัญหาบางประการ

นอกจากนี้ ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยยังบันทึกการเพิ่มขึ้นของอุปทานในเขตชานเมือง โดย อัตรา การดูดซับเพิ่มขึ้น 30 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และราคาหลักลดลงเนื่องจากที่ตั้งของอุปทานใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ไกลจากใจกลางเมือง

ผู้คนพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะบรรลุความฝันในการตั้งถิ่นฐานเมื่อราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีการเปิดตัวใหม่มากกว่า 12,000 ยูนิต ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 มีอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดตัว 5,265 ยูนิต เพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 95% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 178% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม อุปทานหลักยังคงลดลง 47% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้จะมีอุปทานหลักจำกัด แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในไตรมาส 3 ปี 2567 อยู่ที่ 6,840 ยูนิต เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 226% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 17,000 ยูนิต สถิติจาก Savills แสดงให้เห็นว่าตัวเลขนี้ต่ำกว่าระดับในปี 2562 และสูงกว่าในปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19

อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มเกรดบี โดยกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่ทางตะวันออกและตะวันตกของฮานอย นัม ตู เลียม และเกา เจียย คิดเป็น 63% ของอุปทานหลัก และ 78% ของธุรกรรมในไตรมาสนี้ อุปทาน 92% ในภาคตะวันตกเป็นอพาร์ตเมนต์เกรดบี ภาคตะวันตกจะมีอพาร์ตเมนต์ 21,000 ยูนิต จาก 28 โครงการ คิดเป็น 17% ของอุปทานในอนาคต

ผู้ที่มีรายได้ 250 ล้านดองต่อปี ต้องใช้เวลา 18 ปีโดยไม่ใช้จ่ายเพื่อเป็นเจ้าของบ้านในฮานอย (ภาพ: Huu Thang)

ในส่วนของราคา คุณโด ทิ ธู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ราคาบ้านสำหรับขายในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้น โดยราคาขายเบื้องต้นปัจจุบันอยู่ที่ 69 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในตลาดรอง ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 อยู่ที่ 51 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 41 เมื่อเทียบกับปีก่อน

ราคารองเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 ต่อปีนับตั้งแต่ปี 2563 โดยเกรด C เพิ่มขึ้นมากที่สุดที่ร้อยละ 20 ต่อปี รองลงมาคือเกรด A เพิ่มขึ้นร้อยละ 16 ต่อปี และเกรด B เพิ่มขึ้นร้อยละ 15 ต่อปี

ผู้ซื้อจำนวนมากกำลังเปลี่ยนจากตลาดหลักไปสู่ตลาดรองเนื่องจากตลาดนี้มีตัวเลือกและความแน่นอนทางกฎหมายที่มากกว่า

ในบริบทนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ประเมินว่า "แม้ว่าตลาดจะเติบโต แต่ช่องว่างระหว่างรายได้ครัวเรือนและราคาที่อยู่อาศัยก็ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ด้วยรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 250 ล้านดองต่อปี และราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอง ผู้คนต้องใช้เวลาออมเงินนานถึง 18 ปีโดยไม่ใช้จ่ายจึงจะสามารถซื้อบ้านได้"

รายได้เฉลี่ยเติบโตเพียง 6% ต่อปี ราคาบ้านในตลาดรองเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17-20% ส่งผลให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องยากมาก

คาดไตรมาส 4 ปี 67 ตลาดอสังหาฯ ใหม่เพิ่มขึ้นอีก 9,700 ยูนิต 88% มาจากโครงการใหญ่เฟสต่อไป

ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป จะมีการเปิดตัวยูนิตประมาณ 110,000 ยูนิต จาก 106 โครงการ เกรด B จะยังคงเป็นผู้นำด้วยสัดส่วนอุปทานในอนาคต 54% ส่วนดงอันห์ ฮวยดึ๊ก เจียลัม และฮวงมาย จะมีส่วนแบ่งตลาด 62%

คุณฮังกล่าวเสริมว่า “การแก้ไขปัญหาทางกฎหมายกำลังค่อยๆ ดีขึ้น เปิดโอกาสให้เกิดโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้จะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ และเป็นการยากที่จะตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผลิตภัณฑ์ในตลาดได้ในทันที”

การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยในระยะเริ่มต้น ควบคู่ไปกับเอกสารแนวทางที่เผยแพร่อย่างต่อเนื่อง จะยังคงส่งผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดต่อไป แต่กระบวนการนี้จะไม่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว

อุปทานวิลล่าเติบโตดี

กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมือง พบว่ามีอุปทานใหม่ถึง 176 ยูนิต เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าในไตรมาสที่ 3 ปี 2567

อุปทานหลักอยู่ที่ 673 ยูนิต จาก 15 โครงการ เพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน วิลล่าและทาวน์เฮาส์เป็นประเภทที่มีอุปทานหลักมากที่สุด โดยแต่ละประเภทมีสัดส่วน 38% ของอุปทานหลัก

โครงการเหล่านี้มีราคาขายต่ำกว่าเนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อุปทานหลักจำนวนมากกระจุกตัวอยู่ในโครงการในเขตชานเมือง

ราคาวิลล่าหลักลดลง 16% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 150 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาทาวน์เฮาส์ลดลง 17% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 156 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาอาคารพาณิชย์ลดลง 14% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 249 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน

ในขณะเดียวกัน ราคาในตลาดรองปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าและช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าวิลล่าและทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนในตลาดรอง

ราคาขายวิลล่ารองสูงกว่าราคาขายขั้นต้น 13% เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส อยู่ที่ 169 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ส่วนทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส อยู่ที่ 187 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน สูงกว่าราคาขายขั้นต้น 20%

ราคาวิลล่าหลักลดลงร้อยละ 16 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เหลือ 150 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน (ภาพ: Huu Thang)

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่า "แม้จะมีการผันผวนของอุปทานและราคา ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ก็มีสัญญาณเชิงบวกหลายประการ โดยมีอัตราการดูดซับอยู่ที่ 48% เพิ่มขึ้น 30 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าและช่วงเดียวกันของปีก่อน"

โครงการในเขตชานเมือง เช่น เขตห่าดง เขตเม่ลินห์ และเขตเถืองติน มีความต้องการสูง โดยเม่ลินห์มีปริมาณการซื้อขายหลักอยู่ที่ 37% รองลงมาคือห่าดงที่ 33% และเถืองตินที่ 12%

Savills คาดการณ์ว่าการดูดซับจะยังคงเปลี่ยนแปลงต่อไปเมื่อโครงสร้างพื้นฐานของโครงการ Vinhomes Global Gate คาดว่าจะแล้วเสร็จ และสัญญาจะเริ่มมีการลงนามในราวเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 โดยจะมียูนิตจำนวน 2,599 ยูนิตเข้าสู่ตลาด

โครงการทั้งสามจะจัดหายูนิตรวม 2,975 ยูนิตในไตรมาสหน้า เขตด่งอันห์จะมีสัดส่วนอุปทานในอนาคตส่วนใหญ่ที่ 19% ตามมาด้วยเขตเม่ลินห์ที่ 16% และเขตห่าดงที่ 15%

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm