เป้าหมายยังอีกไกล

ในช่วงต้นเดือนเมษายนปีนี้ รอง นายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามในมติที่ 338/QD-TTg ของนายกรัฐมนตรีเพื่ออนุมัติโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564 - 2573"

เป้าหมายของโครงการคือมุ่งมั่นที่จะสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เสร็จสมบูรณ์รวม 1,062,200 ยูนิตในแต่ละท้องถิ่นภายในปี 2573 โดยในจำนวนนี้จะสร้างอพาร์ทเมนต์ประมาณ 428,000 ยูนิตในช่วงปี 2564-2568 และประมาณ 634,200 ยูนิตในช่วงปี 2568-2573

เศรษฐกิจ-โครงการบ้านสงเคราะห์ 1 ล้านยูนิต เป้าหมายยังอีกไกล — ในระดับประเทศ มีโครงการบ้านจัดสรรสังคมแล้วเสร็จเพียง 46 โครงการ จำนวน 20,210 ยูนิต คิดเป็น 4.7% ของแผน (ภาพ: VARS)

โครงการนี้มุ่งตอบสนองความต้องการเร่งด่วนของความเป็นจริง นั่นคือ การจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังขาดแคลนอย่างหนัก โดยตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของแรงงานได้เพียงประมาณ 20% เท่านั้น ขณะเดียวกัน โครงการนี้ยังถือเป็นทางออก "ช่วยเหลือ" ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของปัญหากระแสเงินสดติดขัด ปัญหาตลาด และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

นอกจากนี้ การแก้ไขปัญหาอุปทานในส่วนนี้จะเป็น “กุญแจสำคัญ” ในการแก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ซึ่งจะช่วยขจัดปัญหาและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีเสถียรภาพและแข็งแรง

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา พรรคและรัฐบาลได้ให้ความสำคัญและให้ความสำคัญกับความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในเขตอุตสาหกรรม มาเป็นภารกิจสำคัญอันดับต้นๆ หน่วยงานต่างๆ และ รัฐบาล ได้กำหนดและออกนโยบายมากมายเพื่อดึงดูดให้ภาคธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา แก้ไขปัญหาภายในขอบเขตอำนาจหน้าที่ของตนในการดำเนินนโยบายให้บรรลุเป้าหมายและข้อกำหนดต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ การดำเนินการยังคงมีข้อจำกัดหลายประการ ซึ่งส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานยังคงมีอยู่บ้าง ทำให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการ ทำให้อุปทานบ้านพักอาศัยสังคมยังคง "ลดลง"

ไกลจากเป้าหมาย

หลังจากดำเนินการตามยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ พ.ศ. 2554-2563 มานานกว่า 10 ปี พบว่าทั้งประเทศได้ดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมืองแล้วเสร็จเพียง 307 โครงการ จำนวน 157,100 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 41.7 ของแผนงานที่ตั้งไว้

ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 รัฐบาลได้อนุมัติ "การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์สังคมสงเคราะห์อย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573" อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลาดังกล่าวได้ผ่านไปแล้วกว่าครึ่งหนึ่ง และทั่วประเทศได้ดำเนินโครงการบ้านสังคมสงเคราะห์สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมเสร็จสิ้นเพียง 46 โครงการ โดยมีขนาด 20,210 ยูนิต หรือคิดเป็น 4.7% ของแผนทั้งหมด

เศรษฐกิจ - โครงการบ้านสวัสดิการ 1 ล้านยูนิต : เป้าหมายยังอีกไกล (รูปที่ 2) — บ้านพักสังคมเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีความต้องการสูงอยู่เสมอ สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันที และเป็นทางออกสำหรับธุรกิจ (ภาพ: VARS)

แม้จะยังห่างไกลจากเป้าหมายที่ตั้งไว้ แต่ด้วยแนวทางที่ใกล้ชิดของรัฐในการให้ความสำคัญกับการจัดการและการยกเลิกขั้นตอน นโยบาย และการเงิน รวมถึงการประสานงานเชิงรุกของภาคธุรกิจ ความเร็วของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมกลับเป็นไปในเชิงบวกมากขึ้น โดยมีโครงการต่างๆ ที่ได้รับใบอนุญาต ดำเนินการ และเสร็จสมบูรณ์มากขึ้นเรื่อยๆ

ทั้งนี้ หากในปี 2564 ทั้งประเทศมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเพียง 3,046 หน่วย และหน่วยที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายเพื่ออยู่อาศัยในอนาคต 2,127 หน่วย ตามประกาศกรมโยธาธิการและผังเมือง ในปี 2565 จำนวนดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า เป็นสี่เท่า โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จ 6,196 หน่วย และหน่วยที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายเพื่ออยู่อาศัยในอนาคต 8,245 หน่วย

ในขณะเดียวกัน ข้อมูลจาก กระทรวงก่อสร้าง ยังแสดงให้เห็นสัญญาณว่าท้องถิ่นต่างๆ เริ่ม "เข้ามามีส่วนร่วม" มากขึ้น หากในปี 2564 และ 2565 ทั่วประเทศมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่เพียง 9 โครงการ คิดเป็นเกือบ 6,000 ยูนิต เฉพาะในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 มีโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนทั่วประเทศถึง 12 โครงการ คิดเป็น 12,679 ยูนิต

ความคาดหวังจากการ “สนับสนุน” นโยบาย

VARS เชื่อว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะยังคงให้ผลลัพธ์เชิงบวกมากขึ้นด้วย "การสนับสนุน" จากนโยบายต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การผ่านร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขล่าสุด ซึ่งมีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายที่ "ช่วยขจัดปัญหา" ให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คาดว่าจะสร้างความน่าดึงดูดใจ ดึงดูดธุรกิจให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากขึ้น รวมถึงเพิ่มโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยประเภทนี้สำหรับผู้มีรายได้น้อยที่มีความสามารถและมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะซื้อบ้าน

ตามกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ นักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะได้รับสิทธิประโยชน์ “ที่แท้จริง” มากมาย พร้อมกลไกที่ยืดหยุ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 20% จะเป็นความรับผิดชอบด้านการวางแผนของแต่ละท้องถิ่น

กฎระเบียบนี้ไม่เพียงแต่จะแก้ไขปัญหากองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับนักลงทุนในปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย เนื่องจากผ่านการทำความเข้าใจข้อมูลเกี่ยวกับความต้องการของประชาชนและแนวทางการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในอนาคต ท้องถิ่นต่างๆ จะมีนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยและจัดสรรกองทุนที่ดินที่เหมาะสมอย่างแท้จริง

ขณะเดียวกัน ผู้ลงทุนโครงการเคหะสงเคราะห์จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตลอดพื้นที่โครงการ (ยกเว้นพื้นที่เพื่อการลงทุนก่อสร้างธุรกิจ พาณิชยกรรมและบริการ บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ คิดเป็นไม่เกินร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ) โดยไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ได้รับการยกเว้น และขั้นตอนการขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ดังนั้น ระยะเวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมจะสั้นลงประมาณ 1 ปี นอกจากนี้ การใช้อัตรากำไรเฉพาะในพื้นที่บ้านจัดสรรสังคมจะช่วยให้นักลงทุนได้รับผลกำไรมากขึ้นจากการพัฒนาบ้านจัดสรรสังคมผ่านพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งถือเป็นข้อดีและเพิ่มความน่าสนใจให้กับนักลงทุน

นอกจากนี้ กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ยังได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมกลไกและนโยบายที่สำคัญและเป็นรูปธรรมอย่างมาก เพื่อ "ขจัด" ความยากลำบากในกระบวนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนในการซื้อ เช่า หรือเช่า-ซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

นี่ก็เป็น “จุด” ที่คาดว่าจะสร้างแรงผลักดันส่งเสริมการเบิกจ่ายสินเชื่อวงเงิน 120,000 ล้านดอง เพิ่มความหวังให้ประชาชนซื้อบ้าน กระตุ้นกระแสเงินสดให้ธุรกิจ ส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ มี 3 ประเด็นก้าวหน้า คลายความเดือดร้อนให้ประชาชน แก้ปัญหา “ทั้งเกินตัวและขาด”

ประการแรก กฎระเบียบที่ผู้ซื้อบ้านต้อง "ไม่เป็นเจ้าของบ้านในจังหวัดหรือเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลางซึ่งมีโครงการลงทุนก่อสร้างตั้งอยู่" ได้ขจัดอุปสรรคสำหรับหน่วยงานบริหารของรัฐในกระบวนการยืนยันเอกสาร

ประการที่สอง ข้อกำหนดด้านรายได้สำหรับการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสังคมมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ไม่จำกัดเฉพาะผู้ที่ไม่ได้เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกต่อไป

ประการที่สาม กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ที่เพิ่งผ่านไปไม่นานนี้ได้ยกเลิกเงื่อนไขการอยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสังคม

แม้ว่าจะต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีกหนึ่งปีกว่าที่กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ แต่ประเด็นใหม่เหล่านี้ก็ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อบ้าน ตลอดจนแผนการพัฒนาและแนวทางของนักลงทุนในระดับหนึ่ง

เมื่อเร็ว ๆ นี้ วิสาหกิจที่มีหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ได้จดทะเบียนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายโครงการเพื่อนำไปดำเนินการ รัฐบาล หน่วยงาน กรม และภาคส่วนต่าง ๆ จะยังคงศึกษาค้นคว้าและออกพระราชกฤษฎีกาและคำสั่งต่าง ๆ เพื่อขจัดปัญหา อุปสรรค และอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทนี้ต่อไป

VARS เชื่อว่าในอนาคตอันใกล้นี้ การพัฒนาและส่งเสริมการพัฒนาภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะเป็นเป้าหมายหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ในอนาคตจะมี “ยักษ์ใหญ่” ในวงการอสังหาริมทรัพย์เข้าร่วมแข่งขันด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานในตลาดให้ค่อยๆ ดีขึ้น

เหนือสิ่งอื่นใด ในบริบทที่โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากติดอยู่ในปัญหาทางกฎหมายและมีสภาพคล่องต่ำ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีความต้องการสูงอยู่เสมอและสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันที ถือเป็นทางออกสำหรับธุรกิจ

งานซาง

แหล่งที่มา