ความขัดแย้งของอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ 'ไม่มีสินค้าคงเหลือ'

ตลาดปิดแล้ว…

รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 และภาพรวมปี 2566 ที่กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ประกาศเมื่อเร็วๆ นี้ แสดงให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับปัญหาหลายประการ แต่ค่อยๆ ฟื้นตัว โดยในไตรมาสถัดมามีอัตราการเติบโตติดลบต่ำกว่าไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 6 เดือนแรกของปีมีอัตราการเติบโตติดลบ 11.58% 9 เดือนแรกติดลบ 8.71% และทั้งปีติดลบเพียง 6.38%

ในส่วนของอุปทาน ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 เพียงปีเดียว นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ 4 โครงการ มีมากกว่า 3,700 ยูนิตที่พร้อมขายออกสู่ตลาด โดย 100% ของอุปทานอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์หรู อุปทานในปี 2566 เพิ่มขึ้น 20.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 โดยบ้านเหล่านี้ขายหมดแล้ว ไม่มีสต็อกเหลืออยู่

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — โครงการ Kenton Node เพียงโครงการเดียวมีห้องชุดในสต็อกประมาณ 1,600 ห้อง

กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า สินค้าคงคลังคำนวณจากระยะเวลาหนึ่งปีนับจากวันที่อสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์เปิดดำเนินการ แต่ยังไม่ได้ขายหรือยังไม่ได้ขาย นี่อาจเป็นเหตุผลที่กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์รายงานตัวเลขที่ค่อนข้าง "ดี" ดังที่กล่าวมาข้างต้นว่าไม่มีสินค้าคงคลัง แม้ว่าการซื้อขายจะยังคงชะลอตัวและตลาดยังคงเติบโตในเชิงลบ อย่างไรก็ตาม คุณ Vo Hong Thang รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ DKRA Group กล่าวว่ากฎระเบียบนี้ยังไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง เนื่องจากโครงการใหม่จำนวนมากได้รับใบอนุญาตแล้ว แต่ยังไม่ได้รับแจ้งสิทธิ์ในการขาย แต่ธุรกิจต่างๆ ได้ขาย "ข้าวเขียว" ออกไปแล้ว เมื่อโครงการมีสิทธิ์ขายก็ขายหมดแล้ว

ในทางกลับกัน โครงการหลายโครงการที่ขายไปหลายทศวรรษแล้วยังคงมีสินค้าคงคลังเหลือขาย ดังนั้น กล่าวให้ชัดเจนยิ่งขึ้นคือ สินค้าคงคลังจะต้องถูกคำนวณ ณ เวลาที่โครงการมีสิทธิ์ขาย และนักลงทุนเปิดขายผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด ปริมาณสินค้าคงคลังที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วงเวลาทางสถิติ ดังนั้น วิธีการคำนวณปัจจุบันของกระทรวงการก่อสร้างอาจไม่ตรงกับความเป็นจริงในตลาด สินค้าคงคลังควรเริ่มต้นตั้งแต่การขาย และสะสมไปเรื่อยๆ จนกว่าโครงการจะขายหมด 100%

จากข้อโต้แย้งข้างต้น คุณหวอ ฮอง ทัง ให้ความเห็นว่ารายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ไม่ถูกต้อง เนื่องจากในความเป็นจริงแล้ว ปริมาณสินค้าคงคลังทั้งเก่าและใหม่ในเมืองมีจำนวนมาก หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน มีธุรกรรมน้อยมาก สินค้าค้างขาย และโครงการจำนวนมากอยู่ในคลังสินค้า

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังยืนยันด้วยว่า การที่นครโฮจิมินห์ไม่มีอสังหาริมทรัพย์คงเหลือในคลังนั้นไม่สมเหตุสมผล เพราะกำลังซื้อต่ำตลอดปี 2566 มีเพียงโครงการเดียวหรือสองโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและเจาะกลุ่มลูกค้าจริงเท่านั้นที่ขายได้ดี ในขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่เหลือกลับขายได้ช้ามาก หรือขายไม่ได้เลย หากจะบอกว่าโครงการใดไม่มีอสังหาริมทรัพย์คงเหลือในคลังที่เหมาะสมกับตลาด ก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล แต่เป็นไปไม่ได้ที่ตลาดทั้งหมดจะไม่มีอสังหาริมทรัพย์คงเหลือ ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า "โครงการหลายโครงการที่ขายผ่านชั้นหรือผ่านญาติอาจประกาศว่าขายหมดแล้ว 100% แต่ในความเป็นจริงแล้ว ชั้นเหล่านั้น "กักเก็บสินค้า" ไว้เพื่อขายต่อ"

…แต่ธุรกิจก็ยังมีสินค้าขายไม่ออก

สถิติ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2566 รายงานทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งบันทึกมูลค่าสินค้าคงคลังรวมมากกว่า 300,000 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกัน บริษัทโนวาเรียลเอสเตทอินเวสต์เมนต์กรุ๊ปจอยท์สต็อค ( โนวาแลนด์ ) มูลค่าสินค้าคงคลัง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 อยู่ที่มากกว่า 137,755 พันล้านดอง บริษัทคังเดียนบันทึกสินค้าคงคลัง 17,152 พันล้านดอง บริษัทนัมลองมีสินค้าคงคลัง 16,800 พันล้านดอง บริษัทดัตซานห์มีสินค้าคงคลัง 14,788 พันล้านดอง บริษัทก๊วกเกืองเกียลายก็มีสินค้าคงคลัง 7,100 พันล้านดองเช่นกัน... ตามสถิติของ DKRA Group จนถึงขณะนี้ในนครโฮจิมินห์ เฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์มีสินค้าคงคลัง 7,890 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 และสำหรับกลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่ามีหน่วยคงเหลือ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 2,904 ยูนิต

เมื่อเร็ว ๆ นี้ จากการวิเคราะห์เบื้องต้นของงบการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 1,579 บริษัท (ใน 10 อุตสาหกรรม) คณะกรรมการวิจัยเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ ภาคเอกชน (คณะกรรมการที่ 4) ระบุว่าตั้งแต่กลางปี 2565 ถึงปลายไตรมาสที่สองของปี 2566 รายได้ของทุกอุตสาหกรรมลดลง โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มก่อสร้าง ซึ่งเป็นสองกลุ่มที่ประสบปัญหากระแสเงินสดมากที่สุด โดยจำนวนวันคงคลังและจำนวนวันรับชำระหนี้ (ระยะเวลาเฉลี่ยในการเก็บหนี้หลังการขาย) เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว ผลการวิเคราะห์แสดงให้เห็นว่าจำนวนวันคงคลังอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2566 สูงถึง 5,662 วัน โดยบางบริษัทมีวันคงคลังสูงถึง 54,334 วัน ซึ่งหมายความว่าบริษัทต่างๆ ใช้เวลาถึง 149 ปีในการขายผลิตภัณฑ์ทั้งหมดจนหมด

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงซบเซา

เพื่อแก้ไขปัญหาสำหรับภาคธุรกิจ คณะกรรมการที่ 4 จึงเสนอนโยบายที่มุ่งเน้นการสนับสนุนกระแสเงินสดสำหรับภาคธุรกิจผ่านการเข้าถึงเงินทุน การขยายและลดต้นทุน ซึ่งจะช่วยให้ภาคธุรกิจสามารถสร้างกระแสเงินสดระยะสั้นได้อย่างน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 หรือจนถึงครึ่งแรกของปีหน้า นอกจากนี้ คณะกรรมการที่ 4 ยังเชื่อว่าควรมีนโยบายการคลังเพื่อตอบโต้ภาวะเศรษฐกิจถดถอยเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นอุปสงค์รวม นอกเหนือจากนโยบายการเงิน เช่น การส่งเสริมการลงทุนภาครัฐ การมุ่งเน้นโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ในด้านหนึ่ง การสนับสนุนภาคธุรกิจในอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ และในอีกด้านหนึ่ง การตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของแรงงาน นอกจากนี้ จำเป็นต้องลดและขยายระยะเวลาภาษีและต้นทุนอื่นๆ เนื่องจากเป็นช่วงเวลาแห่งการผ่อนคลายกำลังของประชาชน

ในระยะยาว คณะกรรมการที่ 4 แนะนำให้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาตลาดทุนสมัยใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการเติบโตที่พึ่งพาสินเชื่อมากเกินไป ดำเนินการวิเคราะห์อย่างต่อเนื่องเพื่อออกแบบนโยบายภาษีเงินได้นิติบุคคลที่เหมาะสมกับกลุ่มรายได้และอุตสาหกรรมแต่ละกลุ่ม เพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการเพิ่มรายได้งบประมาณ เพื่อช่วยให้ธุรกิจเติบโต

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟาน มินห์ ชาน ให้ความเห็นว่า ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนมาก ยกตัวอย่างเช่น โครงการเคนตัน โหนด ในเขตนาเบะ เพียงโครงการเดียว มีอพาร์ตเมนต์ที่ขายไม่ออกถึง 1,600 ยูนิต หรือโครงการหนึ่งในเมืองทู ดึ๊ก ที่มีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์หลายพันรายการ แต่ยอดขายก็ชะลอตัวลงเช่นกัน อันที่จริง สินค้าคงคลังกำลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากธุรกรรมที่ลดลงและสภาพคล่องที่ย่ำแย่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับไฮเอนด์ที่ให้บริการแก่นักลงทุน ไม่เพียงเท่านั้น ปัญหาทางกฎหมาย ความยากลำบากในการระดมทุนพันธบัตร การเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อที่จำกัด และปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน... ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเช่นกัน

เพื่อ "กอบกู้" ธุรกิจและสนับสนุนให้ตลาดฟื้นตัวในเร็ววัน ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้แนะนำว่าทางออกที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการเร่งแก้ไขปัญหาสินค้าคงคลัง แก้ไขปัญหาทางกฎหมาย และ "คลี่คลาย" โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จสิ้น ทางออกเหล่านี้ต้องใช้งานได้จริง ไม่ใช่แค่คำขวัญลอยๆ

สต๊อกอสังหาฯ ทั่วประเทศลดลง

จากข้อมูลที่รายงานใน 53/63 ท้องที่ พบว่าสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ในโครงการในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 16,315 ยูนิต (รวมอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน) ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 2,826 ยูนิต บ้านเดี่ยว 5,173 ยูนิต และที่ดินเปล่า 8,316 แปลง สินค้าคงคลังส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและที่ดินเปล่าของโครงการ สินค้าคงคลังในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 88.42% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2566 สินค้าคงคลังในกลุ่มที่ดินเปล่าอยู่ที่ประมาณ 115.66% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 และสินค้าคงคลังในกลุ่มที่อยู่อาศัยเดี่ยวอยู่ที่ประมาณ 78.93% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3

ดังนั้นจะเห็นได้ว่าในปี 2566 สต๊อกอสังหาฯ ในโครงการบ้านจัดสรร บ้านจัดสรร และที่ดินมีแนวโน้มลดลง

ลิงค์ที่มา