ความขัดแย้ง: ธุรกิจต้องเช่าที่ดินจากตัวเอง

ความยากลำบากในการได้ที่ดินคืน

ในช่วงต้นทศวรรษ 2000 ตามนโยบายของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ โรงงานผลิตจำเป็นต้องย้ายไปยังเขตชานเมืองเพื่อหลีกเลี่ยงมลภาวะทางสิ่งแวดล้อม ขณะเดียวกัน พื้นที่โรงงานในใจกลางเมืองจะถูกวางแผนให้เหมาะสำหรับการใช้งานในเมืองและการบริการ

ในขณะนี้ เขตอุตสาหกรรมมีน้อยมาก บางครั้งพื้นที่ดังกล่าวอาจไม่เหมาะสม แม้ว่าพื้นที่ชานเมืองหลายแห่งจะมีผังการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย แต่กลับไม่มีผังการแบ่งที่ดิน 1/2,000 ซึ่งไม่เหมาะสมสำหรับการสร้างโรงงาน วิธีแก้ปัญหาที่เสนอคือ บุคคลหรือธุรกิจที่มีที่ดินจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับรัฐ จากนั้นรัฐจะให้ผู้ใช้ที่ดินเช่าที่ดินของตนเองเพื่อสร้างโรงงาน (ที่ดินที่ไม่ใช่พื้นที่ เกษตรกรรม ) โดยชำระเงินรายปี สัญญาเช่าระยะสั้น 5 ปี หรือ 10 ปี

อย่างไรก็ตามเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุหรือบริษัทต้องการชำระสัญญาเช่าที่ดินและออกหนังสือสีชมพูใหม่ในสภาพปัจจุบันหรือเดิมก็จะประสบปัญหาต่างๆ มากมาย

ตัวอย่างทั่วไปคือกรณีของนาย Cao Cuong ในเขต Binh Chanh นครโฮจิมินห์เก่า ซึ่งดำเนินนโยบายย้ายโรงงานผลิตไปยังเขตชานเมืองในปี 1990 ด้วยความเห็นชอบจากคณะกรรมการประชาชนของเขต Binh Chanh นาย Cao Cuong ได้ซื้อที่ดินทำกินที่มีสมุดสีชมพู เนื้อที่ ^{5,930 ตร.ม.} ในปี 2549 เขาได้โอนที่ดินดังกล่าวให้กับบริษัทที่เขาเป็นเจ้าของกิจการเพื่อขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่ดินสำหรับการผลิตและประกอบธุรกิจ

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 1. — นายกาวเกืองจำเป็นต้องเช่าที่ดินของตัวเอง

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ จึงไม่มีการวางแผนการก่อสร้างรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติในมาตราส่วน 1/2,000 ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงอนุมัตินโยบายให้เขาส่งมอบที่ดินให้กับคณะกรรมการประชาชนเขตบิ่ญจันห์เก่าเพื่อให้เช่าแก่บริษัทของเขาเป็นเวลา 10 ปี (2553-2563) บนพื้นที่ ^{5,150 ตร.ม.} เพื่อก่อสร้างโรงงาน โดยจ่ายค่าเช่ารายปี ส่วนพื้นที่ที่เหลือ ^{780 ตร.ม.} (รวม ^{380 ตร.ม.} ด้านหลังและ ^{400 ตร.ม.} ด้านหน้าที่ดิน) เป็นส่วนหนึ่งของระเบียงป้องกันคลอง จึงยังคงเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร

ภายในปี 2560 ใกล้สิ้นสุดสัญญาเช่า บริษัทของคุณ Cao Cuong ได้ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร แต่ไม่ได้รับอนุมัติ เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวถูกจัดไว้สำหรับอยู่อาศัย ในขณะที่โรงงานถูกจัดไว้สำหรับการผลิตและธุรกิจ ดังนั้น ในปี 2561 บริษัทจึงได้ดำเนินการส่งคืนที่ดินให้กับคุณ Cao Cuong ด้วยตนเอง ในช่วงเวลาดังกล่าว คุณ Cao Cuong ยังได้ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาเช่า เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือออกหนังสือสีชมพูใหม่ตามสถานะปัจจุบันหรือสถานะเดิม เพื่อใช้งานต่อเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

อย่างไรก็ตาม กระบวนการตั้งถิ่นฐานใช้เวลานานหลายปี จนกระทั่งปี พ.ศ. 2567 เขาสามารถแปลงที่ดิน ^{4,800 ตารางเมตร} เป็นที่อยู่อาศัยได้ แต่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% โดยไม่หักราคาที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินสำหรับการผลิตและธุรกิจที่เหลืออีก ^{350 ตารางเมตร} ไม่ได้รับอนุญาตให้แปลงเป็นที่อยู่อาศัย แต่เขาไม่ได้รับหนังสือสีชมพู และถูกบังคับให้ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่ารายปี

