ความขัดแย้งของอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ 'ไม่มีสินค้าคงเหลือ'

ตลาดปิดแล้ว…

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 และตลอดทั้งปี 2023 ที่กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ประกาศเมื่อเร็วๆ นี้ แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมทางธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ แต่ก็ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น โดยอัตราการเติบโตติดลบในไตรมาสถัดไปต่ำกว่าไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วง 6 เดือนแรกของปีมีอัตราการเติบโตติดลบ 11.58% ช่วง 9 เดือนแรกมีอัตราการเติบโตติดลบ 8.71% และตลอดทั้งปีมีอัตราการเติบโตติดลบเพียง 6.38%

ในส่วนของอุปทาน เฉพาะในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 เพียงไตรมาสเดียว นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 4 โครงการที่มีห้องชุดมากกว่า 3,700 ยูนิตพร้อมที่จะนำออกสู่ตลาด โดย 100% ของอุปทานอยู่ในกลุ่มอพาร์ทเมนต์หรู อุปทานในปี 2023 เพิ่มขึ้น 20.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2022 และบ้านทั้งหมดเหล่านี้ขายหมดแล้ว จึงไม่มีสินค้าคงคลังเหลืออยู่

โครงการ Kenton Node เพียงแห่งเดียวมีอพาร์ตเมนต์พร้อมจำหน่ายประมาณ 1,600 ยูนิต

ตามข้อมูลจาก กระทรวงการก่อสร้าง การคำนวณสินค้าคงคลังจะเริ่มจากระยะเวลาหนึ่งปีนับจากวันที่อสังหาริมทรัพย์นั้นมีสิทธิ์เริ่มดำเนินการทางธุรกิจ แต่ยังขายไม่ออกหรือยังไม่ได้ขาย นี่อาจเป็นเหตุผลที่ในรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ระบุตัวเลขที่ดูดีอย่างที่กล่าวมาข้างต้น คือไม่มีสินค้าคงคลังเลย ทั้งๆ ที่การซื้อขายยังคงช้ามากและตลาดยังคงเติบโตในทิศทางลบ อย่างไรก็ตาม นายโว ฮง ถัง รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า ระเบียบนี้ไม่ตรงกับความเป็นจริง เพราะโครงการใหม่หลายโครงการได้รับใบอนุญาตแล้ว แต่ยังไม่ได้รับแจ้งสิทธิ์ในการขาย แต่ธุรกิจกลับขาย "ข้าวเขียว" ไปแล้ว กว่าโครงการจะมีสิทธิ์ขายได้ก็ขายหมดเสียก่อน

ในทางตรงกันข้าม โครงการหลายโครงการที่ขายไปแล้วหลายสิบปีก็ยังมีสินค้าคงค้างที่ขายไม่ออก ดังนั้น ที่ถูกต้องกว่านั้นคือ การคำนวณสินค้าคงค้างควรเริ่มตั้งแต่เวลาที่โครงการพร้อมสำหรับการขายและนักลงทุนเปิดผลิตภัณฑ์สู่ตลาด จำนวนสินค้าคงค้างที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วงเวลาทางสถิติ ดังนั้น วิธีการคำนวณปัจจุบันของกระทรวงการก่อสร้างอาจไม่สะท้อนความเป็นจริงในตลาด สินค้าคงค้างควรเริ่มนับตั้งแต่เวลาที่ขายและสะสมไปเรื่อย ๆ จนกว่าโครงการจะขายหมด 100%

จากข้อโต้แย้งข้างต้น นายโว ฮง ถัง แสดงความคิดเห็นว่า รายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ไม่ถูกต้อง เพราะในความเป็นจริงแล้ว ปริมาณสินค้าคงคลังทั้งเก่าและใหม่ในเมืองมีจำนวนมาก หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือ ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน มีการทำธุรกรรมน้อยมาก สินค้าขายไม่ออก และมีโครงการค้างอยู่ในคลังสินค้าเป็นจำนวนมาก

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยืนยันว่า การที่นครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงเหลือในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากกำลังซื้อต่ำตลอดปี 2023 มีเพียงหนึ่งหรือสองโครงการเท่านั้นที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าและเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างดี ในขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่เหลือขายได้ช้ามาก หรือบางโครงการก็ขายไม่ออกเลย หากจะบอกว่าไม่มีสินค้าคงเหลือในโครงการที่เหมาะสมกับตลาดก็สมเหตุสมผล แต่เป็นไปไม่ได้ที่ตลาดทั้งหมดจะไม่มีสินค้าคงเหลือเลย “หลายโครงการที่ขายผ่านตัวแทนจำหน่ายหรือญาติสามารถประกาศว่าขายหมดแล้ว 100% แต่ในความเป็นจริง ตัวแทนจำหน่ายเหล่านั้น ‘เก็บสินค้าไว้’ เพื่อขายต่อ” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว

...แต่ธุรกิจต่างๆ ก็ยังมีสินค้าที่ขายไม่ออกอยู่

จากสถิติ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2566 รายงานทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่ง ระบุว่ามูลค่าสินค้าคงคลังรวมมากกว่า 300,000 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว บริษัท โนวาแลนด์ ( Novaland ) มีมูลค่าสินค้าคงคลัง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มากกว่า 137,755 ล้านดอง บริษัท คังเดียน มีมูลค่าสินค้าคงคลัง 17,152 ล้านดอง กลุ่มบริษัทนามลอง มีมูลค่าสินค้าคงคลัง 16,800 ล้านดอง กลุ่มบริษัทดาตซาน มีมูลค่าสินค้าคงคลัง 14,788 ล้านดอง และบริษัท กว็อกเกืองเกียลาย มีมูลค่าสินค้าคงคลัง 7,100 ล้านดอง... จากสถิติของกลุ่มบริษัท DKRA จนถึงปัจจุบัน ในเมืองโฮจิมินห์ เฉพาะส่วนของห้องชุดมีสินค้าคงคลัง 7,890 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 และสำหรับกลุ่มบ้านทาวน์เฮาส์และวิลล่า ปัจจุบันมีจำนวนยูนิตที่พร้อมจำหน่ายแล้ว 2,904 ยูนิต

