 |
| ข้อมูลวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่า กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กำลัง "สูญพันธุ์" (ภาพ: ลินห์ อัน) |
ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลังถูก “ละทิ้ง”
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามค่อยๆ “ร้อนแรงขึ้น” อันเนื่องมาจากแรงผลักดันจากนโยบายการจัดหาและสนับสนุนใหม่ๆ ของ รัฐบาล อย่างไรก็ตาม อุปทานที่เพิ่มขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ กลับตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนได้เพียงส่วนน้อย ขณะที่ความต้องการของคนส่วนใหญ่ ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กำลังถูก “ละทิ้ง” ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทวีความรุนแรงมากขึ้น
ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตร) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัดนั้น "สูญพันธุ์" ไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และยากมากหรืออาจเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาเกิดขึ้นอีกครั้งใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สถิติของ VARS แสดงให้เห็นว่าในช่วงปี 2561-2566 ไม่เพียงแต่ปริมาณจะลดลงอย่างต่อเนื่องเท่านั้น แต่โครงสร้างอุปทานอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งนี้ยังขาดความสมดุลมากขึ้นเรื่อยๆ อีกด้วย โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้ม "โน้มเอียง" ไปทางกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรีมากขึ้นเรื่อยๆ
ในฮานอย ก่อนที่จะถึงจุดสำคัญ สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 35% ในปี 2018 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2019 และเหลือเพียง 12% ในปี 2020 ในปี 2021 และ 2022 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเหลือเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวเพื่อขาย
ในนคร โฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงลดลงอย่างรวดเร็วในอัตราสองหลัก จาก 20% ในปี 2018 เหลือ 0.5% ในปี 2020 ก่อนที่จะหายไปโดยสิ้นเชิงในปี 2021
จนกระทั่งในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กลับรุนแรงมากขึ้นเมื่อประมาณ 80% ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เปิดขายในฮานอยและโฮจิมินห์ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 มีราคาขาย 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป
แม้จะมีราคาสูง แต่โครงการที่เพิ่งเปิดตัวหรือโครงการใหม่ ๆ ก็มีอัตราการขายที่ดีมาก เนื่องจากความต้องการอพาร์ตเมนต์ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนยังคงสูงอยู่เสมอและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โครงการอพาร์ตเมนต์บางโครงการมีอัตราการดูดซับสูงถึง 99% ทันทีที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการ
สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ราคาห้องชุดเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับใหม่ในระดับสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ซึ่งสูงเกินกว่าอัตราความสามารถในการซื้อและอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่
การวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสะท้อนถึงความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่าง 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562
ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.6 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงฐาน
ดัชนีราคาตลาดดานังในเมืองดานังเพิ่มขึ้น 46.2% ในไตรมาสที่ 3 สูงกว่านครโฮจิมินห์ โดยอุปทานใหม่กว่า 50% ในไตรมาสที่ 3 มีราคาสูงกว่า 80 ล้านดองต่อตารางเมตร
ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่าในเมืองใหญ่ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีมากแต่ก็ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง แต่อุปทานของอพาร์ตเมนต์หรูกลับไม่ล้นเกินและตอบสนองความต้องการได้เพียงบางส่วนเท่านั้น
สาเหตุเกิดจากอะไร?
VARS เชื่อว่าไม่น่าเป็นไปได้ที่โครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะ "ปรากฏขึ้น" ในย่านใจกลางเมืองฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ เนื่องจากจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานั้น "นับได้ด้วยนิ้ว" เท่านั้น ในปี 2566 และต้นปี 2567 แทบจะไม่มีโครงการใหม่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่กำลังดำเนินการอยู่ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดำเนินการอยู่ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์
VARS อธิบายเหตุผลว่า:
ประการแรก เหตุผลหลักที่ทำไมที่อยู่อาศัยราคาประหยัดไม่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องมาจากอัตรากำไรจากกลุ่มนี้ต่ำกว่ากลุ่มระดับไฮเอนด์
เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับต้นทุนให้เหมาะสมที่สุด ตั้งแต่กองทุนที่ดิน การก่อสร้าง ไปจนถึงการดำเนินการ ขณะเดียวกัน การคำนวณโดยผู้พัฒนาโครงการแสดงให้เห็นว่า หากอัตรากำไรเพียงประมาณ 15% หากเงินทุนหยุดนิ่งเป็นเวลา 1-2 ปี หรือการขายล่าช้าไป 1-2 ปี ผู้พัฒนาโครงการจะขาดทุน
นอกจากนี้ที่ดินส่วนกลางยังมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต โดยส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องการการลงทุน อีกทั้งต้นทุนปัจจัยการผลิตโดยเฉพาะต้นทุนที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นจนไม่สามารถจับต้องได้
ประการที่สอง แม้ว่ารัฐบาลได้ออกนโยบายมากมายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่กระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการวางผังเมืองยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ กระบวนการขออนุญาตที่ซับซ้อนและใช้เวลานาน ประกอบกับกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่ขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในโครงการนี้
นอกจากนี้ นโยบายสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ยังไม่ได้ดำเนินการอย่างพร้อมเพรียงกัน แพ็คเกจสนับสนุนทางการเงินสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษและแหล่งสินเชื่อ ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงและขั้นตอนที่ซับซ้อน
ประการที่สาม โครงการระดับไฮเอนด์ให้ผลกำไรสูงและขายได้ไม่ยาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุนมีจำนวนมาก กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงจึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการพัฒนาเศรษฐกิจและการลงทุนของชาวต่างชาติ รวมถึงกลุ่มชาวเวียดนามโพ้นทะเล บนพื้นฐานของระเบียงทางกฎหมายใหม่ที่ "ผ่อนคลาย" เงื่อนไขการเป็นเจ้าของสำหรับกลุ่มนี้
ในความเป็นจริง มีลูกค้าจำนวนมากที่ยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่อเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และมีจำนวนจำกัดในโครงการ ซึ่งทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยิ่งไม่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้พัฒนาโครงการ
มอบที่ดินกว่า 12.5 ไร่ ให้กับโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมือง ซวีเตียน
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามเพิ่งออกมติจัดสรรที่ดินจำนวน 125,012.07 ตารางเมตร ให้แก่บริษัทจรุงดง คอนสตรัคชั่น อินเวสต์เมนต์ จอยท์ สต็อก (บริษัทจรุงดง) เพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเขตเมืองในเมืองซุยเตียน โดยที่ดินจำนวน 11,979.28 ตารางเมตร ถูกใช้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
ตามมติดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามได้มอบหมายให้บริษัทจตุงดง ที่ดิน 125,012.07 ตารางเมตร ในเขตฮวงดงและเตี่ยนน้อย อำเภอซวีเตียน ดำเนินโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเขตเมือง โดยที่ดิน 82,882.5 ตารางเมตร จะถูกนำไปใช้ก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคม ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (11,979.28 ตารางเมตร) อาคารวัฒนธรรม โรงเรียน พื้นที่สีเขียว งานผิวน้ำและงานจราจร... ตามผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ
หลังจากการลงทุนก่อสร้างแล้ว งานโครงสร้างพื้นฐานที่นักลงทุนไม่ได้ใช้งานจะถูกส่งมอบให้กับหน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานเฉพาะทางเพื่อบริหารจัดการตามระเบียบข้อบังคับ
นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามยังได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำนวน 42,129.57 ตารางเมตร ให้แก่บริษัทจุงดง โดยมีกำหนดระยะเวลาการใช้ประโยชน์ที่ดิน 50 ปี ผู้รับโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและผู้ซื้อบ้านที่ติดสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย มีสิทธิใช้ที่ดินดังกล่าวได้อย่างมั่นคงและถาวร
นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังได้ให้เช่าที่ดินจำนวน 10,409.48 ตารางเมตรในแขวงเตียนน้อยแก่บริษัท Trung Dong เพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินกิจกรรมทางการค้าและการบริการ ตามกฎหมาย เป็นระยะเวลา 50 ปี
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามกล่าวว่า วิธีการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินนั้น ปราศจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน และไม่มีการเสนอราคา เพื่อคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการที่ใช้ที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามจึงได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนเมืองซวีเตี๊ยนประสานงานกับเจ้าหน้าที่ของตำบลหว่างดงและตำบลเตี๊ยนน้อย กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อกำหนดเขตแดนและส่งมอบที่ดินให้แก่บริษัทจุงดง พร้อมทั้งเร่งรัดความคืบหน้าในการฟื้นฟูที่ดินและการเคลียร์พื้นที่สำหรับพื้นที่ที่เหลือภายในเขตแดนโครงการ
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังได้ขอให้บริษัท Trung Dong มุ่งเน้นทรัพยากรเพื่อดำเนินโครงการนี้อย่างรวดเร็ว หลังจากโครงการเสร็จสิ้น บริษัทจะต้องส่งมอบงานโครงสร้างพื้นฐานและที่ดินที่ไม่ได้ใช้งานให้แก่รัฐบาลท้องถิ่น
หน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะประสานงานและสนับสนุนบริษัทฯ ในการดำเนินการลงทุน ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และดำเนินโครงการให้เป็นไปตามกฎหมายต่อไป
โครงการที่อยู่อาศัยในเมืองในอำเภอซุยเตียนเป็นหนึ่งในโครงการที่สำคัญในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมือง ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน และมีส่วนสนับสนุนในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่น
ฮานอย: ยกเลิก 2 การตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน
คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกมติเลขที่ 67/2024/QD-UBND ยกเลิกมติสองฉบับเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือสิทธิการเช่าที่ดินในฮานอย มติดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2567
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ยกเลิกมติทั้งหมดหมายเลข 19/2019/QD-UBND ลงวันที่ 15 ตุลาคม 2019 ของคณะกรรมการประชาชนเมืองที่ควบคุมอำนาจในการอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในฮานอย
ในเวลาเดียวกัน เมืองยังได้ยกเลิกมติหมายเลข 07/2023/QD-UBND ลงวันที่ 21 เมษายน 2023 ของคณะกรรมการประชาชนเมืองเกี่ยวกับการแก้ไขมาตรา 1 ของมติหมายเลข 19/2019/QD-UBND ลงวันที่ 15 ตุลาคม 2019 เกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับอำนาจในการอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในเมืองฮานอย
ตามนั้น ในมติเลขที่ 07/2023/QD-UBND คณะกรรมการประชาชนฮานอยจะอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินด้วยการจ่ายครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า สำหรับแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินที่มีมูลค่า 30,000 ล้านดองขึ้นไป
การตัดสินใจจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2567
การแสดงความคิดเห็น (0)