เช่นเดียวกับกรณีของคุณฟอง เพื่อสร้างโรงงาน ในปี 2553 เธอต้อง "ส่งมอบ" ที่ดิน 4,890 ^{ตารางเมตร} ให้กับคณะกรรมการประชาชนเขตบิ่ญเญิ่น ต่อมาบริษัทของเธอต้องเซ็นสัญญากับรัฐบาลเพื่อเช่าพื้นที่ดังกล่าว ในปี 2561 บริษัทได้ส่งมอบที่ดินดังกล่าวให้กับคุณฟอง แต่ตามระเบียบ เธอสามารถเช่าที่ดินได้เพียงระยะเวลาที่เหลือจนถึงปี 2563 เท่านั้น เป็นเวลาหลายปีที่คุณฟองได้ยื่นขอออกหนังสือสีชมพูสำหรับที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เดียวกันนี้อีกครั้ง แต่ก็ยังไม่สำเร็จ ในขณะเดียวกัน หากเธอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย โดยมีพื้นที่ดังกล่าว ตามการคำนวณแล้ว เธอจะต้องจ่ายภาษีมากกว่า 160,000 ล้านดอง ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงมากจนทำให้เธอตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากและกลืนไม่เข้าคายไม่ออกอย่างยิ่ง

ข้อเสนอการออกหนังสือสีชมพูใหม่

นายกาว เกือง กล่าวว่า มีปัญหาที่คล้ายคลึงกันมากมายทั่วประเทศ บุคคลที่สร้างที่ดินของตนเองแต่ต้องการสร้างโรงงานต้องส่งมอบที่ดินให้รัฐและต้องเช่าที่ดินของตนเอง แต่เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุลง เจ้าของที่ดินจะไม่ได้รับหนังสือสีชมพูในสภาพเดิม หากพวกเขาไม่สามารถเช่าที่ดินต่อไปได้ รัฐก็ตกอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออกเช่นกัน เนื่องจากกฎหมายในปัจจุบันยังไม่มีการควบคุมที่ชัดเจน หากเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย มูลค่าของที่ดินจะถูกคำนวณเป็น 0 ดองในการคำนวณภาษี การคำนวณนี้คล้ายคลึงกับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินสาธารณะที่ธุรกิจเช่า กฎระเบียบดังกล่าวก่อให้เกิดผลกระทบมากมายเกี่ยวกับสินทรัพย์ การลงทุน การจำนอง การทำธุรกรรม และอื่นๆ

นาย Tran Minh Cuong ทนายความจากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา 103/2567 ได้สร้างความยากลำบาก อุปสรรค และความไม่เพียงพอที่ผู้คนและธุรกิจจำนวนมากต้องเผชิญเมื่อดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและชำระสัญญาเช่าที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่มีการจ่ายค่าเช่ารายปีจากที่ดินที่สร้างขึ้นเอง ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะที่เช่า

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 2. — จนถึงปัจจุบันที่ดินของคุณฟองยังไม่ได้ถูกแปลงเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024 ไม่ได้แยกความแตกต่างระหว่างที่ดินส่วนบุคคลที่จ่ายค่าเช่ารายปีและที่ดินสาธารณะที่รัฐเช่าอย่างชัดเจน เนื่องจากไม่มีการแยกความแตกต่างนี้ เมื่อแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ที่ดินทั้งสองประเภทจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย 100% ตามราคาที่ดิน ณ เวลาแปลงที่ดิน (มูลค่าที่ดินเป็น 0) ส่งผลให้ผู้ใช้ที่ดินต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงกว่าที่ดินเพื่อการเกษตรประเภทอื่นมาก เนื่องจากไม่ได้คำนวณมูลค่าที่ดินจริงที่ผู้ใช้ที่ดินใช้ในการซื้อที่ดิน

แม้ว่ากฎหมายในปัจจุบันยังไม่มีกลไกที่อนุญาตให้ประชาชนสามารถออกสมุดทะเบียนที่ดินสีชมพูใหม่ได้ ทั้งในปัจจุบันและก่อนการเช่าที่ดินเมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดลง อย่างไรก็ตาม กฎหมายก็ยังไม่มีข้อบังคับเกี่ยวกับการคืนที่ดินในกรณีนี้ ทำให้เกิดปัญหามากมายในการออกสมุดทะเบียนที่ดินสีชมพูเมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดลงสำหรับประชาชนและธุรกิจ ส่งผลให้เกิดที่ดินรกร้างขนาดเล็กแทรกซ้อน ยากต่อการจัดการ และไม่สามารถทำการค้าขายได้

ดังนั้น ทนายความเจิ่น มินห์ เกือง จึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 103/2024 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับที่ดินที่เช่าโดยมีค่าเช่ารายปีจากครัวเรือนและบุคคลธรรมดา ซึ่งเป็นที่ดินที่ตกทอดหรือสร้างขึ้นเอง ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะที่รัฐเช่า เมื่อแปลงเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ประโยชน์ที่ดินจะคำนวณเช่นเดียวกับที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและธุรกิจ หรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ณ เวลาแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยไม่คิดมูลค่า 100% ของราคาที่ดินที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ในกรณีเหล่านี้ มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดหากไม่มีความจำเป็นต้องใช้อีกต่อไป และให้ออกสมุดทะเบียนสีชมพูใหม่ตามสถานะหรือประเภทของที่ดินปัจจุบันก่อนการเช่า

ที่มา: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm