ล่าสุด ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียนที่ 22/2566 แก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนที่ 41/2559 ควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคาร
หนังสือเวียนฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมปีนี้ โดยมีเนื้อหาใหม่มากมาย อย่างไรก็ตาม มีความกังวลว่ากฎระเบียบใหม่นี้จะสร้างความลำบากให้กับผู้ซื้อบ้าน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดมีความกังวลว่าเมื่อหนังสือเวียนมีผลบังคับใช้ จะไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยกู้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อซื้อ "บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (เช่น บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต") ซึ่งมีหลักประกัน (จำนอง) เป็นตัวบ้าน ดังนั้น บุคคลที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ "ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต" จำเป็นต้องใช้มาตรการรักษาความปลอดภัยอื่นๆ หรืออาจใช้สินทรัพย์อื่นเป็นหลักประกัน
อย่างไรก็ตาม ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่ากฎระเบียบใหม่นี้ไม่ได้จำกัดสิทธิของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน
บ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะได้รับการประเมินความเสี่ยงต่ำ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 10 ข้อ 2 ของหนังสือเวียนที่ 41/2559 ของธนาคารแห่งรัฐ กำหนดว่า “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือ สินเชื่อที่ให้บุคคลหรือนิติบุคคลกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ และมีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งขึ้นจากสินเชื่อตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมที่มีหลักประกัน”
หนังสือเวียนที่ 22/2566 ไม่ได้แก้ไขหรือเพิ่มเติมเนื้อหานี้ องค์กรและบุคคลที่ต้องการซื้อบ้านและค้ำประกัน (จำนอง) บ้านหลังนี้ในอนาคต จะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยง 30-120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการค้ำประกันที่คำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้คงเหลือต่อมูลค่าหลักประกัน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับอัตราส่วนการค้ำประกัน ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงจะเท่ากับ 150%
หนังสือเวียนที่ 22/2566 ไม่จำกัดสิทธิในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (ภาพประกอบ: Tran Khang)
ทั้งนี้ ข้อ 1 ข้อ 1 แห่งหนังสือเวียนที่ 22 แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 ข้อ 2 แห่งหนังสือเวียนที่ 41 ว่าด้วยสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสินเชื่อที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา
โดยเฉพาะสินเชื่อที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้านจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
ประการแรก แหล่งที่มาของการชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งที่มาของรายได้ค่าเช่าที่เกิดจากเงินกู้
ประการที่สองบ้านได้เสร็จสมบูรณ์พร้อมส่งมอบตามสัญญาซื้อขายบ้านแล้ว
ประการที่สาม ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายอย่างเต็มที่ในการจัดการกับบ้านที่จำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกันและกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย
ประการที่สี่ บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ จะต้องได้รับการประเมินมูลค่าโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (มูลค่าต้องไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ
สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อเคหะสถาน ซื้อที่อยู่อาศัยตามโครงการหรือโครงการสนับสนุน จากรัฐบาล ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและเป็นไปตามเงื่อนไข (ข้อ 1, ข้อ 3, ข้อ 4) ที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น
เกี่ยวกับข้อบังคับนี้ ธนาคารแห่งรัฐอธิบายว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะครอบคลุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด ซึ่งรวมถึงเงื่อนไขการส่งมอบบ้านให้แล้วเสร็จ และสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและซื้อบ้านภายใต้โครงการและโครงการสนับสนุนของรัฐบาล ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่ใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะอยู่ในช่วง 20-100% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการค้ำประกันและอัตราส่วนรายได้
สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการหรือโครงการสนับสนุนจากรัฐบาลนั้น ไม่จำเป็นต้องมีเงื่อนไขบ้านสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ และมีค่าความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเพียง 20-50% เท่านั้น เพื่อสนองนโยบายส่งเสริมบ้านพักอาศัยของรัฐ
ธนาคารแห่งรัฐกล่าวว่าเงื่อนไขของบ้านที่สร้างเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้านนั้นใช้ได้เฉพาะกับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งอยู่ภายใต้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่ต่ำกว่าลูกหนี้ประเภทอื่นที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์)
กรณีองค์กรหรือบุคคลใดมีความจำเป็นต้องสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตและจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต จะเป็นกรณีการกู้ยืมโดยใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 2 ข้อ 10 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกันตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 9 ข้อ 10 เป็นต้นไป
“ดังนั้น กฎระเบียบนี้จึงไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน” ธนาคารแห่งรัฐยืนยัน
ก่อนหน้านี้ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับหนังสือเวียนที่ 22/203 ของธนาคารแห่งรัฐว่า กฎระเบียบดังกล่าวข้างต้นไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยสินเชื่อให้กับผู้คนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต) ที่ได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) ด้วยบ้านหลังนั้นเอง
ตามที่เขากล่าวไว้ หากไม่แก้ไขรายละเอียดข้างต้นทันทีก่อนที่ประกาศจะมีผลบังคับใช้ กฎระเบียบนี้อาจนำไปสู่ผลลัพธ์ที่เลวร้าย ก่อให้เกิดความยากลำบากและขัดขวางการดำเนินงานปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลเสียต่อกระบวนการฟื้นตัวและพัฒนาตลาดทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
HoREA เสนอให้เพิ่มข้อบังคับที่อนุญาตให้สถาบันการเงินปล่อยกู้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต โดยมีตัวบ้านเป็นหลักประกัน (จำนอง) ข้อบังคับนี้ใช้กับทั้งกรณีการซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ทั้งกรณีที่มีที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ หรือกรณีที่มีที่อยู่อาศัยในอนาคต
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)