กฎหมายที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้เร็วๆ นี้ แก้จุดบกพร่องของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้อย่างรวดเร็ว

กฎหมายที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้เร็วๆ นี้ แก้จุดบกพร่องของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้อย่างรวดเร็ว

บ่ายวันนี้ (21 มิ.ย.) สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้หารือในห้องประชุมเกี่ยวกับร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15

รัฐสภารับฟังการนำเสนอและรายงานผลการพิจารณาร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติม 4 ฉบับ ก่อนนำไปอภิปรายในห้องประชุม ช่วงบ่ายวันที่ 21 มิถุนายน

ตามที่ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า การบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยอย่างมีประสิทธิผลในระยะเริ่มต้นจะช่วยแก้ไขปัญหาในทางปฏิบัติที่เกิดขึ้นกับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเมื่อเร็วๆ นี้

เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมรายงานเนื้อหาการรับและชี้แจงความเห็นของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับร่างกฎหมายฉบับนี้

ในรายงานการพิจารณา คณะกรรมการเศรษฐกิจแสดงความกังวลเกี่ยวกับบทบัญญัติที่ว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 และไม่มีการแก้ไขบทบัญญัติการเปลี่ยนผ่านในกฎหมายที่อยู่อาศัย

เนื่องจากบทบัญญัตินี้ไม่ได้รับประกันสิทธิของบุคคลที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีนโยบายใหม่บางประการของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ที่มีข้อกำหนดการจัดการที่สูงขึ้นและเงื่อนไขการบังคับใช้ที่เข้มงวดยิ่งขึ้น จึงจำเป็นต้องมีระยะเวลาเปลี่ยนผ่านที่เหมาะสมเพียงพอสำหรับบุคคลที่ได้รับผลกระทบโดยตรงเพื่อเตรียมเงื่อนไขในการบังคับใช้นโยบายใหม่

คล้ายกับกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ตามที่คณะกรรมการเศรษฐกิจ มาตรา 83 อนุญาตให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สถานที่ฝึกอบรม การฝึกอบรมความรู้ด้านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และผู้ดำเนินการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถเสริมเงื่อนไข (ที่สูงขึ้น) ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ (1 มกราคม พ.ศ. 2568) นั่นคือจนถึงวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2568

หลายฝ่ายมีความกังวลเกี่ยวกับการปรับปรุงกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ก่อนหน้านี้ โดยประเด็นข้างต้นต้องเพิ่มเงื่อนไข (ให้สูงขึ้น) เร็วขึ้น 5 เดือน (นับจากวันที่ 1 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2568) หน่วยงานภาครัฐให้ความเห็นว่า "การเพิ่มเงื่อนไขตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 นั้นทำได้ง่ายมาก"

อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการเศรษฐกิจเชื่อว่าเพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นไปได้ในการปรับประสิทธิผลของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 เร็วขึ้นสำหรับข้อกำหนดที่สูงขึ้นนี้ รัฐบาลจำเป็นต้องรายงานและชี้แจงการเตรียมเงื่อนไขเพื่อให้มั่นใจถึงประสิทธิผลและประสิทธิภาพของการบังคับใช้กฎระเบียบนี้ สนับสนุนแนวทางแก้ไข และการจัดการกับปัญหา (ถ้ามี) เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีผลกระทบเชิงลบต่อกิจกรรมทางธุรกิจ ตลอดจนสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน เพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามที่เสนอในการยื่นคำร้องของรัฐบาล

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ชี้แจงถึงเนื้อหาข้างต้นว่า พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2566 กำหนดกฎระเบียบการลงทุนในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยหลายชั้น (หรือที่เรียกว่าอาคารชุดขนาดเล็ก) อย่างเข้มงวด เพื่อวัตถุประสงค์ในการขาย เช่า หรือเช่าซื้อ ดังนั้น จึงต้องจัดตั้งโครงการก่อสร้างที่พักอาศัยหรือลงทุนในการก่อสร้างที่เป็นไปตามข้อกำหนดการป้องกันและดับเพลิงตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิง รวมถึงต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการลงทุนในการก่อสร้างด้วย

ข้อบังคับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อแก้ไขปัญหาการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในการลงทุนก่อสร้าง ซึ่งนำไปสู่เหตุเพลิงไหม้และการระเบิดดังที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ดังนั้น การบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยแก้ไขปัญหาในทางปฏิบัติที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมาได้

เกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายงานระบุว่า มาตรา 83 ซึ่งกำหนดบทบัญญัติเฉพาะกาลสำหรับองค์กรที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดระยะเวลา 6 เดือนนับจากวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สถานที่ฝึกอบรม การฝึกอบรมความรู้ด้านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบการแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินงานอยู่ในปัจจุบัน เพื่อเสริมและดำเนินการให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ระยะเวลา 6 เดือนนี้เหมาะสมสำหรับธุรกิจและองค์กรที่กล่าวถึงข้างต้น เพื่อเสริมและดำเนินการให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด หากจำเป็นและมีความจำเป็น

ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ข้อกำหนดด้านสถานที่ฝึกอบรม การส่งเสริมความรู้เกี่ยวกับการปฏิบัติงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และการดำเนินการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยพื้นฐานแล้วจะสืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 โดยไม่มีการสร้างข้อกำหนดและเงื่อนไขใหม่ๆ ใดๆ ขึ้นมา

มีกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับเงื่อนไขของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเงื่อนไขการดำเนินงานของตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นเอกสารต่อหน่วยงานบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของรัฐในท้องถิ่นก่อนดำเนินการเพื่อขอใบอนุญาตประกอบกิจการ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการรับรองอัตราส่วนสินเชื่อคงค้างและหนี้สินพันธบัตรคงค้างต่อทุน

ปัจจุบันร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดรายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ไม่มีการปรับปรุงอัตราส่วนสินเชื่อคงค้างและหนี้พันธบัตรคงค้างต่อทุนของผู้ถือหุ้น ซึ่งบังคับใช้กับสินเชื่อคงค้างและหุ้นกู้คงค้างของผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นก่อนที่พระราชกฤษฎีกานี้จะมีผลใช้บังคับ

กฎระเบียบว่าด้วยเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเงื่อนไขการดำเนินการของตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีจุดมุ่งหมายเพื่อประกันศักยภาพของธุรกิจในการเข้าร่วมในตลาด ประกันสิทธิของประชาชน เสริมสร้างบทบาทและความรับผิดชอบในการบริหารจัดการของรัฐเพื่อประสานผลประโยชน์ของทุกฝ่าย

ผู้ประกอบการสามารถดำเนินการเพิ่มเงื่อนไขตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้อย่างง่ายดาย ดังนั้น หากกฎหมายมีผลบังคับใช้ก่อนกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ผู้ประกอบการยังมีเวลาเพียงพอในการเพิ่มเงื่อนไข รายงานระบุ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-nha-o-co-hieu-luc-som-som-khac-phuc-bat-cap-cua-chung-cu-mini-d218228.html