เหตุผลที่ทำไมธุรกิจเพียงไม่กี่แห่งจึงสามารถเจรจาพื้นที่ได้ 100%

การขจัดอุปสรรคและปัญหา

เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน ตามแผนงานการประชุมสมัยที่ 5 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ใช้เวลาทั้งวันหารือร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

ในการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin นอกรอบการประชุมสมัชชาแห่งชาติ ผู้แทนสภาแห่งชาติ Quan Minh Cuong หัวหน้าคณะผู้แทนสภาแห่งชาติจังหวัดด่งนาย ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเนื้อหาบางประการเกี่ยวกับการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม

ส่วนเรื่องระเบียบว่าด้วยการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินนั้น นายเกืองกล่าวว่า ในปัจจุบันการดำเนินการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดินนั้น ตามเนื้อหาของร่างจะให้ความสำคัญเป็นลำดับแรก คือ การให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน การเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน และการใช้ที่ดินโดยข้อตกลงเป็นทางเลือกสุดท้าย

ผู้แทนรัฐสภา กวนมินห์เกื่อง - หัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด ด่งนาย

ในความเป็นจริงข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมได้ช่วยให้ดำเนินโครงการได้อย่างรวดเร็ว ส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และหลีกเลี่ยงข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับการเคลียร์พื้นที่ การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน โดยอาศัยความสมัครใจ จึงได้รับความเห็นชอบจากประชาชน... ขณะเดียวกัน รัฐยังมีรายได้จากงบประมาณผ่านการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการแปลงการใช้ที่ดินอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติแห่งข้อ 27 ข้อ 1 ข้อ 27 ที่ว่า “ในกรณีนำที่ดินไปใช้เพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ อนุญาตให้ตกลงรับสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นนอกจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้”

ดังนั้น หากขอบเขตโครงการไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย "อย่างน้อย 1 ตร.ม." ก็จะไม่สามารถทำข้อตกลงใดๆ ได้ และจะก่อให้เกิดผลตามมาต่างๆ มากมาย

“ดังนั้น ผมคิดว่าควรมีกฎระเบียบแยกต่างหากสำหรับกรณีที่ที่ดินไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ตราบใดที่ที่ดินนั้นเป็นไปตามประเภทผังเมือง เป็นไปตามเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และเงื่อนไขอื่นๆ ในการดำเนินโครงการ กฎระเบียบดังกล่าวจึงจะอนุญาตให้มีการบังคับใช้ข้อตกลงได้ ดังนั้น ปัญหาและข้อบกพร่องต่างๆ จะได้รับการแก้ไข” นายเกืองกล่าว

นอกจากนี้ นายเกืองยังได้เสนอให้ศึกษาและอนุญาตให้มีการปฏิบัติตามข้อตกลงที่ดินเกษตรกรรมเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ด้วย

จำกัดการร้องเรียนเกี่ยวกับค่าตอบแทนและมูลค่าการสนับสนุน

พร้อมกันนี้ขอแนะนำให้ศึกษาการประยุกต์ใช้แนวทาง “เป็นกลาง” ในการถางที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

นายเกือง กล่าวว่า ข้อตกลงโดยสมัครใจเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินระหว่างวิสาหกิจและผู้ใช้ที่ดินจะช่วยให้การดำเนินโครงการรวดเร็ว ส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และหลีกเลี่ยงการร้องเรียน จึงมีข้อดีที่ชัดเจน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ธุรกิจเพียงไม่กี่แห่งเท่านั้นที่สามารถเจรจาต่อรองพื้นที่ดินได้ 100% เนื่องจากมักเกิดกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินส่วนน้อยไม่ให้ความร่วมมือกับผู้ลงทุนโครงการ โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินรู้ว่าตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดินไม่สามารถแยกออกจากขอบเขตโครงการได้ และจะเรียกร้องราคาที่สูงเกินสมเหตุสมผล แม้จะสูงกว่าราคาตลาดหลายเท่าก็ตาม

เมื่อถึงเวลานั้น ผู้ลงทุนจะต้องยอมรับราคาที่สูงเกินสมควรเพื่อที่จะดำเนินโครงการได้ ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่างๆ เช่น ราคาที่ดินสูงขึ้น เกิดความยากลำบากในการชดเชย การสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน หรือการเจรจาสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอื่นๆ ในพื้นที่

ในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่ยอมรับราคาที่สูงเกินไป จะทำให้เกิดความแออัดในการพัฒนาโครงการ สิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินส่วนใหญ่ในพื้นที่ที่ได้ตกลงสิทธิการใช้ที่ดินไว้

ดังนั้นนักลงทุนส่วนใหญ่จึงต้องการให้รัฐทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ แต่การทวงคืนที่ดินมักก่อให้เกิดข้อร้องเรียน โดยเฉพาะข้อร้องเรียนเกี่ยวกับมูลค่าการชดเชย

“ดังนั้น ฉันคิดว่ามีความจำเป็นที่จะต้องศึกษาและดำเนินการตามวิธีการที่ “เป็นกลาง” ที่ส่งเสริมข้อดีและลดข้อเสียของสองวิธีข้างต้น โดยสนับสนุนข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม”

ในกรณีที่นักลงทุนตกลงพื้นที่ไปแล้ว 80% แล้วเจรจาลำบากเพราะผู้ใช้ที่ดินส่วนที่เหลือส่วนน้อยเรียกร้องราคาที่ไม่สมเหตุสมผล รัฐจะสนับสนุนการเวนคืนที่ดินที่เหลืออีก 20%” นายเกืองวิเคราะห์

การจัดซื้อที่ดินมักก่อให้เกิดการร้องเรียน โดยเฉพาะการร้องเรียนเกี่ยวกับมูลค่าการชดเชย

หัวหน้าคณะผู้แทนจังหวัดด่งนายกล่าวว่า ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด และการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะในกรณีที่รัฐเวนคืนที่ดิน เพื่อให้สามารถอ้างอิงราคาต่อหน่วยที่นักลงทุนตกลงกันไว้สำหรับกรณีเวนคืนที่ดินในส่วนอื่นๆ ได้ นอกจากนี้ ร่างกฎหมายยังจำกัดการร้องเรียนเกี่ยวกับค่าชดเชยและค่าอุปการะ เพื่อประกันสิทธิของผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน

จึงจะแก้ปัญหาโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่ดำเนินการผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งผู้ใช้ที่ดินส่วนน้อยเรียกร้องมูลค่าข้อตกลงที่สูงเกินไป ทำให้เกิดความแออัดในการพัฒนาโครงการ

สำหรับวิธีการประเมินราคาที่ดิน นายเกือง กล่าวว่า ร่างกฎหมายกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินเพียง 4 วิธี และได้ยกเลิกวิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน (Surplus Method) ไปแล้ว แต่ในทางปฏิบัติ วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกินกำลังถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับที่ดินขนาดใหญ่ โครงการลงทุนก่อสร้างแบบผสมผสาน (Mixed-use Project) ที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานหลากหลาย เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม บริการ สำนักงาน โรงแรม ฯลฯ

“ดังนั้นคำถามก็คือ วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่เหลือจะสามารถทำหน้าที่เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินส่วนเกินได้หรือไม่” เขาสงสัย

เขาระบุว่าวิธีการประเมินมูลค่าจะแตกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น สำหรับที่ดินขนาดใหญ่ที่มีการใช้งานหลากหลาย การใช้วิธีการเปรียบเทียบเป็นเรื่องยากมากและไม่สามารถทำได้ เนื่องจากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ซึ่งมีขนาด วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และเกณฑ์การวางแผนที่คล้ายคลึงกัน

สำหรับวิธีรายได้นั้น ใช้กับโครงการที่ดำเนินการแล้ว ดำเนินการแล้ว และสร้างกระแสเงินสดทางธุรกิจประจำปี เมื่อใช้วิธีสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ปัญหาอยู่ที่คุณภาพของข้อมูลราคาที่ดินที่เก็บรวบรวมเป็นประจำทุกปี (เพื่อจัดทำรายการราคาประจำปี) และความจำเป็นในการประเมินปัจจัยสำคัญต่างๆ ในแง่ของการวางแผนและโครงสร้างการใช้ที่ดินของที่ดินที่จะประเมินมูลค่า

“แทนที่จะละทิ้งวิธีการส่วนเกินเนื่องจากปัจจัยสมมุติ จำเป็นต้องพัฒนามาตรฐานและกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเกี่ยวกับพารามิเตอร์ที่ใช้ในการคำนวณเพื่อประสานและรวมงานการกำหนดราคาที่ดิน เพื่อส่งเสริมข้อดีเมื่อนำวิธีนี้ไปใช้กับบางกรณีที่จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง” นายเกือง เสนอ

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html