ปรากฏการณ์ที่ดูเหมือนเป็นไปไม่ได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ คือ "ไม่มีสินค้าคงเหลือ"

ตลาดปิดทำการซื้อขายแล้ว…

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับไตรมาสที่สี่ของปี 2023 และตลอดทั้งปี 2023 ซึ่งเผยแพร่โดยกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์เมื่อเร็ว ๆ นี้ แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมทางธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ แต่ก็ค่อย ๆ ฟื้นตัว โดยแต่ละไตรมาสที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตติดลบที่ลดลงกว่าไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงหกเดือนแรกมีอัตราการเติบโตติดลบ 11.58% ช่วงเก้าเดือนแรกติดลบ 8.71% และตลอดทั้งปีมีอัตราการเติบโตติดลบเพียง 6.38%

ในส่วนของอุปทาน เฉพาะในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 4 โครงการ รวมกว่า 3,700 ยูนิต ที่พร้อมเปิดขาย โดย 100% ของอุปทานทั้งหมดอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ อุปทานในปี 2023 เพิ่มขึ้น 20.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2022 และทุกยูนิตขายหมดแล้ว ไม่มีสินค้าคงเหลือ

เฉพาะโครงการ Kenton Node โครงการเดียวมีอพาร์ตเมนต์ที่ยังขายไม่ออกประมาณ 1,600 ยูนิต

ตามข้อมูลจาก กระทรวงการก่อสร้าง อสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออกจะคำนวณจากระยะเวลาหนึ่งปีหลังจากที่อสังหาริมทรัพย์นั้นมีสิทธิ์ในการขายแต่ยังคงขายไม่ออกหรือขายไม่ได้ นี่อาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์จึงนำเสนอตัวเลขที่ค่อนข้าง "ดี" ในรายงาน โดยแสดงให้เห็นว่าไม่มีอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออกเลยแม้ว่าการซื้อขายจะชะลอตัวและการเติบโตของตลาดจะติดลบก็ตาม อย่างไรก็ตาม นายโว ฮง ถัง รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของกลุ่มบริษัท DKRA โต้แย้งว่าระเบียบนี้ไม่สมจริง เพราะหลายโครงการได้รับเพียงใบอนุญาตและยังไม่ได้รับการอนุมัติให้ขาย แต่ธุรกิจต่างๆ ก็เริ่มขายก่อนกำหนดแล้ว เมื่อถึงเวลาที่โครงการมีสิทธิ์ในการขาย อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดก็ขายหมดแล้ว

ในทางกลับกัน โครงการหลายโครงการที่อยู่ในตลาดมานานหลายทศวรรษก็ยังมีสินค้าคงค้างที่ขายไม่ออก ดังนั้น การคำนวณสินค้าคงค้าง ณ เวลาที่โครงการพร้อมสำหรับการขายและผู้พัฒนาเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาดจึงมีความแม่นยำกว่า สินค้าคงค้างที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะแตกต่างกันไปตามช่วงเวลาทางสถิติต่างๆ ด้วยเหตุนี้ วิธีการคำนวณปัจจุบันที่กระทรวงการก่อสร้างใช้อาจมองข้ามบางแง่มุมของตลาดไป สินค้าคงค้างควรคำนวณโดยเริ่มตั้งแต่เวลาที่เริ่มขายและสะสมไปเรื่อยๆ จนกว่าโครงการจะขายหมด 100%

จากประเด็นข้างต้น นายโว ฮง ถัง แสดงความคิดเห็นว่า รายงานจากกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ไม่ถูกต้อง เพราะในความเป็นจริงแล้ว ปริมาณสินค้าคงคลังทั้งเก่าและใหม่ในเมืองมีจำนวนมาก หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือ ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน มีการทำธุรกรรมน้อยมาก สินค้าขายไม่ออก และโครงการจำนวนมากยังมีสินค้าคงคลังค้างอยู่

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังกล่าวอีกว่า ข้ออ้างที่ว่านครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงเหลือในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สมเหตุสมผล เพราะกำลังซื้ออยู่ในระดับต่ำตลอดปี 2023 มีเพียงหนึ่งหรือสองโครงการเท่านั้นที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าและมุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อตัวจริงแล้วขายดี ในขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อื่นๆ ขายได้ช้ามาก หรือบางโครงการก็ขายไม่ได้เลย แม้ว่าจะเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่จะกล่าวว่าไม่มีสินค้าคงเหลือในโครงการใดโครงการหนึ่งที่เหมาะสมกับตลาด แต่เป็นไปไม่ได้ที่ตลาดทั้งหมดจะไม่มีสินค้าคงเหลือเลย “หลายโครงการที่ขายผ่านตัวแทนหรือญาติอาจประกาศว่าขายได้ 100% แต่ในความเป็นจริง ตัวแทนเหล่านี้กำลัง ‘กักตุน’ สินค้าคงเหลือเพื่อขายต่อ” ผู้เชี่ยวชาญอธิบาย

...แต่ธุรกิจก็ยังมีสินค้าค้างขายอยู่

จากสถิติ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2566 รายงานทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่ง บันทึกมูลค่าสินค้าคงคลังรวมกว่า 300,000 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว มูลค่าสินค้าคงคลังของ Novaland Group ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 อยู่ที่กว่า 137,755 ล้านดอง Khang Dien มีสินค้าคงคลัง 17,152 ล้านดอง Nam Long Group มีสินค้าคงคลัง 16,800 ล้านดอง Dat Xanh Group มีสินค้าคงคลัง 14,788 ล้านดอง และ Quoc Cuong Gia Lai มีสินค้าคงคลัง 7,100 ล้านดอง… จากสถิติของ DKRA Group ณ ปัจจุบัน เฉพาะในนครโฮจิมินห์ ส่วนของอพาร์ทเมนต์มีสินค้าคงคลัง 7,890 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ขณะที่ส่วนของทาวน์เฮาส์และวิลล่ามีสินค้าคงคลัง 2,904 ยูนิต

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการวิจัยเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ ภาคเอกชน (คณะกรรมการที่ 4) ได้ทำการวิเคราะห์เบื้องต้นรายงานทางการเงินของบริษัทจดทะเบียน 1,579 แห่ง (ใน 10 ภาคส่วน) และพบว่าตั้งแต่กลางปี ​​2022 ถึงสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2023 รายได้ในทุกภาคส่วนลดลง ปัญหาที่ร้ายแรงที่สุดอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง สองกลุ่มนี้เผชิญกับปัญหาการขาดสภาพคล่องมากที่สุด โดยจำนวนวันสินค้าคงคลังและจำนวนวันลูกหนี้การค้า (ระยะเวลาเฉลี่ยในการเก็บหนี้หลังการขาย) เพิ่มขึ้นหลายเท่า การวิเคราะห์แสดงให้เห็นว่าจำนวนวันสินค้าคงคลังเฉลี่ยสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2023 สูงถึง 5,662 วัน โดยบางบริษัทสูงถึง 54,334 วัน ซึ่งหมายความว่าบริษัทจะต้องใช้เวลาถึง 149 ปีในการขายสินค้าคงคลังทั้งหมด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงซบเซา

เพื่อบรรเทาความยากลำบากของธุรกิจ คณะกรรมการที่ 4 แนะนำว่านโยบายควรเน้นการสนับสนุนกระแสเงินสดของธุรกิจผ่านการเข้าถึงเงินทุนและการลดต้นทุน ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจสร้างกระแสเงินสดระยะสั้นได้อย่างน้อยจนถึงครึ่งหลังของปี 2023 หรือครึ่งแรกของปีหน้า คณะกรรมการที่ 4 ยังเชื่อว่านโยบายการคลังแบบสวนทางกับวัฏจักรเศรษฐกิจมีความจำเป็นเพื่อกระตุ้นอุปสงค์รวม นอกเหนือจากนโยบายการเงิน ตัวอย่างเช่น การเพิ่มการลงทุนภาครัฐ การมุ่งเน้นโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งจะช่วยสนับสนุนธุรกิจในภาคการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ในด้านหนึ่ง และตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของแรงงานในอีกด้านหนึ่ง นอกจากนี้ การลดและเลื่อนการชำระภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก็มีความจำเป็น เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ต้องบรรเทาภาระของประชาชน

ในระยะยาว คณะกรรมการที่ 4 เสนอให้มุ่งเน้นการพัฒนาตลาดทุนที่ทันสมัยเพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพาเงินกู้มากเกินไปสำหรับการเติบโต จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์เพิ่มเติมเพื่อออกแบบนโยบายภาษีเงินได้นิติบุคคลที่เหมาะสมกับกลุ่มรายได้และอุตสาหกรรมต่างๆ เพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการเพิ่มรายได้งบประมาณเพื่อสนับสนุนการพัฒนาธุรกิจ

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟาน มินห์ ชัน สังเกตว่าความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่ามีอสังหาริมทรัพย์ที่ยังขายไม่ออกเป็นจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น โครงการ Kenton Node ในเขตญาเบ้ มีห้องชุดที่ยังขายไม่ออกถึง 1,600 ยูนิต ในทำนองเดียวกัน โครงการในเมืองทูเดือก มีห้องชุดเปิดตัวหลายพันยูนิต แต่ยอดขายกลับซบเซา ในความเป็นจริงแล้ว สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากการทำธุรกรรมลดลงและสภาพคล่องต่ำ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่ caters ให้กับนักลงทุน นอกจากนี้ ปัญหาทางกฎหมาย ความยากลำบากในการระดมทุนผ่านพันธบัตร การเข้าถึงสินเชื่อที่จำกัด และปัญหาการขาดสภาพคล่อง ล้วนมีส่วนทำให้สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น

เพื่อ "ช่วย" ธุรกิจและสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอย่างรวดเร็ว ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้แนะนำว่า วิธีแก้ปัญหาที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการเร่งแก้ไขปัญหาเรื่องสินค้าคงคลัง จัดการปัญหาทางกฎหมาย และ "ผลักดัน" โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จให้แล้วเสร็จ วิธีแก้ปัญหาเหล่านี้ต้องมีรูปธรรม ไม่ใช่แค่คำขวัญที่ว่างเปล่า

ปริมาณ อสังหาริมทรัพย์ในตลาด ทั่วประเทศลดลง

จากข้อมูลที่รายงานโดย 53 จาก 63 พื้นที่ พบว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2023 มีอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่างๆ ประมาณ 16,315 ยูนิต (รวมถึงอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดินเปล่า) ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 2,826 ยูนิต บ้านเดี่ยว 5,173 หลัง และที่ดินเปล่า 8,316 แปลง โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า สัดส่วนอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2023 คิดเป็นประมาณ 88.42% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2023 สัดส่วนที่ดินเปล่าคิดเป็นประมาณ 115.66% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 และสัดส่วนบ้านเดี่ยวคิดเป็นประมาณ 78.93% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าในปี 2023 ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่างๆ ทั้งอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดินเปล่า มีแนวโน้มลดลง

ลิงก์แหล่งที่มา: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm