ธนาคาร 'เปิดวาล์ว' สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์

นโยบายใหม่หลายฉบับช่วยขจัดอุปสรรคด้านอุปทานอสังหาริมทรัพย์อย่างค่อยเป็นค่อยไป ทำให้ธุรกิจสามารถเข้าถึงเงินทุนได้ ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเข้าใจถึงแนวโน้มนี้ จึงเร่งฉีดเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นที่กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเป็นพิเศษ ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสูงมาก

กระแสเงินทุนไหลเข้าอสังหาฯ แข็งแกร่ง

ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2568 สินเชื่อที่ไหลเข้าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567 ซึ่งถือเป็นอัตราที่สูงกว่าการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมของ เศรษฐกิจ โดยรวม (6.52% ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม) อย่างมาก

ปัจจุบันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารหลายแห่งมีสัดส่วนอยู่ที่ 25-30% ของสินเชื่อทั้งหมด แสดงให้เห็นถึงกระแสการฟื้นตัว และได้รับการให้ความสำคัญสูงกับภาคส่วนนี้

รายงานทางการเงินไตรมาสแรกของปี 2025 ของธนาคารใหญ่ๆ สะท้อนให้เห็นแนวโน้มดังกล่าวได้อย่างชัดเจน Techcombank เป็นผู้นำในด้านสินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า 214.7 ล้านล้านดอง คิดเป็นเกือบ 34% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด และเพิ่มขึ้น 20.6% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2024 VPBank บันทึกตัวเลขเกือบ 186 ล้านล้านดอง (มากกว่า 25% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด) ในขณะที่ SHB ก็มีมูลค่ามากกว่า 141 ล้านล้านดอง (คิดเป็น 25.4%) เพิ่มขึ้น 11.3% เมื่อเทียบกับสิ้นปีก่อน

รัฐบาลยังคงส่งเสริมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในสังคมควบคู่ไปกับกระแสเงินทุนเชิงพาณิชย์ผ่านมติ 201/2025/QH15 ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อต้นเดือนมิถุนายน นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและเพิ่มเงินทุนสำหรับกองทุนที่อยู่อาศัย

ธนาคารแห่งรัฐได้ออกประกาศ Official Dispatch 4290 สั่งให้ธนาคารทั้ง 9 แห่งใช้สิทธิอัตราดอกเบี้ยพิเศษแก่ผู้กู้เงินกลุ่มอายุไม่เกิน 35 ปี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.1% ต่อปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2568 ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยระยะกลางและยาวของธนาคารแห่งรัฐ “บิ๊ก 4” ถึง 2%

อย่างไรก็ตาม การกระจายเงินทุนยังคงไม่ทั่วถึง โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจะได้รับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เช่น แพ็กเกจ 145,000 พันล้านดอง (อัตราดอกเบี้ย 6.1-6.6% ต่อปี) ในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และเก็งกำไรยังคงเผชิญกับอุปสรรคมากมายเนื่องจากนโยบายควบคุมที่เข้มงวดของธนาคารแห่งรัฐเพื่อจำกัดความเสี่ยงจากหนี้เสีย

นายเหงียน วัน ซิงห์ รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่าสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกตั้งแต่ต้นปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและผู้มีรายได้น้อย อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดยังคงไม่สม่ำเสมอ เนื่องจากผลกระทบจากกระแสเงินทุนที่ได้รับสิทธิพิเศษยังคงจำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มบางส่วนเท่านั้น

ด้วยเข้าใจแนวโน้มนี้ ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งจึงเร่งฉีดเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยให้ความสำคัญกับกลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้นทุนต่ำเป็นพิเศษ ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเป็นจำนวนมาก

คำเตือนฟองสบู่สินเชื่ออสังหาฯ

แม้ว่าเงินทุนจะไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก แต่ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าอัตราส่วนสินเชื่อที่มากเกินไปและเป็นเวลานานสำหรับภาคส่วนนี้อาจบิดเบือนลำดับความสำคัญของเงินทุน และก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบการเงิน