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการวิจัยเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ ภาคเอกชน (คณะกรรมการที่ 4) ได้ทำการวิเคราะห์เบื้องต้นงบการเงินของบริษัท 1,579 แห่ง (ใน 10 อุตสาหกรรม) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และพบว่าตั้งแต่กลางปี ​​2022 ถึงสิ้นไตรมาสที่สองของปี 2023 รายได้ของทุกอุตสาหกรรมลดลง โดยกลุ่มอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคืออสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง ซึ่งเป็นสองกลุ่มที่มีปัญหาด้านกระแสเงินสดมากที่สุด เนื่องจากจำนวนวันคงค้างของสินค้าและจำนวนวันรับชำระหนี้ (ระยะเวลาเฉลี่ยในการเก็บหนี้หลังการขาย) เพิ่มขึ้นหลายเท่า ผลการวิเคราะห์แสดงให้เห็นว่าจำนวนวันคงค้างของสินค้าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2023 สูงถึง 5,662 วัน โดยบางบริษัทมีมากถึง 54,334 วัน นั่นหมายความว่าบริษัทเหล่านั้นต้องใช้เวลานานถึง 149 ปีในการขายสินค้าทั้งหมดที่มีอยู่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงซบเซา

เพื่อแก้ไขปัญหาความยากลำบากของธุรกิจ คณะกรรมการที่ 4 แนะนำนโยบายที่มุ่งเน้นการสนับสนุนกระแสเงินสดของธุรกิจผ่านการเข้าถึงเงินทุน การขยายระยะเวลาผ่อนชำระ และการลดต้นทุน ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจสร้างกระแสเงินสดระยะสั้นได้อย่างน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี 2023 หรือจนถึงครึ่งแรกของปีหน้า คณะกรรมการที่ 4 ยังเชื่อว่าควรมีนโยบายการคลังเพื่อต่อต้านวัฏจักรเศรษฐกิจเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นอุปสงค์รวม นอกเหนือจากนโยบายการเงิน ตัวอย่างเช่น การส่งเสริมการลงทุนภาครัฐ การมุ่งเน้นโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ในด้านหนึ่งเป็นการสนับสนุนธุรกิจในอุตสาหกรรมการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ ในอีกด้านหนึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของแรงงาน นอกจากนี้ จำเป็นต้องลดและขยายระยะเวลาการชำระภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ประชาชนควรผ่อนคลายกำลังของตนเอง

ในระยะยาว คณะกรรมการที่ 4 แนะนำให้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาตลาดทุนที่ทันสมัย ​​เพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพาเงินกู้มากเกินไปในการเติบโต และควรดำเนินการวิเคราะห์อย่างต่อเนื่องเพื่อออกแบบนโยบายภาษีเงินได้นิติบุคคลให้เหมาะสมกับกลุ่มรายได้และอุตสาหกรรมแต่ละกลุ่ม เพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการเพิ่มรายได้งบประมาณเพื่อช่วยให้ธุรกิจพัฒนาต่อไป

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟาน มินห์ ชานห์ ให้ความเห็นว่า ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าสินค้าคงคลังในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น โครงการ Kenton Node เพียงโครงการเดียวในเขตญาเบ มีห้องชุดที่ยังขายไม่ออกถึง 1,600 ยูนิต หรือโครงการในเมืองทูเดือก มีผลิตภัณฑ์เปิดตัวหลายพันชิ้น แต่ยอดขายก็ยังช้าอยู่ ที่จริงแล้ว สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากการทำธุรกรรมลดลงและสภาพคล่องต่ำ ภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินค้าไฮเอนด์ที่ให้บริการนักลงทุน ไม่เพียงเท่านั้น ปัญหาทางกฎหมาย ความยากลำบากในการระดมทุนจากพันธบัตร การเข้าถึงสินเชื่อที่จำกัด ปัญหาด้านกระแสเงินสด... ล้วนเป็นสาเหตุที่ทำให้สินค้าคงคลังในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

เพื่อ "ช่วย" ธุรกิจและสนับสนุนให้ตลาดฟื้นตัวโดยเร็ว ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้แนะนำว่า วิธีแก้ปัญหาที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการเร่งดำเนินการแก้ไขปัญหาสินค้าคงคลัง แก้ไขปัญหาทางกฎหมาย และ "คลี่คลาย" โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ วิธีแก้ปัญหาเหล่านั้นต้องเป็นรูปธรรม ไม่ใช่แค่คำขวัญที่ว่างเปล่า

ปริมาณ อสังหาริมทรัพย์ในตลาด ทั่วประเทศลดลง

จากข้อมูลที่รายงานจาก 53 ใน 63 พื้นที่ พบว่า ในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 มีอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่างๆ ประมาณ 16,315 ยูนิต (รวมถึงอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน) โดยแบ่งเป็นอพาร์ตเมนต์ 2,826 ยูนิต บ้านเดี่ยว 5,173 ยูนิต และที่ดินเปล่า 8,316 แปลง อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า สัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 คิดเป็นประมาณ 88.42% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สามของปี 2023 สัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่ดินเปล่าคิดเป็นประมาณ 115.66% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สาม และสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มบ้านเดี่ยวคิดเป็นประมาณ 78.93% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สาม

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าในปี 2023 ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในโครงการคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และที่ดิน มีแนวโน้มลดลง

ลิงก์แหล่งที่มา: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm