แบงก์ชาติ: ไม่แบนสินเชื่อซื้อบ้านในอนาคต

เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียนหมายเลข 22/2023 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนหมายเลข 41/2016 เกี่ยวกับการควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคาร

หนังสือเวียนฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ปีนี้ โดยมีเนื้อหาใหม่ๆ มากมาย มีข้อกังวลบางประการว่ากฎระเบียบใหม่ดังกล่าวอาจสร้างความยากลำบากให้กับผู้ซื้อบ้าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดมีความกังวลว่าเมื่อหนังสือเวียนมีผลบังคับใช้ จะไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยกู้ให้บุคคลทั่วไปเพื่อซื้อ "ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์เพื่อส่งมอบ (กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต") ที่ได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) ด้วยตัวบ้านเอง ดังนั้น บุคคลทั่วไปที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ "ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต" จะต้องดำเนินการตามมาตรการรักษาความปลอดภัยอื่นๆ หรือค้ำประกันด้วยสินทรัพย์อื่นๆ

อย่างไรก็ตาม ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่ากฎระเบียบใหม่ไม่ได้จำกัดสิทธิของผู้ซื้อบ้านในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบในปัจจุบัน

บ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะได้รับการประเมินความเสี่ยงต่ำ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 10 ข้อ 2 ของหนังสือเวียนที่ 41/2559 ของธนาคารแห่งรัฐ ระบุว่า “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือการกู้ยืมเงินให้กับบุคคลหรือนิติบุคคลเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ และมีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกัน”

หนังสือเวียนที่ 22/2566 ไม่แก้ไขหรือเพิ่มเติมเนื้อหานี้ องค์กรและบุคคลที่จำเป็นต้องซื้อบ้านและค้ำประกัน (จำนอง) บ้านในอนาคตจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยง 30-120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการค้ำประกันที่คำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้คงเหลือต่อมูลค่าของหลักประกัน หากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับอัตราส่วนการค้ำประกัน ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงคือ 150%

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — หนังสือเวียนที่ 22/2566 ไม่จำกัดสิทธิการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (ภาพประกอบ: Tran Khang)

ในขณะเดียวกัน ข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียนที่ 22 แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 ข้อ 2 ของหนังสือเวียนที่ 41 เกี่ยวกับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันสำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้าน

โดยเฉพาะสินเชื่อที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้านจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

ประการแรก แหล่งที่มาของการชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งที่มาของรายได้ค่าเช่าที่สร้างจากการกู้ยืม

ต่อมาบ้านก็สร้างเสร็จเรียบร้อยพร้อมส่งมอบตามสัญญาขายบ้านแล้ว

ประการที่สาม ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายอย่างเต็มที่ในการจัดการกับบ้านที่จำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกันและกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ประการที่สี่ บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ต้องได้รับการประเมินมูลค่าโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (มูลค่าไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบข้อบังคับของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ

สำหรับการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคม หรือซื้อที่อยู่อาศัยตามโครงการหรือโครงการสนับสนุน จากรัฐบาล ให้พิจารณาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไข (ข้อ 1, 2, 3, 4) ที่ได้กล่าวมาข้างต้น

ธนาคารกลางชี้แจงว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะครอบคลุมถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด เช่น เงื่อนไขการส่งมอบบ้าน สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในสังคม หรือสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในโครงการและโครงการสนับสนุนของรัฐ โดยค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่ใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะอยู่ระหว่าง 20-100% ขึ้นอยู่กับอัตราการค้ำประกันและอัตราส่วนรายได้

สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการสนับสนุนรัฐ ไม่ต้องมีเงื่อนไขว่าบ้านต้องสร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ และมีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เพียง 20-50% เท่านั้น เพื่อดำเนินการตามนโยบายส่งเสริมบ้านพักอาศัยของรัฐ

ธนาคารแห่งรัฐ กล่าวว่า เงื่อนไขของบ้านสร้างเสร็จตามสัญญาซื้อบ้านนั้น ใช้ได้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน)

กรณีองค์กรหรือบุคคลมีความจำเป็นต้องก่อสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคตไว้ จะเป็นกรณีกู้ยืมเงินโดยใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 2 แห่งหนังสือเวียนที่ 41 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกัน ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 9 แห่งหนังสือเวียนที่ 41

“ดังนั้น กฎระเบียบฉบับนี้จึงไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบในปัจจุบัน” ธนาคารแห่งรัฐยืนยัน

ก่อนหน้านี้ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับหนังสือเวียนหมายเลข 22/203 ของธนาคารแห่งรัฐว่า กฎระเบียบดังกล่าวข้างต้นไม่ได้อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบต่อ (คือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต) ซึ่งได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) โดยบ้านหลังดังกล่าวเอง

ตามที่เขากล่าวไว้ หากไม่แก้ไขรายละเอียดข้างต้นทันทีก่อนที่ประกาศจะมีผลบังคับใช้ กฎระเบียบนี้อาจนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ไม่ดี ก่อให้เกิดความยากลำบาก และขัดขวางการดำเนินงานปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลเสียต่อกระบวนการฟื้นตัวและพัฒนาของตลาดทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

HoREA เสนอให้เพิ่มข้อบังคับที่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อปล่อยกู้ให้บุคคลทั่วไปเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคตโดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน (จำนอง) ข้อบังคับนี้ใช้กับทั้งกรณีการซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยมีที่อยู่อาศัยที่พร้อมอยู่หรือที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นในอนาคต

แหล่งที่มา