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ตั้งเป้าหมายการเติบโตของสินเชื่อทั้งระบบประมาณ 16% ในปี 2568 แต่เน้นย้ำถึงความจำเป็นที่สถาบันสินเชื่อจะต้องควบคุมความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเคร่งครัดเพื่อหลีกเลี่ยงบทเรียน "ฟองสบู่" ที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในอดีต

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ความไม่สมดุลดังกล่าวเริ่มชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ เมื่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เข้าถึงเงินทุนได้ง่าย ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงไม่ได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสม เขาเตือนว่า หากกระแสเงินทุนไหลเข้าสู่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงไม่ได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสม ตลาดจะเกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์อย่างรุนแรง

ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่นายดิงห์ชี้ให้เห็นก็คือ ในปัจจุบัน เงินทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 50% ขึ้นอยู่กับสินเชื่อจากธนาคาร ในขณะเดียวกัน ธนาคารก็ใช้เงินทุนระยะสั้นเพื่อปล่อยกู้ในระยะยาว ทำให้ความเสี่ยงจากความไม่สมดุลของสภาพคล่องเพิ่มสูงขึ้น

ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว จึงมีความจำเป็นอย่างเร่งด่วนที่จะต้องพัฒนาช่องทางเงินทุนเพิ่มเติม เช่น พันธบัตร ตั๋วเงินคลัง กองทุนการลงทุน กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย ฯลฯ แม้ว่าจะมีการหารือกันมานานกว่าทศวรรษแล้ว แต่รูปแบบเหล่านี้ยังคงเผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมายและไม่สามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิผล

ในช่วงถาม-ตอบเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน ผู้แทน Le Thi Thanh Lam (Hau Giang) ได้แสดงความกังวลว่า ตลาดการเงิน การธนาคาร และตลาดการเงินนั้นเต็มไปด้วยความเสี่ยง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากที่ยาวนาน ในขณะที่ทองคำไม่มั่นคง ซึ่งคุกคามเป้าหมายการเติบโตของ GDP 8% ในปี 2568 เธอถามรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังโดยตรงว่า "เราจะแนะนำรัฐบาลเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขใดได้บ้างเพื่อเอาชนะความท้าทายดังกล่าวข้างต้น"

รัฐมนตรีเหงียน วัน ถัง ตอบว่า ตลาดการเงิน ตลาดเงิน และตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็น “เส้นเลือด” ของเศรษฐกิจ ซึ่งเชื่อมโยงกันอย่างใกล้ชิดและอ่อนไหวต่อความผันผวนของโลก ดังนั้น การรับรองความปลอดภัยและการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดเหล่านี้จึงต้องอาศัยโซลูชันพื้นฐานและการประสานงานที่สอดประสานกันจากกระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่นต่างๆ

นายทังกล่าวว่า กระทรวงการคลังกำลังดำเนินการร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อพัฒนาและนำมติ 01 มาใช้ ซึ่งเป็นเอกสารที่ครอบคลุมซึ่งประกอบด้วยแนวทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด ตั้งแต่การบริหารนโยบายการคลัง การควบคุมการเงินรายเดือนและรายไตรมาส ไปจนถึงการปรับปรุงกรอบกฎหมาย การทำให้ตลาดซื้อขายโปร่งใส และปรับปรุงความสามารถในการตรวจสอบ

นอกจากนี้ กระทรวงฯ ยังได้ศึกษาการปรับนโยบายภาษี ปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนและการดำเนินธุรกิจ และปลดล็อกทรัพยากรสำหรับเศรษฐกิจ รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้แน่ใจว่ามีเป้าหมายการเติบโตที่ยั่งยืนสำหรับปี 2568 และปีต่อๆ ไป

ที่มา: https://baodaknong.vn/ngan-hang-bung-van-tin-dung-cho-bat-dong-san-256152.html